Vermögensaufbau für Immobilienkauf

... ... ja ich weiß wir wollen nicht über unsere Verhältnisse leben aber dafür iss fast nicht's zu sanieren

Gruss

alibaba

Immobilienregel 2882812:

"Was man nicht sanieren kann, das bleibt für den Streichholzmann."

...,, die letzte Fliese bleibt immer beim Fliesenleger kleben ,,..

Gruss

alibaba

nur wer Schulden hat wird jeden Tag von seiner Bank willkommen geheißen , die woll'n ja was

Zitat von Kalleholzbein

Hallo Zusammen,

mich würden mal die grundsätzlichen Denkweisen interessieren, wie ihr aktuell einen Vermögensaufbau für einen Immobilienkauf angehen würdet. Gehen wir mal von einem Immobilienwert (inkl. Sanierungsarbeiten) von 300.000 - 400.000€, sowie einem aktuellen Vermögen von 20.000€ aus. Die monatliche Sparquote beträgt etwa 500-700€. Ziel ist es bis spätestens 2020 eine Immoblie zu erwerben, lieber früher .

Mich würde nun interessieren, wie hoch ihr das Eigenkapital beim Erwerb ansiedeln (z.B. 20%, 30%, 50%), wie den Fehlbetrag decken würdet und wie ich am sinnvollsten zu dem jeweiligen Eigenkapital durch Vermögensaufbau komme.

Habe natürlich schon ein bißchen was am laufen, verschweige das aber hier bewußt am Anfang, um der Diskussion nicht zu schaden

Gruß Kalleholzbein

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Deine Sparleistung würde es Dir unter heutigen Bedingungen un dunter Vernachlässigung der Geldentwertung erst nach deutlich mehr als 40 Jahren ermöglichen, Dir ein solches Haus zuzulegen und in Dein unbelastetes, exclusives Eigentum zu überführen.

Daß Du dieses Szenario vergessen kannst, das weist Du selber.

Also verbleibt als einzig realistische Alternative zur Erreichung des Dir gesetzten Zieles (die Bude bis 2020) nur die immer sehr ungewisse Spekulation auf Extremgewinne Deiner Anlagen einerseits in Kombination mit Extremverlusten von (meist kredfitfinanzierten) Immobilien andererseits.

Darüber hinaus ist Dir bereits aufgrund Deiner Sparquote eine teilweise Fremdfinanzierung selbst bei 50 Prozent Eigenkapitalanteil verwehrt. Dein Einkommen abzüglich Deiner Aaugaben und der dann neu hinzukommenden laufenden Ksten Deines Objektes bewirken, daß für Zins und Tilgung eines Geldbetrages zwischen dann 150 K und 200 K einfach zu wenig übrig bleibt. Und mit 50 Prozent EK jetzt + Finanzierung kannst Du Dein Ziel auch bis 2020 nicht erreichen. Das haus wird dann schon vorher wieder weg sein.....

Du brauchst für den Kauf ganz genau 100 Prozent EK.

denke da mal auch an eventuel sinkendes einkommen, steigende öffentliche abgaben jeglicher art(müll, grunzsteuer, strassenausbau, kanalerschliessung, schornsteinfeger, wasser, usw.)
wenn die rezession und deflatioweiter anhält, würde ich von ersteinmal sinkenden immopreisen ausgehen.
dann kaufen, wenn schnäppchen, das heisst, jahresnettokaltmiete höchstens mal 7 = Kaufpreis
und dann sollten nicht viele renovierungen drohen
K

...

ich glaube die Preise werden jetzt etwas fallen in Dein Umkreis , da ja soviele Menschen verschwinden bei Euch

Gruss

alibaba

Jeder, der sich mit Kaufgedanken trägt, sollte eine persönliche/familiäre Risikoabwägung machen.

1. Kauf mit 100% Eigenkapital:
a) Es besteht kein existenzielles Risiko.
b) Risiko besteht nur als Wertverlustrisiko (im Falle sinkender Immo-Preise), was nur im Verkaufsfalle relevant (scheidungsbedingt, berufswegzubedingt, krisenwegzugbedingt) wird und im Falle des dauerhaften Selbstbewohnens irrelevant ist
c) Ein überschaubares Restrisiko besteht im Krisen- bzw. anschließenden Wiederaufbauszenario, wenn der Staat Zwangshypotheken eintragen läßt (hierzu gibt es ein Vorbild in der dt. Geschichte und man das schon bezahlte nochmals (teilweise) bezahlen muss. Auch das Risiko einer Komplettenteignung ist gering und nur im Extrem-Sozialsmus denkbar

2. Kauf mit Fremdkapital:
Zu den Risiken unter 1. treten folgende existenzielle Risiken (!) hinzu:
a) Risiko, dass Zins- und Tilgung aus dem laufenden Einkommen nicht bezahlt werden können. Gründe: Einkommensverlust/-rückgang oder das verfügbare Einkommen wird für andere Dinge benötigt (im Krisenszenario z.B. für Lebensmittel oder im Falle einer Ehescheidung oder im Falle einer ernsthaften Erkrankung eines Familienmitgliedes).
b) Risiko, dass der Kreditgeber aus sonstigen Gründen den Vertrag kündigt und sofortige Rückzahlung der Kreditsumme verlangt. Dies kann er laut Vertrag tun,
1. wenn die Gefahr besteht (Gefahr reicht laut Kreditbedingungen aus - bitte genau lesen), dass die Immobilie den Kredit nicht mehr besichert, also der Immo-Wert in Richtung Restschuldhöhe sinkt
2. wenn sonstige wichtige Gründe vorhanden sind (Verträge genau lesen!). Zum Beispiel, wenn bei einsetzender Hyperinflation die Gefahr besteht, dass sich der Kreditnehmer einfach entschulden könnte. Das will der Kreditgeber natürlich verhindern, denn er hat schließlich gutes Geld kreditiert und will nicht schlechtes Geld zurück. Er will dann lieber die Immobilie haben als eine Schubkarre voll wertlosen Geldes. Da der Kreditgeber den Vertrag vorgibt, hat er sich natürlich für diesen Fall jurist. abgesichert.
Folge von a) und b) jeweils: Wegen der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ziemlich rascher Verlust der Immobilie und in der Regel Verlust des eingesetzten Eigenkapitalanteils sowie jahrelang bestehen bleibende persönliche Haftung

Ergo: Jeder sollte diese Risiken kennen und sie nüchtern mit dem meist emotionalen Immokaufwunsch abwägen.

Inflation gehört zu dem unternehmerischen Risiken, die das Unternehmen (Bank) nicht dessen Kunden (Schuldner) zu tragen hat. Eine Kreditkündigung wegen Inflation hätte in Deutschland vor Gericht keinen Bestand.

Wer also mit hoher Inflation bzw. sogar Hyperinflation rechnet, ist mit einem Kredit nicht schlecht dran wenn diese tatsächlich eintritt. Negativ wäre es natürlich wenn es zur Deflation kommt.

Wer prinzipiell nur negativ gegen Kredite gestimmt ist, hat elementare Grundzüge wirtschaftlichen Handelns nicht verstanden. Es gibt viele Szenarien in denen ein Kredit eine gute Sache ist und eine win-win Situation für Gläubiger und Schuldner ist.

Da man nicht weiss ob es fertig wird siehe Kampa und andere Spezialisten

Bei mir wird gerade in der Nachbarschaft ein Haus gebaut ,, Bungalow ,, aus feinsten OSB Wurmholz naja die sind schnell zusammen genagelt

oder geschraubt wenn die ,, Häuser,, relativ schnell fertig sind , sehen die ganz nett aus aber ich frage mich immer ,wieviel mal die vererbt werden

können denke max. 1 mal , beim zweiten mal hätte ich schon bedenken

Da lob ich mir solide Bauweise ,, Stein auf Stein ,, welche schon erprobt sind über Jahrhunderte so wie Gold

Gruss

alibaba

Zitat von The Flash

Inflation gehört zu dem unternehmerischen Risiken, die das Unternehmen (Bank) nicht dessen Kunden (Schuldner) zu tragen hat. Eine Kreditkündigung wegen Inflation hätte in Deutschland vor Gericht keinen Bestand.

Das sehen die Banken aber anders und die Banken geben die Verträge vor. Deshalb stehen entsprechende Klauseln im Vertrag, anhand derer die Bank kündigen kann. In keinem Vertrag steht das drin, was du sagst, nämlich dass die Bank das (Hyper-)Inflationsrisiko zu tragen hat. Ob und in welchem Ausmass die bankbegünstigenden Klauseln vor Gericht Bestand haben wird, werden wir vielleicht allzubald sehen. Nur nicht vergessen: Der Kreditgeber verlangt regelmäßig die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Wo "sofort" draufsteht, ist auch "sofort" drin. Bis also ein Gericht im Normalverfahren über die Zulässigkeit/Unzulässigkeit einer solchen bankbegünstigenden Vertragsklausel befunden hat, ist nicht nur die Immobilie längst zwangsversteigert, sondern mit ziemlicher Sicherheit zwischenzeitlich auch die Bank pleite. Dem ehemaligen Immo-Besitzer würde also ein Unzulässigkeits-Spruch vor Gericht (vorausgesetzt er bekommt ihn) nicht helfen können. Günstigstenfalls bekommt er mit viel Geldeinsatz (das er gar nicht mehr hat) einen vollstreckbaren Titel gegen eine pleite gegangene Bank. Glückwunsch!

Zitat von The Flash

Wer also mit hoher Inflation bzw. sogar Hyperinflation rechnet, ist mit einem Kredit nicht schlecht dran wenn diese tatsächlich eintritt. Negativ wäre es natürlich wenn es zur Deflation kommt.

Diese These bestreite ich und belege meine Auffassung mit meiner im Vorposting angeführten Begründung

Zitat von The Flash

Wer prinzipiell nur negativ gegen Kredite gestimmt ist, hat elementare Grundzüge wirtschaftlichen Handelns nicht verstanden. Es gibt viele Szenarien in denen ein Kredit eine gute Sache ist und eine win-win Situation für Gläubiger und Schuldner ist.

Gegenthese: wer in der derzeitigen welt- und binnenwirtschaftlichen Lage zu einem Kreditkauf von selbstgenutzter Immo rät, der hat nicht nur elementare Grundzüge nicht verstanden, sondern auch nicht Grund und Ursache der Subprime-Krise und aller Krisen die sich daran anschlossen und noch anschliessen werden.

Zitat von Wayne Schlegel

Das sehen die Banken aber anders und die Banken geben die Verträge vor. Deshalb stehen entsprechende Klauseln im Vertrag, anhand derer die Bank kündigen kann. Ob und in welchem Ausmass das vor Gericht Bestand haben wird, werden wir vielleicht allzubald sehen. Nur nicht vergessen: Der Kreditgeber verlangt regelmäßig die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstrecken. Bis also ein Gericht im Normalverfahren über die Zulässigkeit/Unzulässigkeit einer solchen Vertragsklausel befunden hat, ist nicht nur die Immobilie längst zwangsversteigert, sondern mit ziemlicher Sicherheit zwischenzeitlich auch die Bank pleite. Dem ehemaligen Immo-Besitzer würde also ein Unzulässigkeits-Spruch vor Gericht (vorausgesetzt er bekommt ihn) nicht helfen können.

in meinem kreditvertrag ist keine inflationsklausel versteckt. es gibt also kreditverträge ohne eine solche klausel. mein vertrag ist übrigens ziemlich aktuell. und die zwangsversteigerung dauert, wenn man sich nicht total dämlich anstellt, definitiv viel länger als ein prozess gegen die bank. zwangsversteigerungen sind so ziemlich die langwierigsten verfahren überhaupt. 2-3 jahre sind keine seltenheit, während ein normaler zivilprozess gegen die bank in 6 monaten bis einem jahr abgefrühstückt ist. gefährlicher ist die unterwerfung unter die sofortige zwangsvollstreckung in das gesamte vermögen. es gibt aber einstweiligen rechtsschutz. dafür braucht man einen anwalt, schon klar, aber die kosten zahlt letztlich die bank. wenn man den vorschuss nicht bringen kann, hilft vater staat üblicherweise mit prozesskostenhilfe. man kann die panik also wirklich auch übertreiben.

Zitat von goldmob

in meinem kreditvertrag ist keine inflationsklausel versteckt. es gibt also kreditverträge ohne eine solche klausel. mein vertrag ist übrigens ziemlich aktuell. und die zwangsversteigerung dauert, wenn man sich nicht total dämlich anstellt, definitiv viel länger als ein prozess gegen die bank. zwangsversteigerungen sind so ziemlich die langwierigsten verfahren überhaupt. 2-3 jahre sind keine seltenheit, während ein normaler zivilprozess gegen die bank in 6 monaten bis einem jahr abgefrühstückt ist. gefährlicher ist die unterwerfung unter die sofortige zwangsvollstreckung in das gesamte vermögen. es gibt aber einstweiligen rechtsschutz. dafür braucht man einen anwalt, schon klar, aber die kosten zahlt letztlich die bank. wenn man den vorschuss nicht bringen kann, hilft vater staat üblicherweise mit prozesskostenhilfe. man kann die panik also wirklich auch übertreiben.

Hi goldmob,
niemand braucht Panik zu haben, denn viele haben solche oder noch ungünstigere Verträge oder stehen einen Schritt davor, diese zu unterschreiben. Es geht nur darum, sich die Risiken bewusst zu machen und die Verträge genau zu lesen und zu verstehen.
Wenn man glaubt, dass es keine Krise gibt, bzw. die vorhandene nicht weiter wächst, dann braucht man sich ohnehin über evtl. Risiken keine Gedanken zu machen. Man behält seinen Arbeitsplatz, sein Einkommen und kann den Kredit bedienen und es gibt im übrigen kein Kündigungsgrund seitens der Bank. (Es gibt wohl noch den Sonderaspekt des Fordungsverkaufs/Verkaufs verbriefter Forderung an Hedge Fonds usw., aber das ist nochmal ein eigenes Thema) Wenn man aber annimmt, dass die Krise sich verschärfen, dann sollte man sich auch nicht so ohne weiteres auf das Funktionieren von staatlichen Schutzmechanismen (wie Prozesskostenhilfe) verlassen. Man sollte auch nicht so ohne weiteres glauben, dass man cleverer ist als eine Bank, die selbst oder über ihre Dachverbände ganze Heerscharen von Juristen dransetzen, die Verträge so zu gestalten, dass das Risiko beim Kreditnehmer liegt, ohne dass dieser es als Laie versteht.
Dennoch gibt es bestimmt Unterschiede von Bank zu Bank, da es wohl auch noch ehrbare Banker geben wird. Die Hoffnung stirbt zum Schluss.

In vielen Verträgen ist diese Kündigungsklausel bewusst unter Force Majeure versteckt, d.h. Marktturbulenzen, Unruhen, Hyperinflation (Definition entscheidend) etc. gelten als Ereignisse höherer Gewalt, die beide Parteien zur sofortigen Kündigung des Vertrags berechtigen... ich hab jetzt keinen konkreten Darlehensvertrag zur Hand, aber bereits etliche Verträge (sorfältig) gelesen, in denen derartige Klauseln enthalten waren oder eine entsprechende Auslegung möglich war.
Die Banken werden m.E. sicherlich nicht (noch einmal) tatenlos zusehen, wie sich Schuldner mit wertlosem Papier freikaufen, sondern knallhart Sicherheiten verwerten. Dazu kommt, wie bereits in den obigen Beiträgen zu Bedenken gegeben, dass sich die eigene Einkommenssituation schneller verschlechtern dürfte, als Schulden durch die Inflation entwertet werden. Aus der derzeitigen Entwicklung wird doch bereits deutlich, dass die Banken im derzeitigen System nie auf der Verliererseite stehen werden.

Zitat von 18K

Autsch ! Was ist das denn für eine Rechnung? Er zahlt jetzt 700 Euro fürs Wohnen und kann nach Deiner Rechnung 1400 Abzahlen.

Was ist denn mit Gebäudeversicherung, Wasser, Strom, Instandhaltung, Heizung, Gas etc. etc. Wo sind die denn in Deiner Rechnung abgeblieben? Wer 240K mit 20K Eigenkapital aufnimmt (wenn er denn eine Bank findet) hat für mich einen Vogel, ach quatsch der hat ne ganz Vogelvoliere. Vor allem wenn er die Immo selber nur nutzen möchte!! Von einem Kauf mit unter 40% Eigenkapitel ist abzuraten, das wird Dir aber jeder Bänker / Anlagenberater mit Realitätssinn auch sagen.

Wenn ich jetzt für "nen Appel und nen Ei" eine Immo bekomme (240K) wo ich aber noch sagen wir mal 6 Einheiten vermieten kann, sieht die Rechnung natürlich wesendlich anders aus, aber wenn es solch ein Objekt gibt, kannst Du Dir sicher sein das ich schneller bin!

hallo.
ok bei 240 6 wohnungen . bei 120 3 wohnungen. kaufst du das hier für 79 und 4 wohnungen?
http://www.immobilienscout24.d…en-Anhalt/Burgenlandkreis
krieg ich jetzt provi?
Gruss

Zitat von Zweifler0815

In vielen Verträgen ist diese Kündigungsklausel bewusst unter Force Majeure versteckt, d.h. Marktturbulenzen, Unruhen, Hyperinflation (Definition entscheidend) etc. gelten als Ereignisse höherer Gewalt, die beide Parteien zur sofortigen Kündigung des Vertrags berechtigen... ich hab jetzt keinen konkreten Darlehensvertrag zur Hand, aber bereits etliche Verträge (sorfältig) gelesen, in denen derartige Klauseln enthalten waren oder eine entsprechende Auslegung möglich war.
Die Banken werden m.E. sicherlich nicht (noch einmal) tatenlos zusehen, wie sich Schuldner wird wertlosem Papier freikaufen, sondern knallhart Sicherheiten verwerten. Aus der derzeitigen Entwicklung wird doch bereits deutlich, dass die Banken im derzeitigem System nie auf der Verliererseite stehen werden.

Ja, oder der Vertrag wird verkauft. Käufer fordert eventuell sofortige Tilgung, selbst wenn du immer brav bezahlt hast.
Kenne zwei Besitzer persönlich, die nun restlos pleite sind.
Oder man denke an Eigentümergemeinschaften, die als GbR laufen oder bewertet werden. Dein Nachbar pleite? Kein Problem!
Du auch.
Daher: ein schwieriges Thema.
Gruss Max