Beiträge von Goldhut

  • Klimawahn...

    Moin,


    die Bänder in den hiesigen Autofabriken stehen still, weil es keine Chips gibt. Schuld daran: Die Kälte in Texas [smilie_happy]


    Grüße
    Goldhut

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Moin,


    ich spreche auch nicht über mich oder habe mich angesprochen gefühlt. Mich kratzt ein 50%iger Einbruch nicht die Bohne, ich gehe stattdessen dann auf Einkaufstour 8o
    Wenn Ihr von einer 110%-Finanzierung spricht, welchen Wert meint Ihr dann? Marktwert, Beleihungswert, Beleihungsgrenze? Ich glaube nämlich, da wird hier einiges durcheinander gewürfelt. Bei einer 110%-Finanzierung (Beleihungsauslauf) kann eine Finanzierung aufgrund der verpflichtenden Methodik nach BelWertV durchaus nur 70% des Marktwertes ausmachen. Neben den verpflichtend zu berücksichtigen Sicherheitsabschlägen kommen noch Marktpreisabschläge hinzu und die Berechnung berücksichtigt zudem die aktuell viel zu niedrigen Bodenrichtwerte.
    Bei Vermietungsimmobilien wird von der Bank i. d. R. max. der 14-fache Netto-Jahresmietwert als Obergrenze angenommen (gezahlt werden hingegen in guten Lagen bis zum 35 fachen :wall: ). In solch einem Fall wird erheblicher Eigenkapitaleinsatz gefordert. Bei selbstgenutzten Immobilien wird das Sachwertverfahren angewandt (Berücksichtigung von Altersabschlägen usw.). Auch dieser Beleihungswert liegt meistens deutlich unter dem Marktwert. Die hier im Forum als Standard angesehene Finanzierung des gesamten Kaufpreises nebst sämtlicher Nebenkosten und Renovierungskosten ist eher ein Exot und wird nur bei erstklassiger Kapitaldienstfähigkeit gemacht. Wenn Ihr alle leicht an Kredite heran kommt, liegt das an Eurer guten Bonität :thumbsup:


    Grüße
    Goldhut

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Moin,


    ich weiß, es möchte hier keiner hören, aber wenn ich eine eigengenutzte Immobilie habe, interessiert mich die Wertschwankung einen feuchten Kehricht. Bei dem von Dir angegebenen Szenario gehst Du von einem 50%%igen Wertverfall aus. Rücklagen für Fenster und Heizung sollte nun wirklich jeder haben oder ansparen. Beim Dach sieht das anders aus, weil das ja eine extrem lange Lebensdauer aufweist (60-100 Jahre). Viele erleben es vermutlich nicht ein einziges Mal, dass das Dach erneuert werden muss.


    Grüße
    Goldhut

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Zitat von Deflationator

    Aus meiner Sicht ist der Zinseffekt enorm groß.
    Ein Anstieg um 2-3% könnte die Preise 25% und mehr einbrechen lassen.

    Moin,


    ich schreibe 150 Basispunkte, Du hingegen vom Doppelten (300 Basispunkte). Das ist ein großer Unterschied und somit beschreibst Du nicht mein Szenario. Bei einem Anstieg von 1,5% würde zunächst das Käuferpotential aussortiert, dass eine relativ schwache Kapitaldienstfähigkeit aufweist. Die werden dann zur Miete wohnen müssen. Das wirkt sich sicherlich bei den schlechteren / einfacheren Immobilien aus. Die hochwertigen Immos hingegen haben so oder so ihre Käufer. Bei einem Anstieg um Deine angegebenen 3% auf dann vielleicht insgesamt 4,5% wird das sicherlich auch Spuren bei den höherwertigen Immos hinterlassen. Ein Rückgang von 25% ist doch nicht schlimm?!


    Grüße
    Goldhut

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Moin,


    ich hoffe, Du hast eine Zinsfestschreibung vereinbart ?) ;( Bei variablen Darlehen muss bei Verbrauchern ein Referenzgröße angeben werden, nach deren Veränderung der Zinssatz angepasst wird (siehe u. a. Referenzwertverordnung).


    Grüße
    Goldhut

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Zitat von 00279201

    Erschreckend finde ich ja, dass in meinem Bekanntenkreis von den Banken inzwischen standardmäßig 30 Jahre Laufzeit angeboten werden. So kann sich auch wirklich jeder die Wunschimmobilie leisten.... Zumindest bei den aktuellen Zinsen. Die spätere Ernüchterung unterschreibt man da gleich mit.... Und ob die Kinder einen bei so einem Generationenvertrag dann später noch besuchen, ist auch fraglich....

    Moin,


    dann hast Du einen sehr jungen Bekanntenkreis ;) Gem der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist u. a. der Renteneintritt zwingend mit einer weiteren Kapitaldienstfähigkeitsberechnung zu unterlegen. Die meisten Banken bauen die Finanzierungen eher so auf, dass vor Renteneintritt eine Rückzahlung erfolgt ist. Übrigens bedeuten 30 Jahre Laufzeit bei einem Zinssatz von 1,5% fast 3% anfängliche Tilgung.


    Grüße
    Goldhut

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Moin,


    @tut.anch.amun hat vollkommen Recht, wenn er schreibt, dass unter 2% anfänglicher Tilgung kein Darlehen mehr vergeben wird (Ausnahme bei fester vereinbarter endfälliger Tilgung oder verbindlicher Sondertilgung aus bestehendem Vermögen z.B. fälliger Versicherung / Wertpapiere). Um das Darlehen mit nur 2%-Tilgung zu bekommen, muss der Darlehensnehmer entweder jung sein oder eine sehr gute Bonität aufweisen.


    Zitat von Deflationator

    klaro...
    das dämpft schon den Preisverfall auf nur 50%, bei einem Anstieg von 2% auf 4% (Zins+Tilgung)

    So einfach läßt sich nicht eine Ursache-Wirkungskette aufstellen. Klar haben höhere Zinsen ab einem bestimmten Zeitpunkt eine Wirkung auf die Immopreise. Allerdings ist die Korrelation bei dem jetzigen Zinsniveau und einem um 100 Punkte gestiegenen Zinsniveau eher gering. Zuerst gibt es einmal auf der Käuferseite Marktaustritte, weil einige nicht mehr Kapitaldienstfähig sind. Das reduziert zur Zeit nur den Nachfrageüberhang und wirkt zudem auch nur bei bestimmten Objektarten (untere Qualität und Lage). Bei einem weiteren Zinsanstieg müssen die Kreditnehmer mit guten Bonitäten eventuell mehr Eigenkapital ( das grundsätzlich auch vorhanden ist) einsetzen. Je höher der Zinssatz, desto eher sind die Banken bereit, den Tilgungssatz abzusenken (Kompensationseffekt). Die Laufzeiten verändern sich ja bei steigenden Zinsen in Richtung deutlicher Verkürzung. Meine Meinung: selbst bei einem Zinsanstieg von 150 Basispunkten passiert auf dem Immomarkt nicht sonderlich viel. Bis dahin fließt noch viel Wasser die Elbe runter.


    Grüße
    Goldhut

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Moin,


    ehrlicherweise musst Du aber schreiben, dass Du bei der 1000 EUR-Monatsrate lediglich die Zinslast berücksichtigt hast ;) Mit einer 2% anfänglichen Tilgung sähe das dann so aus (bei weitem nicht so überzeichnet, da immer getilgt werden muss):


    Zinssatz (zzgl. 2% Tilgung)


    4%: 200 TEUR
    3%: 240 TEUR
    2%: 300 TEUR
    1%: 400 TEUR
    0,5%: 480 TEUR
    0,1%: 571 TEUR
    0%: 600 TEUR


    Grüße
    Goldhut

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Zitat von Bumerang

    Wenn die Bank von mir 3% für einen Immobilienkredit nimmt, wird sie keine Staatsanleihen für 0% kaufen!

    Moin,


    Du solltest Dich einmal mit der LCR (Liquidity Coverage Requirement) beschäftigen, dann wirst Du eines besseren belehrt. Die Banken werden teils gezwungen sein, solche Papiere zu kaufen!


    Grüße
    Goldhut

  • SILBER : Märkte und Informationen

    Moin,


    müssen das ganze Unzen sein oder reichen alte gebrauchte Courant-Münzen aus? Ich habe letzte Woche für den Entzug von über 18 Kg Altsilber gesorgt :D Das kann zumindest nicht mehr in die Schmelze [smilie_happy]


    Grüße
    Goldhut

  • Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Zitat von skeptisch4ever

    ich würde aber intuitiv davon ausgehen, dass 70 % der Einfamilien-/Reihenhäuschen und über 90 % der Eigentumswohnungen nicht für "Goldhüte" und artverwandte gebaut werden - sondern für Amateure, die sich EINMAL im Leben der Traum von den eigenen vier Wänden mit integrierter Altersvorsorge gönnen?
    was dann auch der Großteil der nach 20 oder 40 Jahren wieder auf den Markt kommenden Gebrauchtimmobilien sein wird ...


    sprich:
    wie DU Deine Baustellen managt/beaufsichtigst, das bringt dem durchschnittlichen second hand-Käufer nach der ersten "Eigennutzungsphase" nix :hae:

    Moin,


    nichts anderes habe ich geschrieben. Wenn diese Neubauten minderer Qualität dann nach 30 Jahren auf den Markt kommen, werden sich die Kaufinteressenten es sich zweimal überlegen und so eine Immobilie kaufen. Die angenommene Nutzungsdauer wird bei 80 Jahren angesetzt, sofern natürlich die lfd. Instandhaltung erfolgt. Von daher werden die 400.000 Neubauten nicht reichen, um den Bestand zu halten. Es wird viel zu viel Schrott als Wohnraum genutzt und bis zum Allerletzten abgewohnt, die in näherer Zeit komplett abgängig sind. Dann wird es auch nicht genug Handwerker geben, die Instandsetzungen noch fachgerecht ausführen könnten. Ansonsten kann ich nur schreiben, dass gem. der Wohnimmobilienkreditrichtlinie jedes finanzierende Institut eine gegebene Kapitaldienstfähigkeit nach Zinsablauf mit einem steigenden Zinsszenario (Anstieg auf mind. 4% Nominalzinsen) bei der erstmaligen Kreditvergabe zwingend im Beratungsprotokoll berücksichtigen muss. Ansonsten gibt es keinen Kredit. Logischerweise kann nicht jede Unwägbarkeit des Lebens (Scheidung, Arbeitslosigkeit) usw. berücksichtigt werden, aber 1% Anstieg darf die Mehrheit einfach nicht tangieren und wird die Bestandsfinanzierungen nicht sonderlich treffen. Einen Zinssatz von 0,80% bei einer 10 Jährigen Zinsbindung bekommt man übrigens nur mit kräftigem Eigenkapitaleinsatz und nicht einmal ansatzweise bei einer Vollfinanzierung.


    Grüße
    Goldhut