Nicht Germoney aber die Marktmechanik bleibt die gleiche.
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Ein Einfrieren, eine Verlangsamung und eine Pause: Der Wohnungsmarkt wird bald seinen wahren Preis zeigen
Dieses Diagramm zeigt, wie seltsam sich der Wohnungsmarkt entwickelt hat. Es verfolgt den Preis neuer Einfamilienhäuser geteilt durch den Preis bestehender Häuser. Normalerweise liegt dieses Verhältnis bequem über null, da neue Häuser einen offensichtlichen Aufschlag haben … sie sind größer, neuer und kommen mit Garantien und Anreizen der Bauunternehmen. Seit mehr als 50 Jahren wurden neue Häuser typischerweise 10–20 % teurer verkauft, manchmal sogar 30–35 % über dem Preis bestehender Häuser.
Aber schauen Sie sich die rechte Seite an … die Linie fällt auf null ab und taucht sogar leicht negativ ein. Das bedeutet, dass neue Häuser jetzt ungefähr denselben Preis haben oder etwas günstiger sind als bestehende. Diese Dynamik haben wir seit den frühen 1970er Jahren nicht mehr gesehen.
Die Gründe sind nicht rätselhaft. Der Zinssperreffekt hat das bestehende Angebot eingefroren, und Millionen von Eigentümern mit 2–3 %-Hypotheken weigern sich, zu verkaufen, es sei denn, sie werden gezwungen. Das hält das bestehende Inventar knapp und stützt die Preise künstlich. Bauunternehmen hingegen haben diesen Luxus nicht – sie brauchen Cashflow. Deshalb senken sie Preise, verkleinern die Quadratmeterzahl, subventionieren Hypothekenzinsen und werfen mit Anreizen um sich. Sie passen sich der Realität an, auf eine Weise, die Hausbesitzer nicht können. Und da so wenige bestehende Häuser angeboten werden, neigen diejenigen, die auf den Markt kommen, zu höheren Preisklassen, was den Durchschnittspreis bestehender Häuser nach oben treibt.
Diese Annäherung bedeutet also nicht, dass Wohnen günstig wird – sie bedeutet, dass Neubauten umpreist wurden, während die Preise bestehender Häuser durch niedrige-Zinsschwung und knappe Verfügbarkeit in der Schwebe gehalten werden.
Der Arbeitsmarkt ist der wahre Auslöser
Was als Nächstes kommt, hängt vom Arbeitsmarkt ab. Viele überforderte Käufer halten noch durch, aber die Arbeitslosigkeit ist der entscheidende Faktor. Die Psychologie dreht sich immer vor den Daten. Menschen müssen nicht ihren Job verlieren, um nervös zu werden … Berichte über Entlassungen, pausierte Gehaltserhöhungen und Einstellungsstopps reichen aus, um sie zurückzuziehen. Selbst wenn die Hypothekenzinsen fallen, verdampft die Bereitschaft, eine 30-jährige Schuldenlast aufzunehmen, wenn die Jobsicherheit bröckelt.
Und sobald die Arbeitslosigkeit steigt, tauchen Zwangsverkäufer auf. Plötzlich überschwemmt der Markt eine Welle von Leuten, die verkaufen müssen … Umzüge, Scheidungen, Investoren, die Liquidität brauchen, Kreditnehmer, die die Raten nicht mehr stemmen können. Das zerbricht die Illusion von keinem Inventar. Das eingefrorene Angebot beginnt unter Stress aufzutauen, und genau dann geraten die Preise bestehender Häuser endlich unter echten Abwärtsdruck. Die Zinssperre zählt, bis der negative Cashflow mehr zählt.
All das entfaltet sich, während die Geldpolitik hinterherhinkt. Es gibt die populäre Vorstellung, dass sobald die Fed die Zinsen senkt oder QE neu startet, die Nachfrage nach Wohnraum explodieren wird. Aber so funktionieren Zyklen nicht. Lockerere Politik trifft die Finanzmärkte sofort, aber die Realwirtschaft nimmt sie langsam auf – meist über 18–24 Monate. Historisch gesehen schneidet die Fed in Schwächephasen, nicht nachdem sie gelöst ist. Deshalb landen Sie oft in einer seltsamen Phase, in der Hypothekenzinsen fallen, aber Käufer nicht zurückkehren, weil Jobsicherheit und Vertrauen schneller erodieren, als die Politik helfen kann.
Das ist der Hintergrund, auf den dieses Diagramm anspielt. Neubauten haben sich der Realität bereits gebeugt. Bestehende Häuser wurden nicht umpreist, sie werden einfach nicht mehr gehandelt. Sobald die Arbeitslosigkeit steigt und die Psychologie umschlägt, wird diese Grundlage auf die Probe gestellt.
Das letzte Mal, als dieses Verhältnis nahe null schwebte, waren die 1970er – ein Jahrzehnt, geprägt von wirtschaftlichem Stress und einer langen, schleppenden Anpassung der realen Hauswerte. Sie brauchen nicht das ganze Jahrzehnt wiederholt, damit der Reim hält. Eine langsamere Wirtschaft, steigende Entlassungen und nervöse Käufer reichen aus.
Falls das der Weg ist, den wir einschlagen, liegt die Gefahr nicht darin, dass Preise ewig zu hoch bleiben. Es ist, dass sobald das Einkommensvertrauen bröckelt, Preise nur in eine Richtung gehen können … zuerst real nach unten, und wenn der Schaden am Arbeitsmarkt tief genug ist, auch nominal nach unten, selbst bei niedrigeren Hypothekenzinsen.
