Beiträge von silberbuggy

Zitat von Xray1

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Hauptrisiko beim Immokauf für die selbstgenutzte Immo ist und bleibt der Ausfall des cash-flow. Das wird gewaltig unterschätzt, und praktisch jeder, der in den ersten 10 Jahren seine Immo wieder verkaufen muss, geht mit Verlust raus. Für Deine ganz persönliche Situation mag das keine Rolle spielen (wobei Du eben einfach nicht an den Staatsbankrott glauben darfst....), aber für viele Leute ist das Realität. Das ist auch nichts anderes wie die Stornoquote bei KLV. Das von den Banken geforderte Eigenkapital ist im Wesentlichen als Puffer für die "Storno-Quote" da. Und das geht bei "Storno" auch regelmäßig drauf auch bei stabilen Immo-Preisen. Wenn bei uns die Immo-Preise erstmal tatsächlich ins Rutschen kommen, wird die Zahl der Privatinsolvenzen ein richtiger Spaß werden.

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Davon ab finde ich Eigentumswohnungen noch blöder, weil ich keinen Konsumvorteil darin sehe. Ich wohne im Prinzip genauso wie zur Miete, hab keinen eigenen Garten, kann immer noch nicht zu jeder Zeit meine Musik so laut machen, wie es mir gerade passt, und bin nebenbei auch noch fürs große Ganze (z.B. das Dach) mitverantwortlich, wobei mir bei dieser Mitverantwortung auch noch X Leute mit reinreden können. Wenn Eigentum, dann richtig, sprich die Immo samt kleinem Garten drumrum gehört mir. Dafür wäre ich eventuell durchaus bereit, auch einen höheren Preis in das Konsumgut Wohnen zu stecken. Wenns dafür nicht reicht, reichts halt nicht. Dann miete ich mir lieber ein kleines EFH im Grünen, da bin ich flexibel, wenn die Kohle dafür nicht mehr reicht. Im Verhältnis zu kleineren Wohnungen ist da der Mietaufpreis oft sogar recht moderat.....Ist aber wie gesagt meine ganz persönliche Sicht der Dinge.

Ich persönlich habs in meinem ganzen Leben seit Geburt nie mehr als 5 Jahre an einem Ort ausgehalten, einmal warens neun Jahre, davon aber ein komplettes Jahr Abwesend im Ausland, so dass es auch nur 5 Jahre am Stück waren......Dass ich mir wat koofe, um da 30 Jahre zu hocken, das kann ich mir fast nicht vorstellen. Etwas sagt mir, dass eine solche Grundeinstellung angesichts der zu erwartenden wirtschaftlichen und sozialen Verwerfungen nicht sooo schlecht ist.

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Also, ich fand es schon toll, von der Raumaufteilung, der Wandgestaltung über die Fliesen, das Parkett und die Sanitärausstattung bis hin zu Türklinke und Lichtschalter jedes Detail selbst bestimmen zu können. In einer Mietwohnung musste ich mich immer an die Wohnung anpassen oder in fremdes Eigentum investieren. Die Eigentümer im EG haben selbstverständlich ein eigenes Gartenstück, mir war die Fernsicht von einer großen Terrasse wichtiger.

Wir wohnen auch erst seit 5 Jahren drin, aber weder ich, noch meine Frau werden bis zum Renteneintritt den Job wechseln (hätte mir bis vor 9 Jahren nie vorstellen können, so etwas zu sagen...), und wegziehen werden wir auch nicht (aber wenn man wollte, könnte man auch die Wohnung vermieten, wie gesagt für aktuell ca. 1000 Euro Kaltmiete). Ich weiß, wenn man jung ist, möchte man sich auch nicht so binden. Das ging mir auch so und hat sich erst mit über Vierzig geändert.

silberbuggy

Hier findet man Vergleichsrechnungen zum Thema Miete /Wohneigentum:

http://www.welt.de/finanzen/ar…Modelle_im_Vergleich.html

Es bestätigt sich, dass langfristig der Immobilienkäufer besser da steht. Auf Seiten des Immobilienkäufers wird eine jährliche Wertsteigerung von 1% angenommen, auf Seiten des Mieters eine jährliche Mietsteigerung von 1%. Wenn jemand natürlich annimmt, dass die Mieten und Immobilienpreise ab jetzt nur noch sinken, können die Ergebnisse anders ausfallen. VBei den Vergleichsrechungen wurde für den Mieter eine Verzinsung des Anlagekapitals in Höhe von 4,5% nach Steuern angenommen (das ist SEHR optimistisch), und dennoch steht er nach 50 Jahren deutlich schlechter da als der Käufer...

silberbuggy

Zitat von Bembelpetzer

silberbuggy, erstmal vorneweg, eine selbstgenutzte immo ist wichtig und auch die entscheidung hierzu prinzipiell richtig.
Aber deine Aussage bzgl. deiner Überschlagsrechnung und Vernachlässigung der Zinsen etc, dass das nur ein paar Tausend Euro sind, ist nicht ganz richtig. Kleinvieh kann gehörigen Mist machen.

nur zwei Beispiele (auch nur überschlagsmäßig):
a) Du hattest angegeben Eigenkapital von 55TEUR investiert zu haben. Als Mieter hättest Du die ja noch auf dem Konto und würdest Zinsen erhalten. Bei nur 3% sollten da selbst nach Abzug der Steuern 100 EUR p.M. über bleiben.
b) Du zahlst seit ca. 6,5 Jahren 1090 EUR. Der Tilgungsbeitrag sollte immer ungefähr 30% betragen, so dass ich davon ausgehe, dass Du bereits 25TEUR Tilgungsbeitrag geleistet hast. 55TEUR EK + 25TEUR Tilgung = 80TEUR , 50% abbezahlt, also müsste Deine Immo ca. 160TEUR gekostet haben. Als Faustregel gilt, man soll pro Jahr 1% des Immowertes als Rücklage für evtl. Reparaturen etc. zurücklegen um für die dicken Klopper nach 20-30 Jahren gewappnet zu sein. Das macht monatlich ca. 133 EUR. Du hast nach 30 Jahren ca. 16.000 inkl Zinsen zurückgelegt, das wären dann nur ca. 35 EUR p.M. Das heißt auch hier klafft eigentlich eine Lücke von 100 EUR p.M. wenn man die zu erwartende Deckungslücke berücksichtigt.

Allein nur diese beiden Punkte a+b machen eine kalkulatorische Differenz auf Deine 30 Jahre Betrachtung von 200 EUR p.M. oder 72 TEUR in 30 Jahren. Wie gesagt auch nur überschlagsmäßig.

Bezüglich den Rücklagen solltetst Du wirklich nochmal nachdenken, denn eine Immo zahlt man immer zwei mal. Einmal beim Kauf und einmal durch die anfallenden Reparaturen.

Des Weiteren gibt es ausreichend Studien mit dem Ergebnis, dass Mieten oder Kaufen sich per Saldo nichts geben, sofern man alle Kosten berücksichtigt und man auch alles selbst erwirtschaftet. Der Käufer hat am Ende eine Immo und der Mieter am Ende noch Kapital über, dass in etwa dem Immowert entspricht.

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Wahrscheinlich unterschätze ich bisher tatsächlich die Instandhaltungskosten, die in einigen Jahren noch auf mich zukommen. Kannst Du mir Quellen, für die Vergleichsrechnungen Miete/Eigentum nenen? Das würde ich mir gern mal näher ansehen. Für meinen Teil kann ich sagen: Die Wohnimmobilie gibt mir auch einen wichtigen Anreiz zum Sparen. Als Mieter hätte zumindest ich nach 40 oder 50 Jahren sicher nicht das Kapital übrig, das dem Wert meiner Immobilie entspricht. Zusatzproblem wäre natürlich, worin legt man das gesparte Kapital an? Anleihen? Aktien? Tagesgeld? Edelmetalle? Alles kann Wertschwankungen unterliegen! Also liegen auch darin Risiken.

silberbuggy

Zitat von Fragezeichen

Öhm. Eigentum hat natürlich keine Nachteile.

Es gibt auch ätzende Eigentümer als Nachbarn. Wir haben schon einige Wechsel erlebt und im Moment haben wir wieder Glück. Als Mieterin hätte ich liebend gerne die Umzugskosten auf mich genommen....

Die Wohnlage kann sich verschlechtern. Das schürt weder den Wohnkomfort noch den Wiederverkaufswert.

Nur zwei die mir ganz spontan durch den Kopf gingen, aber es gibt noch eine Reihe mehr.

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Ist ja richtig, nur wollte ich hier den genannten Nachteilen des Wohneigentums auch einige Nachteile des Mietwohnens gegenüberstellen. Beides hat natürlich Vor- und Nachteile. Der springende Punkt für mich ist wirklich, dass die Wohnung mir nach 15 Jahren gehört. 1000 Euro im Monat, die dann als Belastung wegfallen, und die ich für eine vergleichbare Mietwohnung an Kaltmiete aufbringen müsste, werde ich sicher ständig nicht für Reparaturen brauchen! Der zweite springende Punkt ist, die Wohnung belastungsfrei zu vererben. Das wird meinem Sohn mehrere 100.000 Euro an Mietkosten ersparen! Umsonst wird auch er nicht wohnen, aber sehr, sehr günstig. Und bei sinkenden Gehältern in Deutschland finde ich das wichtig.

silberbuggy

Zitat von goldmob

ein mehrparteienhaus also. wie siehts mit verwaltungskosten aus?

Verwaltung macht einer der Eigentümer für 60 Euro jährlich.

Zitat von goldmob

entschuldige, aber die rechnung hinkt. im wesentlichen schon deshalb, weil du bei deiner rechnung als eigentümer die knapp 300.000 € innerhalb von 15 jahren aufbringen musst und als mieter innerhalb von 20 jahren. dir fehlen in der rechnung also erstens die zinsen auf das höhere einzusetzende eigenkapital in den ersten 15 jahren, denn als mieter sitzt du rechnerisch nach 15 jahren ja auf eigenkapital für die letzten 5 mietjahre. und dann solltest du für die nächsten 5 jahre als eigentümer noch die laufenden nebenkosten betrachten, nur dann ergibt sich ein vergleich zur miete, weil nur dann dieselben zeiträume betrachtet werden.

ist die angenommene miete eigentlich die kaltmiete? ansonsten fehlen zu den kreditraten noch die nebenkosten.

und die instandhaltung sollte man nicht auf die leichte schulter nehmen. 16.000,- € inklusive zinsen (!) in 30 jahren sind ein fliegenschiss. wie groß ist die wohnung? wenn die wohnung größer als eine besenkammer ist, ist das VIEL zu niedrig angesetzt. und es gibt theoretisch eine vielzahl von möglichen weiteren kosten, die auf den eigentümer zukommen und die nicht auf mieter umlegbar sind. hängt ganz von der immobilie ab.

Stimmt, die Rechnung ist über´s Knie gebrochen. Die Zinsgewinne habe ich nicht berücksichtigt, sind aber auch keine großen Summen (ein paar Tausend Euro). Die angenommene Miete ist die Kaltmiete.

Nachteile der Mietwohnung werden von manchen offenbar gar nicht gesehen:
- Der Vertrag kann gekündigt werden, dann muss ich umziehen (verursacht Kosten!)
- Die Miete kann erhöht werden
- Die Wohnung kann (ohne dass ich die Entscheidung beeinflussen kann) modernisiert/saniert werden, Kosten werden auf die Miete umgelegt
- Ständiger Wechsel der Mitbewohner im Haus (ist bei Eigentümern seltener)
- Haus kann verkauft werden mit anschließender Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen --> "Entmietung"

Also, einen gewissen Aufpreis über 30 Jahre ist mir die Eigentumswohnung auch wert! Und ich finde, er ist nicht hoch.

silberbuggy

Zitat von Fragezeichen

silberbuggy
Danke für die Beantwortung meiner Frage.

Ich will es ja gerne verstehen.

Bei einer Partei wären es 16.000. Nach Abzug der Sanierung der Abwasserleitung, falls bei einer Dichtigkeitsüberprüfung festgestellt wird, das sie undicht ist, bleibt da nicht viel.

Ich möchte keine Mieterin mehr sein, aber ich möchte auch gerne die Argumentation verstehen.

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Ja, 6 Parteien, davon mein Anteil 120 qm. OK, es kommen Kosten auf mich zu. Vielleicht habe ich dann nach 30 Jahren in der Gesamtbilanz 340.000 Euro ausgegeben, davon 50.000 Euro für Sanierung (siehe mein Rechnung oben). Beim Mietwohnverhältnis habe ich 300.000 Euro ausgegeben, nur für das Recht zu wohnen. Die Wohnung kann ich vererben und meinem Sohn in 50 Jahren mehr als 500.000 Euro Mietkosten (nach heutiger Vergleichsmiete) sparen!!! Ein bisschen Aufpreis gegenüber einer Mietwohnung sollten einem diese Dinge wert sein, denke ich.

Wenn ich ein Auto besitze, verursacht es auch Wartungs- und Instandhaltungskosten. Trotzdem lease ich mein Auto nicht, sondern kaufe es lieber.

Gruß,
silberbuggy

Ich glaube, manche Anhänger des Mietwohnens haben sich noch nie ausgerechnet, wieviel Geld sie im Laufe ihres Lebens dem Vermieter in den Rachen schmeißen...

Bei 650 Euro Monatsmiete im Durchschnitt sind es, 50 Jahre Mietwohnverhältnis angenommen:

50*12*650 = 390.000 Euro

Das ist viel Geld, nur für das Recht, eine Wohnung zu nutzen. Leasen die Anhänger des Mietwohnens hier auch ihre Autos?

Gruß,
silberbuggy

Zitat von Xray1

Lustig finde ich die Studien, die behaupten, Immos könnten in irgendeiner Region nicht fallen. Vor September 2008 hat auch jede Studie gesagt, es wird keine große Investmentbank geben, die pleite geht....

Immopreise hängen nicht von der Lage ab, von der Schönheit des Objekts oder sonstwas, sondern von einer ausreichenden Zahl an kreditwürdigen potentiellen Käufern, mit Betonung auf KREDITWÜRDIG. Deswegen sinds ja Finanzwerte. Wenn genügend Besitzer ihre Kreditwürdigkeit verlieren und nicht mehr genug kreditwürdige Neukäufer da sind, dann purzeln Immopreise auch in München, Stuttgart oder Düsseldorf.

Wenn erstmal Massenarbeitslosigkeit herrscht, dann muss auch niemand mehr in den Ballungsräumen wohnen, mit HartzIV lebts sichs auf dem Land besser.....Bundesweit gesehen gibts eh jetzt schon genug Wohnungen, bei abnehmender Bevölkerung dürfte sich da auch kurzfristig wenig dran ändern.

Eine Immo ist hervorragend zu besteuern. Immo-Besitzer in D sind in der Minderheit, also ists politisch opportun, die reichen Säcke Immobesitzer mit einer Zwangshypothek zu belegen und die Grundsteuer ordentlich hochzusetzen. Gleichzeitig werden Mieten im Ernstfall politisch festgelegt, jede Wette, sind sie ja im Prinzip jetzt schon, was Steigerungsraten angeht etc.

Wer außerdem als Immo-Eigennutzer nur die Hypothek und die Verbrauchskosten sieht, unterschätzt völlig die langfristigen Unterhaltskosten im Sinne von Renovierungskosten etc.. Nach 20 Jahren fängt eine Immo an, verwohnt zu sein......

Wenn die Vorsorge im Wesentlichen in einer selbstgenutzen Immobilie steckt, ist das Klumpenrisiko zu hoch, dabei bleib ich. Übrigens würde ich auch bei öffentlichen Angestellten mit betriebsbedingten Kündigungen rechnen, entgegen landläufiger Meinung ist das keine juristische Unmöglichkeit.

Und zum Japan-Fonds muss man wohl nix mehr sagen. Marc Faber sieht Asien als Zukunftsmarkt, ja, aber sieht er wirklich Japan im Zentrum des Wachstums? Da dürfte es deutlich bessere Alternativen geben.....

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Die Immobilienpreise können fallen, na gut. Aber welchen Schaden bedeutet das für mich? Ich wohne darin und zahle irgendwann keine Miete mehr. Ich habe nicht vor, die Immobilie zu verkaufen. Also muss ich doch nur den Fall betrachten, ob ich bei einem Gesamtbetrachtungszeitraum von 30 Jahren möglicherweise billiger in einer Mietwohnung gewohnt hätte.

Ich vergleiche mal:

die ersten zehn Jahre nehme ich eine Miete von 1000 EUR monatlich an: 120*1000=120.000 EUR
die nächsten zwanzig Jahre nehme ich eine niedrigere Durchschnittsmiete (wegen fallender Mieten) an: 240*750= 180.000 EUR

Kostet mich also eine Mietwohnung 300.000 EUR, und mir gehört am Ende kein Quadratzentimeter davon!

Jetzt die Eigentumswohnung:

Eigenkapital 55.000 EUR
11,5 Jahre mit monatlich 1090 EUR Kreditraten = 138*1090= 150.420 EUR
3,5 Jahre mit monatlich 860 EUR Kreditraten = 42*860=36.120 EUR
Zusätzliche Ansparung von 50.000 EUR in Edelmetallen in 15 Jahren, die zur Ablösung des Kredits am Ende der Zinsbindung dienen

Also insgesamt 55.000 + 150.420 + 36.120 + 50.000 = 291.540 EUR Gesamtkosten (Es wurden dabei auch 26.400 EUR Eigenheimzulage, die ich 2003 noch beantragen konnte, für Sondertilgungen berücksichtigt. Es wurde von 0 Euro Spekulationsgewinn bei den Edelmetallen ausgegangen)

Im Vergleich habe ich also bei beiden Varianten ca. 300.000 EUR Gesamtkosten, selbst bei fallenden Mieten. In der zweiten Variante gehört mir aber nach 15 Jahren die Wohnung! Jetzt kommt natürlich das Argument der Instandhaltungskosten. Diese werden durch eine monatliche Instandhaltungspauschale abgedeckt. Da die Betriebskosten (Heizung, WW) aufgrund des modernen Energiekonzepts sehr niedrig sind, belastet die Instandhaltungspauschale das Budget kaum. Und in 30 Jahren kommen immerhin (inkl. Zinsen) ca.16.000 EUR zusammen, also bei 6 Parteien im Haus sind das 96.000 Euro. Dafür kann man schon ein bisschen sanieren. Außerdem habe ich ja nach 15 Jahren keine Ratenbelastung mehr! Also im Vergleich zur oben angenommenen Mietbelastung spare ich mindestens 750 EUR im Monat.

Auch wenn ich gelegentlich zum Pessimismus neige: Ein Kündigungsrisiko aufgrund der Wirtschaftskrise sehe ich für mich nicht. Und da meine Ehefrau Beamtin ist und ihre Teilzeittätigkeit notfalls ausweiten könnte, sollte es selbst im schlimmsten Fall noch möglich sein, die Raten zu bedienen.

silberbuggy

[quote='mesodor39',index.php?page=Thread&postID=402637#post402637]

@mesodor: Danke für den Beitrag!

"Vorab: ich gehe davon aus, daß Finanzwerte, auch Immobilien, in der kommenden Dekade im Vergleich zu Lohneinkommen deutlich und im Vergleich zu Energie / Öl extrem an Wert verlieren werden. Edelmetall ist dabei als gespeicherte / geronnene Energie und Arbeit anzusehen. Eine Immobilie (Wohnung) ist ständig präsent / auf den Markt, muss ständig Ertrag/Nutzen/Miete generieren und sie ist daher auch zum Teil Finanzwert / Luxus. Und es gibt genügend davon . Selbst wenn in den nächsten 20 Jahren keine Wohnung neu gebaut werden würde.... bräuchte es keine Obdachlosen zu geben (s. DDR)."

Der Nutzen liegt für mich darin, eine etwa gleich hohe Kreditrate zu bezahlen, wie die Wohnung an Miete kosten würde. Nach einer gewissen Zeit (ich rechne ja mit ca. 15 Jahren) zahle ich dann aber nur noch die Betriebs- und Unterhaltskosten, die liegen dann erheblich unter der Gesamtbelastung, die mich bei einer Mietwohnung gleicher Kategorie hätte. Dass die Vergleichs-Mietpreise real um mehr als 10-15% dauerhaft sinken, erwarte ich nicht.

"Mit Schulden an der Backe, würde ich folgendes tun / mir über folgende Dinge Gedanken machen (Meinung, keine Anlageberatung)

Zu der Wohnung:
Du bist fast 50 Jahre. Warum ist die Wohnung dann noch nicht abbezahlt? "

Habe die Wohnung im Alter von 43 Jahren gebaut (bauen lassen). So schnell geht die Schudentilgung nun auch nicht!

"Mit Erreichen des Rentenalters (und wahrscheinlich dem Auszug der Kids, sofern vorh.) ist die Wohnung sehr groß und in Anbetracht der geringeren Altersbezüge zu teuer in Unterhaltung und Betriebskosten."

Die Betriebskosten liegen deutlich unter denen meiner vorherigen 73 qm-Mietwohnung! Durch Niedrigenergiebauweise und Wärmepumpe im Verbund mit thermischen Solarzellen sind die Warmwasser- und Heizkosten lächerlich niedrig: für WW und Heizkosten zusammen 420 Euro/Jahr! Ich möchte die Wohnung auch im Alter bewohnen.

"Zur Altersvorsorge: Alles, was Dir gesetzlich vorgeschrieben ist, kannst Du ohnehin nicht ändern. Riester & Co. solltest Du unverzüglich stoppen. Das ist weggeworfenes Geld. Sofort einsparen."

Darüber denke ich nach, bin aber noch unschlüssig.

"Zum japanischen Aktienfonds: sofort verkaufen und in physischem GOLD ( Münzenform, z.B. 1-Unzen-Anlagemünzen oder 100-Gramm-Barren von Umicore oder Heraeus, kein Steueraufschlag) bei einem vertrauenswürdigem Münzen- oder Goldhändler (keiner Daten sammelnden Bank) tauschen. Die Bewertungen spiegeln den Exporteinbruch noch nicht mal ansatzweise wieder. Das kann sich regelrecht pulverisieren.... Ich habe meine letzten Top-50-Asien vor etwa 2 Jahren verkauft....... Zu etwa 96 EUR/Stück. ABSEHBARE, STARKE, ZUKÜNFTIGE Verluste sofort begrenzen."

Nun ja, es gibt auch Stimmen (z.B. Marc Faber), die die asiatischen Märkte zukünftig stark sehen. EM kaufe ich ja schon, daher sehe ich das als Diversifikation. Sind auch keine großen Beträge, die da hineinfließen (VL, also 480 EUR/Jahr). Möchte in den Fonds ca. 17 Jahre investieren (cost-averaging), also noch gut 10 Jahre.

"Deine Achillisferse:
bis auf die geplanten Edelmetallkäufe ist Dein komplettes Vermögen durch den Staat ausspähbar und damit verfügbar (wenn es sich drauf an kommt)."

Ja gut, aber die Wohnung als großen Teil des Anlagevermögens kann mir ja keiner wegnehmen.

"Zum Edelmetall:
entweder man hat es, oder man hat es nicht. Wenn man bis 2011 planmäßig aufstocken kann, dann leben wir bis dahin noch in der besten aller denkbaren Welten. Dein Problem / Risiko: Du hast erkannt, daß Du Dein Vermögen falsch alokiert (angelegt) hast und willst das pirnzipiell auch ändern, aber nur mit zukünftig zufließenden Mitteln. Zur sofortigen Anlage Deiner Edelmetallreserve fehlt Dir das Geld. "

Einen gewissen (nicht kleinen) Teil der insgesamt geplanten EM-Menge habe ich bereits.

"Zur Wohnung: diese idealer Weise an einen Investor verkaufen (sofern dann noch Edelmetall erhältlich und sofern Du einen guter Preis realisieren kannst, wenn nicht: halten und abwarten, bis oder ob Immos ggf. aus Angst vor Inflation demnächst ggf. vorlaufend, parallel oder nachlaufend zu GOLD stark steigen und situativ entscheiden), der ggf. Deine Finanzierung übernimmt (keine Vorfälligkeitsentschädigung) und Dir einen langfristigen Mietvertrag einräumt (an den aufgrund gesetzlicher Bestimmung im Zweifelsfall er gebunden ist, Du aber mit vertraglicher / gesetzlicher Kündigungsfrist raus kommst). Freiwerdende Mittel in Edelmetall anlegen."

Alles auf eine Karte? In der Wohnung sehe ich Sicherheit. Ich will ja keine Rendite damit machen, aber knapp 1000 EUR Mietkosten (soviel kosten vergleichbare Mietwohnungen hier) pro Monat loszuwerden,ist doch ein vernünftiges Ziel, oder? Wenn ich ab 2018 dann diese freien Mittel weiter investieren kann, habe ich ja noch etwas mehr als 8 Jahre zum Vermögensaufbau.

"Zwei Szenarien:
Schlimme Krise:
Mieten ist in der Krise (sofern sie denn knallhart kommt) flexiebler, als Eigentum. Auch Beamte / öffentlich Angestellte sind bereits Opfer von Systemzuisammenbrüchen / Staatsbankrotten geworden. MIt Edelmetall bist Du immer liquide. Kommt es hart auf hart, kannst Du damit überleben (in der eigenen Wohnung könntest Du das vielleicht mangels Metall nicht) und ggf. etliche Wohnungen nahe dem Tiefstpunkten erwerben.... "

Ja, aber das ist Spekulation. Immerhin können mich ja 1600 Unzen Silber durch die Krise bringen, ist das nichts?

"Inflationierung über mehrere Jahre, milde Krise:
Kommt keine extreme Krise, sondern eine über mehrere Jahre laufende Geldentwertung mit steigenden Goldpreisen und ehr stagnierenden Einkommen / Immopreisen:
Erst wieder dann eine Wohnung kaufen, wenn man derart kapitalkräftig ist, daß man nach Bezahlung der Wohnung noch mehr als 25 Prozent des Vermögens in Edelmetall hat...."

An meinem Wohnort drohen laut Studien keine fallenden Immoblienpreise. Bei einer milden Krise mit Inflation von ca. 5% jährlich wären meine Schulden im Jahr 2018 schon ganz schön abgewertet. Ich könnte sie dann recht leicht mit einem Teil der EM-Bestände zurückzahlen (EMs müssen natürlich mindestens den Inflationsausgleich bringen).

Gruß,

silberbuggy

@tut

Mehr als ein Kind wird es bei uns wohl nicht mehr werden... Aber Kinder als Alterssicherung? Wenn ich 75 bin, ist mein Sohn 35. Dann wird er vielleicht gerade eine Familie aufbauen, an seiner Karriere basteln oder noch auf der Suche nach sich selbst sein - wer weiß? Wie oft gibt es denn das heute noch, bei all der geforderten Mobilität und Flexibilität im Arbeitsleben, dass Kinder sich um ihre pflegebedürftigen oder einsamen verwitweten Väter oder Mütter kümmern? Nein - Kinder gehören zum Leben, aber als Altersvorsorge fallen sie aus meiner Sicht aus.

silberbuggy

@juergenlangen

Vielen Dank, sehr interessant! Vor allem erinnerst Du mich daran, dass ich mehr im Hier und Jetzt leben sollte. Das habe ich in den vergangenen Jahren sicher zu sehr vernachlässigt und mir für das kommende Jahr fest vorgenommen, mehr Geld für die Lebensqualität (Reisen, Essen gehen, mal am Wochenende Cabrio fahren...) auszugeben und nicht jeden Cent beim Edelemetallhändler abzuliefern.

Die Zinsbindung von 15 Jahren, die ich 2003 vereinbart habe, hat mir ein Gefühl der Sicherheit gegeben. Ich bin mit der Entscheidung immer noch zufrieden, vor allem, wenn es tatsächlich in zwei, drei Jahren zu hoher Inflation kommen sollte. 2013 hätte ich dann vorzeitiges Kündigungsrecht, werde es aber aller Voraussicht nach nicht nutzen können.

Die 120 qm sind für meinen Geschmack nicht zu groß, ich bin froh, nicht mehr in 70 qm-Ställen zu leben. Dafür zahle ich auch gern höhere Raten.

50k Euro reichen als Altersvorsorge sicher nicht, aber da sind ja insgesamt noch vier andere Bausteine (Wegfall der Kreditraten im Rentenalter oder schon ab 2018, ges. RV, VBL, Riester). Ich hoffe, bis zum Rentenalter noch weitere 70-90k Euro (nach heutiger Bewertung) zurücklegen zu können. Zusammen mit den anderen Bausteinen sollte das reichen, ich habe keine hohen Ansprüche und keinen teuren Lebensstil.

silberbuggy

Danke für Eure bisherigen Kommentare und Anregungen! Zum Riestervertrag möchte ich noch sagen, den habe ich abgeschlossen wegen der hohen Förderung (inkl. Steuerrückvergütung beträgt die Förderung, bezogen auf meine jährlichen Gesamtbeiträge, über 40%!) und zur Absicherung der Beiträge für die private Krankenversicherung, die in 20 Jahren trotz Rückstellungen sicher deutlich höher liegen werden als heute.

silberbuggy

Hallo,

ich würde gern über die verschiedenen Möglichkeiten zur Altersvorsorge diskutieren bzw. Eur Vorstellungen dazu hören. Regulär habe ich noch ca. 17,5 Jahre bis zur Erreichung des regulären Renteneintritts vor mir. Meine Strategie bzw. meine Bausteine zur Alterssicherung sehen folgendermaßen aus:

- Gesetzliche Rentenversicherung (ggf. gefährdet durch starke Inflation und/oder Währungsreform)

- Zusatzversorgung VBL des öffentlichen Dienstes (ggf. ebenso gefährdet wie die gesetzliche RV)

- Riestervertrag bei der VBL (öffentliche Anstalt, kann nicht pleite gehen, aber Gefährdung wie bei ges. RV und Zusatzversorgung oben)

- selbstgenutzte Immobilie 120 qm, die aktuell ca. zu 50% abgezahlt ist, Auslauf Zinsbindung im Frühjahr 2018, dann beträgt die Restschuld noch knapp 30% des heutigen Wertes

- Edelmetalle in Münzform, davon wertmäßig 50% in Gold (als Absicherung), 50% in Silber (spekulativ), jeder freie Euro wird bis 2011 darin investiert

- Als zusätzliche "Ausbildungsvorsorge" für meinen Sohn zahle ich seit fast 7 Jahren in einen Aktienfonds mit ausschließlich japanischen Aktien (irgendwann muss es dort ja mal wieder bergauf gehen und ich vertraue japanischen Produkten und Unternehmen mehr als amerikanischen und auch deutschen!)

Mein Plan ist, bis zum Jahr 2011 ca. 1600 Unzen Silber und ca. 40 Unzen Gold zu erwerben und einen großen Teil davon im Jahr 2018 zum Ende der Zinsbindung des Immobilienkredits zu verkaufen, um damit den Kredit entweder vollständig oder (je nach dann aktuellem Zins und je nach Entwicklung der Edelmetallpreise) zu 75% zurückzuzahlen. Meine Hoffnung ist, dass die jährliche Wertentwicklung der Edelmetalle (insbesondere des Silbers) über dem Tagesgeldzins, über meinem Hypothekenzins und über der jährlichen Inflationsrate liegt, ich gehe so von 5-6% pro Jahr aus.

Es kann aber sein, dass es in der Zeit zwischen heute und Frühjahr 2018 zu einer Zuspitzung der weltweiten Schuldenkrise kommt. Dies könnte zu einem Run auf Edelmetalle und drastischen Kursverlusten an den Börsen führen. Dann gilt es, den richtigen Zeitpunkt für einen eventuellen Ausstieg aus den Edelmetallen zu finden und in unterbewertete Aktien von Qualitätsunternehmen (Rohstoffproduzenten, Pharma, Minengesellschaften, Lebensmittelproduzenten etc.) einzusteigen. Das wird ein schwieriger Umstieg für mich, denn ich habe an der Börse (mit Optionsscheinen und Zertifikaten) schon ziemlich viel Geld verloren und bin nun überzeugter Edelmetallbug. Aber bei einer Dow/Gold-Ratio von 1-2 sollte eigentlich der richtige Zeitpunkt gekommen sein.

Habt Ihr Kommentare oder Anregungen dazu? Wie seht Ihr das? Wie sieht Eure Strategie aus?

Gruß,

silberbuggy

Vielen Dank für die perfekte Abwicklung sagt silberbuggy!

Ich glaube, viele hier können auch gut ohne diese Information leben!

Dicke Empfehlung für TALERFRED! Schnelle und unkomplizierte Abwicklung, gute Kommunikation, perfekte Verpackung. Danke!

Ja, so könnte es sein. "Einbrennen" trifft es wohl ganz gut. Denn fettbasierte Trennmittelreste müssten sich sonst im Tauchbad oder im Ultraschall von der Oberfläche lösen. Ob ich mal Aceton probiere? Und wenn es Silikon wäre, was würde dann helfen?

silberbuggy

Zitat von vatapitta

Hallo Christian,

ich habe einige von diesen Exemplaren und dann mal an einer alles ausprobiert, was die
Haushaltschemie so hergibt und den Münzen nicht schadet.

+ Fettlöser - Orangenterpen
+ abgekocht mit Alufolie in Soda/Seifenlösüng
+ anstelle Soda Salz
+ Essigessenz
+ wie oben mit Salz
+ 10 % Phosphorsäure
+ 10 % Schwefelsäure

+ heiße Lösung mit AS - Oxy von Schlecker (Bleichmittel mit Sauerstoff und Enzymen):
Das ergab dann eine deutliche irreversible Verschlechterung.

Wenn jemand das passende Rezept findet, wäre es super.
Weiß jemand woraus die Flecken sind?

Viele Grüße
Vatapitta

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Hallo Christian und vatapitta,

ich habe auch einiges probiert:

- Kochen in Salzwasser mit Alufolie
- Silbertauchbad
- Ultraschallreiniger (hilft sonst IMMER bei Verschmutzungen und Fingerabdrücken und schont dabei die Oberfläche)

Hilft alles nix. Gestern habe ich sogar einen Farb-Maple (coloriertes Ahornblatt) mit weißen Flecken, die offenbar mit Fingerberührung aufgebracht wurden, diesen Prozeduren unterzogen. Ergebnis war, dass das Ahornblatt jetzt komplett entfärbt ist. Die Münze glänzt mehr als vorher, aber die Flecken sind noch deutlich sichtbar (besonders bei schräg einfallendem Halogenlicht). Dagegen habe ich einfache Fingerabdrücke von einer russischen PP-Münze im Ultraschallbad schon problemlos vollständig entfernen können. Insofern denke ich auch, dass das Zeug bei der Produktion auf die Münzen kommt. Habe mal in der Industrie in der Fertigung von Motorteilen gearbeitet, da gab es immer eine weiße Flüssigkeit, die beim Bohren von Metallteilen zur Kühlung auf die Bohrerspitze lief - genau so ein Zeugs scheint es zu sein.

Gruß,
silberbuggy