.. J.Ehrhardt/Finanzwoche
Immobilienaktien-Krieg als Einstiegsgelegenheit
. oder Rückkehr der Inflation?
Derzeit mehren sich die Anzeichen einer Erholung am
Wohnimmobilienmarkt. Nach Rückgängen seit Ende
2022 ist hier eine Trendwende seit Ende 2024 in Sicht.
Deutsche Wohnimmobilienaktien sind bislang jedoch
noch nicht gestiegen. Zu groß die Angst vor steigenden
Zinsen.
2025: Preisanstieg inline mit Mietwachstum /
Stabilisierung der Renditen
Laut Statistischem Bundesamt betrug der Anstieg im 3.
Quartal 2025 im Schnitt 3,3%. Somit dürften die Woh-
nimmobilienpreise in 2025 ungefähr gleichstark, wie
die Mieten steigen und die Mietrenditen stabil bleiben.
Im gleichen Zeitraum ist die Rendite 10jähriger Bundes-
anleihen von 2,4% auf 2,9% gestiegen. Insgesamt haben
sich jedoch die Finanzierungskosten bei Baudarlehen
bei etwas unter 4% stabilisiert. Auch die Preise für
den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude
ziehen wieder stärker an (im November 2025 um 3,2
% ggü. November 2024). Oftmals ein gutes Zeichen, da
sich Preise für Bestandsimmobilien u.a. an denen der
Neubauimmobilien orientieren. Das Transaktionsvolu-
men bleibt allerdings weiter auf niedrigem Niveau. Laut
CBRE erreichte der Investmentmarkt für Mehrfamilien-
häuser 2025 ein Transaktionsvolumen von 8,4 Mrd. €
(leicht unter Vorjahresniveau). Die Anzahl der Transak-
tionen stieg um mehr als 40 % auf 200 Deals, während
die durchschnittliche Dealgröße auf etwa 42 Mio. €
sank. Große Portfoliotransaktionen blieben deutlich
hinter dem Vorjahr zurück, wohingegen Einzeltransakti-
onen mit 4,3 Mrd. € ein Dreijahreshoch erreichten.
2026: Experten rechnen mit weiterem Preisan‑
stieg
Für 2026 erwartet CBRE eine weitere Marktbelebung,
getrieben durch Kapitalreallokation institutioneller
Investoren in Richtung Wohnen. Die Experten rech-
nen mit einem Anstieg beim Transaktionsvolumen
von bis zu 10 Mrd. €. Erwartet werden weiter stabile
Mietrenditen, so dass die Immobilienpreise wieder
im Gleichschritt mit den Mieten steigen sollten. Trotz
der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen Lage wird
getrieben durch anhaltende Wohnungsknappheit mit
einem anhaltend hohem Mietwachstum wie in 2025
gerechnet. Es bleibt allerdings abzuwarten, inwiefern
steigende Energiekosten v.a. bei Gaspreisen (Gashei-
zungsanteil immer noch 45%) zu einem Anstieg der
Nebenkosten führt, was das Mietwachstumspotential
bei den Kaltmieten begrenzen könnte.
Wohnungsknappheit treibt Preise & Mieten
Hauptreiber steigender Immobilienpreise und Mieten
dürfte die anhaltende Wohnungsknappheit sein. Zwar
stieg laut Statistischem Bundesamt die Anzahl der
Baugenehmigungen in 2025 erstmals wieder um 10,8%
auf 238.500 Wohnungen, jedoch bleibt der Wohnungs-
markt von struktureller Knappheit geprägt, während
Entwickler weiterhin mit hohen Baukosten und rest-
riktiver Kreditvergabe zu kämpfen haben. Die Zahl der
Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser verharrt
auf niedrigem Niveau, wenngleich sie erste Anzeichen
einer Erholung, die sich 2026 fortsetzen dürfte, zeigen.
Erschwerend hinzu kommt, dass die Fertigstellung zeit-
verzögert (26 Monate, bei Geschosswohnungen sogar
34 Monate) erst kommen. Laut Prognose des Instituts
der deutschen Wirtschaft dürften die Fertigstellun-
gen neuer Wohnung in diesem Jahr von 235.000 ggü.
252.000 im Vorjahr auf 215.000 nochmals schrumpfen.
Entspannung ist hier frühestens 2027 in Sicht; aber
auch nicht in einem Ausmaß, welches die Wohnungs-
knappheit lindern könnte – dafür bräuchte es mindes-
tens rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr.
Wohnimmobilienaktien historisch günstig trotz
sich abzeichnender Erholung
Trotz sich verdichtender Anzeichen einer Erholung am
deutschen Wohnimmobilienmarkt haben deutsche
Wohnimmobilienaktien die Hausse am Aktienmarkt im
letzten Jahr nicht mitgemacht. Normalerweise antizi-
pieren Immobilienaktien i.d.R. bereits bei Erreichen der
Talsohle eine Erholung (die oftmals mit wieder steigen-
den Preisen einhergeht). Investoren befürchten jedoch
einen Zinsanstieg bzw. die Renditen bei 10jährigen
Bundesanleihen sind auch im letzten Jahr um 50Bp auf
2,9% gestiegen. So war letztendlich die Zinskorrelation
ausschlaggebender als die fundamental sich abzeich-
nende Erholung am Immobilienmarkt. Hierbei könnte
sich es aber nun um eine Einstiegsgelegenheit handeln.
Insbesondere wenn die Zinsen nicht weiter steigen
– Rendite 10jähriger Bundesanleihen aktuell 2,951
nahezu unverändert. Die Bewertung sind historisch
gesehen günstig. Obwohl alle Immobilienbestände im
Schnitt von 15%-20% abgewertet worden sind und die
Preise in 2026 tendenziell eher weiter steigen sollten,
notieren deutsche Wohnimmobilienaktien mit einem
deutlichen Abschlag zum Nettovermögenswert – nahe
Allzeithoch. Vonovia notiert aktuell mit einem Abschlag
von 53,4%, LEG von 57,4% und TAG von 37%/. EUR
inklusive des prognostizierten Verkaufsergebnis aus
Polen. Im Schnitt rechnen alle Gesellschaften mit
einem anhaltend hohem Mietwachstum von 3-4%,
welches steigende Zinskosten mehr als kompensieren
kann. Zusätzliches Wachstum generiert Vonovia aus
dem Nichtvermietungsgeschäft (Dienstleistungs- mit
eigenen Handwerken, Entwicklungs- sowie Privatisie-
rungsgeschäft). Bis 2028 soll 9-12% des EBITDAs aus
dem Geschäft kommen. Der Gewinn vor Steuer soll im
mittleren einstelligen Bereich steigen. TAG will zusätz-
liches Wachstum durch den Ausbau des Polengeschäft
genieren. Ende 2025 hatte man 3.526 Wohnungen im
Bestand und will bis Ende 2028 10.000 Einheiten ver-
mieten. Mit Vantage und Robyg hat man zwei Entwick-
ler gekauft, die neue Wohnung bauen. Zum Teil werden
diese auch erfolgreich verkauft. Für 2026 erwartet TAG
ein Verkaufsergebnis von 92-98 Mio. EUR in Polen. Die
Bewertung nach Ertragskraft P/FFO (Kurs im Verhältnis
zum nachhaltigen Cashflow) ist aktuell bei Vonovia
bei 10,13, LEG 8,72 sowie TAG bei 12,88 auf historisch
niedrigem Niveau trotz eines Gewinnwachstums im
mittleren einstelligen Bereich und zudem auf Basis sehr
niedriger Istmieten. Bei Vonovia etwa liegt die Kaltmiete
per Ende 2025 bei 8,2 EUR/m2 ggü. einer Marktmiete
von über 12€/m2. LEG hat zwar weder ein signifikantes
Nichtvermietungsgeschäft noch Expansionsmöglich-
keiten wie TAG in Polen, jedoch laufen bis 2028 knapp
bei knapp der Hälfte der noch rund 30 tsd. geförderten
Wohnungen die Sozialbindung aus. Die Miete liegt hier
gut 60% unter der Marktmiete und kann anschließend
sukzessive im Rahmen gesetzlichen Möglichkeiten (alle
3 Jahre um 15% bei angespannten Lagen mit Mietpreis-
bremse) erhöht werden.
Eskalation im Nahen Osten / Rückkehr der Infla‑
tion?
Aktuell lastet die Eskalation im Nahen Osten wie ein
Damoklesschwert über den Aktien. Angesichts des
hohen Öl- und Gaspreises ist mit einer Rückkehr der
Inflation zu rechnen. Die europäische Zentralbank
rechnet damit, dass die Inflation in diesem Jahr von
derzeit 1,9% auf durchschnittlich 2,6% steigt. Das sind
0,7% mehr als in der Projektion vor drei Monaten. Zu
befürchten ist jedoch ein höherer Anstieg, insbeson-
dere bei länger andauerndem Krieg inklusive Blockade
der Straße von Hormus sowie weiterem Beschuss der
Öl- und Gasinfrastruktur. Somit ist gut möglich, dass
die Zinsen wieder steigen (seit Kriegsbeginn bereits
50Bp). Sollte es nicht zu einem baldigen Kriegsende
kommen, ist doch davon auszugehen, dass angesichts
steigender Zinsen die Erholung der Immobilienpreise
ins Stocken gerät bzw. die Preise sogar nochmals unter
Druck geraten könnten. Von essentieller Bedeutung
wird zudem in welchem Ausmaß die Öl- und Gasinfra-
struktur in der Golfregion beschädigt wird. So hat Israel
jüngst das größte Gasfeld der Welt angegriffen. Das ira-
nische Militär nimmt verschärft die Energieinfrastruktur
in einigen Golfstaaten ins Visier. Der Wiederaufbau
könnte 3 bis 5 Jahre dauern. Die Inflation könnte somit
über einen längeren Zeitraum auf ein höherem Niveau
verharren. Angesichts sich abschwächender Konjunktur
in den USA sowie eine ohnehin schwache Konjunktur in
Europa sind Zinserhöhungen der Notenbanken aller-
dings auch unwahrscheinlich. Gerade für langfristig ori-
entierte Anleger könnten die aktuellen Inflationssorgen
eine Einstiegsgelegenheiten bedeuten. Selbst im Worst
Case Szenario ist davon auszugehen, dass der Krieg
zumindest innerhalb der nächsten 6 Monaten „irgend-
wann“ einmal ein Ende findet – spätestens wenn einer
der beiden Kriegsparteien die Munition ausgeht. Der
Wiederaufbau der Öl- und Gasinfrastruktur sollte hin-
gegen länger dauern, jedoch auch hier haben insbeson-
dere die Golfstaaten ein Interesse an einer schnellen
Wiederherstellung der Infrastruktur. D.h. „irgendwann“
sollte sich die Inflation doch wieder normalisieren, auch
wenn zu jetzigen Zeitpunkt eine seriöse Schätzung nicht
möglich ist.
Fazit
Der Krieg im Nahen Osten hat zu einer starken Kurskor-
rektur bei deutschen Wohnimmobilienaktien geführt.
Hierbei könnte es sich um eine gute Einstiegsgele-
genheit handeln. Insbesondere wenn bald der Krieg
im Nahen Osten beendet werden könnte. Deutsche
Wohnimmobilienaktien sind bewertungstechnisch
interessant. Zudem zeichnet sich getrieben durch die
Knappheit an Wohnraum eine weitere Erholung der
Immobilienpreise bei anhaltend hohem Mietwachstum
ab. Die große Unbekannte ist die weitere Entwicklung
der Zinsen. Hierbei dürfte die weitere Entwicklung des
Ölpreises eine entscheidende Rolle spielen. Ein langan-
haltender hoher Ölpreis birgt das Risiko einer Rückkehr
der Inflation und könnte zu wieder steigenden Zinsen
führen. In einem solchen Szenario dürften die Aktien
trotz attraktiver Bewertung weiter unter Druck bleiben.
Alle Bestandshalter haben eine relativ hohe Verschul-
dung, die ohnehin das Gewinnwachstum mittelfristig
begrenzt. Die Verschuldung hat im Schnitt eine Fällig-
keit von rund 6 Jahren, was sukzessive zu steigenden
Refinanzierungskosten führen würde.