Beiträge von Goldhut

Zitat von Deflationator

Aus meiner Sicht ist der Zinseffekt enorm groß.
Ein Anstieg um 2-3% könnte die Preise 25% und mehr einbrechen lassen.

Moin,

ich schreibe 150 Basispunkte, Du hingegen vom Doppelten (300 Basispunkte). Das ist ein großer Unterschied und somit beschreibst Du nicht mein Szenario. Bei einem Anstieg von 1,5% würde zunächst das Käuferpotential aussortiert, dass eine relativ schwache Kapitaldienstfähigkeit aufweist. Die werden dann zur Miete wohnen müssen. Das wirkt sich sicherlich bei den schlechteren / einfacheren Immobilien aus. Die hochwertigen Immos hingegen haben so oder so ihre Käufer. Bei einem Anstieg um Deine angegebenen 3% auf dann vielleicht insgesamt 4,5% wird das sicherlich auch Spuren bei den höherwertigen Immos hinterlassen. Ein Rückgang von 25% ist doch nicht schlimm?!

Grüße
Goldhut

Moin,

ich hoffe, Du hast eine Zinsfestschreibung vereinbart Bei variablen Darlehen muss bei Verbrauchern ein Referenzgröße angeben werden, nach deren Veränderung der Zinssatz angepasst wird (siehe u. a. Referenzwertverordnung).

Grüße
Goldhut

Zitat von 00279201

Erschreckend finde ich ja, dass in meinem Bekanntenkreis von den Banken inzwischen standardmäßig 30 Jahre Laufzeit angeboten werden. So kann sich auch wirklich jeder die Wunschimmobilie leisten.... Zumindest bei den aktuellen Zinsen. Die spätere Ernüchterung unterschreibt man da gleich mit.... Und ob die Kinder einen bei so einem Generationenvertrag dann später noch besuchen, ist auch fraglich....

Moin,

dann hast Du einen sehr jungen Bekanntenkreis Gem der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist u. a. der Renteneintritt zwingend mit einer weiteren Kapitaldienstfähigkeitsberechnung zu unterlegen. Die meisten Banken bauen die Finanzierungen eher so auf, dass vor Renteneintritt eine Rückzahlung erfolgt ist. Übrigens bedeuten 30 Jahre Laufzeit bei einem Zinssatz von 1,5% fast 3% anfängliche Tilgung.

Grüße
Goldhut

Moin,

@tut.anch.amun hat vollkommen Recht, wenn er schreibt, dass unter 2% anfänglicher Tilgung kein Darlehen mehr vergeben wird (Ausnahme bei fester vereinbarter endfälliger Tilgung oder verbindlicher Sondertilgung aus bestehendem Vermögen z.B. fälliger Versicherung / Wertpapiere). Um das Darlehen mit nur 2%-Tilgung zu bekommen, muss der Darlehensnehmer entweder jung sein oder eine sehr gute Bonität aufweisen.

Zitat von Deflationator

klaro...
das dämpft schon den Preisverfall auf nur 50%, bei einem Anstieg von 2% auf 4% (Zins+Tilgung)

So einfach läßt sich nicht eine Ursache-Wirkungskette aufstellen. Klar haben höhere Zinsen ab einem bestimmten Zeitpunkt eine Wirkung auf die Immopreise. Allerdings ist die Korrelation bei dem jetzigen Zinsniveau und einem um 100 Punkte gestiegenen Zinsniveau eher gering. Zuerst gibt es einmal auf der Käuferseite Marktaustritte, weil einige nicht mehr Kapitaldienstfähig sind. Das reduziert zur Zeit nur den Nachfrageüberhang und wirkt zudem auch nur bei bestimmten Objektarten (untere Qualität und Lage). Bei einem weiteren Zinsanstieg müssen die Kreditnehmer mit guten Bonitäten eventuell mehr Eigenkapital ( das grundsätzlich auch vorhanden ist) einsetzen. Je höher der Zinssatz, desto eher sind die Banken bereit, den Tilgungssatz abzusenken (Kompensationseffekt). Die Laufzeiten verändern sich ja bei steigenden Zinsen in Richtung deutlicher Verkürzung. Meine Meinung: selbst bei einem Zinsanstieg von 150 Basispunkten passiert auf dem Immomarkt nicht sonderlich viel. Bis dahin fließt noch viel Wasser die Elbe runter.

Grüße
Goldhut

Zitat von Deflationator

Bei 0% (Zins+Tilgung) kann unendlich viel Kredit aufgenommen werden...

So viel Kredit kann man sich leisten bei einer Rate von 1000 €/Monat
4%: 300K
3%: 400K
2%: 600K
1%: 1,2 Mio
0,5%: 2,4 Mio
0,1%: 12 Mio
0%: unendlich

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Moin,

ehrlicherweise musst Du aber schreiben, dass Du bei der 1000 EUR-Monatsrate lediglich die Zinslast berücksichtigt hast Mit einer 2% anfänglichen Tilgung sähe das dann so aus (bei weitem nicht so überzeichnet, da immer getilgt werden muss):

Zinssatz (zzgl. 2% Tilgung)

4%: 200 TEUR
3%: 240 TEUR
2%: 300 TEUR
1%: 400 TEUR
0,5%: 480 TEUR
0,1%: 571 TEUR
0%: 600 TEUR

Grüße
Goldhut

Zitat von Bumerang

Wenn die Bank von mir 3% für einen Immobilienkredit nimmt, wird sie keine Staatsanleihen für 0% kaufen!

Moin,

Du solltest Dich einmal mit der LCR (Liquidity Coverage Requirement) beschäftigen, dann wirst Du eines besseren belehrt. Die Banken werden teils gezwungen sein, solche Papiere zu kaufen!

Grüße
Goldhut

Moin,

och, mache ich sogar aus freien Stücken Lade aber aktuell Gold nach. Du kaufst 10000 Unzen? Holla die Waldfee, ich hoffe Du hast eine Ameise.

Grüße
Goldhut

Zitat von Seeadler

Nachtrag: Bin so'n bisschen von Moderner Numismatik weg, muss deshalb mal sehen, wie ich mich an der Aktion beteiligen kann...

Moin,

ich hasse neue Unzen, finde aber verrückte Sachen gut und kaufe halt 100 Stück.

Grüße
Goldhut

Moin,

ich habe eine Magnetwaage von Kern (mit Neodym-Magneten) und ein Ultraschallgerät, das reicht mir. Tauwägungen habe ich früher auch einmal gemacht. Muss allerdings zugeben, dass ich die Waage nicht mehr sehr häufig einsetzte, da ich fest der Überzeugung bin, auch gute Fälschungen optisch, haptisch und akustisch zu erkennen.

Grüße
Goldut

Moin,

Leute, bevor das hier in Mobbing ausartet (bin sensibel), werde ich nächste Woche mal 100 Unzen just for fun kaufen Trotzdem wird das Altmetall weiter eingesammelt, @Seeadler hat doch keinen Platz mehr

Grüße
Goldhut

Moin,

müssen das ganze Unzen sein oder reichen alte gebrauchte Courant-Münzen aus? Ich habe letzte Woche für den Entzug von über 18 Kg Altsilber gesorgt Das kann zumindest nicht mehr in die Schmelze

Grüße
Goldhut

Moin,

natürlich weiß das keiner von uns. Wir werden sehen. Aber eines kann ich sicher sagen: @Deichkind26603 brauch gar nicht mit seiner Schatulle zu mir kommen - bei mir gibt es nichts abzustauben

Grüße
Goldhut

Zitat von skeptisch4ever

ich würde aber intuitiv davon ausgehen, dass 70 % der Einfamilien-/Reihenhäuschen und über 90 % der Eigentumswohnungen nicht für "Goldhüte" und artverwandte gebaut werden - sondern für Amateure, die sich EINMAL im Leben der Traum von den eigenen vier Wänden mit integrierter Altersvorsorge gönnen?
was dann auch der Großteil der nach 20 oder 40 Jahren wieder auf den Markt kommenden Gebrauchtimmobilien sein wird ...

sprich:
wie DU Deine Baustellen managt/beaufsichtigst, das bringt dem durchschnittlichen second hand-Käufer nach der ersten "Eigennutzungsphase" nix

Moin,

nichts anderes habe ich geschrieben. Wenn diese Neubauten minderer Qualität dann nach 30 Jahren auf den Markt kommen, werden sich die Kaufinteressenten es sich zweimal überlegen und so eine Immobilie kaufen. Die angenommene Nutzungsdauer wird bei 80 Jahren angesetzt, sofern natürlich die lfd. Instandhaltung erfolgt. Von daher werden die 400.000 Neubauten nicht reichen, um den Bestand zu halten. Es wird viel zu viel Schrott als Wohnraum genutzt und bis zum Allerletzten abgewohnt, die in näherer Zeit komplett abgängig sind. Dann wird es auch nicht genug Handwerker geben, die Instandsetzungen noch fachgerecht ausführen könnten. Ansonsten kann ich nur schreiben, dass gem. der Wohnimmobilienkreditrichtlinie jedes finanzierende Institut eine gegebene Kapitaldienstfähigkeit nach Zinsablauf mit einem steigenden Zinsszenario (Anstieg auf mind. 4% Nominalzinsen) bei der erstmaligen Kreditvergabe zwingend im Beratungsprotokoll berücksichtigen muss. Ansonsten gibt es keinen Kredit. Logischerweise kann nicht jede Unwägbarkeit des Lebens (Scheidung, Arbeitslosigkeit) usw. berücksichtigt werden, aber 1% Anstieg darf die Mehrheit einfach nicht tangieren und wird die Bestandsfinanzierungen nicht sonderlich treffen. Einen Zinssatz von 0,80% bei einer 10 Jährigen Zinsbindung bekommt man übrigens nur mit kräftigem Eigenkapitaleinsatz und nicht einmal ansatzweise bei einer Vollfinanzierung.

Grüße
Goldhut

Moin,

nee, den Vergleich gewinne ich definitiv nicht Bei @PB350 kannst Du die Definition von Flinkheit im Sinne von "Gewinne machen und mitnehmen" förmlich im Schlafzimmer riechen: es duftet nach verbranntem Gummi

Grüße
Goldhut

Zitat von PB350

Allein diese Position hat mir bereits 6-stellige Gewinnmitnahmen beschert.

Moin,

wow Das habe ich mit Aktien eine Zeitlang im Quartal nach Steuern geschafft (auch mit etwas Glück) Zum Glück bin ich in diesem Karussell nicht mehr drin. Jetzt habe ich genug damit zu tun, vielleicht 3/4 des Vermögens zu erhalten. Du wirst Deines gaaanz sicher in der Krise vervielfachen - in Papiergeld natürlich Aber jeder ist seines Glückes Schmied, wie würde unser Bundeshaupt-Slum-Oberräuber @alibaba vermutlich sagen: "Ick freu mir für Dich"

Grüße
Goldhut

Zitat von alibaba

auf ca. 8Meter MauerWand

ein MauerStein unterschied, "ein Kalk,ein ZweiOhrSteinHase ..." und das waren Deutsche Malocher,

wo keiner kucken geht, "was kuckst Du"

Moin @alibaba,

ich war und bin jeden (!) Tag auf der Baustelle und berüchtigt für meine Kontrollen, denn gutes Geld gibt es nur für gute Arbeit. Ich messe jede einzelne Wand und Maueröffnung höchst persönlich mit dem Lasergerät nach. Zudem prüfe ich die Lieferscheine und gleiche die mit den Anlieferungen auf der Baustelle ab (z. B. Gütegruppe des Baustahls usw.). Für sämtliche Gewerke vereinbare ich eine lückenlose Fotodokumentation und vereinbare ausschließlich die Haftung nach BGB. Das Wichtigste auf der Baustelle: Die Wertschätzung der Handwerker und ein ordentlich bemessenes Handgeld für gute Arbeit! Dann klappt das mit der Baustelle. Bauträger hingegen haben Interesse, dass das Haus die ersten zwei Jahre offensichtlich mängelfrei bleibt und dann "nach mir die Sintflut"

Grüße
Goldhut

Zitat von Sapnovela

Der Kern des Problems im Immobilienmarkt besteht aber schlicht in der sinkenden Nachfrage. Den Wertzuwachs der letzten 8-10 Jahre werden wir auf absehbare Zeit nicht wiedersehen, das muss man akzeptieren.

Moin,

da sind wir uns im Prinzip einig. Die Wertzuwächse (teilweise eine Verdreifachung innerhalb der letzten 10 Jahre) wird es in der Form nicht mehr geben können.

Grüße
Goldhut

Zitat von PB350

Nur wäre man mit einem einfachen Welt-ETF sehr viel besser gefahren.

Moin,

denkst Du, dass die ETF-Anleger mehr Expertise besitzen Die haben schlicht Glück gehabt, dass die Welt aus den Fugen geraten ist und die Notenbanken aller Länder diese in einer konzertierten Aktion mit Fiat überfluten. Das Zeugs muss halt irgendwo hin. Viele hier im Forum lassen sich bei der Anlage lediglich durch mögliche erzielbare Gewinne leiten und blenden das derzeitig vorhandene extreme Risiko schlicht komplett aus. Mein Anlagemotiv ist es, in der nächsten Dekade soviel wie möglich vom Vermögen zu retten und das wird schon schwierig genug. Mit Kryptos wird das nicht funktionieren, sondern meiner Meinung nach nur mit Sachwerten.

Grüße
Goldhut

Zitat von skeptisch4ever

Und was sind die heutigen (teuer verkauften) Neubauten in 30 Jahren?

Wie haltbar sind die Dämmungen, die Niedrigenergie-Haustechnik/-Installationen?

Was NACH dem Abbezahlen (über 25 oder 35 Jahre) durch den Erstkäufer - von den Erben oder zur Bezahlung des Pflegeheims - gebraucht auf den Markt kommt wird IMMER veraltet und runtergewohnt sein!

Moin,

die heutigen Neubauten sind in 30 Jahren nicht einmal halb so alt wie heute die 50er-60er-Buden. Es geht nicht um die Haustechnik (Heizung usw.), denn die muss sowieso regelmäßig ersetzt werden. Es geht vielmehr um die schlechten Leitungssysteme, die schlechte Qualität der Außenhülle und vor allem die Schadstoffbelastung (die meisten wissen gar nicht, wo z. B. überall Asbest enthalten ist ). Selbstverständlich gibt es auch heute viele Neubauten, die mit minderwertigen Baustoffen errichtet werden und für teuer Geld verkauft werden. Wenn man aber wie ich die Immobilien im Bestand hält, wird nur das Beste verbaut. Das fängt mit der Verwendung von Steinwolle als Dämmung an, geht über die Verwendung von Tonziegeln und Verwendung von Trespa für die Dachunterschläge, bis hin zu Vorhangfassaden in Stehfalz aus reinem Zink für das oberste Staffelgeschoss (da braucht die nächsten 100 Jahre kein Mensch mehr die Fassade machen ). Massive Bauweise ist sowieso Grundvoraussetzung (verwende immer Kalksandstein der Rohdichteklasse 2.0). Die Häuser sehen auch noch meine Ur-Ur-Enkel
Merke: Wer heute zu geizig ist, wird es in 30-40 Jahren bereuen. Die Häuser kosten dafür halt 18-25% mehr.
Übrigens schließe ich persönlich sämtliche Häuser der Baujahre 1945 - 1992 für den Ankauf meines Portfolios aus (Leitungsprobleme + Schadstoffproblematik).

Grüße
Goldhut

Zitat von Sapnovela

...

Das Angebot an gebrauchten Immobilien wird auch zunehmen, da der Jahrgang 1940 bspw schon etwas betagt ist aber noch über 800.000 Angehörige hat, die eine vergleichsweise hohe Eigentumsquote haben. Diese Wohnungen kommen in den nächsten Jahren auf den Markt, wann kann sich jeder aufgrund der Lebenserwartung der über 80 Jährigen selbst ausrechnen. Zum Vergleich: Neu gebau werden ca. 400.000 Einheiten pro Jahr...

Moin,

einen wichtigen Faktor vernachlässigst Du: Diese Immobilien sind größtenteils abrissreife Buden aus den 50er-60er Jahren Sehr schlechte Bauausführung (jedes Gründerzeit-Haus ist mir da lieber), meistens hoher Investitionsstau, hohe Schadstoffbelastung (Asbest) , schlechte Zuschnitte usw. Die 400.000 Neubaueinheiten reichen nicht aus, den „natürlich“ wegbrechenden Immobilien-Schrott auszugleichen. Darüber hinaus werden die Haushalte kleiner bei gleichzeitig steigenden Wohnflächen-Wunsch. Der Effekt hat bei weitem nicht die genannten Effekte am Immobilienmarkt, wie zuvor beschrieben. Bei uns in der Stadt sind über 70% der Gebäude älter als 60Jahre. Da kann man dann in 15 Jahren mit einem Bagger durchfahren.

Grüße
Goldhut