Deutsche Immobilien kaufen j/n?

Es gibt zwar schon einen Immo-Thread, aber der ist eher international gehalten.

Ich bin kein Immobilienexperte und auch nicht aus der Finanzbranche. Trotzdem habe ich das Gefühl, dass die Immobilienpreise in Deutschland über die nächsten 10 Jahre betrachtet, im Westen kaum performen, vielleicht sogar real sinken werden, oder?

Mir fallen ein paar Gründe ein:

a) Wir Deutsche sind im Angstsparrausch

b) Sinkende Geburtenraten, daher geringere Nachfrage

c) Die Enstehungskosten für neue Immobilien sind seit Jahren nahezu konstant

d) Nicht enden wollende Entrechtung der Vermieter

e) Wegfall der Förderung durch den Staat

f) Es hat trotz historisch niedriger Zinsen keinen Boom gegeben, wo wären die Preise bei "normalen" Zinssätzen?

g) Die Zinsen werden wieder steigen.

Was fällt Euch dazu ein? Würdet Ihr Immobilie(n) zur Vermietung kaufen oder eher verkaufen? Warum?

Ich freue mich auf Eure Meinung!

Der Immothread, den ich meinte (Die Immobilienblase sucht ihre Nadel

http://www.goldseiten-forum.de/thread.php?threadid=818&sid=

Die Frage, welche sich für mich im Moment primär stelllt ist, ob ich eine z. Zt. leerstehende Eigentumswohnung mit Verlust verkaufe, oder auf "bessere" Zeiten hoffen sollte.

Es handelt sich hierbei nicht um eine "Schrottimmobilie", trotzdem ist der Wert in den letzten ca. 10 Jahren um ca. 20% gefallen. Da frage ich mich eben, ob ich die Verluste begrenzen soll oder eben darauf spekuliere, dass ich die Wohnunspreise in D wieder erholen.

Was meint Ihr?

Ich stimme im Prinzip mit yoyo überein, kannst Du ggf. unter Mietspiegel vermieten (befristet) und lohnen sich für Dich die daraus resultierenden Verluste aus Vermietung und Verpachtung?

Eine Möglichkeit noch: ist die Wohnung dicht genug an Deinem Wohnort, kannst Du Dir da einfach ein Arbeitszimmer einrichten und vor der Arbeit fährst Du da vorbei und packst Deine Aktentasche, Abends fährst Du wieder vorbei und sortierst ein paar Akten, spitzt Deine Bleistifte an und dann erst nach Hause zu Frau und Kind - damit hast Du keine Fahrten WOhnung/Arbeitssätte mehr, sondern pendelst zwischen zwei Arbeitstellen (Dein Arbeitgeber und eben Dein Arbeitszimmer) und kannst 0,30 EUR pro gefahrenen Kilometer absetzen und Du hast damit ein außerhäusiges Arbeitszimmer und kannst lustig allesabsetzen, auch über die Abzugsbeschränkung von 1250 EUR hinaus.

Funktioniert allerdings am besten mit angemieteten Räumen, weil erst die Miete richtig räumt und eine ganze Wohnung komplett drin unterzubringen könnte auch schwierig werden, aber es ist ein Ansatz - ggf. ein Spaßgewerbe anmelden (Computer macht doch heute jeder und schon hast Du astreine Büroräume mit allen Möglichkeiten der steuerlichen Gestaltung.

Ansonsten verschenk die Wohnung an Deine Frau, mach getrennte Veranlagung, miete das Arbeitszimmer bei Deiner Frau und sie kann Verluste aus Vermietung und Verpachtung absetzen und Du die Miete als Werbungskosten.

Aber: immer schön sauber bleiben, damit die Fiskalritter nicht doch mal was finden!

Just my 2 Cent,

/Byte

Vielen Dank für die Steuertips :). Leider ist mein Wohnort für ein Arbeitszimmer zu weit entfernt. Verluste aus Vermietung und Verpachtung lohnen sich schon für mich. Allerdings liegt die Zinsbelastung ca. 1/4 über den Mieteinnahmen. Dazu kommen noch Instandhaltungsrücklagen und das Risiko mit den Mietern.

Die Miete konnte in den letzten rd. 8 Jahren nicht erhöht werden, der Markt ließ dies nicht zu. Besserung nicht in Sicht. Daher meine Überlegung eines Verkaufs mit Verlust.

Alles hängt im Prinzip an der zukünftigen Entwicklung der Immobilienpreise. Doch eine Prognose gleicht einem Blick in die milchige Glaskugel.

Zitat

Original von silber13
Verluste aus Vermietung und Verpachtung lohnen sich schon für mich. Allerdings liegt die Zinsbelastung ca. 1/4 über den Mieteinnahmen. Dazu kommen noch Instandhaltungsrücklagen und das Risiko mit den Mietern.

Das kommt dann jetzt drauf an wie das Ding finanziert ist und wie lange die Finanzierung noch läuft. Wenn Du Dir den Verlust im Moment leisten kannst, also nur Sparrücklagen verringerst in kleinem Umfang und kein Brötchen weniger essen musst, würde ich die Immobilie halten - mit Verlust verkaufen kannst Du immer noch und wenn das Risiko überschaubar ist, verlierst Du nicht viel.

Ist ggf. die Finanzierung so, dass sie in der nächsten Zeit ausläuft? Sondertilgungsrecht, das man ggf. mit einem Bausparvertrag bedienen könnte oder hast Du schonmal mit der Bank gesprochen wegen einer Umschuldung der Immobilie? Das kostet ggf. Agio, aber das kann durchaus lohnend sein ...

Gruß,

/Byte

Den Verlust kann ich mir ohne Brötchenverlust leisten, noch. Kommt darauf an, ob ich auch in Zukunft einen Arbeitsplatz habe.

Das Ding ist zu 90% finanziert, wurde damals als "Anti-Waigel-Maßnahme" angeschafft, ohne laufende Tilgung. Ein Kapitallebensversicherung sollte in 15 Jahren zur Amortisierung dienen. Das ist leider aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung nun vollkommen illusorisch. In etwa zwei Jahren läuft der Dahrlensvertrag aus. Die Bank läßt mich gegen Vorfälligkeitsentschädiung nur raus, wenn ich verkaufe. Umschuldung, um mir jetzt die günstigeren Zinsen zu sichern, ausgeschlossen.

Wie mans macht ists halt verkehrt...

Als ich die Wohnung gekauft habe, war der Preis pro qm verglichen mit anderen Angeboten in Ordnung. Das Objekt hat eine gute Lage in einer westdeutschen Kleinstadt mit Autobahn und Zuganschluß, Schulen, Supermärkten usw.. Die nächste Stadt über 100.000 Einwohner liegt ca. 25km und die nächste über 500.000 km ca. 60km entfernt. Die Immo-Preise in dieser Region sind alle gesunken.

Die Königsfrage ist: Wie geht es weiter mit den Preisen?