Beiträge von Goldzorro

Logistikanlagen und Industriegebäude?
Renditen auch 10 % und drüber, aber warum wohl??

Wer in gewerbliche Immobilien investiert ist in der Regel Profi (Immoleute, Steuerber., Arch. etc.) oder kennt sich gut aus oder hat ein breites Portfolio (und somit viel Geld).
Für den Ottonormalverbraucher ehr nicht geeignet.
OK, wenn ich ungezähltes Geld hätte, mich intensiv damit beschäftige, dann würde ich ev. eine gewerbl. (günstiger KP) Immobilie mit 20 J. MV und Mieter z.B. H&M oder Behörden prüfen (oft haben solce Projekte auch Wohnungen oder weitere Büroflächen).
Ich erinnere auch an Schlecker, Karstadt etc. ...
In diesem Zusammenhang auch als Hinweis, wer eine ETW erwerben möchten, wo z.B. auch nicht gerade kleine gewerbliche Einheiten sind, unbedingt !! über die Risiken aufklären lassen.

Z

Wer nichts riskiert, riskiert oft mehr

Indexmietverträge sind ehr im gewerblichen und nicht im Wohnungsbau zu finden.

Mir würde es nicht um jeden Cent gehen, lieber (etwas) weniger Miete, aber relativ sicher (z.B. Rentner).
Mieterhöhungen sind auch nicht so einfach. Der Mietspiegel hält juristisch nicht immer, auch wehren sich Mieter immer häufiger (ggf. auch berechtigt). Weil Rechtschutzversichert, Mieterverein etc.
3 Vergleichswohnungen zu benennen sind auch nicht so einfach, das erfordert Transparenz. Hier muss genau beschrieben werden, wer, wo, wie groß, welcher Mietzins.
Notfalls dann der Rechtsweg, aber das ist auch sehr ungewiss.

Bei Eigentumswohnungen ist beispielweise eine mtl. Instandhaltungsrücklage mit der Nebenkostenvorauszahlung
zu zahlen. Nur in seltenen Fällen ist ein Sonderumlage (z.B. alten Immobilien, Ren. oder San.) erforderlich. Aber auch diese sind oft "im Rahmen" (je nach Miteigentumsanteil und Anzahl der Eigentümer).

Ich würde aufgrund der nicht kalkulierbaren Nachbarschaft und der zur Zeit hohen Preise und die weitere Entwicklung (auch politisch) ehr nicht investieren.
Aber es gibt bestimmt auch Ausnahmen, Objekt und Subjekt bezogen.

Z

Wer nichts riskiert, riskiert oft mehr

Faktor 20, Aha... (und auch darüber hinaus, z.B. beim Neubau). Der Faktor gibt die prozentuale Rendite (vor Steuern zzgl. etw. Kosten) wieder, Faktor 20 also 5%. Im Neubau begnügt sich der Investor/Vermieter mit 3-4 %, Faktor 25-33 (ist aber alles neu und hält dementsprechend). Ok, Ausfallrisiko, aber was bekomme ich wo anders, Anleihen, Aktien, Bank etc. (auch hier individuell, ggf. Risikostreuung).
Ich kann mich erinnern, dass vor 10-12 Jahren der Faktor bei 12-15 lag. Also immer im Bezug vorauf.
Natürlich hat man einen gr. Gewinn gemacht in den letzten 10-15 Jahren (ca. 50 bis über 100%), mittlere bis gute Lagen in "durchschnittlichen bis guten Städten".. Sofern man auch verkauft! Und natürlich, wozu benötigt man das Geld? Für Umschichtungen? Wohin?
Die Zinsen für Baufi sind aber auch drastisch gesunken (und daher der Kaufpreisanstieg, zumindest ein Mitgrund). Folglich kann man nur Zeitspannen messen und bewerten. Prognose für die nächsten 10 Jahre genauso???
Das Ganze hat mit so vielen Dingen zu tun und ist sehr komplex.
Zünglein an der Waage ist immer die mit Kaufkraft ausgestattete Nachfrage (im Bezug auf Alternativen) und das Zinsniveau.
Für mich ist eine gute Struktur (Nachbarn) sehr wichtig. Doch das kann sich schnell ändern. Dann kann der Wert schnell runtergehen oder ich kann nur an "Bestimmte Käufer" veräußern (mit Abzug versteht sich). Hier sehe ich ein gr. Risiko, Tendenz steigend.
Zur Zeit sind in vielen Städten die Kaufpreise höher gestiegen als die Mieten (Mietanpassung daher auch teilweise nicht so leicht durchzusetzen).
Wobei auch in Teilbereichen eine Sättigung eingetreten ist.
Im hohen Segment (ca. über 5000 €/m²) ist die Nachfrage zurückgegangen bei durchaus vorhandenen Angebot/Bestand/Neuprojekten. Wie gesagt im Bezug auf bestimmte Städte, lässt sich nicht auf alles andere
anwenden.
Beim mittleren Preissegment (1.500 - 2.500 €/m²) steigt die Nachfrage, aber kaum Angebot. Dies ist mit "günstigsten und einfachsten Neubau" wohl nicht zu bedienen.
Vor 10-12 Jahren war eine Vollfinanzierung möglich, heutzutage sind die Banken da anders drauf. Bei 200.000 Euro kommt meistens ein unabhängiger Gutachter raus, ab ca. 300.000 € immer. Tricksen wird immer schwieriger, wobei das m.E. auch ok ist. Selbst bei einem EK von 20 % kanns eng werden (berichtete mir ein Freund).
Sollten die Zinsen wieder steigen (und wie hoch?), wobei ich da nicht so überzeugt bin, wird wohl eine Korrektur stattfinden. Doch wieviel ? Pleiten? Werden die Mieten dann auch fallen??
Dies bezieht sich auf vermietete Einheiten. Bei Eigenbedarf siehts etwas anders aus, wobei auch Risiken drohen.
Vor 10-15 Jahren war die Anlage von Geld viel einfacher als heute und man hatte ein durchaus gutes Gefühl.
Was gestern richtig war kann morgen schon falsch sein und manchmal auch umgekehrt.
Es bleibt spannend....

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Die besten Wünsche für 2017, bleibt spannend....

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