Greenspan warnt vor Ende des US-Immobilienbooms

    @ kaufrausch


    teile deine ansichten zu immobilien. möchte ergänzend noch etwas hinzufügen: es gibt ja auch noch die gefahr der vermögensabgabe von seiten des staates. dies wird schon auf der politischen ebene diskutiert und in erwägung gezogen - abgaben auf mieteinahmen für das gesundheitswesen.
    die entscheidung für gold resultiert aus der erfahrung, daß der staat mit immobilien ( da ja i-mobil ) je nach krise oder politischer coleur willkürlich vorgehen kann. siehe enteignungen 3. reich, DDR und die brüningsche notverordnung weimarer republik. gold ist mobil, entzieht sich jener willkür und wird weltweit als zahlungsmittel akzeptiert.


    gruß wolfswurt


    Grundsätzlich hat Ben-Helikopter RECHT. Und ich lege noch ein wenig nach: Länder, die sehr viel nach Amerika exportieren würden real besser fahren, wenn sie sich als Gegenwert für ihre Exporte Waren aus den USA statt Dollars geben lassen würden.


    Sparen in FIAT-Money macht dann keinen Sinn, wenn für Mickerzinsen eine grundsätzlich unbegrenzte Geldschöpfung möglich ist. Diesen Vorwurf müssen sich jedoch sowohl die Sparer, als auch die Zentralbanken in Japan, Europa und den USA gleichermaßen gefallen lassen. Und genau die Zentralbanken sind Schuld daran, daß soviel Geld im Umlauf ist und demzufolge mehr Geld gespart werden kann (und wird) als gut ist.


    Und Folge dieser Sparwut und dieses Geldüberhanges ist, daß zu wenig Steuern gezahlt werden und sich Staaten Gelder leihen müssen, weil aufgrund von Sparen zu wenig konsumiert wird und aufgrund von verzerrenden Kapitalüberschüssen Lohn- durch Maschinenarbeit ersetzt wird, was die Sozialausgaben explodieren und die Steuereinnahmen wegbrechen lässt.

    Zitat

    Original von wolfswurt
    ........ es gibt ja auch noch die gefahr der vermögensabgabe von seiten des staates. dies wird schon auf der politischen ebene diskutiert und in erwägung gezogen - abgaben auf mieteinahmen für das gesundheitswesen.
    die entscheidung für gold resultiert aus der erfahrung, daß der staat mit immobilien ( da ja i-mobil ) je nach krise oder politischer coleur willkürlich vorgehen kann. siehe enteignungen 3. reich, DDR und die brüningsche notverordnung weimarer republik. gold ist mobil, entzieht sich jener willkür und wird weltweit als zahlungsmittel akzeptiert.


    gruß wolfswurt


    Die Möglichkeit laufende Einnahmen (das Wort Rendite verwende ich ganz bewusst nicht) zu generieren ist stets mit Risiken verbunden. Vielleicht sollte man noch Erdbeben und Kriege anfügen, wobei im letzten Fall auch keine Versicherung zahlt.


    Jedoch bringt das alles nichts, will man mit seinem KAPITAL laufende Einnahmen erzielen. Gold bietet diese Möglichkeit nur in Form einer Goldleihe und die bringt kaum Zinsen birgt aber ein Totalverlustrisiko im Insolvenzfall des Schuldners. Immobilien bringen da fünf mal mehr und das bei viel geringerem Totalverlustrisiko (100 % Eigenkapital vorausgesetzt).


    Verbleiben Aktien, jedoch: manche Manager sind Blender, Hochstapler und Betrüger. Da ist die Immobilie, die man kennt, viel sicherer. Und auch Aktien kann sich ein Staat aneignen, indem er Firmen verstaatlicht.


    Schaut man sich das Bewertungsniveau an, so sind vielerorts Immobilien deutlich unterhalb ihrer noch nich tdurch Abschreibung aufgezehrten Herstellungskosten (Grundstück + Neubaupreis abzgl. AFA) zu haben.


    Aktien nachhaltig profitabler Firmen hingegen notieren meist deutlich oberhalb ihres Eigenkapitals je Anteilsschein.

    Libertad:


    Da könntest Du Recht haben. Aber ein paar werden sicher auch ihr Geld in Gold diversifizieren. Und bei dem kleinen Markt ...


    @mesodor:


    Ich würde mein Vermögen auch nicht komplett in Gold anlegen. Gold hat eben nur den unschlagbaren Vorteil, dass es leicht beschaffbar und veräußerbar sowie sehr mobil ist.


    Eine Immobilie wirst Du um so schwerer los, je höher die Abgaben werden und je größer das Angebot wird. Beides ist z. Zt. in Deutschland gegeben. Durch den Bevölkerungsrückgang gibt es immer mehr Wohnungen und der Staat nimmt sich, was er bekommen kann. Dazu muss man sich als Vermieter mit den Mietern "rumschlagen", wovon ja auch einige Deiner Beiträge zeugen.


    Aus diesem Grund und weil Du natürlich Recht hast, dass Gold oder EMs alleine nicht so der Renditebringer sind, diversifiziere ich praktisch ausschließlich in EMs und Aktien. Gegen faule Manager bei Aktien hilft Diversifizierung, das ist ein alter Hut. Und wenn ich so täglich in meine Depots gucke, dann freue ich mich auch schon auf den Kauf einer Immobilie aus meiner Portokasse, die sich aus einem Bruchteil meiner Aktiengewinne speist. Aber nicht hierzulande und auch nicht heute. Und auch nicht, um sie zu vermieten (allenfalls vielleicht ein Teil als Ferienwohnung), sondern für die Eigennutzung.


    Als Vermieter bist Du in erster Linie Gläubiger mit allen Vor- und Nachteilen. Und in einer Inflationsszenerie und einem immer sozialistischer anmutenden Staat sind das nun mal mehr Nach- als Vorteile.


    Und was den guten Ben angeht, der ist ein Heuchler allererster Güte, so wie alle, die in der Politik oder meinetwegen an der Spitze der Zentralbanken was zu sagen haben. Würden nämlich jetzt alle ihr Geld ausgeben, dann wäre der Crash so schnell da, so schnell könnten wir gar nicht gucken. Das wäre wohl das Letzte, was Ben möchte. Also darf man sich fragen, warum er das so sagt.


    Viele Grüße


    KR :D

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    Kaufrausch,


    sehe und tue ähnlich ... Staatsanleihen sind ein ziemlich schlechter scherz ... Aktien (außer Ausnahmen) sind aber momentan mehr als fair bewertet. Die breite Masse stürtzt sich nun auf den DAX und wird sich wundern ... wenn er den Rückwärtsgang einlegt. Momentan konzentriere ich mich auf EM und Sondertilgung der Hütte!


    Letzte Woche hat mir ein Taxifahrer einen Aktientipp gegeben ... das kennen wir doch oder?


    mfg,


    greenjg

    Zitat

    Original von Kaufrausch
    Libertad:


    Da könntest Du Recht haben. Aber ein paar werden sicher auch ihr Geld in Gold diversifizieren. Und bei dem kleinen Markt ...



    Das dürfte beim typischen "konservativen Investor" eher eine Seltenheit sein. Natürlich wird es Anleger geben, die das machen, die kommen aber aus einer anderen Ecke.


    Meine Erfahrung in den letzten Jahren mit Investoren (davon die letzten 4 Jahre vorwiegend mit Institutionellen - eine wunderbare Desillusionierung, die sind noch schlimmere Herdentiere als die Privaten) hat mir gezeigt, daß es eigentlich nur 3 relevante Kategorien von Anlegern gibt:


    Den "gaaaaanz" vorsichtigen, der auf Teufel komm raus vor allem nominellen Kapitalerhalt und 'ne kleiner Nominalrendite obendrauf will.


    Den leichtsinnigen, der jedem Trend hinterherhechelt und immer wieder auf die Schnauze fällt.


    Und zuletzt den Risikobewussten, der gezielt diversifiziert, um ein möglichst optimales Rendite-Risikoprofil zu erlangen.


    Die erste Kategorie bekommst Du um's verrecken nicht in Edelmetalle, die zweite ist schneller wieder draußen, als Du gucken kannst. Für wirklich langfristige Edelmetallinvestments kommt eigentlich nur Kategorie 3 in Frage, und die ist ganz klar in der Minderheit. Sowohl bie den Privatanlegern als auch bei den Institutionellen.


    Gruß


    Libertad

    Libertad:


    Das ist ein interessanter Aspekt, den Du da einbringst. Das würde dann, wenn ich das mal analysiere, tatsächlich auch der Grund dafür sein, dass Gold im Moment definitiv unterbewertet ist. Denn würden mehr Leute EMs kaufen, dann wäre der Preis sicher höher.


    Aber es bleibt die spannende Frage, wann ein Run in Gold einsetzt. Und wie lange er anhält. Deiner Analyse zu Folge müsste der Run ja zumindest kurz sein, oder sehe ich das falsch? Und welche Gruppe sorgt Deiner Meinung nach für diesen Run?


    Viele Grüße


    KR

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    Hallo Kaufrausch,


    ein paar Dinge dazu.


    Mit den Begriffen "über-" oder "unterbewertet" kann ich im Zusammenhang mit Rohstoffen wenig anfangen. Sie sind genau das wert, was dafür bezahlt wird. Das sind Marktpreise, die sich aus den Aktivitäten am Spot- und Terminmarkt ergeben.


    Diese Kategorien machen eigentlich nur dann Sinn, wenn man Cash Flows verschiedener Assets miteinander vergleicht und dann relative Über- oder Unterbewertungen feststellt. Absolut sind diese Begriffe auch schon wieder unbrauchbar.


    Aber darum geht's ja nicht, sondern darum, ob (und wenn ja, weshalb) der Marktpreis für Gold steigt oder fällt.


    Aus meiner Sicht dürfte von Seiten der risikobewussten Investoren auf absehbare Zeit eine zunehmende Nachfrage nach Gold aufkommen, schlicht, weil Gold (oder generell Commodities) in den Portfolios untergewichtet sind und zunehmend auch in diesen Bereich diversifiziert wird. Das ist aber kein Run, sondern eine stetig zunehmende Nachfrage (die allerdings auch irgendwann wieder nachlassen wird). Einen Run könnten die Trendsurfer auslösen, bzw. sind bereits dabei. Das kann sich noch verstärken, aber auch immer wieder mal nachlassen. Tendenziell gehe ich von mittelfristig erstmal steigenden Marktpreisen im Edelmetallsektor aus (wegen der weitergehenden Zunahme der Diversifikation in Gold), wobei ich gleichzeitig auch zunehmende Preisvolatilität erwarte - eben wegen des "Zockergesindels", welche halt auch mal schnell alles schmeißen, wenn gerade wieder 'ne andere Sau durch's Dorf getrieben wird.


    Eigentlich 'ne Traumsituation. Langfristig physisches Gold ansparen (immer mal wieder 'ne Unze zukaufen), und wenn der Preis mal um 5-10% purzelt, kurzfristig zusätzlich in Papiergold. Übrigens 'ne schöne Strategie, wenn man Papiergoldgewinne dann immer wieder mal in physische Bestände umschichtet.


    Gruß


    Libertad

    Zitat

    Original von Libertad
    Meine Erfahrung in den letzten Jahren mit Investoren (davon die letzten 4 Jahre vorwiegend mit Institutionellen - eine wunderbare Desillusionierung, die sind noch schlimmere Herdentiere als die Privaten......


    Gruß


    Libertad


    Dem kann ich nur zustimmen. Egal ob Bankmanager, Fondsmanager, Versicherungsmanager oder Zentralbanker:


    die meisten von denen haben ihren Job nur bekommen, weil es total angepasste Typen sind. Vielleicht fünf von Hundert, wenn´s hochkommt sind Querdenker. Also laufen die (beruflich) immer schön mit der Herde....


    ...um mal ja nicht anzuecken oder aufzufallen :)


    Wen wundert´s daß - folgt man als Privater diesen Leuten - für die große Masse der Anleger nie was gescheites dabei rumkommt.


    Zeitweise sieht das völlig anders aus. Jedoch fallen dann irgendwann Verluste an, die so heftig sind, daß sie alle Gewinne incl. gezahlter Steuern darauf auffressen und sich der Anleger (kaufkraft- bzw. geldwertbereinigt) nie mehr erholt.


    Schaut man sich viele Firmen an, stellt man fest, daß selbst einige momenten hochprofitable in den letzten Jahren viel mehr Kapitalerhöhungen gemacht haben, als Mittel ausgeschüttet wurden.


    Von den vielen AG´s die ständig rote Zahlen oder schwarze Nullen schreiben mal ganz zu schweigen.....

    Exakt das ist der Preis der Mittelmäßigkeit und Angepasstheit oder sollte man Kreativitätsmangel dazu sagen?.


    Alles gut & schön. Jedoch:
    Als Vermieter bin ich Gläubiger des Mieters, was Mietzins und Betriebskosten anbelangt. Lässt man den die Wohnung zerstörenden Mietnomaden mal außen vor, so bleibe ich doch Eigentümer der Wohnung und der Mieter kann - wenn ich Untervermietung vertraglich ausschließe - das Besitzrecht an der Wohnung nicht weiter übertragen.


    Wird nicht gezahlt, so bekomme ich den Mieter nach maximal drei Jahren raus. Oftmals geht´s sogar nach zwei Jahren. Macht dann etwa 36 x (5 + 2) = 252 EUR je qm zzgl. Gerichtskosten bei einem Wert von etwa 800 EUR/qm.


    Will sagen: maximal bin ich etwa 35 Prozent meines Vermögens quitt. Bei einer Insolvenz einer AG oder eines Bondemmitenten sind es gleich 100 Prozent des dort getätigten Einsatzes.


    Außerdem habe ich immer noch die Möglichkeit, den Mieter legal ggf. mit Geld und / oder Schuldenerlass vorzeitig zum Auszug zu "bewegen". Auf andere denkbare Szenarien zur Verlustbegrenzung möchte ich hier aus rechtlichen Gründen nicht näher eingehen.


    Bevor es aber so weit kommt, kann ich Mietbewerber sorgfältig überprüfen. Versuche einer das mal bei Aktiengesellschaften oder sonstigen Schuldnern (Beispiel: Enron-Rating).


    Und was Aktien angeht, so kann man dort auch trotz Diversifikation prozentual sehr viel Geld mit verlieren. Viele Anleger lassen sich über den Preis auskaufen und kaufen sich über einen optisch sehr günstigen Preis ein bzw, kaufen gefallene Werte nach. Ich vergleiche das mit Ebay, wo Fälschungen von Münzen über den Preis an besonders "preissensible" Sammler dirigiert werden. Mit faulen Aktien geht das noch viel besser. Die Routine, das Wissen und die Abgebrühtheit hier nicht hereinzufallen besitzen die allermeisten Anleger m.E. leider nicht. Und selbst wenn es jahrelang gut läuft, so kann man doch innerhalb weniger Monate 80 Prozent seines bei Aktien Vermögens - trotz Diversifikation - verlieren.

    Hallo Libertad,


    das mit der Unterbewertung habe ich auf den gleitenden Durchschnitt und nicht nominal, sondern inklusive Inflation des USD bezogen. Absolut gesehen würde das keinen Sinn machen, da hast Du Recht! In dem Zusammenhang verweise ich auch auf die Analysen von Adam Hamilton.


    Ok, also gehst Du davon aus, dass Deine 3. Gruppe immerhin so stark ist, dass sie den steten Anstieg des Goldes (und anderer EMs) verursacht. Das mit den Zertis kaufen und dann erst später in physische EMs umschichten, das mache ich auch so. Ein Klick an der Börse ist einfacher und mit weniger Spread behaftet und dann bekommt man vielleicht noch Mengenrabatte, als wenn man jeden KR einzeln kauft.


    Viele Grüße


    KR

    Zeit ist der Freund von wunderbaren Unternehmen und der Feind von mittelmäßigen Unternehmen. Warren Buffett

    Hallo mesodor,


    da hast Du natürlich grundsätzlich Recht. Es klang nur so, als wenn das mit den faulen Mietnomaden häufiger vorkommt. Und ich weiß z. B. von unserer Hausverwaltung auch, dass da viele mehr Arbeit machen, als sie Rendite bringen, weil sie ständig umziehen, Miete nicht bezahlen, etc. pp. .. Ich bin da eine der löblichen Ausnahmen. :] Und ich kenne auch andere Immobilienbesitzer, viele davon kurz vor oder bereits nach dem Verkauf ihrer Immobilien. Die wollen sich das mit den Mietnomaden nicht länger antun.


    Meine Kritik am Immobilienbesitz bezog sich allerdings auch mehr im Vergleich zu anderen "handfesten" Sachanlagen, wie z. B. Gold. Jede Asseltklasse hat so ihre Vor- und Nachteile. Und im Moment, in diesem Land, sehe ich halt eine höhere Sicherheit UND Rendite bei Edelmetallen und deren Aktien, als bei Immobilien. Die meisten der Minenaktien liegen jetzt nach 2-3 Monaten bei 30-40% im Plus und negative Ausreißer gibt es praktisch nicht. Das mit Enron sehe ich da nicht unbedingt beispielhaft an. Zumal ich mich wenig auf Ratings, dafür eher auf mein Gespür für unterbewertete mittelgroße Unternehmen verlasse.


    Ich mag Dir aber deine Immobilienanlagen nicht ausreden, Du wirst spezifische Gründe haben, warum Du so verfährst.


    Viele Grüße


    KR

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