Gold oder Immo?

Vielleicht kann mir jemand von den "Großgrundbesitzern" weiterhelfen.
Nächste Woche werden in meinem Ort ETWs zwangsversteigert.

Eine 90 m2 Wohnung kann für voraussichlich 42000 Euro (Verkehrswert lt. Gutachten 60000 Euro) erworben werden. Das Haus ist Baujahr 1920 und wurde Ende der 90er Jahre saniert. Ich selbst würde dort nicht einziehen wollen. Ich bin nur durch die hohe Mietrendite von ca. 11 -12% aufmerksam geworden. Die Miete beträgt aktuell ca. 485 Euro - lt. Mietvertrag müsste noch eine Anpassung vom März 2013 nachgeholt werden. Dann wären es knapp über 500 Euro Kaltmiete. Die aktuellen Mieter wollen nicht selbst kaufen und irgendwann (wenn das Haus der Eltern geerbt wird) ausziehen.
Ich dufte die Wohnung sogar anschauen.
Nachteile: kleine Durchgangsküche ohne Fenster - Bad ohne Fenster - kein Keller - gemischtes Wohn- und Geschäfthaus - dadurch steht die Tür ständig offen - Wohnung sehr hellhörig
Vorteile: durch die geschäftliche Nutzung des EGs kaum Heizkosten, schöne Terasse 22 m2

Die Wohnung ist im Stadtzentrum einer ostdeutschen Kleinstadt, die durch Wegzug gekennzeichnet ist. Allerdings, ist der Wohnraum, der nicht Platte ist, auch knapp.

An die Protokolle der letzten ET Versammlungen bin ich leider nicht gekommen.

Ich bin nun sehr unsicher, ob ich bieten soll oder nicht. Irgendwie habe ich ein ungutes Gefühl. Die Rendite klingt gut aber ich vermute, diese Rendite wird man bei Zwangsversteigerungen öfter erreichen können. Ich habe noch nie etwas über eine Zwangsversteigerung gekauft. Ich habe noch nie eine Wohnung vermietet.
Ich habe in den letzten Wochen viel gegoogelt.
Ich weiß, dass ich die Entscheidung selbst treffen muss und dass sicher noch viel mehr Fakten ausschlaggebend sind, aber vielleicht kann mir jemand von den erfahrenen Vermietern etwas raten. Was kann denn außer Leerstand oder Problemmietern noch an Problemen oder Sorgen auf mich zukommen?

Wenn es so ein toller Deal wäre, würden ja sicher auch andere Mitbieten (die sich damit viel besser auskennen als ich). Dann wäre ich eh raus. Wenn ich der Einzige sein sollte der bietet, frage ich mich warum

Danke für alle Hinweise - egal in welche Richtung

Bei einer Kreditfinanzierung von 40.000 Euro, effektiver Jahreszins 3,61% und monatlichen Zahlungen von 350 Euro bist du in 12 Jahren mit der Finanzierung durch und die Hütte ist schuldenfrei.

Immer ein Sondertilgungsrecht im Darlehnsvertrag einräumen lassen und die Zinsbindungsdauer auf die volle Laufzeit von 12 Jahren vereinbaren.

Terrasse 22 qm ist prima, Durchgangsküche ohne Fenster ist unbefriedigend. Die Frage ist ja, was kann man aus dieser 90 qm-Wohnung alles machen. Ohne Detailkenntnisse über den Zustand und die Lage kann ich die Möglichkeiten nicht beurteilen.

Bei der Zwangsversteigerung einen Sitzplatz mit gutem Saal/Raumüberblick wählen und erst in den letzten Minuten ein Gebot abgeben. Ablauf bei Google einsehen.

Grüße von der Ersatzkasse

Warum bist du nicht nicht an die Protokolle gekommen ? Kein Verwalter ? Andere Eigentümer ?

Gewerbe im EG, Kostenrisiko, da du als Miteigentümer auch für deren Zahlungsausfall für Nebenkosten haftest.
( ob es bereits jemals Zahlungsausfälle gab steht ebend gerade im Protokoll der Eigentümerversammlung, ist aber auch keine Garantie f.d.Zukunft )
Miete auf Dauer erzielbar ?
Kannst Du Zahlungsausfälle/Leerstand kompensieren ?
Neuvermietung kostet auch Geld.
Höhe der Inst-Rücklage ? ( Haus 1920 kostet immer Instandhaltungsaufwand )
Risiko von ENEV, Bundesentscheidungen, Zweitwohnungssteuern, etc. etc. kaum kalkulierbar,

einziger Vorteil: - in ostdeutschen Kleinstädten sind tatsächlich Wohnungen ausserhalb der Platte knapper (trotz Einwohnerschwund) und besser vermietbar.
Hier gerade kleine Wohnungen 45-60 qm. ( immer mehr Single, Nebenkosten, Hartz-gerecht, etc. )

ohne Empfehlung meinerseits, nur meine Erfahrungen

Gruss Fernseher

@1Unze: fuer das Geld wuesste ich ein Mehrfamilienhaus mit grossem Grundstueck das sehr sicher 700Euro/Monat zahlt,automatische Mietsteigerung inklusive..

Sind es mehrere Wohnungen, die dort versteigert werden? Was viele nicht wissen: Die Eigentuemergemeinschaft haftet fuer die Umlagen von anderen Miteigentuemern. Da kommen schnell nennenswert Summen zusammen, insbesondere wenn mehrere Wohnungen betroffen sind. Hat mich fuer meine ETW mal 1.000 DM Sonderumlage gekostet.

Zitat von Bankster

Sind es mehrere Wohnungen, die dort versteigert werden? Was viele nicht wissen: Die Eigentuemergemeinschaft haftet fuer die Umlagen von anderen Miteigentuemern. Da kommen schnell nennenswert Summen zusammen, insbesondere wenn mehrere Wohnungen betroffen sind. Hat mich fuer meine ETW mal 1.000 DM Sonderumlage gekostet.

Moin,

ist die Forderung > 750 EUR dann 1. einen Titel besorgen und dann 2. eine Sicherungshypothek eintragen lassen 3. wenn nicht gezahlt wird zwangsversteigern und fertig

Grüße
Goldhut

Moin,

bei der derzeitigen Nachfrage gehen nahezu sämtliche brauchbare Immos teils über dem Gutachten-Wert hinaus weg. Da würde ich mir keine Sorgen machen. Es soll ja auch Mitglieder der WEG geben, die durchaus an einer weiteren Wohnung Interesse haben. habe so auch schon einmal eine ETW gekauft

Grüße
Goldhut

Erst mal danke für eure Infos. Ich kann ja noch ein paar Nächte drüber schlafen

Achso ja - also ich habe das Gutachten (inkl. Mietvertrag), ich habe Wirtschaftspläne. Die Protokolle rückt der Verwalter nicht ohne Weiteres raus. Ob ich vom noch Eigentümer Zuarbeit erwarten kann ist, ehr unwahrscheinlich.
Ich kenne also die Höhe der Inst.rücklage und Verwaltungsgebühr. Ich weiß aber nicht wie der Kontostand der Inst.rücklage ist.

Das mit dem Gewerbe ist ein guter Hinweis. Wenn die pleite sind und damit ein Großteil des Hauses leer steht, zahlen die anderen Eigentümer mit. Da nützen dann ggf. auch das Erdgeschoss als Sicherheit nicht viel wenn es keinen Nachfolger gibt.

Zuerst einmal würde ich prüfen, ob der Preis OK ist ... der Verkehrswert sagt nämlich NICHTS über den Marktwert aus:
Immobilienteil der lokalen Zeitungen nach vergleichbaren Objekten scannen (die tatsächlichen Verkaufspreise liegen nach meiner Erfahrung 10-15% unter den ursprünglichen Angeboten).
Dann grob die Risiken bewerten, wie Renovierungsmaßnahmen, Miterauszug/Nachmieter, Nachbarschaft, Verkaufbarkeit etc. (sollte sich zeigen, dass die Hütte auf dem freien Markt ggfs. kaum verkäuflich ist würde ich die Finger davon lassen).
Von dem so ermittelten Kaufpreis nochmal ~10% abziehen für Sicherheit und Unvorhergesehenes.

Als nächstes: Wer ist der Betreiber der ZV?
Bei einem Verkehrswert von TEUR 60 KANN im ersten Termin ein Zuschlag bei Geboten ab TEUR 30 erfolgen. Die genannten TEUR 42 beziehen sich auf die 70%-Grenze, d.h. einer der Betreiber der ZV kann bei unter 70% einem Zuschlag widersprechen, muss aber nicht - hängt vom Betreiber ab und natürlich auch von der Anzahl der Interessenten an einem Objekt.
Achtung: Bei ZV zu Aufhebung der Gemeinschaft (Ehescheidung, Erbengemeinschaft) können bestehende Belastungen im Grundbuch (Hypotheken!) bestehen bleiben ... müssen also vom Käufer übernommen werden.

Wenn es jetzt immer noch gut aussieht schnell einen bestätigten LZB-Scheck über 10 % des Verkehrswertes besorgen (Bargeld ist nicht mehr) und hin zum ZV-Termin.
Da wird dann gepokert: Sollte z.B. nicht viel los sein und der Betreiber ist von weit her angereist besteht eine gute Chance zum Erwerb unter 70% des Verkehrswertes im 1. Termin; da würde ich abwarten, nochmal einen Blick in das Gutachten werfen und wenn sonst keiner ein Gebot abgibt würde ich nach 29 Minuten 50% des Verkehrwertes bieten.
Sollte viel los sein und schnell die ersten, hohen Gebote erfolgen würde ich mich zurücklehnen und die Show genießen.

Zitat

....würde ich mich zurücklehnen und die Show genießen.

Um das Procedere kennenzulernen macht es durchaus Sinn ein paar Wochen oder Tage vorher sich einfach mal in ein paar andere Termine reinzusetzen. Sind ja meist ein paar Termine an so nem Vormittag.

Nur ganz kurz. Leider gibt es so gut wie keine Ref. Preise. Derzeit gibt es für die Stadt mit 27000 Einwohnern 1 ETW frei zu kaufen.

http://kleinanzeigen.ebay.de/a…35358-196-7846?ref=search

Meine eigene Wohnung hat knapp über 1000 Euro je m2 gekostet - das ist aber w/ Lage und Bau nicht vergleichbar.

Bei einer Zwangsversteigerung war ich schon mal zusehen - leider keine Aktion. Meistens wird wirklich nur Mist versteigert.

Da ich bei der betreibenden Bank arbeite hat man mir gesagt, dass ich nicht unter 70% kaufen darf. Was passieren würde wenn ich im 2. Termin für 65% den Zuschlag erhalten würde, weiß ich nicht. Ggf. bin ich dann durch irgendwelche Compliance Richtlinien verpflichtet den Rest nachzuzahlen. Es wurde aber auch gesagt, dass es im ersten Termin keinen Zuschlag unter 70% geben wird.

Lass es! Als MA der betreibenden Bank stehst du bald im Lokalkaeseblatt als Schmarotzer des armen Kunden.

Zitat von eineunze

Meistens wird wirklich nur Mist versteigert.

Wenn du eine eigengenutzte Wohnung besitzt und schon ein ungutes Gefühl dabei hast, dann lass es.
Als Mitarbeiter einer Bank müssten sich bessere Alternativen ergeben.

da kann man schon ein Mehrfamilienhaus mit grossem Grundstück und Hallen, Parkplätzen, usw für bekommen

alleine eine Wohnung und ein Teil der Gewerbefläche zahlen 7500€ nettokalt mit automatischer Mietanpassung an Inflation

so wie die zu versteigernde Wohnung beschrieben wird dürfte man da allenfalls 20000 für zahlen und auch nur wenn die Zinsen niedrig bleiben, wenn die und die Grunzsteuer und sonstigen Abgaben sowieso steigen werden die Immopreise in D sowieso erstmal sinken denke ich

Ja Krösus hattest du schon mal geschrieben. Dann PN mich doch mal mit Infos

Je nach Situation könnte es weiterhin sinnvoll sein, das Geld nicht in eine/weitere Immobilie/n, sondern in Edelmetall anzulegen.
Wenn man an eine steigende Entwicklung glaubt, kann das Geld dann sinnvoller angelegt sein.

Aber wie meist ist das halt dann auch spekulativ.
Allerdings hast Du bei einer Immobilie, die Du mit vorhandenem Geld finanzierst, mehrere Nachteile:

- Grunderwerbssteuer
- Versteuerung der Miete
- der Staat weiss um den Besitz - (wobei das bei Gold/Edelmetall auch sein kann, wenn es über einen Händler gekauft wird)
- Gefahr, schlechte Mieter zu bekommen
- Wertentwicklung - (hat man auch bei Gold/Edelmetall)
- kontinuierliche Investitionen notwendig

da ist echt guter Rat teuer.

Vielleicht hilft bei der Beantwortung der Eingangsfragestellung die Tatsache, daß immer mehr Immobilienmakler bei uns Gold und Silber kaufen. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.

Zitat von GoldBullish

Vielleicht hilft bei der Beantwortung der Eingangsfragestellung die Tatsache, daß immer mehr Immobilienmakler bei uns Gold und Silber kaufen. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.

Ich denke, daß einige von denen im derzeitigen Markt satt abkassieren, aber nicht soviel, daß es direkt für einen Palast reicht.

Gruß
Klaus_H.

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