Moin,
ich habe mindestens 10 meiner Immobilien jeweils innerhalb einer halben Stunde gekauft 
Ablauf: Besichtigung => meine Anforderungen an den Standard selbstredend nicht erfüllt => kurz kalkuliert, was es kostet, die Immobilie in Richtung meiner Anforderungen zu entwickeln => Vermietungserträge ..
Grüße
Goldhut
Das glaube ich dir, bei Mietobjekten. Da sind auch die Preise geringer und die Absicht eine andere.
Ich hatte für mich und meine Familie gesucht, 2 bis 3 WE. Da wird es schon schwieriger, weil die eigenen Ansprüche bezgl. der Immobilien zahlreicher sind als nur die gute Rendite.
Die Frage ist eher:Was macht man, wenn man nix nach Mainstream-Anspruch "Gutes" (also neubauwertiges) sucht...
...sondern ein gutgelegenes Grundstück mit PASSENDER (im 1930er oder '50er Jahre-Zustand GUT ERHALTENER) Bebauung?
Also so ein altes Siedlungshäuschen - aber bitte MIT Schuppen/Nebengebäuden
Und das zu einem angemessenen "Zeitwert"!
Alles anzeigen
Ein Bekannter (Bauhandwerker) hatte genau das gesucht und ich habe ihn ein wenig beraten bzw unterstützt. Kurz gesagt, das Angebot ist groß, die Vorstellungen über den Zeitwert allerdings sind in 99% der Fällen abartig. Das mag sich jetzt ggf ändern.
Beispiel: Fachwerkhaus, 100 qm Wohnfläche, nur von außen gut renoviert/verputzt, innen zwar auch aber standard 80-er, bisschen Laminat und das war es, alte Stromheizung, aber eine ca 100 qm Halle/Garage, dafür gar kein Garten, in einer Kleinstadt ca 45Km von Frankfurt entfernt 190 Tausend wollte der Eigentümer.
Das Haus ist energetisch kompletter Schrott. Neue Heizung und Wasserleitungen müssen rein, ordentliche Dämmung von und eine vollständige Renovierung von Ihnen aber auch des Dachs. Die niedrigen Decken bleiben, kein Garten, aber halt die Halle, was für meinen Bekannten interessant war. Als Handwerker hätte er das alles machen können. Aber 190 + NK waren utopisch. Er müssten noch mind 100 reinstecken, ohne die eigene Arbeit zu zählen. Für einen Nichthandwerker der Tod.
Das sind Preise von 2019! Weiß nicht was heute ist.
Die angeblich gute Bausubstanz der 50-er ist ein Verkaufsgag. Fallt darauf nicht ein. Was war denn gut in den 50-ern? Die Gemäuer sind nicht der Kostenfaktor in einem Haus! Auch wenn diese "gut" wären. Strom und Wasserleitungen, Fußbodenheizung, schwimmender Estrich (Dämmung), Außen oder -Innendämmung, Dach dämmen, Fenster, Bäder, alles muss erneuert werden, falls es nicht getan wurde. Kostenverhältnis Rohbau/Ausbau ist ungefähr 30/70. Ihr kauft also angeblich einen guten Rohbau, aber müsst 70%, also den Rest, erneuern. Kein gutes Geschäft.
Hat sich der Eigentümer das gegeben und selbst gemacht, ist der Preis i.d.R. unwesentlich niedriger als bei einem Neubau, wenn überhaupt.
Ein Kollege hat sich ein 3FH gekauft, mit "guter Bausubstanz" aus den 60-er. Der Keller war feucht, Abwasserleitung mussten erneuert werden (Ton) und die Kellerwände nachträglich von außen isoliert werden (Erdarbeiten!). Ganz trocken ist der Kelelr trotzdem nicht. Schalldämmung musste eingebaut werden im DG etc. Das hat nochmal ordentlich gekostet. Doch er hatte das Haus vor über 10 Jahren gekauft und deshalb hat es sich das Ganze inzwischen amortisiert. Heute würde ich das nie machen, wenn der Preis nicht mindestens 40% unter dem eines Neubaus liegt. Genau das ist das Problem. Die Eigentümer wissen, dass es keine Angebote gibt, also beharren Sie auf hohe Preise. Entweder sie wohnen selbst drin, oder vermieten, da längst abgezahlt oder kaum Hypothek drauf. Sie sagen, was soll's. Entweder ordentlich Kasse, oder ich bleibe drin bzw vermiete.
Somit ist der Markt sehr schwer für Käufer. Die Wenigen Häuser die günstig verkauft werden müssen, weil die Eigentümer umziehen, die Erblasser gestorben sind, oder die Hypothek nicht mehr tragbar ist etc, gehe weg bevor der Makler das Inserat fertig geschrieben hat.
Steigende Zinsen
Man merkt also, dass bezüglich des abgezahlten Bestands, die Zinsen keine Rolle spielen. Ob selbstbewohnt oder vermietet, es gibt kaum Druck zu verkaufen.
Dem Käufer bringen die höheren Zinsen nichts, denn seine potentielle Belastung reduziert sich nicht, falls er ein Haus günstiger bekommen sollte.
Beispielrechnung.
Noch letztes Jahr lagen die Zinsen bei rund 1% für 10 Jahre.
Neue ETW in Frankfurt ca 500k mit 75k EK
Kredit 425k - 1 % + 2% Tilgung, 12.750 Rate p.a, 1.062,50 € Rate p.m. davon 354 Zinsen und 708 Tilgung.
Heute bei 3% Zinssatz 75k EK und gleicher Rate von 12.750.
dürfte das Haus insgesamt nur
a) bei 2% Tilgung ca 330k kosten , 34% weniger
b) bei 1% Tilgung ca 394k kosten 21% weniger
damit der fiktive Käufer sich die ETW auch jetzt leisten kann.
Die ehrliche Rechnung ist freilich a), aber der Markt wird von b) beeinflusst.
Fazit: Die Käufer müssen nun warten bis die Preise um mindestens 21% einbrechen, damit sie jetzt das gleiche kaufen können wie letztes Jahr, aber viel länger bezahlen werden, weil nur 1% Tilgung.
Gewonnen haben sie aber noch nichts! Weil viele hier von dem Zusammenbruch träumen (und den Straßenzügen für eine Unze. Ich auch, aber ich wette nicht mein Haus darauf 
)
Erst wenn die Preise mehr fallen als 34%, stehen sie besser da als letztes Jahr. Davon sind wir weit entfernt, denn, die Untergrenze ist die Miete!
Diese fiktive Wohnung kann in FFM heute für 1.400 kalt vermietet werden. Somit ist zwar unser Käufer aus dem rennen, dafür aber andere noch dabei.
Nehmen wir auch die Untergrenze an also
a) 1% Tilgung,
Wären also 4% 1400*12 = 16.800 also 100% Kreditsumme 420.000 + 75 EK 495k, der Preis quasi gleich geblieben. Darunter würde kein Bauträger verkaufen. Man sieht also, der Druck ist kaum vorhanden. Denn genau so denkt der potentielle Käufer, der sagt bis 1400 Rate, liege ich nicht schlechter als der Mieter! Was in der Vergangenheit (vor 2010 cca) eigentlich nie so war, man lag als Käufer immer ca 30% über der Miete mit der Belastung.
b) 2% Tilgung
Wären also 5% 1400*12 = 16.800 also 100% Kreditsumme 336.000 + 75 EK dürfte das Haus nur 411k kosten. Doch auch hier gilt, egal wie ehrlich a) ist, die Untergrenze wird durch b) 1% Tilgung bestimmt.
Edit: DA ich ja Analogien liebe, folgende hierzu.
Viele Nichtkäufer lachen darüber, dass die letzten Käufer die auf den Fahrenden Immobilien-Zug gesprungen sind, sich kaum an den Griffen der Türe halten können und drohen zu fallen. Der eine oder andere tut das auch. Doch die meisten werden in den Wagen rein kommen.
Was die Nichtkäufer übersehen ist: Der Zug ist abgefahren! Ob noch einer in Ihrem Leben vorbei kommt, ist unwahrscheinlich.
.
![[smilie_happy]](https://goldseiten-forum.com/wcf/images/smilies/smilie_happy_058.gif "smilie_happy"){kind=small}
