Gold oder Immo?

    Zitat von Tisc1


    Eigentlich sagt man ja den Sachsen nach, dass sie ziemlich helle sind im Kopf, aber du bist offensichtlich die rühmliche Ausnahme, die die Regel bestätitgt. :wall: Im Ursprungspost hatte ich geschrieben, dass sich das Objekt in meiner Straße befindet, ich wohne im Nachbarhaus. Bauschilder gibt es keine, weil es fertig gestellt und zu 99,19 % verkauft und bezogen ist.


    Jetzt wird er dir gleich erzählen, dass dort nur Vorhänge rangehangen wurden und niemand dort wirklich wohnt, damit man eine hohe Nachfrage simuliert.. Sorry aber war Cheboss nicht derjenige der meinte man könne ein Townhouse für 5000 € bauen? Das sagt doch schon alles über die Kompetenz bezüglich Immobilien.

    Zitat von Mephisto

    Jetzt wird er dir gleich erzählen, dass dort nur Vorhänge rangehangen wurden und niemand dort wirklich wohnt, damit man eine hohe Nachfrage simuliert.. Sorry aber war Cheboss nicht derjenige der meinte man könne ein Townhouse für 5000 € bauen? Das sagt doch schon alles über die Kompetenz bezüglich Immobilien.


    nee, der preis sollte ein vielfaches betragen. waren es nicht 30.000? wucher!

    Zitat von goldmob


    nee, der preis sollte ein vielfaches betragen. waren es nicht 30.000? wucher!


    Stimmt, habe es gerade noch einmal nachgelesen, es waren 30.000€. Aber selbst die 30.000 € sagen viel über die Kompetenz aus. Ebenso der Kommentar ein, zwei Seiten vorher wo Immobilien für 1 Million ja gar keine Million kosten. Das behaupten Käufer und Verkäufer nur. In Wirklichkeit gibt es die Immobilie ja fast geschenkt. Sorry aber es werden hier Behauptungen in den Raum gestellt ohne wirkliches Hintergrundwissen.


    Irgendwie habe ich das Gefühl dass chefboss weil er sich keine Immobilie leisten kann/leisten will, versucht alle Immobesitzer als vollkommen blöde hinzustellen.
    Entweder sind sie zu blöd weil sie die Immobilie gekauft haben und nicht zu 1/10 des Kaufpreises selbst gebaut haben, ist ja schließlich überhaupt kein Problem, oder
    die Immobilienbesitzer sind zu blöde weil sie den Preis gezahlt haben der verlangt wurde.. wo chefboss doch weiß, dass man nur einen Bruchteil bezahlen müsste..


    Ich habe das Gefühl hier erklärt uns ein Blinder die Farben..

    Zitat von massiv

    Deshalb steckt man in sowas auch kein eigenes Geld. Da fallen mir so Sprüche ein wie
    " bei Eigennutzung EK, bei Fremdnutzung FK" oder "bei Eigennutz so viel EK wie möglich, bei Fremdnutzung so viel EK wie nötig", heißt aber nicht, dass man
    kein EK hat, man steckt es halt nur nicht in die Finanzierung vermieteter Objekte und dann sieht die Sache mit der Rendite schon anders aus. :)


    Ich habe mal gelsen (sinngemäß) : Es ist aber besser Steuern auf 1 EUR Mieteinnahme zu zahlen als 1EUR Miete einzunehmen und davon 90Cent an die Bank abzudrücken. Im ersten Fall bekommt man 50Cent auf die Hand, im zweiten Fall kannst du freudeschreiend rumlaufen und rufen, dass Du Steuern gespart hast.
    Das Modell mit dem niedrigen EK ist meiner Meinung nach dann gut, wenn man a) von steigenden Immopreisen ausgeht und oder b) das EK für die vermietete Wohnung nicht zusammenbekommt. Beide Modelle sind o.k. und alle Zwischenmodelle auch. Bei wenig Eigenkapital kommt man aber auch irgendwann in die Gewinnzone und dann zahlt man Zinsen an die Bank UND Steuern ans Finanzamt.
    Für meine mit wenig EK gekaufte Wohnung habe ich daher bei Erreichen der Gewinnschwelle beschlossen so schnell wie möglich abzuzahlen. Sollte der Mieter mal ausfallen habe ich nur Nebenkosten zu zahlen, aber keinen Bankkredit mehr.

    Zitat von ps tester

    Ich habe mal gelsen (sinngemäß) : Es ist aber besser Steuern auf 1 EUR Mieteinnahme zu zahlen als 1EUR Miete einzunehmen und davon 90Cent an die Bank abzudrücken. Im ersten Fall bekommt man 50Cent auf die Hand, im zweiten Fall kannst du freudeschreiend rumlaufen und rufen, dass Du Steuern gespart hast.
    Das Modell mit dem niedrigen EK ist meiner Meinung nach dann gut, wenn man a) von steigenden Immopreisen ausgeht und oder b) das EK für die vermietete Wohnung nicht zusammenbekommt. Beide Modelle sind o.k. und alle Zwischenmodelle auch. Bei wenig Eigenkapital kommt man aber auch irgendwann in die Gewinnzone und dann zahlt man Zinsen an die Bank UND Steuern ans Finanzamt.
    Für meine mit wenig EK gekaufte Wohnung habe ich daher bei Erreichen der Gewinnschwelle beschlossen so schnell wie möglich abzuzahlen. Sollte der Mieter mal ausfallen habe ich nur Nebenkosten zu zahlen, aber keinen Bankkredit mehr.


    ein rechenbeispiel:
    du hast 500.000 ek.
    dafür kaufst du eine immo mit 40.000 jahresmieteinnahme. (also 12,5-fache jahresmiete als kaufpreis)
    rechnen wir jetzt 10.000 als kosten für instandhaltung, verwaltung, etc ab
    verbleiben vor steuern als überschuss 30.000.



    das gleiche machen wir jetzt mit 100.000 ek und 400.000 fk
    40.000 jahresmiete
    abzüglich 10.000 als kosten für instandhaltung
    abzüglich 4% zinsen auf 400.000 fk, also 16.000


    bleiben also vor steuern auf 100.000 ek 14.000 überschuss.


    mit deinem ek von 500.000 kannst du das jetzt aber 5 mal machen, was dann 70.000 sind.

    Na super!


    Und wenn dann krisenbedingt der Immobilienwert auf dem Papier 20% sinkt,
    zieht die Hausbank die Notbremse und verramscht alle fünf Immobilien.
    Das könnte ca. 70% von deinem Kaufpreis (der ja 10% Nebenkosten beinhaltete) bringen.


    Danach bleibt ein Minus auf dem Konto und die Immobilien sind weg. Naja hat halt ein Anderer
    Möglicherweise ein Eichelburger der den Straßenzug für ne Goldunze oder so ersteigert hat ;)


    Tolle Strategie!!


    das war keine anlageberatung sondern eine darstellung, warum mancher fremdkapital nutzt. mancher wird damit reich andere gehen pleite. für den einen ist die strategie phantastisch, der andere setzt sie in den sand.


    6,5% nebenkosten tuns übrigens auch. und die hausbank möchte ich sehen, die mir da mal eben die notbremse zieht. die ziehen bei mir gar nichts und dürfen sich dann höchstens mit mir darüber streiten, ob ihr zwangsversteigerungsantrag rechtens ist. das lassen die also lieber, solange ich die raten zahle.


    No Risk, no fun. Das war schon immer so. Jede Fremdfinanzierung ist ein gehebeltes Investment und jedes gehebelte Investment hat Risiken. Dafür kannst Du halt auch mehr gewinnen. Wenns schief geht, legst Du halt eine Privatinsolvenz hin.


    Damit ist nicht gesagt, dass ich so etwas machen würde. Aber man muss es auch nicht verteufeln.


    Im übrigen, die Bank hat auch kein Interesse daran, dass so etwas grundlegend schief geht. Deshalb sinken die Papierwerte nicht, es wird alles getan, damit die Objekte auf dem Papier ihren Wert behalten.....Kritisch wirds erst, wenn der cash-flow nicht mehr stimmt, Buchwerte sind Schall und Rauch...



    edit: ich hatte irgendwie noch eine alte Version offen und deswegen goldmobs Antwort noch nicht auf dem Schirm. Seine Antwort deckt sich natürlich mit meiner....

    Zitat von goldmob

    das lassen die also lieber, solange ich die raten zahle.


    ich denke, damit wirst du Schiffbruch erleiden.
    So weit ich mich erinnern kann, behält sich die Bank vertraglich vor, weitere Sicherheiten einzufordern, wenn das beliehene Objekt nicht mehr "werthaltig" ist.
    Jetzt kann man natürlich streiten, wie der mögliche Wertverlust entsteht.
    z. B.
    1. negative bauliche Veränderungen im Umfeld (Kläranlage, Recyclinghof, Fracking-Bohrturm, Wind- oder Bioenergieanlage etc.)
    2. Veränderung im Anwohnerumfeld (Asylheim, Vereinshaus von Nazis oder Motorradgang etc.)
    3. massive Elementarschäden wie Hochwasser oder Sturm
    4. Explosion im Nachbarhaus
    Bei solchen Sachverhalten kannste sicher sein, dass die Bank weitere Sicherheiten für die Immo bei dir einfordert oder den Kredit kündigt.

    ... soweit sogut, du hast dabei aber den Abtrag vergessen... wenn du das wie in deinem Beispiel 5x machst und damit
    2Mill. bei der Bank stehen hast, ist der Abtrag nicht ohne, da werden die 70.000 p.a. nicht reichen...

    Liebe Grüße
    automatix


    Charts und mein geschreibsel dazu stellen nur meine Meinung dar und sind keine Handelsaufforderung!


    I´m gonna quit my job, burn down this house and live out my days on Hooter Island!
    Al Bundy


    es gibt risiken. JA!


    gold kaufen ist auch riskant. morgen bricht jemand bei dir ein und klaut den ganzen plunder und die bankkarte dazu. die pin errät der dieb, räumt dein konto leer. die bank sperrt daraufhin die kreditkarte. deine frau verliert das interesse an dir und haut ab. so kanns laufen. das leben ist wirklich gefährlich. andererseits hat selbstmord auch seine risiken.

    Zitat von automatix

    ... soweit sogut, du hast dabei aber den Abtrag vergessen... wenn du das wie in deinem Beispiel 5x machst und damit
    2Mill. bei der Bank stehen hast, ist der Abtrag nicht ohne, da werden die 70.000 p.a. nicht reichen...


    es gibt hundert verschiedene persönliche finazzsituationen. mancher zahlt die raten aus seinen laufenden einnahmen. andere haben nur die immos als einnahme und 12 kinder zu versorgen. wieder andere kaufen gar keine immos. niemand muss sowas machen. es ist aber nicht per se idiotisch und es gibt leute, die damit in der vergangenheit sehr sehr reich geworden sind und weiter werden. ehrlich, das muss niemand machen, wirklich nicht. es muss überhaupt niemand immos kaufen, insbesondere wenn er keine ahnung hat, denn die meisten ahnungslosen investoren kaufen entweder zu teuer oder die falschen immos. also: finger weg von immos, die sind gefährlich.

    Und manche mieten eine Wohnung für 1600 EUR warm, weil sie sich mit dem Thema Immobilien nicht auseinandersetzen. So viel Geld monatlich in den Sand setzern, aber keine Murmeln in der Hose um eine eigene Hütte zu kaufen ? Ich verstehe es nicht. Immobilien sind nicht böse sie gehören dazu wie Wasser oder Brot. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und eins für das man nicht bezahlen sollte.


    Die Rechnung mit den 400.000 hinkt für mich. Da ist gar keine Tilgung angegeben. wenn ich die vernünftig ansetze bleibt da praktisch nix über.
    So wars auch be meiner EWG : Miete und Abschreibung haben über Jahre Tilgung und Zinsen kompensiert. Nix mit Nettoeinnahmen.
    "Die Wohnung trägt sich selbst" hat aber zugetroffen, es war auch so geplant.
    Nach 10 Jahren habe ich das Darlehen gekündigt und plötzlich sahs anders aus : wegen niedrigerer Zinsen ein Überchuss - zu versteuern.
    Die 4% sind JETZT evtl. inklusive Tilgung erreichbar, vor ein paar Jahren aber nicht. Eine Immobilie zum 12,5 fachen gibts aber auch nicht schon lange mehr. Bei uns schon immer mindestens Faktor 16 , eher 20. Sonst Bruchbude in der Bronx. Jetzt steigen die Mieten und es passt wieder.

    Hm, bisschen pauschal.
    Wir wohnen mitten in der Innenstadt, haben eine sehr große Wohnfläche und zahlen gerne Miete.
    Der Kaufpreis ohne Gebühren liegt bei ca. 40 Jahresmieten. Das Haus wird derzeit renoviert, neue Heizungen kamen erst letztes Jahr, jetzt ein neues Dach usw.
    Wenn die Kinder mal groß sind, dann zieht es uns noch mal woanders hin. Geht was kaputt, dann ist es nicht unser Problem.
    Der Vermieter ist gut, pflegt seine Immobilien und geht unseren Wünschen nach.
    Mit Zinsen, ständigen Renovierungen usw. müssten wir wohl 60 oder mehr Jahresmieten als Kaufpreis rechnen und wären wie die Idioten an das Haus gebunden.
    Da bleiben wir lieber bei unseren Münzen, einem alten Auto und einem schuldenfreien Leben.
    Man muss nicht alles selber besitzen und es geht einem auch nicht wirklich besser, wenn man seine Hütte auch sein Eigen nennt. Wobei die meisten das auch nur auf dem Papier haben.

    @Deichkind : schön ausgedrückt. Ich sehe das wohlwollend. Als Student habe ich auch mal so gedacht.
    Ich war auch mit einem Fahrrad zufrieden. Heute habe ich auch ein altes Auto (gerade 15 geworden, laut werkstatt die nächsten Jahre gar kein Problem).
    zur Mietwohnung : Aber was wenn der Vermiter stirbt, die Enkel verkaufen bzw. Eigennutz anmelden. Wenn der Kauf beim 40-fachen liegt, dann ist die Miete wirklich seeehr niedrig. Der Nachfolger des Vermieters kann das dann anders drehen, nämlich nach oben.
    Diese Unsicherheit teibt so manchen in den "Besitz" - und gehört dann der Bank mit Haut und Haaren.

    Zitat von goldmob

    das ist der müll aus den 60er-80er jahren. vieles davon ist nicht wirtschaftlich sanierungsfähig und liebhaber gibts dafür auch keine. gleiches wird in ein paar jahrzehnten auch für den energitisch optimierten sondermüll unserer tage gelten.



    Also der Artikel ist wirklich sehr gut und zeigt die Risiken des Investments "Betongold" auf. Der Beamtentaliban und die Lobbyvertreter werden schon dafür sorgen, dass der künstliche erzeugte BIP-Zusatzumsatz weiter steigen wird mit immer neuen bescheuerten Vorschriften. Erst heute habe ich erfahren, dass seit Nov. 2011(?) alle Häuser bzw. das Wasser einmal im Jahr auf Legionellen überprüft werden müssen. Die Kostenspirale kennt keine Grenzen.

    (1) Biggest enemy of freedom is government.
    (2) Letzter Funkspruch der Titanic: "Wir schaffen das!"

    Einmal editiert, zuletzt von ziemer ()

    Arbeitsbeschaffungsmassnahmen :D


    bald wird die Kat'pflicht für den Schornstein und das Abwasser kommen :D


    eigendlich müsste das alles aus den BürgerSteuerKassen beglichen werden .......... ;)


    da man ja FrischwasserSteuer ,SchornSteinFegerSteuer und auf jede andere Kacke auch Steuer bezahlt :D


    Gruss
    alibaba :D
    PS: KackSteuer [smilie_happy] :D

    " Wo ich willkommen bin' lass ich mich nieder ,ansonsten geh ich wieder " ;)


    " jeden Morgen steht die Lüge als erste auf ,bis die Wahrheit ausgeschlafen hat " :D


    "Ich bin für mein Textinhalt verantwortlich ,nicht für das was du verstehst" 8o

    Zum Thema (Haus)-Besitz zur späten Stunde mal die Ansicht eines Philosophen. (weiss leider nicht mehr wer es war).


    Der meinte zu einem ähnlichen Thema: "Warum soll ich mir ein Bett kaufen, wo ich doch nur schlafen möchte?".

    Delphin
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    "Whee! This investing stuff is easy!"
    (Mogambo Guru)

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