Vermögensaufbau für Immobilienkauf

    Das ist ja bereits die Vergangenheit, für die Zukunft sehe ich da nicht positiver. Und die demographische Prognose liegt zwar für Seitz für 2025 nicht vor, aber Seitz ist bereits jetzt im Vergleich zum Kreis und Land ziemlich überaltert.


    Median-Alter (Jahre)


    Seitz 50,1
    Burgenlandkreis, Landkreis 46,6
    Sachsen-Anhalt 45,4


    Altenquotient (ab 65-Jährige je 100 Pers. der AG 20-64)


    54,7
    41,5
    37,6


    Anteil 65- bis 79-Jährige (%)

    23,5
    19,3
    18,2


    Anteil ab 80-Jährige (%)
    7,0
    5,6
    5,0

    Die haben mir verschwiegen, das der in Zeitz stattfindet. ;)


    Aber meine Angaben waren verkehrt, die gelten für Seitz, unter Zeitz kommen aber die gleichen :hae:

    Zitat von Maximilian

    Ich gehe davon aus, dass dort die Zukunft angekommen ist und woanders ebend noch nicht. :P


    Zitat: "Das Statistische Bundesamt prognostizierte im Jahr 2006 für das Jahr 2030 einen AQ von 50 bzw 52, im Jahr 2050 soll er bei 60 bzw. 64 liegen."
    Link: http://de.wikipedia.org/wiki/Altenquotient

    Zeitz liegt weit in der Zukunft 8o


    Altenquotient (ab 65-Jährige je 100 Pers. der AG 20-64) für 2007
    Zeitz 54,7
    Burgenlandkreis 41,5
    Sachsen-Anhalt 37,6


    Altenquotient (ab 65-Jährige je 100 Pers. der AG 20-64) für 2025
    liegt nicht vor
    liegt nicht vor
    59,0

    Zitat von Wayne Schlegel

    Man sollte auch nicht so ohne weiteres glauben, dass man cleverer ist als eine Bank, die selbst oder über ihre Dachverbände ganze Heerscharen von Juristen dransetzen, die Verträge so zu gestalten, dass das Risiko beim Kreditnehmer liegt, ohne dass dieser es als Laie versteht.

    das habe ich auch mal gedacht. ist aber lange her. die banken sind leider diejenigen, die ihr geschäft am allerwenigsten selbst verstehen. ich habe schon kreditverträge gesehen, die in wirklich wesentlichen teilen eindeutig nichtig waren, mit teils katastrophalen folgen für die bank. sooo schlau sind die wirklich nicht, das wird gemeinhin deutlich überschätzt. meine erfahrung sagt mir jedenfalls das exakte gegenteil. :D

    Zitat von Xray1

    Wie gesagt, es muss nicht alles in Verträgen explizit drinstehen, es reichen Andeutungen. Es gibt so nette juristische Konstrukte wie "Wegfall der Geschäftsgrundlage".
    Aber Du hast schon recht, das Risiko, wegen einer Inflation plötzlich aus der langfristigen Zinsbindung "entlassen" zu werden, ist sicherlich nicht so gewaltig. Das größte Risiko ist einfach, dass man kein Einkommen mehr hat. Wenn das in Zeiten hoher Zinsen passiert und man selber noch niedrige zahlt (bzw. zahlen müsste), dann geht das mit der Zwangsversteigerung auch schon mal etwas schneller, was wollen wir wetten....?

    wegfall der geschäftsgrundlage ist sicher ein thema. für menschen die jetzt abschließen, würde ich dieses risiko aber nicht allzu hoch hängen. wenn eine bank zum jetzigen zeitpunkt überhaupt nicht mit hoher inflation gerechnet haben will (und das wäre ja voraussetzung), wage ich zu behaupten, dass die meisten richter einen lachanfall bekommen. der blick in die aktuelle tagespresse reicht, um nachzuweisen, dass das thema hyperinflation geradezu allgemeingut zumindest als ein - wenn auch unwahrscheinliches - szenario darstellt. und selbst wenn: die hürden sind hoch. vor einer anpassung müssten wir schon inflation von deutlich über 100% haben, damit es überhaupt auch nur angedacht würde. da bin ich ganz ruhig.

    Ich kann Goldmobs Ausführungen nur zustimmen. Und gerade die Rechtssprechung der letzten Monate und Jahre zeigt, dass die deutschen Richter im Zweifelsfall den Verbraucher schützen auch wenns gegen Banken geht (Schadenersatz wegen Fehlberatung, etc.)


    Zitat von Wayne Schlegel

    Gegenthese: wer in der derzeitigen welt- und binnenwirtschaftlichen Lage zu einem Kreditkauf von selbstgenutzter Immo rät, der hat nicht nur elementare Grundzüge nicht verstanden, sondern auch nicht Grund und Ursache der Subprime-Krise und aller Krisen die sich daran anschlossen und noch anschliessen werden.


    Die Subprimekrise ist eben nicht durch Kreditvergabe an Schuldner mit guter Bonität und EK Beteiligung entstanden. Sondern durch die Vergabe von Krediten an Leute die einer objektiven Bonitätsprüfung nie stand gehalten hätten, größtenteils 0% EK hatten und das ganze auch noch staatlich subventioniert wurde.

    Zitat von Maximilian

    Ja, oder der Vertrag wird verkauft. Käufer fordert eventuell sofortige Tilgung, selbst wenn du immer brav bezahlt hast.
    Kenne zwei Besitzer persönlich, die nun restlos pleite sind.
    Oder man denke an Eigentümergemeinschaften, die als GbR laufen oder bewertet werden. Dein Nachbar pleite? Kein Problem!
    Du auch.
    Daher: ein schwieriges Thema.
    Gruss Max

    das ist sowas von schwachsinnig. wessen forderung verkauft wird und das eigentum daraufhin versteigert wird, der sollte sich zügig mit schadenersatzansprüchen an die bank wenden. wer das nicht tut, dem ist nicht zu helfen. ich halte das für latrinenparolen oder dummheit. :wall:


    wer bitte vermittelt mir mal leute, bei denen eine solche situation droht? ich helfe gerne. für die zeitweise rückzahlung des kredites gibts auch problemlos eine zwischenfinanzierung. nur bitte: schuldner sollte seine raten tatsächlich gezahlt haben und nicht pleite sein. das wär nämlich ein anderer fall und da ist dann nix zu machen. wenn jemand aber von den banken richtig an der hecke langgenommen werden soll, kann man damit sogar richtig geld verdienen, wenn man weiß wie es geht. :thumbup:

    Zitat von goldmob

    [quote='Maximilian',index.php?page=Thread&postID=401840#post401840]Ja, oder der Vertrag wird verkauft. Käufer fordert eventuell sofortige Tilgung, selbst wenn du immer brav bezahlt hast.
    Kenne zwei Besitzer persönlich, die nun restlos pleite sind.
    Oder man denke an Eigentümergemeinschaften, die als GbR laufen oder bewertet werden. Dein Nachbar pleite? Kein Problem!
    Du auch.
    Daher: ein schwieriges Thema.
    Gruss Max


    das ist sowas von schwachsinnig.


    Oha, eine fundierte Aussage!!


    wessen forderung verkauft wird und das eigentum daraufhin versteigert wird, der sollte sich zügig mit schadenersatzansprüchen an die bank wenden.


    Aha, das Eigentum wird versteigert. Da ich so was noch nicht kenne, werd doch mal genauer!


    wer das nicht tut, dem ist nicht zu helfen. ich halte das für latrinenparolen oder dummheit. :wall:


    Ich übersetzte: Latrine = Einrichtung zur Aufnahme von Kot und dergleichen.
    ohne Kommentar


    wer bitte vermittelt mir mal leute, bei denen eine solche situation droht?


    Falls du Arbeit suchst, es gibt da so diverse Foren.


    ich helfe gerne. für die zeitweise rückzahlung des kredites gibts auch problemlos eine zwischenfinanzierung.


    Aha, na dann werd mal konkreter.


    nur bitte: schuldner sollte seine raten tatsächlich gezahlt haben und nicht pleite sein. das wär nämlich ein anderer fall und da ist dann nix zu machen.


    Schuldner haben immer pünktlich gezahlt. Und nun?


    wenn jemand aber von den banken richtig an der hecke langgenommen werden soll, kann man damit sogar richtig geld verdienen, wenn man weiß wie es geht.


    Na dann werd doch mal konkret.
    Apropos, ich würde das Männchen, was seinen Kopf an die Wand haut, nicht so häufig verwenden.


    Gruss Max

    Maximilian, Du musst aber schon zugeben, dass die Frage, ob es tatsächlich Schuldner mit voller Bonität und ohne Ratenrückstand auch getroffen hat, umstritten ist. Das Hauptproblem ist eher, dass die Grundschuldaufkäufer kein Interesse an einer Weiterfinanzierung haben, wenn der Kredit ausläuft und sehr ungeduldig sind bei der Tilgung der Restschuld und sofort vollstrecken.
    Ein paar Versuche, einfach mal so in die gesamte Grundschuld hineinzuvollstrecken mag es gegeben haben. Das Modell ist aber inzwischen ausgelutscht, weil sowohl die vorderungsverkaufende Bank als auch die "Investoren" verstanden haben, dass es nicht ganz so einfach ist.....


    und goldmob: Der 11. Senat des BGH jedenfalls, der üblicherweise über Bankensachen urteilt, ist geradezu berüchtigt für seine bankenfreundliche Rechtsprechung. Dass Bankkunden da besonders kulant behandelt wurden, ist mir bisher noch nicht bekannt geworden, der Vorsitzende Nobbe ist geradezu berüchtigt....bzw war, er ist Ende Januar in den Ruhestand getreten......Das Lehman-Zertifikate Urteil vom LG Hamburg wird jede Wette vom BGH wieder kassiert werden, wenns die HASPA drauf anlegt, was sie sicherlich versuchen werden. Außer mit Nobbes Ruhestand ist plötzlich eine 180° Kehrtwende eingetreten....

    Zitat von The Flash

    Wer also mit hoher Inflation bzw. sogar Hyperinflation rechnet, ist mit einem Kredit nicht schlecht dran wenn diese tatsächlich eintritt. Negativ wäre es natürlich wenn es zur Deflation kommt.


    Gut ist es nur für denjenigen, bei dem die Zinsbindungsfrist vor Eintritt einer sehr hohen Inflation endet. Das zu erwischen ist praktisch unmöglich. Gute Geschäfte könnte man wohl nur machen - wenn man genügend Geld hat ( wie bei vielen anderen Dingen eben auch) und sich alle paar Monate eine Immobilie kauft und dies nur mit einer sehr kurzfristigen Zinsbindung (1-3 Jahre) finanziert. In der Hoffnung, die Immobilie dann durch eine starke Inflation bei einem sehr guten Einkommen ablösen zu können. Nur Pech, wenn die Inflation nicht kommt und die Zinsen trotzdem kräftig steigen, dann muß man teuer refinanzieren - oder man hat das Cash um es ganz oder größtenteils zu tilgen. Tritt der Crash vorher ein, dann siehe die womöglichen Konsequenzen - aus der jüngsten dt. Vergangenheit:
    "Die Abwicklung von Verbindlichkeiten bei der Währungsreform 1948 und bei der deutschen Wiedervereinigung.


    Bei der Währungsreform 1948 galt der Umrechnungskurs (mit einigen kleinen hier nicht relevanten Differenzierungen) für Bargeld Reichsmark zu neuer D-Mark 100: 6,5. Aber jetzt kommt‘s: Schuldverschreibungen, Hypotheken und sonstige Forderungen und Verbindlichkeiten von Privatpersonen wurden im Verhältnis 10: 1 umgestellt. Kurzum: Wer vorher 1.000 Reichsmark Bargeld oder Sparguthaben hatte, besaß jetzt nur noch 65 neue D-Mark. Wer indes vorher 1.000 Reichsmark Schulden hatte, hatte jetzt 100 D-Mark Schulden. Schulden wurden also deutlich ungünstiger für den Schuldner umgerechnet. Im Vergleich zu Bargeld oder Sparguthaben, die die Grundlagen der neuen Wertberechnung bildeten, wuchsen die Schulden sogar um über 50% an.


    Ähnliches wiederfuhr den DDR-Betrieben bei der Währungsumstellung im Zuge der Wiedervereinigung. Für die Bürger der DDR und die dortigen Betriebe war das eine reinrassige Währungsreform. Obwohl jeder wußte, daß der eigentliche Kurs von Ost-Mark zu D-Mark bestenfalls bei etw 10 : 1 lag, wurden Kredite und Verbindlichkeiten im Verhältnis 2 Ost-Mark : 1 D-Mark umgestellt. Das führte umgehend zum Zusammenbruch nahezu aller Ost-Betriebe, sobald sie ihre Schulden mit “echtem Geld“ abzahlen mußten.


    Die Lehre daraus ist, daß man keinesfalls darauf hoffen darf, daß Schulden im Zuge einer Währungsreform (die häufig das Ende einer Hyperinflation darstellt) im selben Maße wegschmelzen wie das Inflationsgeld. Eher ist das Gegenteil der Fall.


    Spätestens dann, wenn eine galoppierende Inflation oder gar eine Hyperinflation eintritt, werden sich alle Einrichtungen, Institutionen und Firmen, die irgendwie mit Geld zu tun haben, an den Staat wenden und darauf drängen, daß ein Schuldenstop ausgerufen wird. In diesem Moment können keine neuen Schulden mehr aufgenommen werden aber es wird auch ein Rückzahlstop verfügt. Die Begründung wird sehr einfach sein: Gefährdung des gesamten Systems."

    So ich bin's mal wieder :D


    habe immer noch meine Augen und Ohren offen, was einen Immobilienkauf angeht, kann sogar sein, dass ich in nächster Zeit was "Kleines" in Angriff nehmen könnte ...


    Mich würde mal eine etwas detailiertere Einschätzung bezüglich Immobilienpreisen in den nächsten 5-10 Jahren in Deutschland interessieren, die über den normalen groben Überblick wie Ost-West oder Stadt-Land Vergleich hinausgehen. Speziell würde mich Folgendes interessieren:


    >> Region Süddeutschland (ordentliche - gute Lage)
    >> Preisentwicklung Einfamilienhäuser sowie Wohnungen mit 60 - 100 m²
    >> macht es Sinn was "Kleines" zu kaufen, was in ca. 3 Jahren abbezahlt wäre, selbst genutzt werden könnte um es danach als Eigenkapital für etwas Größeres einzusetzen?


    Freuen würde ich mich, wenn sich jemand äußern könnte, der sich im Immobilienbereich recht gut auskennt und das Ganze etwas professioneller einschätzen kann ...


    Gerne auch per PM


    Gruß Kalle


    P.S. gibt es dafür evtl. Links im Netz, die über das Einsteigerniveau hinausgehen?

    so habe mal was konkretes und erhoffe mir ein paar Meinungen dazu :D


    aktuell weiß ich:


    >> 60m² (integriert in ein Haus, aufgeteilt in 60m² und 110m²)
    >> Kaufpreis 48.000 zzgl. 8,5% (Makler, Grundbuch, Notar)
    >> Lage ist gut
    >> 24er Mauerwerk, Dämmung mittelmäßig bis OK
    >> geschätzte zusätzliche Kosten (fettgesschrieben muss man machen)
    1.) Waschmaschinenanschluß ca. 300€
    2.) Füllung Oltänks ca. 600€
    3.) Renovierung Schlafzimmerfenster ca. 700€
    4.) Internet legen (Preis?)
    5.) Spülmaschinenanschluß legen ca. 1000-1500€
    6.) Streichen selbständig ca. 200-300€
    7.) Reparatur "Kamin" Ölheizung (sollte man machen) ca. 1000€
    8.) Veputzung Isolation Zusatzzimmer 500-1000€
    9.) Legen eines Kamins (Holz) ca. 2500€


    Preise beruhen auf meinen Schätzungen sowie die des Makler (gelernter Bauleiter/Architekt), Objekt wird aber nächste Woche nochmal mit einem eigenen Bauleiter besichtigt. Laut Aussagen des Maklers werden die 170m² des Hauses als 2 Wohnungen verkauft, mit 48.000€ und 145.000€, sollte sich kein Käufer finden, wird dies in 14 Tagen auf 68.000€ und 125.000€ geändert.


    Anbei nun Bilder der für mich interessanten 60m² Wohnung ...

    wenn man einiges selber macht, was ja durchaus möglich ist (ansonsten habe ich Leute an der Hand) sollte der Preis nicht höher wie 60.000€ liegen bei einer EKQ von etwa 50-60%. Fehlbetrag würde bei einer Bank aufgenommen werden, oder evtl auch Teile privat. Als Sicherheiten hätte ich immer noch meine EM's falls es hart auf hart kommt, aber solang die Welt nicht zusammenbricht, sollte ich die Wohnung in allerspätestens 5 Jahren abgezahlt haben ...

    Du hast zwar oben geschrieben, ordentliche bis gute Lage in Süddeutschland.
    Wichtiger als die Finanzierung wäre für mich, ob es sich in dieser Gegend gut vermieten läßt und ob Du sichere Mieter bekommst.
    Dies ist in der jetzigen Zeit nicht selbstverständlich und wenn Du dann Deine Finanzierung darauf aufgebaut hast, kann es ganz schnell mau aussehen.


    In meinem Freundeskreis gibt es einige, die mit der Vermietung Probleme haben und alle 1-2 Jahre einen Mieterwechsel durchziehen müssen. Deshalb würde ich darauf mehr Wert legen.
    Mein Rat, lieber eine etwas niedrigere Miete ansetzen und die Mieter länger drin haben, als die Miete hoch anzusetzen und dadurch Gefahr zu laufen, dass Wohnungssuchende aus Not die Wohnung nehmen, bei der nächsten Gelegenheit aber in eine billigere umziehen.


    Wegen der Abschreibung brauchst Du heute keine Wohnung mehr zur Vermietung kaufen. Die 2% lohnen sich nicht.

    Wenn man mir schon nicht das Wasser reichen kann, dann reicht mir wenigstens den Wein.

    Einmal editiert, zuletzt von hegele ()

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