Greenspan warnt vor Ende des US-Immobilienbooms

    Greenspan warnt vor Ende des US-Immobilienbooms
    von Mark Schieritz, Berlin
    Der Chef der amerikanischen Notenbank, Alan Greenspan, hat vor einem Ende des Immobilienbooms in den USA gewarnt. Für die Stabilität der globalen Konjunktur ist diese Nachricht äußerst brisant.


    US-Notenbankchef Alan Greenspan"Der Häuserboom wird sich unweigerlich abkühlen", sagte Greenspan auf einer Zentralbankkonferenz in Jackson Hole im US-Bundesstaat Wyoming. Damit räumte die Notenbank erstmals ein, dass sie die Lage am US-Immobilienmarkt als prekär einschätzt. Bisher hatte sie nur von regional beschränkten Immobilienblasen berichtet.


    Der starke Anstieg der Häuserpreise in den vergangenen Jahren gilt als wichtige Stütze der US-Wirtschaft. Experten befürchten, dass die gesamte Wirtschaft in die Krise rutschen könnte, wenn nun der Immobilienmarkt schwächelt oder gar einbricht. Wegen des großen ökonomischen Gewichts der USA müssten auch Europäer und Japaner mit Einbußen rechnen. Hoffnungen auf eine Belebung der deutschen Wirtschaft würden dann einen erheblichen Dämpfer erhalten. Die Konjunktureinschätzungen der Notenbank werden aufmerksam registriert, weil sie über detaillierte Informationen zum Zustand der US-Wirtschaft verfügt.



    Belastung für den Konsum


    "Die Eigenheimumsätze werden von ihren derzeitigen historischen Höhen zurückgehen, während der Anstieg der Immobilienpreise sich verringern wird und die Preise sogar sinken könnten", sagte Greenspan. Dies werde den Konsum belasten, da die Verbraucher dann nicht mehr - wie es bislang geschieht - wegen des steigenden Wertes ihrer Häuser immer neue Kredite aufnehmen könnten, die sie für Waren ausgeben.


    Zu den Folgeschäden der zu erwartenden Preiskorrektur für die Konjunktur äußerte sich Greenspan nur indirekt. Wie gravierend die Konsequenzen ausfielen, hänge davon ab, wie flexibel die Wirtschaft sei. Er sagte jedoch, die Geschichte sei bislang "nicht nett umgegangen" mit Perioden, die wie die derzeitige von einem geringen Risikobewusstsein der Anleger gekennzeichnet seien.


    Bundesbankpräsident Axel Weber zeigte sich indes noch zuversichtlich, dass Deutschland die Talsohle durchschritten hat. "Das Wachstum zieht allmählich an", sagte er. "Die Binnennachfrage belebt sich allmählich. Aber das ist noch nicht wirklich stark."


    Aus der FTD vom 29.08.2005
    © 2005 Financial Times Deutschland, © Illustration: AP

    Menetekel an der Wand
    von Richard Haimann
    Der US-Immobilienmarkt kühlt sich spürbar ab. Die Verkäufe bestehender Eigenheime gehen erstmals seit 2001 deutlich zurück, die Preise steigen nur noch minimal. Die Spekulationsblase könnte bald platzen.


    Dem US-Eigenheimmarkt drohen stürmische Zeiten Streicht nur eine kühle Brise über den heiß gelaufenen US-Eigenheimmarkt, oder nahen die ersten Ausläufer der befürchteten Sturmfront heran, die die Spekulationsblase platzen lassen? Diese Frage stellen sich in den USA derzeit Grundeigentümer, Spekulanten und Bauunternehmer. Anlass ist die jüngste Statistik der National Association of Realtors (NAR). Danach sind im Juli die Verkäufe bestehender Einfamilienhäuser effektiv um 8,2 Prozent zurückgegangen. Gleichzeitig sind die Preise nur noch minimal gestiegen.


    Im Monat zuvor hatte die Statistik des nationalen Maklerverbands noch einen neuen Rekord verkündet: 753.000 bestehende Eigenheime hatten im Juni den Besitzer gewechselt - 85.000 mehr als im Mai. Doch die Juli-Zahlen künden nun von einem Rückgang: Nur 691.000 Einfamilienhäuser fanden einen neuen Eigentümer.


    Erster Rückgang seit Beginn des Immobilienbooms
    Erstmals seit Beginn des Immobilienbooms Ende der 90er Jahre ging auch die so genannte Seasonally Adjusted Annual Rate (SAAR) deutlich zurück. Die um jahreszeitliche Effekte geglättete Quote fiel um 2,6 Prozent. Bei der Berechnung der SAAR werden das im Frühjahr und Herbst deutlich geringere Transaktionsvolumen sowie die übliche Umsatzspitze im Dezember berücksichtigt. Alljährlich schlagen zahlreiche Käufer kurz vor Silvester zu, um Steuerabschreibungen noch im alten Jahr realisieren zu können.


    Doch nicht nur das Transaktionsvolumen ist im Juli zurückgegangen. Auch der Preisanstieg hat sich drastisch verlangsamt. Effektiv verteuerte sich das durchschnittliche Eigenheim im Juli nur noch um 1000 $ oder 0,04 Prozent auf 267.000$. Im Juni hatte der Durchschnittspreis noch um 9000 $ oder 3,5 Prozent zugelegt. Seit 2001 sind die Preise je nach Region um 80 bis 150 Prozent gestiegen.


    Besonders große Verkaufsverluste im Westen der USA


    Im Rückwärtsgang: US-Hausverkäufe
    Für Branchenkenner kommt diese Entwicklung nicht unerwartet. "Die große Anzahl von Neubauten musste früher oder später den Druck aus den gewaltigen Preisanstiegen nehmen", meint NAR-Präsident Al Mansell. Besonders drastisch gingen die Verkaufszahlen in den westlichen Bundesstaaten der USA zurück. Dort hatten seit Mitte vergangenen Jahres Spekulanten in großem Umfang Häuser bauen lassen, um sie binnen Monaten mit deutlichen Preisaufschlägen weiterzuveräußern. Effektiv betrug das Minus im Juli 13,2 Prozent. Die SAAR fiel um 7,5 Prozent. Die NAR legt erst Ende September ihre Daten über die weitere Entwicklung im August vor. Doch die National Association of Home Builders (NAHB), der Verband der Bauunternehmen, hat in den ersten beiden Augustwochen bereits einen leichten Rückgang bei Bauanträgen registriert.


    AHB-Chefökonom David Seiders stimmt die Börse schon vorsichtig auf eine mögliche Trendwende ein. Sowohl bei Neubauten als auch bei Verkäufen existierender Eigenheime seien die Umsätze zuletzt überdurchschnittlich hoch gewesen. Seiders: "Langfristig sind diese Volumina nicht zu halten." Ebenso wenig wie die bisherigen Wertsteigerungen. "Der Preisanstieg wird weiter abflachen", sagt Seiders.


    Appell an Greenspan
    Die Frage ist, wie die Banken reagieren, sollten die Preise gar fallen. Seit 2001 haben die US-Grundeigentümer wegen des Wertzuwachses immer höhere Hypotheken auf ihre Häuser aufgenommen. Zuletzt wurden 90 Prozent aller Käufe ohne Eigenkapital getätigt. Dass es um die Sicherheit der Hypotheken nicht gut bestellt ist, hat die US-Finanzindustrie gerade in den von Hurrikan "Katrina" verwüsteten Südstaaten erfahren. Viele Grundeigentümer, deren Häuser zerstört wurden, hatten keine ausreichende Gebäudeversicherung abgeschlossen und sind nun zahlungsunfähig. Kredite von mehr als 400 Mio. $ gelten schon jetzt als verloren.


    Experten erwarten, dass die Banken schnell Nachschüsse von Darlehensnehmern fordern würden, sollten die Preise deutlich nachgeben. Wer das Geld nicht aufbringen kann, müsste sein Haus verkaufen oder zwangsversteigern lassen. Dies könnte zu einem drastischen Preisverfall führen. Die NAHB richtete bereits einen versteckten Appell an Fed-Chef Alan Greenspan, vorerst auf weitere Zinsanhebungen zu verzichten. "Die deutlichen Wertsteigerungen der Eigenheime", schreibt Seiders, "haben Vermögen und Konsumkraft jener 70 Prozent der US-Haushalte deutlich gesteigert, die im Eigentum leben." Platzt die Blase, so die unausgesprochene Warnung, würde die Kaufkraft der Verbraucher deutlich zurückgehen. Das würde die Gefahr einer Rezession heraufbeschwören.


    Aus der FTD vom 15.09.2005
    © 2005 Financial Times Deutschland, © Illustration: Bloomberg,

    und das nicht nur am Immobilienmarkt, sondern auch am Aktien- bzw. Anleihemarkt. Das Handelsblatt schrweibt heute in seiner Online-Ausgabe, daß die SEC die Bilanzen sowohl von GM als auch von der Finanzierungstochter GMAC prüft.


    Gerade bei der Finanzierungstochter würde mich wundern, wenn da alles mit rechten Dingen zugegangen ist. Und gegenüber GMAc ist Refco wirklich klein.


    Die GM-Bonds sind wieder um 2% gefallen, der Aktienkurs von GM befindet sich ja sowieso auf einem Sturzflug.

    Es kommt nicht darauf an, die Zukunft vorauszusagen, sondern darauf auf die Zukunft vorbereitet zu sein. - Perikles

    Und nun kracht es im Inmobiliensektor zuerst in Deutschland.Da ist vielleicht der Gold-barren in der Hand doch besser als der Inmobielienfons auf dem Wertschriftendepot.


    Vorsicht!Nicht alle Sachwerte sind geeignet zum spekulieren.

    Apropo spekuliern:


    Wie wärs den jetzt mit Puts auf Fanny Mae und Freddy Mac!


    Das sind nämlich die staatlicherseits eingesetzten Hypothekenbanken, die auf diesem Riesenhaufen Scherben sitzen bleiben werden. Aber nicht ganz: Der Großteil der herausgegebenen Hypotheken wurde über Anleihen refinanziert. Und so wird, wenn es hart auf hart kommt, fast jeder Arbeiter, Rentner, Angestellte usw. betroffen sein. Den diese Anleihen sind vielfach zur Alterversorgung von Lebensversicheurngen und Rentenfonds gekauft worden. Die Anleihen sind ja angeblich sicher, da mit den beliehenen Immobilien hinterlegt.


    Oh Oh, das gibt einen fürchterlichen Schneeballeffekt.


    HINWEIS AN ALLE: Macht Euch mal Gedanken über Eure eigene Lebensversicherung!!


    Ich habe meine mittlerweile alle gekündigt und "versilbert" bzw. "vergoldet"

    @ CARLOS


    Es gibt inzwischen auch eine Reihe von Zertifikaten, die auf das Fallen der Immobilienpreise in den USA setzen. Die Frage ist nur, warum sollte man solche Produkte kaufen, wennn wir doch ein asset kennen, das von einem Crash besonders gut profitieren wird, Gold und Silber. Wenn wir das physisch kaufen, haben wir auch kein counterparty risk.


    Bzgl. der Lebensversicherungen. Habe ich mir auch schon überlegt, aber so mutig war ich bisher leider nicht.


    Viele Grüße


    liberty

    Es kommt nicht darauf an, die Zukunft vorauszusagen, sondern darauf auf die Zukunft vorbereitet zu sein. - Perikles

    Zitat

    Bzgl. der Lebensversicherungen. Habe ich mir auch schon überlegt, aber so mutig war ich bisher leider nicht.


    Habe den Schritt schon getan und nur eine gelassen, in der ich schwere Krankheiten mit abgesichert habe.


    Ich denke kommt aber auch auf die Versicherung an.
    Deutsche LV würde ich sofort kündigen und nur eine RLV abschließen, wenn erforderlich.
    Bei englischen bzw. solchen die fondsgebunden sind, ist es vielleicht sinnvoll zu warten bis Kurse nachgeben oder gegebenfalls beitragsfrei zu stellen, und die Sparraten versilbern.


    Silberwolf

    Silberwolf
    liberty


    Das sind die richtigen Schritte bzw. Überlegungen. Risiko absichern über RLV. Rest über LV fondgebunden (natürlich ein Gold-Fund)


    Ich habe die Rückkaufwerte meiner LV zu 50 % in physische Metalle und den Rest in Fonds und Einzelwerte aufgeteilt. Sobald sich der Papierwert auf über 60 % erhöht, gleiche ich das aus.


    Ziel 50/50


    Das mit dem Mut ist Ansichtssache! Ich finde es eher mutig, das Geld bei den Versicherungen zu belassen :D


    Wenn alle Ihr Geld wollen, ist es zu spät, habe ich mir gedacht, ( wie man jetzt am DB Real Estate Fond sieht! ) und die dickste gekündigt. Damit wird jetzt die Hypothek glattgestellt.


    Somit habe ich nun 2 x mehr Liquidität: 1. fällt die Annuitätenrate weg, 2. der Beitrag zur LV und ich kann jetzt mit der geschaffenen Liquidität flexibel wirtschaften. :)

    Der Horizont der meisten Menschen ist ein Kreis mit dem Radius 0. Und das nennen sie ihren Standpunkt :D (Albert Einstein)

    Einmal editiert, zuletzt von Fisiko ()

    Zitat

    Carlos
    Ich habe die Rückkaufwerte meiner LV zu 50 % in physische Metalle und den Rest in Fonds und Einzelwerte aufgeteilt. Sobald sich der Papierwert auf über 60 % erhöht, gleiche ich das aus.


    Ich denke das ist eine gute Strategie habe 60% in Fonds und 40% physisch und da wieder ca. 40 in Silber und 60 in Gold,
    will aber den physischen Anteil auf 50 erhöhen und Silber auch mindestens auf 50% ev. 60% bis Ende 2006 wegen MWSt..


    Silberwolf

    http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,396134,00.html


    In Deutschland scheint es ja jetzt im Immobiliensektor richtig zur Sache zu gehen. Auch wenn es viele nicht glauben wollen, aber IMHO bestätigt das meine Meinung, dass Immobilien auch hierzulande ziemlich überbewertet sind.


    Und jetzt die große Preisfrage: Wohin schichtet ein eher konservativer Anleger seine verkauften Immobilienanteile?

    Zeit ist der Freund von wunderbaren Unternehmen und der Feind von mittelmäßigen Unternehmen. Warren Buffett

    Zitat

    Original von Kaufrausch
    http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,396134,00.html


    In Deutschland scheint es ja jetzt im Immobiliensektor richtig zur Sache zu gehen. Auch wenn es viele nicht glauben wollen, aber IMHO bestätigt das meine Meinung, dass Immobilien auch hierzulande ziemlich überbewertet sind.


    Und jetzt die große Preisfrage: Wohin schichtet ein eher konservativer Anleger seine verkauften Immobilienanteile?




    aber warum kaufen dann die ausländer alles auf? etwa um verluste zu machen?

    Also mir geht der Hut hoch wenn man einen dieser beschissenen Immobilienfonds in die Anlagekategorie Immobilie aufnimmt. Büros und Supermärkte in Ostdeutschland sind für mich keine Immobilien, sondern ein (sinnloses) Spekulationsobjekt. Nach dem Crash der Aktienmärkte ist leider sehr viel Geld in eine absolut sinnlose Immobilienspekulation abgefloßen. Genauso wie die medienfonds 2000 nicht wußten welche Aktie sie noch kaufen sollen, wußten die Immo Fonds 2003 nicht welchen unnötigen Supermarkt sie noch bauen sollten. Diese Blase platzt jetzt. Einen Zusammenhang mit wirklich werthaltigen Immobilien herstellen zu wollen, halte ich für völlig falsch. Diese werden in nächster Zeit die Entwicklung in UK und USA nachvollziehen (falls keine nachhaltige Zinserhöhung dazwischenkommt).


    PS: Ich finanziere momentan mehrere (fremdvermietete) Wohnungen zu 4% Zinsen bei 0% Eigenkapital, die Mieteinahmen sind deutlich höher als die Zinsen. Die Tilgung läuft über eine Lebensversicherung die 5,2% Zinsen (steuerfrei) abwirft. Ein wahres Perpetuum Mobile. Wesentlich "sicherer" als Edelmetalle.

    Zitat

    Original von Goldy
    aber warum kaufen dann die ausländer alles auf? etwa um verluste zu machen?


    Alles kaufen sie sicher nicht. Gute Immos in guten Lagen hauptsächlich und da ist vielleicht sogar noch Geld zu machen.


    Und alles, was sonst gekauft, wird, egal ob von Deutschen oder Ausländern, wird zu Verlusten führen, wenn man es mit einigen anderen Anlageklassen in Jahren vergleicht, ja. Auch wenn vielleicht nominal die Immowerte noch leicht steigen.


    Ausländer haben darüber hinaus Informationsdefizite. Für einen Ami mag ein Haus in bester Lage in Berlin billiger sein, als das gleiche Teil in L.A., das heißt aber noch lange nicht, dass das eine bessere Anlage als z. B. Gold ist.

    Zeit ist der Freund von wunderbaren Unternehmen und der Feind von mittelmäßigen Unternehmen. Warren Buffett

    Zitat

    Original von wef
    Also mir geht der Hut hoch


    Dann binde ihn bitte fest. Es gibt Hüte mit Schlaufen drunter. :D Immobilien sind nun mal Immobilien, auch wenn einige deutlich preiswerter sind, als andere.


    Zitat


    PS: Ich finanziere momentan mehrere (fremdvermietete) Wohnungen zu 4% Zinsen bei 0% Eigenkapital, die Mieteinahmen sind deutlich höher als die Zinsen. Die Tilgung läuft über eine Lebensversicherung die 5,2% Zinsen (steuerfrei) abwirft. Ein wahres Perpetuum Mobile. Wesentlich "sicherer" als Edelmetalle.


    Ich möchte Dir nicht in die Suppe spucken, aber für mich wäre das nichts. Denn was im Moment gilt, muss nicht für alle Zukunft gelten. Unsere Bevölkerung wird zusehends und rasant notleidender. Und ich mag keine notleidenden Mieter, die ihre Miete eines Tages nicht mehr zahlen können. Da wäre mir Aufwand und Moral als Geldeintreiber im Weg. Bestenfalls ziehen sie irgendwann woanders hin und dann stehen die Wohnungen leer.


    Und ich bin der felsenfesten Überzeugung, dass Geschäfte mit 0% EK, reine Dienstleistungen ausgenommen, irgendwann in die Hose gehen. Perpetuum Mobiles gibt es nämlich nirgendwo! Solche Geschäfte sind Geschäfte auf Termin. Schon eine leichte Delle kann alles zum Einsturz bringen. Und auf Steuertricks würde ich schon gar nicht bauen. Die sind nett als Bonus, aber nicht als Fundament für eine langfristige Vermögensanlage geeignet. Glücksfälle ausgenommen. ;)


    Nichts destoweniger wünsche ich Dir aber viel Glück und Erfolg dabei! :)

    Zeit ist der Freund von wunderbaren Unternehmen und der Feind von mittelmäßigen Unternehmen. Warren Buffett

    Liebe Gemeinde,


    der Nachfolger von Big Al, Ben Bernanke, behauptet, es gebe weltweit zu viel Sparkapital. Dass es einen «weltweiten Überschuss an Sparkapital» gebe. Weltweit gebe es mehr Kapital als investiert werden könne. Zu wenig investiert werde unter anderem wegen der Erinnerungen an die asiatische Finanzkrise von 1997/98, in der spekulative Investitionen vor allem im Immobiliensektor zusammenbrachen, und weil die arbeitende Bevölkerung in vielen Industrieländern langsamer wachse. Solange diese Faktoren anhalten würden, sei damit zu rechnen, dass die langfristigen Zinsen weltweit tiefer bleiben würden als normal.
    Die Gründe liegen also nach Ansicht Bernankes vor allem in Asien und teilweise auch in Europa. Denn in Asien und Europa wird nicht genug konsumiert. Dies ist ein alter, seit Jahren immer wiederkehrender Vorwurf der US-Amerikaner an ihre Handelspartner. An den US-Amerikanern liegt es sicher nicht, dass zu viel gespart wird, denn in den USA ist die Sparrate (Anteil der Spartätigkeit am Sozialprodukt) inzwischen auf null gefallen.


    Komplett, siehe hier:
    http://www.zol.ch/zo/detail.cfm?id=191536


    Also ich weiß nicht. Wenn zu viel Kapital vorhanden ist, für das kein entsprechender Bedarf/Gegenwert mehr vorhanden ist, nennt man das nicht Inflation? Wollen die Ausländer ihr Überschußkapital nicht mehr nach Amiland überweisen?

    Zitat

    Original von Kaufrausch


    Und jetzt die große Preisfrage: Wohin schichtet ein eher konservativer Anleger seine verkauften Immobilienanteile?


    Was fragst Du? Was er tun sollte oder was der durchschnittliche konservative Investor tun wird?


    Letzteres lässt sich erschreckend leicht beantworten: Euro-Staatsanleihen und Unternehmensanleihen im Investment-Grade-Bereich.

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