Umgang mit Gold bei der Immobilienfinanzierung

Zitat von alibaba

Gold hinterlegen ist blööödZinn , das Gold gehört dir nicht mehr,

Blödsinn. Du besitzt zwar das Gold nicht unmittelbar, die Eigentumsrechte liegen aber, sofern der Kredit bedient wird, weiterhin bei Dir.

Zitat von BergEnte

Hallo zusammen,

was macht ihr mit eurem physischen Gold bei der Anschlussfinanzierung?

Ich bin wirtschaftlich recht glücklich mit meinen Goldkäufen aber bei der Anschlussfinanzierung komme ich etwas ins Schwitzen.

Ich habe vor ein paar Jahren ein Haus gekauft. Dieses Haus habe ich mit einem großen Immobilienkredit finanziert (1% Zinsen, 10 Jahre Zinsbindung). Jetzt ist die Zinsbindung bald zu Ende und wir haben noch 80% der Schulden übrig. Wir leben recht sparsam. Statt Sondertilgungen habe ich physisches Gold gekauft. Das hat sich finanziell gelohnt.

Probleme bei der Anschlussfinanzierung

Bank sieht zu Recht mäßiges Einkommen: Der neue Kredit erfolgt zu höheren Zinsen (4%-4.5%). Deswegen wird die Annuität (4.5% Zins + 2% Tilgung = 6.5% statt vorher 1% Zins + 2% Tilgung = 3%) fast doppelt so hoch. Zusätzlich haben wir noch Nachwuchs bekommen also ist Arbeitseinkommen minus Lebenskostenpauschalen niedriger. Die Bank sieht also jetzt etwas mehr Risiko beim Punkt Kreditrate zu verfügbaren Einkommen.

Bank sieht zu Unrecht fehlende Liquidität: Wenn am Haus etwas kaputt geht dann verkaufe ich einfach etwas von meinem physischen Gold also kein Problem. Die Bank sieht mein Gold nicht, sondern nur das leere Bankkonto und denkt, ich bekomme bei der kleinsten Krise direkt Liquiditätsprobleme.

Bank sieht zu Unrecht fehlendes Eigenkapital: Die Bank sieht lieber Kreditnehmer, die im Vergleich zu ihren Schulden noch viel Vermögen haben. Also 100.000 EUR Konto + 300.000 EUR Haus - 250.000 EUR Schulden = 150.000 EUR Eigenkapital sieht besser aus als 0 EUR Konto + 300.000 EUR Haus - 250.000 EUR Schulden = 50.000 EUR Eigenkapital. Das physische Gold sieht die Bank nicht und es zählt daher nicht als Eigenkapital. Wir sehen also schlechter aus als wir sind.

Bank sieht zu Unrecht schwierige Tragbarkeit der Kreditraten: Die neuen Kreditraten können wir locker stemmen, wenn wir weniger Goldkäufe tätigen. Die Bank sieht aber die Goldkäufe nicht. Die Bank sieht, wir haben die letzten Jahre nur die normale Kreditrate bezahlt (3%) und dabei nix gespart. Wie sollen wir uns jetzt die neue Kreditrate (6.5%) leisten?

Ich habe in Wahrheit hohe Sparraten, hohe Liquidität und hohes Eigenkapital aber weil physisches Gold für die Bank unsichtbar ist wirke ich wie ein schlechter Kreditnehmer. Das führt mindestens zu schlechteren Kreditzinsen für mich, oder sogar zur Ablehnung bei so mancher Bank. Die Bank sollte also für den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sehen können, dass ich ein guter Kreditnehmer bin.

Lösungsmöglichkeiten:

Option 1: Glückliche Bank, aber teuer und ich locke Verbrecher an

Ich gehe mit den Gold und den Anschaffungsbelegen zum Goldhändler. Verkaufe mein physisches Gold mit Abschlag, pack mir das Geld aufs Konto, anschlussfinanziere meinen Kredit und kaufe dann mein Gold mit dem Geld auf dem Konto wieder zurück. Goldhändler trägt mich mit Namen und Adresse in eine Datenbank und meldet das ans Finanzamt. Das Finanzamt prüft dann meine Anschaffungsbelege und meine Kontoauszüge.

(+) Die Bank ist glücklich, sieht viel Liquidität, viel Eigenkapital

(-) Wenn meine Anschrift aus der Datenbank des Goldhändlers in falsche Hände gerät, bekomme ich evtl. unliebsamen Besuch (Einbruch, Raub, etc.)

(-) Ich verkaufe das Gold unter Marktpreis und kaufe es später über Marktpreis zurück.

(-) Zwischen Kaufzeitpunkt und Verkaufszeitpunkt sitze ich in EUR, was ja an Wert verliert.

(-) ich kann mein Gold gar nicht mehr anonym zurückkaufen, weil die Unzen inzwischen über 2000€ kosten

Option 2:

Privatpersonen dürfen Gold kaufen, ohne die Anschrift des Verkäufers zu dokumentieren. Also suche ich private Käufer, denen ich mein Gold gegen SEPA-Überweisung verkaufe.

Meinen Namen kann ich hierbei gerne rausgeben, aber meine Anschrift, wo meine kleinen Kinder wohnen, die möchte ich einfach nicht in der Welt rausposaunen. Ich finde es unglücklich, wenn der Staat Verbrechern hilft, liebe Menschen auszurauben, indem er von gewerblichen Käufern fordert eine Datenbank mit den Anschriften ihrer Kunden anzulegen. Diese Datenbank liegt dann auf mit dem Internet verbundenen Computern - ein gefundenes Fressen für Räuber. Da bin ich froh, dass einem wenigstens der private Verkauf ohne Anschrift erlaubt bleibt, damit man seine Kinder nicht unnötig in Gefahr bringen muss.

(-) etwas mehr Aufwand gegenüber Option 1

(+) meine Anschrift landet in keiner zentralen Datenbank, die Verbrecher zu mir nach Hause lockt

Optimal wäre hier einen vertrauensvollen Handelspartner zu finden. Also nicht 1x viel verkaufen sondern alle paar Monate eine Unze.

Option 3:

Ich finde jemanden aus der Familie oder engen Freunden, der Geld hat. Ihm verkaufe ich mein Gold vor der Anschlussfinanzierung und vereinbare Gleichzeitg einen Rückkauf nach der Anschlussfinanzierung.

(+) am Ende behalte ich mein Gold

(-) kann man nur mit wenigen Menschen umsetzen

Fazit

Was hält ihr von meinen 3 Optionen?

Hat jemand von euch Erfahrungen bei der Anschlussfinanzierung mit physischen Gold gemacht? Habt ihr den Bestand einfach verschwiegen? Habt ihr einen Teil eures Goldes vor der Anschlussfinanzierung verkauft?

Ich freue mich auf eure Antworten!

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Wie viel Gold hast du denn? Die Menge ist entscheidend.

Also haste 20 Unzen

cu DL

Zitat von BergEnte

Wenn ich all mein Gold verkaufe und tilge bliebe noch eine Restschuld übrig. Der Beleihungsauslauf läge dann aber klar unter 60% und die Anschlussfinanzierung geht locker durch.

Wenn ich kein Gold verkaufe, lande ich (je nach Immobilienberwertung) bei über 80% Beleihungsauslauf. Das wäre dann schon grenzwertig.

Wenn du dein Haus behalten möchtest, geh zur Bank und zeig denen dein Gold. Der MA kann und wird überhaupt keinen "Vermerk" machen, weil es dafür keinen Anlass gibt. Paranoid muss man nicht sein.

Selbst wenn, du hast das Gold privat verkauft eben, fals einer kommt. Es kommt aber keiner. Du bist nicht wichtig, auch wenn du das glaubst.

Also hat deine Bank die Wahl, das Geschäft mit dir zu machen, oder du gehst zu einer anderen Bank, ganz trocken gesprochen. Die Konkurrenz für Kredite mit 3,5-4% ist groß! Besser noch, du kontaktierst Interhyp. Kann ich wärmstens empfehlen! Sie machen dich hübsch für die Bank, suchen die besten Konditionen, erledigen den Papierkram (sie wollen die Provision) und du must dir keine dummen Sprüchen von irgendeinem frustrierten Sparkässler oder Volksbänker anhören. Die leben hinterm Mond, noch immer.

Habe keine Angst vor einer Online-Beratung und Abschluss! Es funktioniert einwandfrei.

Ich würde sogar die Reihenfolge ändern. Erst über Interhyp ein Angebot einholen dann zur Bank gehen und fragen, könnt ihr mithalten oder nicht?

PS Hättest du bei der ING finanziert, hättest du die Verlängerung online erledigt, ohne Interaktione mit einem Menschen. Denn die Bank weiß, dass eine Finanzierung entweder am Anfang platz oder nie, bzw später nur noch durch höhere Gewalt (Arbeitslosigkeit, Scheidung, Tod etc) was sie heute nicht vorhersehen können bzw. durch die Risikomarge abgedeckt ist.

Bei der VoBa oder SPK muss aber noch ein "Erfahrener Glaskugelleser" "drüber schauen" und dumme Fragen stellen bzw Sprüche klopfen.

PPS Im Zeitalter von Check24, Verivox, Interhyp, kontaktiert man nicht mehr den Anbieter sondern nur noch Online Vermittler. Die Bank ist auch nur ein Produktanbieter unter vielen wie eine Handyanbieter oder Strom und Gas. Schon lange nichts Besonderes mehr, auch wenn manche das noch glauben.

Die sind wie Vorwerkverkäufer im Internetzeitalter...Amen.

Zitat von BergEnte

Wenn ich all mein Gold verkaufe und tilge bliebe noch eine Restschuld übrig. Der Beleihungsauslauf läge dann aber klar unter 60% und die Anschlussfinanzierung geht locker durch.

Wenn ich kein Gold verkaufe, lande ich (je nach Immobilienberwertung) bei über 80% Beleihungsauslauf. Das wäre dann schon grenzwertig.

andere sargen du hast dich €inFach übernommen beim Kauf,

du hättest kleiner und günstiger kaufen sollen oder 20km weiter weg,

dann hätteste nun mit dein Gold schon sehr viel mehr auslösenlöschen können,

viele kaufen und gehen in die Pleite wegen zu teuer €ingekauft,

und plötzlich ist die Frau neu verliebt in einen Anderen und versperrt sich

deiner Liebe, die Wege trennen sich, deine Immo ist nicht mehr bedienbar

mit dein €inKommen, was kaum reichte zum AnKaufs€inKauf

und plötzlich UnterHalt für die €xFrau und oder Kinder ,

bitte AbStand zu Seile halten, wegen AbSeilung des Lebens

"Lasch Dich nicht hängen, von wem auch immer Bürger"

Schulden können ein erdrücken, male dich schwarz an und glieder dich ein

ins NeuMännerAllesGratisHeim "ich nix verstehn oder taubstummdumm

mit KonGoSchild um Hals"

Häuser können furchtbar sein, wenn man ist plötzlich allein

"IlseBilse keiner will'se, kam der GoldKoch und nahm sie doch"

aber was macht man schon richtig im Leben, ohne nach Reichtum zu streben

Gruss

alibaba

PS: Banken werden immer schwieriger aber Jedem das seine

Zitat von taheth

Blödsinn. Du besitzt zwar das Gold nicht unmittelbar, die Eigentumsrechte liegen aber, sofern der Kredit bedient wird, weiterhin bei Dir.

über dein PfandGold besitzt du überhaupt keine VerFügungsMacht,

weil andere sie besitzen , in Besitz auch halten um dich an die lange

Strippe zu führen wie den €sel in OstAnnaTolJa

wer Gold hinterlegen soll für seine Immo, das muss ja ein BruchBude sein

zu dem die Bank kein vertrauen hat, den verdacht hege ich

aber Jeder so wie er es mag, im Freien BeSatzerLand

Gruss

alibaba

Zitat von BergEnte

Wenn ich all mein Gold verkaufe und tilge bliebe noch eine Restschuld übrig. Der Beleihungsauslauf läge dann aber klar unter 60% und die Anschlussfinanzierung geht locker durch.

Wenn ich kein Gold verkaufe, lande ich (je nach Immobilienberwertung) bei über 80% Beleihungsauslau

Mhm,

ok, wir haben schon festgstellt Du hast max 20 oz Au und ansonsten sieht es wohl recht mau aus.

Uff

Verhöker das Au und versuch die Immo noch zu retten bevor alles futsch ist, ist vermutlich noch das beste was man Dir raten kann, alternativ kannst auch versuchen die Immo zu Geld zu machen um das Gold zu retten. Aber beides wird nichts bei Dir

Gold oder Immo... das ist hier die Frage !

Zitat von BergEnte

Am Ende habe ich durch meine Schulden mein Pleite-Risiko erhöht aber mein System-Risiko gesenkt.

Das Ende wird bitter für dich werden mein Freund...wie zuvor schon gesagt frage dich was du noch retten willst, ansonsten wirst du wohl alles verlieren

Zitat von BergEnte

[...] Alles Vermögen, was du im System hast, hast du nur so lange, bis es dir weggenommen wird.Ein Konto kann man dir sperren. Und selbst auf Häuser kann man theoretisch Zwangshypotheken drauf packen. [...]

[...] Wenn du stattdessen ein 300.000 EUR Haus hast mit 200.000 EUR Kredit und 200.000 EUR selbstverwahrtem Vermögen (wie z.B. Gold) und man nimmt dir dein Haus so verlierst du nur 100.000 EUR (Haus abzüglich Schulden). [...]

Dir ist schon bewusst, dass Vermögen und Schulden Teil des gleichen Systems sind und (in der Vergangenheit) gerne mal Vermögen und Schulden mit unterschiedlichen Faktoren bedacht werden?

Du solltest dich auch mal mit der Mechanik der Zugewinngemeinschaft, dem Zugewinnausgleich und dem Begriff des wesentlichen Vermögensbestandteils - auch wenn dieser nur auf den Namen eines Ehepartners läuft - beschäftigen.

Auch ich rate Dir, verkaufe Dein Gold zu Gunsten der Tilgung.

Nochmal :

Wollte eher eine pn schreiben .... ging nicht.

Geh mal in dieses Forum und suche dir den Herrn Buhmann. User: noelmaxim

finanz-forum.de

Hat schon sehr vielen geholfen und seine Bewertungen sind durchweg erstklassig.

Zitat von BergEnte

Interhyp ist sehr nützlich

Interhyp zu kontaktieren ist ein guter Ratschlag.

Dem Bankberater würde ich Bankguthaben aber kein physisches Gold zeigen

Theoretisch könnte ich mit dem Kundenberater in den Keller seiner Filliale gehen und das Schließfach öffnen. Der wird mir am Ende sowieso fordern, dass ich das Gold verkaufe.

Der Bankberater hat nichts zu fordern. Du zeigst ihm deine "Ersparnisse" und somit deine Rücklagen. Entweder er geht darauf ein oder er kann dich mal. Er weiß ohnehin dass du keine Murmeln im Schließfach hats. Im übrigen, wenn der Friedrich mal den Bankfeiertag ankündigt, bist du dein Gold eh los!

Bei Interhyp kannst du auf dem Blatt mit den Vermögensverhältnissen die Edelmetalle angeben. Wenn du das nicht willst, wirst du das Haus verkaufen müssen.

Das ist wohl nicht Sinn der Sache. Denn so würdest du dem möglichen Tode (Enteignung/Verlust) durch Selbstmord (freiwillige "Enteignung") zuvorkommen.

Frag mal bei Interhyp, du kannst nichts verlieren, die sagen dir genau wo du stehst und ob du eine Anschlussfinanzierung bekommst oder auch nicht. Das ist mehr Wert als alles was du hier liest, was ohnehin nur auf groben Aussagen von dir beruht.

Viel Glück.

PS Nicht so viel Theorien, einfach mal pragmatischer denken.

Zitat von Bembelpetzer

Du solltest dich auch mal mit der Mechanik der Zugewinngemeinschaft, dem Zugewinnausgleich und dem Begriff des wesentlichen Vermögensbestandteils - auch wenn dieser nur auf den Namen eines Ehepartners läuft - beschäftigen.

Man könnte darüber spekulieren, ob und wie viel der Ehepartner vom Inhalt des Schließfaches weiß. Wie sagt man so schön: "bloß keine schlafenden Hunde wecken", gelle?

Ob der Ehepartner bei der Immo im Grundbuch eingetragen ist und ob sie/er für das Darlehn mithaftet

und somit bei der Entscheidung ein gewichtiges Wörtchen mitzureden hätte, sei dahingestellt.

Ebenso was die Verteilung der Erwerbs- und Sozialarbeit in dieser Familie betrifft und damit, wer wie zum Kauf des Goldes beigesteuert hat, das die Ente als das ihre betrachtet.

Bin grad auf den Faden gestoßen...

In einen Land wo es eine zukünftig zuverlässige Gesetzgebung zur Stärkung von Wirtschaft und Bevölkerung, sowie Rechtssicherheit gibt, wäre die Beleihung/Verpfändung von Gold durchaus eine interessante Möglichkeit der Finanzierung.

Leider liegt in der EU das völlige Gegenteil vor! - also NoGo weil ganz böse Falle.

Und am Ende ist das Gold und die Hütte weg.

Physisches EM ist idR anonym und niemand weiß was und wieviel man hat. Ob man diesen Vorteil für ein bisschen weniger Zinsen aufgibt, sollte man sich sehr gut überlegen. Die Zeiten werden nicht besser und bei einer Bank arbeiten auch nur Menschen...

Anders herum ist das Risiko etwas weggenommen zu bekommen grring, wenn keiner weiß dass man es hat.

Ich hab gelernt, nichts zu kaufen, wofür ich das Geld nicht habe. Ich werde auch nie verstehen, wo der Sinn ist, ein 300T€ Häuschen zu finanzieren, wenn ich dann über 10-15 Jahren das Doppelte zahlen mus?

Zitat von alibaba

über dein PfandGold besitzt du überhaupt keine VerFügungsMacht,

weil andere sie besitzen , in Besitz auch halten um dich an die lange

Strippe zu führen wie den €sel in OstAnnaTolJa

Noch so ein Unsinn. Es muss nur in Korrelation mit den Interessen der Bank in Bezug auf das Darlehen stehen.

Wenn ich plötzlich der Meinung bin einen Teil des Goldes zu verkaufen, um den Kedit abzulösen, so kann ich das sehr wohl.

Zitat von taheth

Noch so ein Unsinn. Es muss nur in Korrelation mit den Interessen der Bank in Bezug auf das Darlehen stehen.

Wenn ich plötzlich der Meinung bin einen Teil des Goldes zu verkaufen, um den Kedit abzulösen, so kann ich das sehr wohl.

Moin,

erst einmal hast Du Recht, man muss darauf achten, das es eine enge Zweckerklärung bei der Verpfändung gibt. alibaba schreibt aber zurecht, dass das nicht immer geschieht. Sehr häufig wird eine weite Zweckerklärung verwendet und dann wird es schwierig mit der Sicherheitenfreigabe. Wichtig: Die Verpfändung bedeutet zugleich eine physische Übergabe des Pfandgutes (Gold). Ein Immobiliendarlehen (IVD) kann man nicht ohne weiteres vorzeitig zurückzahlen oder teiltilgen. Das funktioniert nur bei entsprechender Sondertilgungsvereinbarung im Kreditvertrag oder im Falle eines gesetzlich vorgesehenen Tilgungsrechts (bei Verkauf der Immobilie). Im letzteren Fall wird ein Vorfälligkeitsentgelt berechnet, sofern ein nachweislicher Zinsschaden entstanden ist.

Grüße

Goldhut

Zitat von DarkMatter

Ich hab gelernt, nichts zu kaufen, wofür ich das Geld nicht habe. Ich werde auch nie verstehen, wo der Sinn ist, ein 300T€ Häuschen zu finanzieren, wenn ich dann über 10-15 Jahren das Doppelte zahlen mus?

Das was du gelernt hast, gilt schon lange nicht mehr! Du kannst nicht so schnell sparen, wie das Geld wertlos wird.

Deine Rechnung mit dem 300T Haus stimmt nicht. Das wurde im Forum zigfach widerlegt.

Zitat von Goldhut

alibaba schreibt aber zurecht, dass das nicht immer geschieht.

Er hat es als Usus beschrieben, daher mein Einwand.

Natürlich würde ich auf die von Dir genannten Fallstricke achten, ein Narr wer das vernachlässigt.

Mit den Vorfälligkeitsentschädigungen ist das so eine Sache.

Die werden doch aber immer weiter aufgeweicht.

Keine Ahnung wie das bei Immobilien läuft, aber normale Kredite kann ich jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung sondertilgen. Auf anderes würde ich mich gar nicht einlassen.