Informationen zur US-Immobilienkrise

    Zitat von goldcore

    Bondholders Face Losses From Commercial Mortgages


    June 11 (Bloomberg) -- Investors in bonds that packaged $62 billion of debt for U.S. offices, hotels and shopping malls are bracing for more loan defaults through 2010 as Bank of America Merrill Lynch says landlords? monthly payments may jump 20 percent or more.


    Principal is coming due on the so-called partial interest- only loans as an 18-month-old recession saps demand for commercial real estate. About $179 billion of such loans were written between 2005 and 2007 and bundled into bonds, according to data from Bank of America Merrill Lynch.


    GoldCore, one of the reasons why the collapse of U.S. real estate and the collapse of the entire economy will be much more severe than what is being predicted by (almost) everyone is that each of these individual disasters are examined individually.


    The supposed “experts” analyzing these trends refuse to engage in “dynamic” analysis. What I mean by this is that there is no thought to how all these individual debt problems, consumption declines, and the rapid disintegration of U.S. wealth will compound each other.


    This is why I was immediately convinced by the essay of John Williams (shadowstats.com) where he predicted a “hyperinflationary depression” for the U.S. There is too much debt to prevent a deflationary collapse in asset prices in the U.S., and there is so much growth in the U.S. money-supply (which is just beginning), and other inflationary policies (like 0% interest rates) that hyperinflation for consumer goods is also inevitable.


    For those who didn't read this before, I'll post the link again:


    Rising U.S. interest rates signal “hyperinflationary depression”


    Deutsche:


    Gold Core, einer der Gründe, warum der Zusammenbruch des US-Immobilienmarktes und der Zusammenbruch der gesamten Wirtschaft wird viel schwerer als das, was vorhergesagt wird von (fast) alle ist, dass jeder dieser einzelnen Katastrophen werden einzeln geprüft.


    Die angeblichen "Experten", die Analyse dieser Trends verweigern, sich im "Dynamic"-Analyse. Was ich damit sagen ist, dass es keine Gedanken darüber, wie all diese einzelnen Schulden Probleme, der Verbrauch sinkt und die rasche Zerfall der US-Vermögen wird mit jedem anderen.


    Dies ist der Grund, warum ich war sofort überzeugt von der Aufsatz von John Williams (shadowstats.com), wo er prognostiziert eine "Hochinflationsländern Depression" für die USA gibt es zu viele Schulden zu verhindern, dass einer deflationären Zusammenbruch der Preise für Vermögenswerte in den USA, und es ist so viel Wachstum in der US-Geld-Angebot (das ist am Anfang), und andere inflationären Politik (zB 0% Zinsen), die Hyperinflation bei Konsumgütern ist auch unvermeidlich.


    Für diejenigen, die es nicht gelesen, bevor ich nach der Link wieder:


    Steigende US-Zinsen Signal "Hochinflationsländern Depression"

    For those who have not read my previous commentaries on the U.S. housing market, this commentary (and the “links” inside it) provide a complete explanation on why it is not possible for the U.S. housing market to reach a bottom for at least another 5 years.


    Bloomberg's Sunday propaganda: U.S. housing has “bottomed”


    "...This week, Bloomberg was attempting to call (yet another) “bottom” in the housing market. Since I have pointed out that it is totally impossible for this occur for many years (see “U.S. mortgage-crisis to get MUCH worse in 2010-11”), I'll focus my wrath on this despicable propaganda..."


    Deutsche:


    Für diejenigen, die noch nicht gelesen haben meine bisherigen Kommentare zu den US-Immobilienmarkt, dieser Kommentar (und die "Links" in der IT), eine vollständige Erklärung, warum es nicht möglich ist, für den US-Wohnungsmarkt, um eine Unterseite für mindestens weitere 5 Jahren.


    Bloomberg am Sonntag Propaganda: US-Immobilienmarkt hat "Boden"


    (Hinweis an die deutschen Leser: Für diejenigen, die Hass meiner "Maschine" Übersetzungen, Google bietet Ihnen die Möglichkeit, für jeden und jedes Wort und Satz, um eine bessere Übersetzung. Ich würde die deutsch-Sprecher zu, die Google mir helfen, um Ihnen eine bessere Übersetzungen.)

    Gibts eigentlich schon einen Fred für den Deutschen Immomarkt? Egal, ich fand jedenfalls an der Steuerzusammenfassung April 2009 die Grunderwerbsteuer am spannendsten. Dass die Lohnsteuer um 17,4% im Vergleich zu April 2008 zurückgegangen ist, geschenkt. Aber die Grunderwerbsteuer ist um sage und schreibe 32,5% eingebrochen. Das ist der größte prozentuale Einbruch unter den relevanten Steuern. Mit fehlendem Grunderwerb wird wohl mit einiger Zeitverzögerung der Immomarkt irgendwann auch bei uns zusammenbrechen preislich, wenn auf die offenbar schon geringe Nachfrage noch der Verkaufsdruck der Arbeitslosen kommt. Nix mit Betongold, wenn ihr mich fragt. Da hat der Eichelburg schon recht.....Die FAS hat auch wieder erzählt am Sonntag, Studien hätten gezeigt, dass Immos der beste Inflationsschutz seien. Was die alle nicht sehen wollen: Inflation in der Krise, das dürfte kaum durch Immos beherrschbar sein.....

    Das würde mich auch interessieren...


    Kann jemand vielleicht etwas zu diesem Thema sagen? Inwieweit bekommt der deutsche Immo-Markt etwas von der Krise zu spüren? Ist damit zu rechnen, dass die Preise in der nächsten Zeit (kurz? mittelfristig?) merklich fallen werden?


    Kann jemand vllt. etwas über den möglichen Verlauf von Immos wähend einer möglichen Deflation/Infaltion sagen?


    Fragen über Fragen :wacko: :boese:



    Gruß


    chrisw

    In einer echten Deflation fallen auch und ganz besonders die Immo-Preise, da dürften sich alle, auch die größten Immo-Fans, einig sein.



    Spannender finde ich, was passiert in der Inflation? Mäßige Inflation bis in den niedrigen zweistelligen Bereich und noch akzeptable Wirtschaftskraft, das dürfte für die Immo-Preise wohl noch das beste Umfeld sein. Die Preise sollten da steigen.



    In der Hyperinflation müssen sie das aber keineswegs, jedenfalls ganz sicher nicht real: Wichtiger, als Deflation oder Inflation ist nämlich aus meiner Sicht bei Immos, dass es genug Leute geben muss, die kreditwürdig sind. Mit den paar Reichen, die Immos auch mal bar bezahlen können, kann sich der Immo-Markt kaum auf einem ansehnlichen Niveau halten. Somit ist der Immopreis mehr eine Funktion der Kreditwürdigkeit der Population als alles andere. Genauso, wie der Bond-Preis eine Funktion der Kreditwürdigkeit des Emittenten ist (und nebenbei bemerkt wenig bis nichts mit dem Zentralbank-Zins zu tun hat!). Daher ja auch der Eichelburgsche Ausspruch, Immos sind wie Bonds......

    Habe mich damit auch länger beschäftigt - Fazit: Eine IMMO zur Selbstnutzung sollte man haben - mehr eigentlich nicht.
    Die Geschichte während der Weltwirtschaftskrise und nach dem zweiten WK - zeigte, dass die IMMO-Besitzer viel schlechter gefahren sind, als wenn man das Geld in EM angelegt hätte.
    1.) Die Mieten steigen nicht so stark und dann auch nur mit starker Zeitverzögerung => Hohe Miet-(verluste/schaden)
    2.) Nach 1923 wurden die Mieten wurden staatlich reglementiert
    3.) Man konnte sich nicht zwangsläufig durch die Hyperinflation entschulden (glücklich waren nur diejenigen, deren Hypothek während der (Hyper-)Inflationszeit auslief.
    4.) Per Gesetz wurden Immobilienbesitzer z.B. nach dem zweiten WK - zu Zwangsabgaben verdonnert => Einführung der Grundsteuer
    5.) Währungsreform (1948/1989, ggf. auch 1924 nach der Einführung der Rentenmark): Guthaben wurden besser gestellt als Schulden => nach der Währungsreform waren die Schulden relativ größer als vorher
    6.) Das Vermögen und die Finanzkraft der Mittelschicht/Rentner wird sich in den nächsten 20-40 Jahren massiv verschlechtern => Mieten werden zwangsläufig sinken müssen
    7.) Keine Sorge - auch wenn Deine Bank pleite geht - Deine Schulden verschwinden nicht. Das Institut wird von einer anderen Bank übernommen und Du zahltst Deinen Kredit weiter ab.
    8.) Wenn Du die IMMO mal verkaufen willst - will das Finanzamt wissen, was Du mit dem vielen Geld machen willst. Spätestens, bei der nächsten Steuererklärung, wenn Du dann keine Kapitaleinkünfte deklarierst => (totale) Kontrolle!!! - und es wird wohl immer schlimmer
    9.) ...
    Fazit: IMMO's und Hypotheken sind unbeweglich und können durch staatliche Eingriffe/Gesetze schnell jede Rendite auffressen - von Mietnomaden ganz zu schweigen (wird wohl immer schlimmer ...)
    Allerdings spricht wohl nix dagegen, in der Krise sehr billig Immobilien zu kaufen (mit EM) - sofern sich eine Gelegenheit ergibt.
    Zum jetztigen Zeitpunkt würde ich keine IMMO als Kapitalanlage/Inflationsschutz oder sonstwas kaufen.

    Es ging mir nicht um das Geschäft mit Immos, d.h. um das spätere verkaufen!



    Mir geht es darum-wie denke ich vielen Jungen Leuten hier im Forum- dass man sich überlegt selbst eine Wohnung bzw. ein Haus zu kaufen.


    Dabei macht eine mögliche Schwankung in der derzeitigen Krise (mögl. Deflation/Inflation ne Menge Geld aus...wie sind hierfür die Aussichten bezogen auf die nächsten Jahre?


    Gruß
    chrisw

    There are several reasons why Germans (and people in most industrialized economies) do not need to fear the same catastrophic collapse in their real estate market as is occurring in the U.S.


    The first difference is that as far as I know, the U.S. is the only economy where mortgage interest is tax-deductible. This means that there is always an excessive amount of capital deployed in U.S. real estate (i.e. a permanent “bubble”).


    Secondly, U.S. home-owners had a negative savings rate for nearly two years, and borrowed trillions in additional debts based on the temporary increase in home equity – with a large amount of those trillions used to “speculate” in the U.S. real estate market. Thus the third difference is that there were millions of houses built in the U.S. solely to satisfy “speculator” demand. Those excess units must now be demolished.


    This makes the U.S. housing “bubble” much worse than even the bubbles in Spain or the U.K. My understanding is that none of these factors apply to the German market, or at least are much less extreme in this market. While now may not be the right time to jump into this market, people should not have to worry about a huge collapse in prices.


    Deutsche:


    Es gibt mehrere Gründe, warum die Deutschen (und die Menschen in den meisten Industrieländern) brauchen nicht zu befürchten, die gleichen katastrophalen Zusammenbruch in ihrer Immobilienmarkt wie es in den USA


    Der erste Unterschied ist, dass so weit wie ich weiß, das ist der einzige US-Wirtschaft, in der Hypothekenzinsen ist steuerlich absetzbar. Dies bedeutet, dass es immer eine übermäßige Menge an Kapital die in US-Immobilien (dh eine ständige "Blase").


    Zweitens, US-Haus-Eigentümer hatte eine negative Sparquote für fast zwei Jahre, und des Fremdkapitals in Billionen zusätzliche Schulden auf der Grundlage der vorübergehenden Anstieg in Home Equity - mit einer großen Menge von Billionen zur "spekulieren" in der US-Immobilienmarkt. So die dritte Unterschied ist, dass es Millionen von Häusern in den USA nur um "Spekulant" Nachfrage. Diese überschüssige Einheiten muss nun abgerissen.


    Dies macht der US-Immobilienmarkt "Blase" viel schlimmer als selbst die Blasen in Spanien oder dem Vereinigten Königreich


    Mein Verständnis ist, dass keiner dieser Faktoren für den deutschen Markt, oder zumindest viel weniger extrem in diesem Markt. Während die jetzt vielleicht nicht der richtige Zeitpunkt, um direkt in diesen Markt, die Leute sollten keine Sorgen zu machen über eine große Zusammenbruch der Preise.

    Zitat von chriskmuc

    Habe mich damit auch länger beschäftigt - Fazit: Eine IMMO zur Selbstnutzung sollte man haben - mehr eigentlich nicht.

    Gibt viel zu viele Immos, auch in D ; was man mitbezahlt: Die horrenden Kosten, hier was zu errichten.
    Der Markt wird ausserdem nachhaltig weiter ueberschwemmt: Handwerker wollen was zu tun haben ... ; daher wird's vielleicht auch noch billiger mit Immobilien.


    Heute sind die Preise viel zu teuer, und der Markt ist nicht gesund: Ueberall Subventionen, SteuerparModelle, Verordnungen (EnergiePass usw.), zu hoch angesetzte MietSpiegel, aller paar Jahre neue technische Standards ... .


    Aber zum SelbstNutzen OK ; Haus besser als EigentumsWohnung: Bei EigentumsWohnung hat man genau die gleiche Sorte Spiesser im Haus (eher noch schlimmere: Abzahler haben oefters mal schlechte Laune), von daher kein Vorteil zum Mieten.

    Zitat

    In einer echten Deflation fallen auch und ganz besonders die Immo-Preise, da dürften sich alle, auch die größten Immo-Fans, einig sein.

    Fangfrage: warum muß ein Immo-Kredit zu min 20% eigenfinanziert werden? Genau: Bei einem Preiseinbruch von 20% innerhalb kürzester Zeit, soll die Sicherung für die Bank nicht kippen.
    Deswegen denke ich wird es in DE nicht zu solchen Katastrophen kommen wie in USA. Also durch Massen-Verkauf. Aber durch das Wegbrechen der Nachfrage (oder weil dies nicht finanziert wird), kommt es zu einem moderaten Preisverfall.

    In Deutschland:
    - relativ hoher Eigenfinanzierungsanteil, stabilere Finanzierung
    - geringeres Ueberangebot
    - keine Ueberhitzungserscheinungen
    - langsamerer Markt, geringere Transparenz
    - aber auch stagnierende Bevoelkerungszahlen


    Mit amerikanischen Verhaeltnissen ist der Markt in Deutschland nicht vergleichbar. Allerdings koennten Globalisierungseffekte den Deutschen Immobilienmarkt im Zuge der weltweit platzenden Immobilienblasen mit nach unten reissen.

    Ausser den realwirtschaftlichen Indikatoren und Daten gibt es keinen Grund fuer einen Aktiencrash.

    Einmal editiert, zuletzt von Tollar ()

    Zitat von gruenundblau

    Fangfrage: warum muß ein Immo-Kredit zu min 20% eigenfinanziert werden? Genau: Bei einem Preiseinbruch von 20% innerhalb kürzester Zeit, soll die Sicherung für die Bank nicht kippen.
    Deswegen denke ich wird es in DE nicht zu solchen Katastrophen kommen wie in USA. Also durch Massen-Verkauf. Aber durch das Wegbrechen der Nachfrage (oder weil dies nicht finanziert wird), kommt es zu einem moderaten Preisverfall.



    Klar, der Puffer ist da, im Gegensatz zu den USA....




    Trotzdem wird den Leuten in der deflationären Krise das Geld ausgehen. Wer soll kaufen, egal zu welchem Preis, wenn es mehr pleitegegangene Verkäufer von EFHs gibt, als liquide Käufer? Richtig, niemand. Strenggenommen ist der Wert eines nicht verkäuflichen Hauses null, auch wenn uns die Banken momentan vormachen, dass man einen fair-market Bilanzierungsansatz nicht zwingend braucht....;) Den letzten mit dem dööfsten Haus beißen dann jedenfalls die Hunde. Die Krise muss also nur kräftig genug werden, dann geht nichts mehr, weil eben grundsätzlich Häuser Kreditfinanziert werden.




    Auch zum Selbernutzen würde ich momentan nur dann ein EFH kaufen, wenn ich es cash bezahlen könnte, oder wenn ich ganz sicher bin, dass ich MINDESTENS die nächsten 10 Jahre ein gesichertes Einkommen habe und zwar vor Ort am Ort des EFH-Erwerbs. Wer ein Haus nicht mindestens zehn Jahre halten kann, macht ja schon wegen der ganzen Kosten ein Verlust, selbst wenn die Preise stabil bleiben......


    Auch das selbstgenutze Heim ist ein hohes Klumpenrisiko, illiquide und immobil. In unsicheren Zeiten ein nicht zu unterschätzendes Risiko, wenn man es finanzieren muss.




    PS: Übrigens muss man keine 20% Eigenkapital haben, es gibt durchaus auch in D vollfinanzierte Häuser. Nicht sehr viele sicherlich im Eigennutzungssektor, aber es gibt sie, glaub mir.....

    Zitat von chrisw

    Es ging mir nicht um das Geschäft mit Immos, d.h. um das spätere verkaufen!


    Mir gehts auch nicht ums Geschäft. Mir geht es nur darum, was passiert, wenn Du als junger Familienvater in zwei Jahren das Haus plötzlich wieder verkaufen MUSST. Wenn Deine monatlichen Einkünfte nicht wegbrechen können, kannst ein Haus ruhig kaufen. Wenn Du da nicht 100% sicher bist, lass es in der gegenwärtigen Lage.......



    Nochmal, auch wenn alle Häuschen zu 50% eigenkapitalfinanziert sind, nützt das nix, wenn plötzlich ganz viele ihre 50%-Kredite nicht mehr bedienen können ,die Häuser alle zur gleichen Zeit auf den Markt fliegen und die andere Hälfte der Bevölkerung, die bisher kein Eigenheim besitzen, nicht im Traum daran denken, in dem Moment Schulden aufzunehmen. Das Eigenkapital im Haus kann man nicht essen, wenn ich es plötzlich zum essen brauche, fliegt das Haus auf den Markt. Wenn der gerade illiquide ist, ist Schluss. Dazu kommt, speziell das Leben im EFH ist nett, aber kein Muss. Also ein Luxus, an dem gespart werden kann.



    Wir brauchen also nur die ganz großen Massenentlassungen, dann kommt die Immo-Krise von ganz alleine, egal, wie viel Eigenkapital drinsteckt. Immos sind wie Bonds.....

    Zitat von Xray1

    Nochmal, auch wenn alle Häuschen zu 50% eigenkapitalfinanziert sind, nützt das nix, wenn plötzlich ganz viele ihre 50%-Kredite nicht mehr bedienen können ,die Häuser alle zur gleichen Zeit auf den Markt fliegen und die andere Hälfte der Bevölkerung, die bisher kein Eigenheim besitzen, nicht im Traum daran denken, in dem Moment Schulden aufzunehmen.

    Als typisch bodenstaendiger deutscher Eigenheimbesitzer wuerde ich eine Refinanzierung vornehmen, anstatt mein Haus vollstaendig zu verlieren. Zwar schmerzlich aber das geringere Uebel. Bei 50% Restschuld vom Hauswert sollte das auch wesentlich leichter moeglich sein, als bei 120% Restschuld vom Hauswert wie bei den "Unter-Wasser"-Eigenheimbesitzern in den USA - von der "walk-away"-Metalitaet der Amerikaner einmal abgesehen. Deswegen wird es zu einem Deleveraging wie in den USA nicht kommen.

    Ausser den realwirtschaftlichen Indikatoren und Daten gibt es keinen Grund fuer einen Aktiencrash.

    Könnte eine Sozialflucht nach Deutschland den hiesigen Immomarkt unterstützen?


    Wenn ich in einem Land leben würde, wo nichts los ist und könnte nach Deutschland kommen, mit staatlicher Vollversorgung, warum nicht?


    Die Grenzen sind offen, der Sozialbezug staatlich garantiert.


    Kenne Leute, die trotz aussichtsloser Arbeitslosigkeit nicht zurück nach Osteuropa wollen.


    Deutschland als Insel im Meer der Depression. :?:


    Unsere Gastarbeiter aus der Turkei trauen wir uns ja auch nicht zurückzuschicken, wie trauen wir uns dann einer Sozialflucht entgegenzustellen?

    Zitat von Lemuel

    Könnte eine Sozialflucht nach Deutschland den hiesigen Immomarkt unterstützen?

    Nun ja, ich weiss nicht, ob das neue Minarett die Immobilienpreise im Wohngebiet gerade steigert.


    Im Grunde ist jegliche Art von Bevoelkerungswachstum fuer den Immobilienmarkt positiv, aber dafuer muesste die Migration stark steigen, damit es den Schwund der traditionellen Bevoelkerung kompensiert.

    Ausser den realwirtschaftlichen Indikatoren und Daten gibt es keinen Grund fuer einen Aktiencrash.

    tendenziell steigende Abgaben, eher gleichbleibende Mieten.


    bei gleichbleibenden und rückläufigen Löhnen sieht es für Immos nicht so gut aus.


    einzig eine Zunahme der Einkommen der Masse würde die Preise mehr als die Infla hochziehen.


    Danach sieht es gerade nicht aus

    Zitat von chrisw

    Dabei macht eine mögliche Schwankung in der derzeitigen Krise (mögl. Deflation/Inflation ne Menge Geld aus...wie sind hierfür die Aussichten bezogen auf die nächsten Jahre?


    Egal ob Deflation oder Inflation - im Moment würde ich jetzt keine IMMO kaufen. Bestenfalls nur dann - wenn man es nur mit 70% beleihen muss, ein sehr gutes und sicheres Einkommen hat - aber wer hat das schon? Junge Leute wohl in der Regel nicht.
    Mein Rat: Spare (in EM) - und warte ab! In Deflationären Zeiten - kannst Du nur gewinnen. In inflationären Zeiten (in der derzeitigen Finanzkrise, die noch länger andauern wird und zum Kollaps führen kann) fühlst Du dich eher wie im Spielcasino als ein Inflationsgewinner.

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