Beiträge von as3n

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as3n

Zuerst einmal würde ich prüfen, ob der Preis OK ist ... der Verkehrswert sagt nämlich NICHTS über den Marktwert aus:
Immobilienteil der lokalen Zeitungen nach vergleichbaren Objekten scannen (die tatsächlichen Verkaufspreise liegen nach meiner Erfahrung 10-15% unter den ursprünglichen Angeboten).
Dann grob die Risiken bewerten, wie Renovierungsmaßnahmen, Miterauszug/Nachmieter, Nachbarschaft, Verkaufbarkeit etc. (sollte sich zeigen, dass die Hütte auf dem freien Markt ggfs. kaum verkäuflich ist würde ich die Finger davon lassen).
Von dem so ermittelten Kaufpreis nochmal ~10% abziehen für Sicherheit und Unvorhergesehenes.

Als nächstes: Wer ist der Betreiber der ZV?
Bei einem Verkehrswert von TEUR 60 KANN im ersten Termin ein Zuschlag bei Geboten ab TEUR 30 erfolgen. Die genannten TEUR 42 beziehen sich auf die 70%-Grenze, d.h. einer der Betreiber der ZV kann bei unter 70% einem Zuschlag widersprechen, muss aber nicht - hängt vom Betreiber ab und natürlich auch von der Anzahl der Interessenten an einem Objekt.
Achtung: Bei ZV zu Aufhebung der Gemeinschaft (Ehescheidung, Erbengemeinschaft) können bestehende Belastungen im Grundbuch (Hypotheken!) bestehen bleiben ... müssen also vom Käufer übernommen werden.

Wenn es jetzt immer noch gut aussieht schnell einen bestätigten LZB-Scheck über 10 % des Verkehrswertes besorgen (Bargeld ist nicht mehr) und hin zum ZV-Termin.
Da wird dann gepokert: Sollte z.B. nicht viel los sein und der Betreiber ist von weit her angereist besteht eine gute Chance zum Erwerb unter 70% des Verkehrswertes im 1. Termin; da würde ich abwarten, nochmal einen Blick in das Gutachten werfen und wenn sonst keiner ein Gebot abgibt würde ich nach 29 Minuten 50% des Verkehrwertes bieten.
Sollte viel los sein und schnell die ersten, hohen Gebote erfolgen würde ich mich zurücklehnen und die Show genießen.

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Zitat von Don Charmanti

Im Prinzip nichts - die Bevölkerungsgruppen bleiben so oder so unter "sich" .. das regelt hier eher der Preis/qm (Lage) als deren persönliche Befindlichkeiten .. nit Russen, Griechen oder sonstigen Neureichen muß man dann halt klarkommen.

@ Don Charmanti
'Tschuldigung wenn ich insistiere, aber traust Du Dir eine mittel-/langfristige Prognose zu, wie sich das o.g. auf die "Lage" auswirken wird?
Und wenn JA, welche Konsequenzen würdest Du ggfs. daraus ziehen?

@ Don Charmanti
Ok, gute Gelegenheiten gibt es in allen Lagen und Regionen ... eben waren wir noch in München und Bad Oyenhausen, jetzt sind wir am Starnberger See.
Aber sag mir bitte: Was ist falsch an meiner Aussage?

Zitat von ceritus80

goldmob

so sehe ich das auch. Man sollte nicht NUR wegen der Lage kaufen. Aber die Lage definiert einen großteil des Preises einer Immobilie. Das ist Fakt.

Und genau das hält mich von den Top-Lagen ab.
Lage ist nach meiner Definition die Umschreibung dafür, dass bestimmt Bevölkerungsgruppen unter sich bleiben wollen - darauf kann ich doch keine mittel- oder langfristige Anlageentscheidung treffen !

Das Risiko einer Lage-Verschlechterung ist in guten und Top-Lagen ungleich höher, als die Chance auf eine Verbesserung; in mittleren und schlechten Lagen spielt das keine große Rolle.
Lieber 2 Objekte zu 80% des Substanzwertes anschaffen, als ein Objekt zu 160% (streut auch gleichzeitig das Risiko ein bischen)

Für die eigengenutzte Immobilie gelten möglicherweise andere Kriterien, aber in diesem Faden geht es nach meinem Verständnis um den Vergleich von Gold- und Immobilien-Investments.

Es gibt auch kleine Blasen, die nicht zum Platzen kommen, sondern irgendwann wieder in sich zusammenfallen.
Bei Immobilien verläuft so ein Prozess langsam,fast unmerklich.

ceritus80
Einmal probiere ich es noch; die Dinge passieren doch schon ... hier 2 krasse Beispiele, die Dir vielleicht vertraut sind:

• Der Roderbruch wurde in den 70er Jahren mit Wohnraum für Ärzte und Pflegepersonal der MHH bebaut - welchen Ruf hat der Stadtteil heute?
• Das Ihme-Zentrum, großzügig gebaut, wo die Ausflusdampfer auf der Ihme direkt unterm Balkon vorbeifahren ... heute unverkäuflich. Demnächst landet der Komplex incl. Parkhaus, Büro- und Geschäftsgebäuden in der Zwangsversteigerung, weils keiner mehr haben will.

Beides galt vor 40 Jahren als gute Lage, vor 20 Jahren hätte man noch mit Gewinn verkaufen können.
Hat sich also die Lage geändert? Sehe ich nicht, es ist nur Zeit vergangen.
Oder wie definierst Du Lage?

ceritus80
Ich hatte schon befürchtet, dass das Thema "Lage" hier zerkaut wird ... auch dazu hier nochmal ein paar Überlegungen.
Versuche 'mal, Dich für einen kurzen Moment von Deinen Wertvorstellungen zu trennen und mir zu folgen:

• Ein Deutsch-Russe fühlt sich in deutsch-russischer Nachbarschaft wohl, der will nicht unbedingt in Deine Nachbarschaft ziehen.
• In Stadtteilen mit hohem Anteil an Deutsch-Russen (oder anderen Ethnien) kann ich Wohnungen mit deutlichem Abschlag erwerben - muss man nicht gut finden, ist aber so.
• Wenn ich dem o.g. Deutsch-Russen jetzt eine billig gekaufte Wohnung anbiete muss ich natürlich den Preisvorteil weitergeben, d.h. meine Erträge/Gewinne liegen auf einem niedrigeren Niveau; dafür habe ich aber auch weniger investiert.
• Und nach meist zähen, manchmal unangenehmen Verhandlungen geht es auf einmal ganz schnell, manche würden am liebsten bar zahlen.

Ein anderer Aspekt:
Neubauviertel aus den 70er Jahren, die damals fest in Hand der Mittelschicht waren (d.h. gute Lage) fliegen heute durch die Erbengeneration vermehrt auf den Markt.
Angebot steigt --> Preise sinken --> Käufer greifen zu, die sich das vorher nicht leisten konnten --> Lage verschlechter sich --> noch mehr wollen verkaufen --> Preis sinkt weiter --> usw. usw.
Dieser Prozess muss nicht, aber kann eintreten; was heute eine gute Lage ist, kann in 20 Jahren eine entmilitarisierte Zone sein.
Die sog. "Lage" ist keine Konstante, sondern irgendetwas zwischen Hoffnung und Spekulation - und ein beliebter Grund für überhöhte Preise.