Vermögensaufbau für Immobilienkauf

Gibts es keine Möglichkeit an Darlehen zu kommen ohne Grundschuld bei einer Eigenkapitalausstattung von 75%?

Erebos

Zitat von Erebos

Gibts es keine Möglichkeit an Darlehen zu kommen ohne Grundschuld bei einer Eigenkapitalausstattung von 75%?

Erebos

konsumentenkredit gegen deutlich schlechtere konditionen. dafür musst du natürlich saftig einkommen haben. der eigenkapitalanteil ist dann wurscht, da die immobilie für die bank wertlos ist. könnte ja jederzeit anderweitig belastet werden

Zitat von goldmob

ich sage ja: maßvolle verschuldung!!! 70% wäre mir derzeit zu heiß.

das mit der grundschuld ist aber nicht so einfach. ich gehe nämlich davon aus, dass die banken nie gänzlich pleite gehen. das wird der staat (ezb, etc) zu verhindern wissen. nötigenfalls wird mit frisch gedrucktem geld staatlich nachgeschossen und komplett verstaatlicht. sollte ich falsch liegen, gibt es dieses risiko, da hast du recht. nur der bankmitarbeiter, der so handelt (und das nicht vereinzelt sondern als prinzip betreibt, ich wäre dann also nicht nur der bedauerliche einzelfall) würde sich mitsamt seines bonus hinter schwedischen gardinen wiederfinden, denn was du vorschlägst ist, wenn man es absichtlich betreibt natürlich untreue. warum sollte ein bankmitarbeiter das tun? der müsste komplett bescheuert sein, allenfalls machen die sowas in einzelfällen aus versehen und da gibt es andere kandidaten als eine werthaltige grundschuld wie meine, da kommen zuerst die 70-80% dinger dran.
sollte mich dennoch jemand verkaufen und die banken nicht pleite gehen, ist das mein hauptgewinn. auf den fall warte ich schon lange und vermutlich leider vergeblich.
als erstes würde ich jemanden finden, der die grundschuld mit eigenem geld ablöst (da hätte ich einigermaßen sichere quellen), als sicherheit erhält er dann die grundschuld und meinen schadenersatzanspruch gegen die bank, gleichzeitig schließe ich einen kreditvertrag zu aberwitzigen 15% mit ihm ab (bin dann ja ein risikofall). differenz zu den jetzigen 4% kann er sich direkt bei der bank abholen und die 50% differenz zwischen grundschuldwert und kreditanspruch ebenfalls, natürlich auch zuzüglich zinsen. ein traum, quasi die lizenz zum gelddrucken. habe immer darauf gewartet, dass mir mal jemand unterkommt, der selbst opfer einer solchen aktion wurde. damit lässt sich richtig geld verdienen und die bank kann nix aber auch gar nix mehr dagegen machen.

Leider gibt es keinen Hauptgewinn, wenn man mit Schulden in die Krise geht. Hier ein Link zu einem Aufsatz, der beschreibt, was mit Schulden in der Hyperinfla passieren kann:
http://www.hartgeld.com/filesa…in-der-Hyperinflation.pdf
Es ist nur ein Traum zu glauben, man könne sich in der Inflation billig entschulden. Das gibt nur ein böses Erwachen.

Es gibt auch keine Ahndung von solchen Praktiken des Forderungsverkaufs - nix mit Untreue. Es ist völlig legal und von der Branche gewollt, dass nicht notleidende Kredite bzw. die Grundschulden nach Übersee verkauft werden können. Der Vollständigkeit halber will ich noch erwähnen, dass sogar Grundschulden für vollständig abbezahlte Kredite verkauft und verwertet werden können. Also zum Mitschreiben: Selbst wenn das Darlehen abbezahlt ist und die Grundschuld nicht gelöscht wurde, kann diese zu 100 % plus Zipp und Zapp an Zinsen der letzten 3 Jahre vollstreckt werden. Unglaublich, aber nach gegenwärtiger Rechtslage rechtens. Deshalb sagen die Banken doch auch, man solle Grundschulden nicht löschen, vielleicht braucht man die (wobei mit "man" nicht der Schuldner, sondern wohl die Bank gemeint ist). Vor einem Jahr war ein Gesetzentwurf bei unseren Volkstretern angeblich zum Schutz des Kreditnehmers vor solchen Praktiken. Die Finanzlobby hat aber dafür gesorgt, dass da nichts Effektives zu ihren lasten rumkommt. Ist doch klar.

Zugegeben, es ist ein Thema, was der deutsche Michel nur dann versteht, wenn er sich mit Verstand und sehr konzentriert damit beschäftigt. Kein Banker wird einem über die enormen Risiken aufklären. Denn sonst würden die Leut allenfalls Hypotheken wollen (die sind akzessorisch, also keine unüberschaubare Gefahr) und die Finanzbranche kann nicht so schön schachern.

Zum Nachlesen das Thema Mega-Risiko Grundschuld in zwei Aufsätzen im Anhang.
1. Clemente: Verwertung der nicht akzessorischen Grundschuld beim Forderungsverkauf
2. Schmelz: Gutachten über Verkauf von Krediten

Das ist kein theoretisches Gefasel. Genau so ist es in der Praxis bereits geschehen. Bitte selbst im Net stöbern. Vereinzelt gab es auch Berichte in Magazinen wie Plusminus vor einem Jahr. Weil es aber schwer zu verstehen ist, haben nur besonders Clevere die Gefahr wirklich erkannt und reagiert. Das Entscheidende wird auch in diesen Berichten nur in einem Halbsatz gesagt. Die Finanzindustrie ist schließlich wichtiger Werbekunde.

Gruß

Zitat von Wayne Schlegel

Leider gibt es keinen Hauptgewinn, wenn man mit Schulden in die Krise geht. Hier ein Link zu einem Aufsatz, der beschreibt, was mit Schulden in der Hyperinfla passieren kann:
http://www.hartgeld.com/filesa…in-der-Hyperinflation.pdf
Es ist nur ein Traum zu glauben, man könne sich in der Inflation billig entschulden. Das gibt nur ein böses Erwachen.

Es gibt auch keine Ahndung von solchen Praktiken des Forderungsverkaufs - nix mit Untreue. Es ist völlig legal und von der Branche gewollt, dass nicht notleidende Kredite bzw. die Grundschulden nach Übersee verkauft werden können. Vor einem Jahr war ein Gesetzentwurf bei unseren Volkstretern angeblich zum Schutz des Kreditnehmers vor solchen Praktiken. Die Finanzlobby hat aber dafür gesorgt, dass da nichts Effektives zu ihren lasten rumkommt. Ist doch klar.

Zugegeben, es ist ein Thema, was der deutsche Michel nur dann versteht, wenn er sich mit Verstand und sehr konzentriert damit beschäftigt. Kein Banker wird einem über die enormen Risiken aufklären. Denn sonst würden die Leut allenfalls Hypotheken wollen (die sind akzessorisch, also keine unüberschaubare Gefahr) und die Finanzbranche kann nicht so schön schachern.

Zum Nachlesen das Thema Mega-Risiko Grundschuld in zwei Aufsätzen im Anhang.
1. Clemente: Verwertung der nicht akzessorischen Grundschuld beim Forderungsverkauf
2. Schmelz: Gutachten über Verkauf von Krediten

Das ist kein theoretisches Gefasel. Genau so ist es in der Praxis bereits geschehen. Bitte selbst im Net stöbern. Vereinzelt gab es auch Berichte in Magazinen wie Plusminus vor einem Jahr. Weil es aber schwer zu verstehen ist, haben nur besonders Clevere die Gefahr wirklich erkannt und reagiert. Das Entscheidende wird auch in diesen Berichten nur in einem Halbsatz gesagt. Die Finanzindustrie ist schließlich wichtiger Werbekunde.

Gruß

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lies mal in deinem ersten link S.740 erste spalte unten "treuhänderische bindung". da steht auch was von §266 I StGB. auch als untreue bekannt. zivilrechtlich ist die sache schwieriger, aber keine angst, da kenne ich mich aus und weiß auch was ich tue. solange die bank nicht pleite geht, ist es für mich der hauptgewinn, wenn es dazu kommt.

[/quote]lies mal in deinem ersten link S.740 erste spalte unten "treuhänderische bindung". da steht auch was von §266 I StGB. auch als untreue bekannt. zivilrechtlich ist die sache schwieriger, aber keine angst, da kenne ich mich aus und weiß auch was ich tue. solange die bank nicht pleite geht, ist es für mich der hauptgewinn, wenn es dazu kommt.[/quote]

Deshalb hatte ich Dich oben gefragt, ob Du ein Zweckbindungserklärung (=Sicherungsvertrag) hast. Das Problem dabei ist:
a) es ist nur ein bilateraler schuldrechtlicher Vertrag und wirkt nicht gegenüber dem Forderungskäufer ("die fiduziarische Zweckbindung geht mit dem Forderungsverkauf unter")
b) in den AGB's oder sonstigen Kreditbedingungen wiederum das Gegenteil drinsteht, nämlich dass die Grundschuld doch verkauft werden darf
c) es schon mal vorkommt, dass Verträge nicht eingehalten werden
d) ein strafrechtlicher Aspekt (Untreue) nur dann berührt ist, wenn die Erklärung entsprechend abgefasst ist und die Justiz das dann auch so sieht; wie wir wissen, ist nicht jeder Vertragsbruch strafrechtlich relevant und die Banken werden ratzfatz ein schönes Gegengutachten vorlegen

Goldmob, wenn Du weisst, was Du tust, ist das ja in Ordnung. Ich selbst würde nicht mein wirtschaftliches Schicksal davon abhängig machen, dass eine Bank nicht pleite geht. Unterschätze auch nicht den Einfallsreichtum einer Regierung in Krisenzeiten, um den Staat auf Kosten anderer zu entschulden. Darüber steht einiges in dem oben verlinkten Aufsatz. Problematisch ist es nur, wenn weniger Rechtskundige meinen, sie können Banken so einfach ein Schnippchen schlagen. Da kann man nur empfehlen: dann lieber Roulette spielen, denn dort ist die Chance viel höher.

Gruß

Zwangsversteigert werden in aller Regel nur Immobilien die auf dem Markt sonst gar keinen Käufer finden.

Zitat von elpollo

Zwangsversteigert werden in aller Regel nur Immobilien die auf dem Markt sonst gar keinen Käufer finden.

Es gibt immer genug Käufer!
... wenn der Preis stimmt und noch so ein paar nette kleine Nebensächlichkeiten ...
und man sollte nie die (kriminelle) Energie mancher Marktteilnehmer unterschätzen ... kuckst Du mal über´n Teich zu unseren transatlantischen Friends ... hier soll es durch aus Nachahmer gegeben haben.
Die Politik hat natürlich niemals etwas mitbekommen. Und unsere Bängster auch nicht.
grosses Indianerährenword

Zitat

Gehen wir mal von einem Immobilienwert (inkl. Sanierungsarbeiten) von 300.000 - 400.000€, sowie einem aktuellen Vermögen von 20.000€ aus. Die monatliche Sparquote beträgt etwa 500-700€. Ziel ist es bis spätestens 2020 eine Immoblie zu erwerben,

Ist doch ne einfache Rechnung. 500 EURO mal 12 = 6000. 400 000€ / 6000€ = 66,6 Jahre.

D.h. du hast die Knete bis Sommer 2075 zusammen. Von Inflation, Kreditzinsen etc. reden wir mal lieber nicht.

Wenn du grad mal 1000mark zur Seite legen kannst ist ein 800 000 Mark häusschen vielleicht nicht ganz deine Kragenweite.

Tipp zum Vermögensaufbau: Mehr Geld machen.

Zitat von 18K

Eine Zwangsversteigerung ist so ziemlich die schlechteste Option für einen Immo-Besitzer.

Und demnach auch eine sehr schlechte Lösung für den Gläubiger. Ich bleibe dabei, zwangsversteigert werden meistens nur Hunde mit Flöhen.

Zitat von elpollo

Und demnach auch eine sehr schlechte Lösung für den Gläubiger

LoneStar (die Bubis sind ja mittlerweile ´ne richtige Bank ...) und die ganzen anderen nachgeschalteten Besitzgesellschaften (mit den vielen Fäden zu unseren transatlantischen Freunden):
"Seid ihr eigentlich komplett bescheuert, dass ihr euch als Gläubiger Immobilien(pakete) anlacht?!

L*neStar:"No comment!"

PS. Es sollte auch noch die besagten Gläubiger geben, für die ZV-Immo´s eine schlechte Lösung sind?

Zitat von elpollo

Und demnach auch eine sehr schlechte Lösung für den Gläubiger. Ich bleibe dabei, zwangsversteigert werden meistens nur Hunde mit Flöhen.

Oft ist das der Fall - nach meinen bescheidenen Erfahrungen werden gute, werthaltige Objekte, die ihren Verkehrswert tatsächlich verdienen, rechtzeitig vorher aus dem ZVG-Verfahren rausgenommen oder freihändig verkauft. Um den Rest balgen sich semiprofessionelle Leichenfledderer, windige Geschäftsleute etc. Für den Plebs bleiben die "Handwerkerobjekte" oder Lehmhäuser, Katen mit buckligen Wänden aus abenteuerlichen Vorzeiten, Bauruinen, einsturzgefährdete "Architektenhäuser" mit feuchten Kellern usw. usf. - alles schon gesehen - aber die müssen ja auch saniert werden - dafür seid Ihr da, die ihr glaubt, ihr könntet die Brosamen aufsammeln, die von des Reichen Tisch fallen....
PS: Wenn überhaupt, dann nur mit 100% Cash zugreifen, vorher ist angeraten, das Gutachten genau zu studieren, auch auf etwaige Belastungen (Grunddienstbarkeiten, auch Wege- und Leitungsrechte) im Grundbuchauszug achten... und nie von einem Makler anquatschen lassen, wenn das Objekt ohnehin in der ZVG ist...

Zitat von Zweifler0815

werden gute, werthaltige Objekte, die ihren Verkehrswert tatsächlich verdienen, rechtzeitig vorher aus dem ZVG-Verfahren

... herausgenommen, oder kommen gar nicht erst hinein, damit mehrere Optionen für Gläubiger und potentielle (Auf)Käufer genutzt werden können. Der Schuldner bleibt dabei oft auf der Strecke (oder aber wahrt wenigstens sein Gesicht), aber wer interessiert sich für den Schuldner?

"""Um den Rest balgen sich semiprofessionelle Leichenfledderer, windige Geschäftsleute etc. Für den Plebs bleiben die "Handwerkerobjekte" oder Lehmhäuser, Katen mit buckligen Wänden aus abenteuerlichen Vorzeiten, Bauruinen, einsturzgefährdete "Architektenhäuser" mit feuchten Kellern usw. usf. - alles schon gesehen - aber die müssen ja auch saniert werden - dafür seid Ihr da, die ihr glaubt, ihr könntet die Brosamen aufsammeln, die von des Reichen Tisch fallen.... """

Sehr schön beschrieben, Zweifler0815. Stimmt zu über 100%

Zitat von Zweifler0815

Oft ist das der Fall - nach meinen bescheidenen Erfahrungen werden gute, werthaltige Objekte, die ihren Verkehrswert tatsächlich verdienen, rechtzeitig vorher aus dem ZVG-Verfahren rausgenommen oder freihändig verkauft. Um den Rest balgen sich semiprofessionelle Leichenfledderer, windige Geschäftsleute etc. Für den Plebs bleiben die "Handwerkerobjekte" oder Lehmhäuser, Katen mit buckligen Wänden aus abenteuerlichen Vorzeiten, Bauruinen, einsturzgefährdete "Architektenhäuser" mit feuchten Kellern usw. usf. - alles schon gesehen - aber die müssen ja auch saniert werden - dafür seid Ihr da, die ihr glaubt, ihr könntet die Brosamen aufsammeln, die von des Reichen Tisch fallen....
PS: Wenn überhaupt, dann nur mit 100% Cash zugreifen, vorher ist angeraten, das Gutachten genau zu studieren, auch auf etwaige Belastungen (Grunddienstbarkeiten, auch Wege- und Leitungsrechte) im Grundbuchauszug achten... und nie von einem Makler anquatschen lassen, wenn das Objekt ohnehin in der ZVG ist...

die gutachten kannst du leider häufig vergessen. darauf würde ich keinen cent wetten. entweder man macht sich selbst ein bild oder man kauft zum abbruchpreis. alles andere ist spekulation.

es müssen auch nicht immer die bruchbuden sein, die unter den hammer kommen. manchmal ist es auch der eigentümer, der sich gegen jede andere lösung wehrt oder die banken sind zu dämlich und haben völlig falsche wertvorstellungen (leider ziemlich häufig auch bedingt durch gaaaanz tolle gutachten).

jedenfalls nichts für "amateure". hin und wieder darf man den alteigentümer noch räumen (auf eigene kosten versteht sich) oder der hat zum schluss noch mal so richtig aufgeräumt... überraschungen warten da viele.

Ja, derlei missliche Überraschungen und Fallstricke warten gar viele auf den gutgläubigen Käufer...
Die Gutachten sind manchmal ihr Papier nicht wert... was ich da schon für Zeit mit verplempert habe - hätte man mal lieber selbst gebaut, selbst mit zehn Daumen und Nachbarschaftshilfe bekommt man das noch besser hin als manche Stümper...

Zitat von 18K

Eine Zwangsversteigerung ist so ziemlich die schlechteste Option für einen Immo-Besitzer. Selbst wenn es sich um eine "Bruchbude" handeln würde, würder er sie IMMER für einen besseren Kurs außerhalb einer Zwangsversteigerung verkaufen können.

Es gibt, je nach Gegend, z.T. so viele ZwangsVersteigerungen, dass da kaum jemand hingeht; dann gehts fuer e. Appel u. e. Ei weg.
==> Aber warum holen sich dann nicht die Leute solche Haeuser, statt 20 Jahre e. Kredit abzuzahlen ? Das wirft mlgw. ein Licht darauf, wie schlecht es den Leuten in Wirklichkeit geht: Statt fuer 20 000 e. Haus zu kaufen besorgen sie sich lieber e. Kredit u. kaufen e. HundeHuette fuer 200 000 ; weil die Raten leichter beschaffbar sind als die 20 000 Bar ...

Oft wird auch bei ErbenGemeinschaften die ZwangsVersteigerung eingesetzt von einem der Erben ("TeilungsVersteigerung"), mit dem Kalkuel, dann selber mitzubieten, und so die anderen (die oft nicht genug Knete haben, sich zu beteiligen) ueber den Tisch zu ziehen ...

Zitat von Anzugpunk

Ist doch ne einfache Rechnung. 500 EURO mal 12 = 6000. 400 000€ / 6000€ = 66,6 Jahre.
D.h. du hast die Knete bis Sommer 2075 zusammen. Von Inflation, Kreditzinsen etc. reden wir mal lieber nicht.
Wenn du grad mal 1000mark zur Seite legen kannst ist ein 800 000 Mark häusschen vielleicht nicht ganz deine Kragenweite.
Tipp zum Vermögensaufbau: Mehr Geld machen.

Man kann sich alles schön aber auch schlecht rechnen. Eine Gegenteilige Extremrechnung (ohne Zins, Inflation,...) könnte sein:
2009-2020: 11 Jahre x 700E Spar x 12M = 92.400E
300.000E Immo - 92.400E Spar - 20.000E EK 187.600E Finbedarf
187.600E Finbedarf / (700E Spar + 500E KaltMiete)x12M = in 13 Jahre abbezahlt

Ich würde grob überschlagsmäßig ausrechnen wieviel ich mir leisten/finanzieren kann:
(700E Sparrate + 500E Kaltmiete) x 12M = 8.400E
8.400E / 8% (5% Zins, 2% Tilgung, 1% Rücklage) = 105.000E
105.000E + 20.000E EK = 125.000 GK
125.000E x (100%-10% Erwerbskosten) = 112.500E möglicher Kaufpreis

Zitat von Milly

Ach ja, Shorten von 30jährigen Bonds oder Bills oder Trashuries bringt's auch bei Infla.

Ich mein ja, das sind alles nur Diversifikationsideen zum Gold, das halt nur einfacher Inflaschutz ist und nicht "gehebelt".

Leider haben diese Papiersachen halt alle so ne eingebaute Ko-Schwelle. So könnten Aktien, kurz bevor sie wegen der Infla kräftig gediehen hätten, von einer letzten Liqui-Verknappungswelle zu Boden und auf Null gespült werden. Bei Null hilft auch leider Aussitzen nüscht mehr

Trashuries - geil!
Aber was eine Liqui-Verknappungswelle sein soll

Zitat von Kalleholzbein

Wenn man mal davon ausgeht, dass es evtl. wirklich zu einer starken Verschärfung der Krise kommt, wäre es dann sinnvoll sein Geld (welches aktuell nicht für eine Immobilie reicht) in ein kleines Grundstück 10.000 - 30.000€ zu investieren?

Denkbar wäre z.B. ein , o. Ä. ...

Schrebergarten, Kleingarten und so , ist auch nur was zu Kartoffel und Gemüseanbau , nach Kleingartensatzung , in der Krise wird es aber egal sein

da spielt auch die Tomaten Anpflanzung keine große Rolle mehr , der Nachteil der Tomaten ist , die Hungrigen sehen schneller die Tomate , als ein Kartoffel die sich in der

Erde versteckt . Gruss alibaba