Beiträge von Tinkomat

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Ja, das wäre auch etwa der Faktor, der rauskommt, wenn in meinem Beispiel die Miete bei bleibendem Kaufpreis bzw der bei bleibender Miete der Nominalwert der Immo steigt.
    Und auch der andere Punkt: Sollten die Kaufpreise in Zukunft bei steigenden Zinsen drastisch sinken, werden nur diejenigen verkaufen, die es müssen, weil heute zu knapp beim Finanzieren kalkuliert haben. Und von denen gibt's mehr als man denkt. Trotzdem sollte das ein ebenfalls die Angebote und damit den Preisverfall begrenzen.

    Guude,
    Ich hab die Inflation bewusst weggelassen um die Rechnung zu vereinfachen. Würde man die mit reinrechnen und sie bliebe positiv, würde der Mieter wegen inflationsbedingt steigender Miete noch schlechter abschneiden. Und warum sollte man die von Dir veranschlagten 1.5% nicht auf die Mieter abwälzen? Wärs ein Minusgeschäft, würd doch keiner vermieten sondern gerade bei aktuellen Preisen verkaufen. Abermir ging es im Übrigen nicht darum, herauszufinden ob ,mit der Immo bei Verkauf ein Gewinn erzielt wird wenn man sie wieder vertickt, sondern ob der Einstiegszeitpunkt vertretbar ist oder man zu besser mieten sollte.. So hab ich den Threads hier zumindest verstanden.
    :whistling:

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Ich lese immer wieder, dass als Faustregel 20 Jahre Kaltmiete in etwa dem Kaufpreis entsprechen sollen.
    Angeblich liegt der Faktor aktuell in Frankfurt bei ca. 19, in München eher bei 25. Für FFM kann ich das im Moment in etwa bestätigen.


    Dazu folgendes Beispiel zweier gleichartiger Neubauten die ich mir aus den Fingern gesaugt habe:


    Immo A wird für 2000€ im Monat vermietet
    Immo B für 480.000€ (Miete * 240 Monate) verkauft.


    Der Käufer finanziert 100% Der Kaufsumme und latzt 2000€ pro Monat an die Bank. Die anfängliche Tilgung beträgt hierbei 3%.


    Nach 10 Jahren haben sowohl Käufer als auch Mieter 240.000€ an die Bank gelatzt. Der Mieter wohnt noch immer zur Miete
    Der Käufer hat jetzt noch 320.000€ zu zahlen. Er hat in den letzten 10 Jahren 160.000€ getilgt und 80.000€ Zinsen gezahlt.
    Nach 25 Jahren hätten beide 600.000€ an die Bank bzw den Vermieter gezahlt, der Käufer wäre allerdings schuldenfrei.


    Jetzt ist die Frage, wie kommen die Preise zustanden? Wann ist ein Preis am Markt angemessen? Ich denke die wichtigste Einflussgröße ist hierbei nicht, ob die Immo 10, 20 oder 30 Jahreskaltmieten kostet, sondern wie lange die Masse der Marktteilnehmer braucht, um das Ding voraussichtlich zu bezahlen und ob Mieten nicht mittelfristig billiger ist?


    Beispiel: Der gleiche Immokredit bei 6% Zins könnte bei bei einer monatl. Kaltmiete von 2000€ nicht gestemmt werden, da die Tilgung -1% betragen würde. Es müsste also entweder der Kaufpreis heruntergesetzt werden, vergleichbare Mieten müssten steigen oder der Kauf müsste subventioniert werden. Die Zeiten von großzügig subventioniertem Wohneigentum sind mMn lange vorbei. (Angeblich gabs bei meinen Großeltern in den 70ern noch 50.000 DMark für 10 Jahre zinsfrei, also bei vergleichsweise starker Inflation eine Subvention von mehreren Normalo-Jahresgehältern… Weiß jemand mehr?)


    Bleiben also steigende Mieten oder verringerte Kaufpreise um die Geschichte um zukünftiges Miet- Kaufpreisverhältnis ins Gleichgewicht zu rücken.
    Um weiterhin voraussichtlich25 Jahre für die Finanzierung einer solchen Hütte zu benötigen, müssten also Entweder die Kaufpreise in Richtung 330k laufen oder aber die Miete fürs Nachbarhaus müsste 3100€ betragen. In beiden Fällen würde sich das Verhältnis von Jahresmieten zum Kaufpreis herunterbewegen, das heißt weniger Jahre Miete zahlen um sich ein Haus kaufen zu können.


    Bei Steigenden Zinsen und
    steigenden Mieten: Käufer gewinnt, weil er nicht betroffen ist.
    sinkende Immopreise: Kommt darauf an, wie schnell und stark die Immopreise sinken – im obersten Beispiel hätte der Käufer nach 10 Jahren die gleichen Fixkosten wie der Mieter gehabt und nach 10 Jahren das Haus 0 auf 0 verkaufen können. Nachteil: er war 10 Jahre immobil. Vorteil:Er war 10 Jahre sein eigener Herr im Haus. Langfristig gewinnt mMn in aller Regel der Eigentümer, solange man es sich vernünftig leisten kann.

  • Verfall des Hegemon USA

    Vertreibung, Verschleppung und jahrelange Versklavung in Konzentrationslagern mit millionenfacher Todesfolge aufgrund der Volkszugehörigkeit kenn ich nur unter dem Begriff Völkermord.

  • China Gold- und Silbermünzen

    Zitat von Polkrich

    Ich packe es mal hierein.
    Habe die unten abgebildete Münze geschenkt bekommen und wäre um eine kleine Expertise froh. Wer kann etwas zur Münze sagen?

    http://www.chinazeug.de/qing_xian_feng.htm




    Dreh die Münze um 2 Stunden mit dem Uhrzeigersinn, dann liegt sie gerade.
    當十 Bedeutet laut meiner chinesischstämmigen Arbeitskollegin "Wert 10".
    Die beiden anderen Symbole kann sie nicht lesen, scheint wohl kein Han-chinesisch zu sein.


    Das linke Zeichen sieht für mich nach Laotischer Schrift aus, das recht Symbol sieht für mich mongolisch aus.
    Beide Regionen standen damals unter der Fuchtel der Qing-Dynastie, von daher für mich schlüssig, bleibt aber Spekulation meinerseits.


    :rolleyes:

  • Gold oder Immo?

    Zitat von ocjm

    Angesichts aktueller Immobilienblase würde ich jetzt auch keine Immobilie für den Eigenbedarf mehr erwerben, es sei denn auf dem Land. Das setzt aber guten Gesundheitszustand und freie Standortwahl bei der eigenen Berufsausübung voraus.

    Wir haben letztes Jahr ne Immo 20km vor Frankfurt erworben. Ich bin Mitte zwanzig von daher waren mit EK nur die Nebenkosten und Renovierung sowie ein 5stelliger Betrag als Backup zur Verfügung. Bei aktuell 3% regulärer Tilgung plus bislang immer voll ausgereizter Sondertilgung konnten wir noch weiter in cash und EM sparen. Würde ein Gehalt wegfallen würde zwar eng werden aber verkaufen müssten wir nicht. Zinssatz ist bis zur Anzahlung festgeschrieben. Selbst wenn wir ab jetzt nicht mehr sondertilgen (Nachwuchs?)und die Immopreise also bis 2025 um 40% gegenüber 2015 einbrächen würden wir 0 auf 0 Rauskommen und hätten für Die niedrigen Zinsen 10 Jahre im Haus gewohnt. Es kommt, wie überall, auf die Lebenslage an und wer 0 Risiko eingehen will, wird Mieter bleiben bis er erbt oder stirbt ^^

  • Guude!

    Hallo zusammen,


    Ich bin 25, und komme aus RheinMain


    Ich bin Anfang des Jahres zufällig übers Gsf gestolpert und hatte mich direkt festgelesen. Über EM wusste ich zuvor praktisch nichts, durchs Forum wurde also zum ersten Mal wirklich auf die Bedeutung von EM als Geld aufmerksam gemacht, hierfür vielen Dank!! Habe daraufhin begonnen, mich auch aus anderen Quellen/Büchern über das Thema informieren und verfolge seitdem täglich gespannt die Geschehnisse Rundum EM und das globale Finanzsystem, selbstverständlich bin ich mittlerweile physisch 50/50 in Ag/Au investiert. Von Minen verstehe ich noch nicht viel, ich lerne aber täglich durchs (mit)lesen dazu.


    So long..