Deutsche Immobilien kaufen j/n?

Zitat von Sie

...
und die ganz andern stehen am Rand und überlegen, ob + wann es Zeit ist die Koffer zu packen um der Impfdiktatur zu entgehen.

die Überlegung ist nicht ganz abwegig - aber NICHT wegen der Coronaimpfung

Hallo zusammen!

ich bin bei Herumstöbern nach potentiell interessanten Angeboten auf eine Liegenschaft gestoßen, die vom "Verkehrswert" her sehr günstig bewertet ist:
Grundstückswert 1xy.000 Euro abzüglich Abbruchkosten 1yz.000 Euro --> bleibt ein "Verkehrswert" im unteren 5-stelligen Bereich

gemäß Gutachten "liegen zu Altlasten keine Informationen vor. ... wird das Objekt als Altlastenfrei angenommen."
ist nur mit einem Produktionsgebäude bebaut und mir ist nicht ersichtlich was dort die letzten 70 oder 90 Jahre alles gemacht/produziert/usw. wurde???

--> WENN da ein günstiger Kauf möglich sein sollte, dann will ich im worst case nur den Kaufpreis in den Sand zu setzen und nicht für irgendwelche fremden Sauereien vor 50 oder mehr Jahren unbegrenzt haften!

also käme ein Kauf für mich im Grunde NUR durch eine (hierfür frisch zu gründende) "Immobilien GmbH" oder UG (haftungsbeschränkt) oder was auch immer in Frage
weiß jemand, was da die minimalst erforderlichen Kosten
1. für eine "Vorratsgründung" und
2. für den Erhalt so eines "Firmenmantels", eventuell einige Jahre ohne Geschäftstätigkeit/Umsatz
wären?

bzw. wie man diese minimal halten kann?

Problem:
um mein Glück da zu versuchen, müsste ich in ca. 6 Wochen "handlungsfähig" sein ... weiß aber nicht, ob ich eine 10 %-Chance oder nur eine 0,0X %-Chance habe, zu einem mir genehmen Preis den Zuschlag zu bekommen ...
--> will im Falle eines nicht-Kaufs keine nennenswerten Spesen haben!

ProduktionsGeBäude sind meisst im €rdReich SeuchenUmWeltHerde, würd ich die Finger

von lassen, wenn keine Tiefen€ndSorgung schon mal vorhanden,

der VerKäufer verkauft wie es steht und liegt , was vor seiner Zeit war haftet er nicht,

das ist den dein Moloch und das kann so teuer werden wie ein MondReise

ich hatte mal ein Stück Land mit ein €xObjekt der DDR gekauft, das wurde Tiefen€ndSorgt

aber sowas findet man kaum noch ....

wobei es SchreberGärten gibt die auf MüllKippen gebaut für Streber

Gruss
alibaba
PS: habe gerade bei Ebay wieder ein HauptGeWinn gemacht, für nur 5,-€

hallo . . .

eine mögliche strategie:

die nutzung der letzten jahre, läßt sich sicherlich durch ein wenig eigene recherche herausfinden.

deine fragestellungen können mMn nicht pauschal beantwortet werden.
vielmehr sollte eine passende und belastbare struktur gestaltet werden . . . dabei sind folgende fragen zu beantworten:
- geplante nutzung der liegenschaft, nachdem abriß erfolgt ist (inkl. prüfung, ob diese nutzung zulässig und lagebezogen auch sinn macht)
- deine eigene rolle (käufer, bauherr, betreiber etc.)
- kosten, um neue nutzung zu realisieren
- welche notwendigen partner sind im netzwerk bzw müssen akquiriert werden
- weitere risiken
- zeithorizonte (Abriß, Neubau, Nutzungsbeginn)
- belastbarkeit der o.g. kosten
- kaufprozess (Auktion oä)
- vorhandenes EK
- grundsätzliche kapitaldienstfähigkeit für etwaiges FK
- Entwurf Kaufvertrag
- GB Auszug
etc.

bzgl. minimalster kosten für gründung einer kapitalgesellschaft, bietet sich eine 1-personen UG nach musterprotokoll an. die handlungsfähigkeit (eintragung im HR) sollte in 2-3 wochen realisierbar sein.
und sollte es nicht zum immodeal kommen, kann die UG bei entsprechender planung und bedarf auch als vermögensverwaltende (eigenes vermögen) gesellschaft genutzt werden . . . natürlich ebenfalls abhängig von der individuellen situation.
reine notar- und eintragungskosten liegen in diesem fall bei ca. 300€.

meine empfehlung:
finde in deinem eigenen netzwerk (privat&business) jemanden mit entsprechenden trackrecord, der diesen prozess betreuen kann oder der jemanden für diesen job kennt/empfehlen kann.
ach ja . . . ein vertrauenswürdiger baufachmann ist in jedem fall von beginn an hinzuzuziehen.

hoffe, dir ein wenig weitergeholfen zu haben . . .

Moin @skeptisch4ever,

lass die Finger von so einem Objekt. So etwas hatte ich auch schon einmal angeboten bekommen, war mal eine alte Schmiede (in den 1920er). Lt. unterer Wasserbehörde und Lastenregister nichts drauf. Habe dann eine Bodenuntersuchung (Mischprobe durch 5x 2m Hohlgestängebohrung) machen lassen: Komplett verseucht mit PCB gewesen. Mindestens 4m kompletter Bodenaustausch, dazu Entsorgung als Z5-Boden (Sonderdeponie) Kostet ein Schweinegeld.

Grüße
Goldhut

Zitat von Goldhut

lass die Finger von so einem Objekt.

Zum Bundesbodenschutzgesetz gibt es nach dessen Änderung, ich glaube 1999, aber auch schöne Rechtsprechung. Der Alteigentümer ist immer mit im Boot, ggf. sogar allein, wenn er nur ahnen konnte, das da was nicht stimmt.
Wenn ich morgen dran denke suche ich es mit raus.

Zitat von webeha

- geplante nutzung der liegenschaft, nachdem abriß erfolgt ist
- ...
- kaufprozess (Auktion oä)
- vorhandenes EK
- grundsätzliche kapitaldienstfähigkeit für etwaiges FK
- Entwurf Kaufvertrag

Alles anzeigen

Warum Abriss?
Ziel wäre Vermietung im Ist-Zustand...

Und dann 10 oder 20 Jahre abwarten, wie sich die (derzeit darnieder liegende) Grundstückspreise in der Gegend entwickeln...

Habe eine "Autoverschönerungsklitsche" gefunden, die auf dem Gelände ihren Firmensitz hat... der erste potentielle Mieter wäre also wohl schon da...

Kaufvertrag ist bei ner Zwangsversteigerung wohl kein Thema?
Allerdings wird der Verkäufer pardon Rechtspfleger da wohl kaum ein Altlastengutachten extra für mich heranschaffen?

Und entweder gibt es den Zuschlag soooo niedrig, dass ich cash zahle - oder ich bin draussen!
FK ist also auch kein Thema...

Zitat von ECU

... Bundesbodenschutzgesetz ... Der Alteigentümer ist immer mit im Boot, ggf. sogar allein, ...

Bei einer ZV gehe ich davon aus, dass der Vorbesitzer bereits abgesoffen ist und sich den Kiel des Boots von unten anschaut...

Zitat von ECU

Zum Bundesbodenschutzgesetz gibt es nach dessen Änderung, ich glaube 1999, aber auch schöne Rechtsprechung. Der Alteigentümer ist immer mit im Boot, ggf. sogar allein, wenn er nur ahnen konnte, das da was nicht stimmt.Wenn ich morgen dran denke suche ich es mit raus.

Moin,

das nützt Dir gar nichts: Hier mal ein Beispiel klick

Daher nur soviel:
Die Behörde kann grundsätzlich den Neu-Eigentümer vollständig in Anspruch nehmen, auch wenn an sich der Alt-Eigentümer der Verursacher war. Dies dürfte vor allem dann eine aus Sicht der Behörde sinnvolle Herangehensweise sein, wenn nur der Neu-Eigentümer überhaupt solvent ist. Ob die Behörde im Rahmen ihrer Ermessensausübung dazu verpflichtet ist, den eigentlichen Verursacher der Verunreinigung vorrangig in Anspruch zu nehmen ist umstritten...

Grüße
Goldhut

wenn du vermietest oder verpachtest, an firmen die mit sonderumweltfreundlichen artikel rumfummelt,

musst wenigste ein SonderKaution in Höhe des VerkaufPreis nehmen, als SonderVer€inBarung

falls der 1000Kg. AltFarbLasten in den €rdReich vertropfen lässt dann in die Pleite fährt

nach Caiman €ierLänd, Buse tun

Gruss
alibaba

Wenn man Pech hat und ein Grundstück oder ein Haus zum Bombenpreis bekommt, bekommt man mit viel Pech die Bombe "nicht gratis" hinzu.,

https://www.vbhg.de/index.php/…enger-auf-dem-grundstueck

kein Deutscher Bomber hat auf Deutschland Bomben geworfen, welches noch nicht von den

BarBaren besetzt war die mordent und vergewaltigen die deutschen Frauen im MassenVerGewaltigungen

sowie KompanieDurchFickOrgien besudelten bis hin zum FreiTod des Mädchen

1. Feinde.
2.BeFreier der UnSchuld.
3.Besatzer.
4.ZwangsFreunde.
5. ....

für was sollen die deutschen Malocher noch alle hinhalten der Mob, das Pack

mit Geld lässt sich jedes PohlitikRückRad kaufen wie die Fahne wenn der Wind sich dreht

die Deutschen zahlen schon genug an BombenGeld in Afgahnistan , sogar mit Blut

Gruss
alibaba
PS: Mein Opa hat schon mal eine FeindBrandBombe aus dem Haus geholt, HakenZuSammen und los
das waren noch Kerle, mit ein Lied auf den Lippen Heute gibs nur noch RotGrüneFroschLieder

@skeptisch4ever

Grundsätzlich haftet der Verursacher für die Verunreinigung und deren Beseitigung falls erfoderlich.
Ist bei dem (sog. Handlungsstörer) nix mehr zu holen haftet der Eigentümer (Zustandsstörer).

Recherchiere, was auf dem Gelände gemacht wurde, soweit zurück wie möglich.
Vereinbare mit dem Verkäufer einige Rammkernsondierungen, Bodenproben, wenn du weißt, was vorher dort stattfand und wo genau, evtl. Verunreinigungen sein könnten, sieht man meist am Betonboden, laß genau dort eine zusätzliche Sondierung machen.

Dann laß dir ein Gutachten erstellen. Sollten Kontaminationen festgestellt worden sein, klär mit dem Vorbesitzer ab, ob er einer Umwelthaftpflichtversicherung hatte und meldet die Kontamination unverzüglich beim Versicherer.

Sind die Kontaminationen gering und es droht kein Schaden, also es wird niemand beeinträchtigt, keine Grundwasserkontamination, etc. klär ab ob der Nochbesitzer mit dir und dem Gutachter zum Amt gehen will.
Wenn nicht laß die Finger davon

Wenn doch, verhandelt mit dem Amt über die sog. Altlast, laß sie eintragen in ein sog. Altlastenverzeichnis.
Und dann klär mit dem AMt, was du zutun gedenkst auf diesem Grundstück.

Ist die Kontamination nur auf das Grundstück beschränkt und weitgehend immobil kann sie u. U. dort bleiben, dann kannst sogar dafür sorgen, dass sie dort bleibt, indem du deine Bebauung entsprechend ausrichtest, bsp. den Kontaminationsherd überbaust, so dass er durch Regenwasser nicht ausgewaschen werden kann.

Allerdings mußt du damit rechnen, dass bei Tiefbaumaßnahmen in dem Bereich die Kontamination ausgehoben und entsprechend beseitigt werden muß.

Hat der Nocheigentümer eine Umwelthaftplficht, wird diese einen Sachverständigen stellen, der zusammen mit dem Nocheigentümer und möglicherweise dir, die verhandlungen bei der Behörde führt. Die Leute sind gut und versuchen natürlich, die manchmal absurden WÜnsche der Behördenvertreter zu relativieren.

Also auf und frohes investieren, bei ? gerne.

Zitat von skeptisch4ever

Und dann 10 oder 20 Jahre abwarten, wie sich die (derzeit darnieder liegende) Grundstückspreise in der Gegend entwickeln...

wenn JETZT die Grundstückspreise niederliegen, dann weiss ich nix mehr.
Beim lesen der Beiträge dazu beschleicht mich ein „Finger weg“ Bauchgefühl...

Es gibt Grundstücke, die aufgrund von Altlasten eigentlich unverkäuflich sind oder man müsste verkaufen und heftig noch zuzahlen. Aber wer macht das (als privater Eigentümer)?
Da sind die Altlasten (viel) höher als der Grundstückpreis...
Kenne so einen Fall !!
Bei Altlasten ist immer höchste Vorsicht geboten.....

Z

Zitat von skeptisch4ever

Warum Abriss?

weil du abbruchkosten im eingangsbeitrag erwähnt hat.

Zitat von skeptisch4ever

Kaufvertrag ist bei ner Zwangsversteigerung wohl kein Thema?

ok . . . habe nicht explizit herausgelesen, dass via zvs gekauft wird.

ohne weitere kosten (bau) und ohne FK schaut das natürlich übersichtlicher aus.

Zitat von Goldzorro

Es gibt Grundstücke, die aufgrund von Altlasten eigentlich unverkäuflich sind oder man müsste verkaufen und heftig noch zuzahlen. Aber wer macht das (als privater Eigentümer)?
Da sind die Altlasten (viel) höher als der Grundstückpreis...
Kenne so einen Fall !!
Bei Altlasten ist immer höchste Vorsicht geboten.....

Da haben sich etliche Käufer mit Grundstücken in der Ex-DDR angeschissen. Der Klassiker: Ehemalige MTS-Höfe, natürlich fein säuberlich aufgeräumt, oder alte Tongruben, zu DDR-Zeiten praktischerweise mit Asche aufgefüllt, später fein säuberlich mit Mutterboden abgedeckt. Mülldeponien, gerne in der Nähe des Dorfes, dadurch Bauland, waren auch schlecht zu erkennen. Letztere waren übrigens nicht selten die alten Kadaverplätze

Zitat von Salorius II

wenn JETZT die Grundstückspreise niederliegen, dann weiss ich nix mehr.

wie nennt man es sonst, wenn in einer Landeshauptstadt - 5 km neben der örtlichen Universität mit 17.000 Studierenden - mieterfreie Häuschen, die m.E. gut für eine 3er oder 4er Studenten-WG geeignet wären, in ZVs auf Verkehrswerte i.H.v. 85 k€ bzw. 110 k€ geschätzt werden?

Häuschen kann ich nicht beurteilen, keine Daten. Ich dachte, es wäre ein Grundstück?

Hallo,

zu den Verkehrswerten oben (85-100.000):
warte mal ab wer da alles mitbietet und was da am Ende gezahlt wird.

Man (ich z.B.) denkt bei sowas oft: "Geil, kaufe ich für 70 %!"
Und andere zahlen dann (z.T.) deutlich über 100%...

Wenn sich so ein Häuschen lohnt, sind da (hier zumindest) immer Profis mit dran.
Wenn dann noch der Nachbar das Ding unbedingt für seine Kinder haben will geht der Preis teils ins absurde...

Liebe Grüße
Marek