Sicherheit von Offenen Immobilienfonds?

GL

PS Das ist doch nicht ernst jetzt, oder?
- da war doch was vor ein paar wenigen Jahren
- Marktwert hängt ab von Zinsen
- und der Fähigkeit die Dinger zu vermieten
- und der Möglichkeit die Dinger am Markt wieder zu verkaufen
- UK und Spanien......... was soll man dazu sagen? Soll schlimmer sein als in den USA. Frankreich, Luxemburg...
- Kreditcrunch--- wo denn, ich kann keinen erkennen.
Tschuldigung, ist nicht persönlich gemeint.
Vielleicht flüchten ja auch Alle massenweise in Sachwerte...
Edit: und wir kriegen Nullzinsen... wer weiß?
Ich glaub die Lacher hast Du gerntet, weil die Klammer eigentlich woanders hin sollte?

Gerade in Spanien und UK keine Neubewertung LOLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL

Sorry ich lache grad Tränen

Schon mal was von house-sharing in London gehört, weil sich kein normaler Mensch mehr Immobilien leisten kann, nicht mal mit 60000 Pfund Gehalt im Jahr?? Das schreit geradezu nach einer Neubewertung, wenn sich nur noch Mafia-Russen Wohnungen leisten können. Und Spanien, da solltest DU mal besser recherchieren, aber alles vorbeten werden wir den Leuten hier auch nicht. Eigeninitiative ist da gefragt...

Zitat

Immobilienpreise in Europa (evtl. Spanien und UK) ausgenommen dürften doch so schnell nicht neu bewertet werden, oder?

Nein mit einer Neuberwertung ist erst Ende 2018 zu rechnen. Eventuell auch ein Jahr vorher.

Passieren kann es immer, nur den Zeitpunkt kann man schwer abschätzen. Aber eins ist sicher, die Immobilien dieser Fonds sind ÜBERBEWERTET und es schreit geradezu nach einem REPRICING

Zitat

Original von tapirus
Aussage soll sein, dass ich mit einer Neubewertung für den Gesamtmakrt rechne.
Allgemein halt nicht sofort.
Für Spanien und UK aber schneller als für andere Länder.

Also Ihr meint, auch ein Immofonds, der vorwiegend in D anlegt, könnte innerhalb der nächsten 3 Monate an Wert verlieren?

Spanien, UK und Irland sind heiße Kandiaten für ein Repricing im Stile eines Fondsmeltdowns!

Man muss nur mit britischen Insidern bzw. spanischen Immobilienverwaltern sprechen, dann weiß man wie der Hase läuft!

Da jetzt zu investieren würde ich allerdings jedem, der mir nicht sehr am Herzen liegt, wärmstens empfehlen!

Ich bin ja etwas unbedarft beim Thema Geldanlagen, und habe deswegen vielleicht ein etwas naives Bild. Vielleicht kann mir mal jemand den oder die Fehler in folgenden Gedanken erklären?

1. In Deutschland nimmt die Gesamtbevölkerung ab.

2. Häuser gehören zu den Gütern mit der längsten Gebrauchsdauer, damit meine ich, daß ein Haus sehr lange braucht, bis es unbrauchbar ist.

3. Es gibt in Deutschland eine Anzahl von Häusern und diese steht in einem bestimmten Verhältniss zur Anzahl der Menschen. Wenn es weniger Menschen gibt, sinkt die Nachfrage nach Häusern.
Da das Angebot hier nur über Jahrzehnte der Nachfrage nach unten folgen kann, gibt es also für ein paar Jahrzehnte erst mal ein Überangebot.

4. Wenn ich in der Schule richtig aufgepasst habe, bedeutet weniger Nachfrage oder höheres Angebot, daß der Preis des Angebotenen sinkt.

5. Wenn man sein Geld in Güterbesitz anlegt, sollte man Güter wählen, von denen man erwartet, daß sie im Wert steigen. Bei Häusern kommen zwar noch die Mieteinnahmen dazu, aber die dürften ebenfalls dem Angebot/Nachfrage-Mechanismus folgen, da ein Vermieter, dessen angebotene Wohnfläche nicht genutzt wird, diese gezwungenermaßen billiger anbiten muß um Mietern einen Anreiz zu geben, seine Wohnfläche zu mieten. Bei einem Überangebot, das nicht kurz- bis mittelfristig reduziert werden kann (ohne Häuser abzureißen, also Kapital zu vernichten) müßte sich der Mietpreis auf einem Niveau einpendeln, das gerade noch die laufenden Unkosten trägt, so daß ein Haus als Kapitalanlage praktisch keinen Gewinn bringt.

Ich halte diese Überlegungen für so simpel, daß eigentlich jeder Fünftklässler nach seiner ersten SoWi-Stunde zu den gleichen Schlußfolgerungen kommen dürfte.

Dennoch gibt es jede Menge Immobilienfonds und man hört immer wieder, daß Leute Häuser oder Beteiligungen an Bauprojekten als Kapitalanlage nutzen.

Wo liegt mein Denkfehler?

Zitat

Original von Faber
Ich bin ja etwas unbedarft beim Thema Geldanlagen

wie kommst du darauf? sehe ich nach deinem sachvortrag anders!

Zitat

Wo liegt mein Denkfehler? ?

nirgends!

Haus ist nicht gleich Haus. Ein Haus auf irgendeiner Wiese in Mecklenburg wird sicher nicht im Wert steigen, es kann auch noch auf den 100.000 anderen freien Wiesen gebaut werden, also eher im Wert fallen. Ein Haus in exklusiver Lage, das nicht beliebig vermehrt werden kann (Haus am Bodensee, in Muenchner Innenstadt etc.) hat auch bei abnehmender Bevoelkerung ein Wertsteigerungspotential.
Bezweifle allerdings, dass offene Fonds mehrheitlich in solche Toplagen investieren. Dafuer ist das Angebot einfach viel zu klein.

@ Faber
Das ist nicht naiv gedacht, sondern logisch geschlussfolgert. Klar kann man alles weiter differenzieren, aber für den Gesamtmarkt spielen Ausnahme-Immobilien eine unbedeutende Rolle. Sie werden allein wegen ihrer Nachfrage wertstabil bleiben.

Das Beispiel von day_trader zeigt jedoch das eigentliche Problem von vielen finanzierten Immobilien. Wenn wir auch nicht die gleichen Vergabekriterien bei Hypothekenkrediten wie in den USA haben, steht das Problem mit faulen Krediten auch in D. an und es betrifft nicht nur das Volumen bezüglich Wohnhauskredite. Dazu habe ich mich schon in einem früheren Beitrag geäußert und gewundert, dass sich der Prozeß in D. so unbemerkt vollzieht. Die Zeit der Schnäppchenjäger hat bereits begonnen. In den strukturstarken Regionen ist sie jedoch noch nicht angekommen.

Wenn man durch die eigene Immobilie zum Kreditsklaven wird, ist es sicherlich ein schlechtes Investment. Damit für viele dieser Schuldner die Sache zum ersehnten Ende führt, müssten jetzt die Reallöhne steigen und das Zinsniveau zumindest bleiben. Für beides sehen ich momentan nicht die günstigsten Bedingungen.

ALEXIS

@ Faber

Genau so mag ich das, daß man seine Gedanken vorstellt und die dann diskutieren läßt - als offene Frage. Da kommen dann noch alle möglichen Infos und Aspekte hinzu, bis das Bild einigermaßen rund wird. In diesem Sinne erstmal danke für den Beitrag.

Als meine Anmerkung:

1) Die Immobilienfonds scheinen überweigend in Immobilien vom Stile Bürohochhäuser oder Einkaufszentren zu investieren. Da mag man mich gerne korrigieren, aber so sahen die Verkaufsprospekte einschlägiger deutscher Fonds aus die ich mir mal angesehen habe.

Mag sein, daß manche Fonds erheblich in größere Mietwohnhäuser investieren.
Aber in Einfamilienhäuser - das müßte ich erst sehen.

Insofern: Haus ist nicht gleich Haus.

2) Für die bestehenden Ein- bis Vierparteienhäuser stelle ich mir noch weitere wertmindernde Faktoren vor:
- sinkende Real- und teils auch Nominallöhne drücken (zumindest in den letzten Jahren) die Möglichkeit von Nachfragesteigerungen
- mögliche Zinssteigerungen, da Gebraucht-Hauspreise eine Funktion der Einkommen und der monatlichen Hypothekenrate sein dürften... aber das kann auch umgekehrt kommen.
- dann kenne ich einige Leute, die haben SOWAS von knapp kalkuliert... um die Staatsknete noch mitzunehmen bevor die Förderung auslief... wenn bei denen das Weihnachtsgeld gekürzt wird, ist Land unter... das könnte das Angebot irgendwann steigern. Siehe auch Zunahme von Verbraucherinsolvenzen.
- die schlechten Energieverbrauchswerte älterer Gebäude

Aber ich bin auch nur so´n Fünftkläßler in der Hinsicht, was ich mir da zusammenreime.

Gruß,GL

Du machst keinen Denkfehler, sondern hast meiner Meinung nach vollkommen recht. Immobilien werden bei uns in den nächsten Jahrzehnten deutlich an Wert verlieren. Diejenigen, die noch auf Immobilien setzen, schließen von der Vergangenheit auf die Zukunft, ohne nachzudenken. Nur weil etwas die letzten 50 Jahre funktioniert hat, muß es nicht immer so weitergehen.

Daß die Immobilien in gesuchten Lagen (innerstädtisch) im Preis steigen oder gleichbleiben, glaube ich auch nicht. Schaut euch doch mal an, wie viele Städte jetzt die alten Güterbahnhöfe und Gleisanlagen als neue Stadtviertel zum Bebauen umwandeln. Mehr Baugrund für weniger Menschen --> auch hier ein Preisverfall.

Bei einem Punkt muß ich aber einhaken:

Zitat

Original von Faber
2. Häuser gehören zu den Gütern mit der längsten Gebrauchsdauer, damit meine ich, daß ein Haus sehr lange braucht, bis es unbrauchbar ist.

Schau dir die Häuser an, die seit 10-15 Jahren gebaut werden. Da gibt es viele (preisgünstige, schnell hingestellte) Neubauten, die sind schon bei der Schlüsselübergabe Bauruinen. Die Lebensdauer moderner Häuser nimmt stetig ab. Und je mehr Altbauten jetzt mit "modernsten energiesparenden Maßnahmen" malträtiert werden, desto mehr von diesen Häusern werden ebenfalls zu dauerhaften Sanierungsfällen.

Ich kann nur immer wieder für das altbewährte Bauen mit massiven Baustoffen wie Backsteinen (gibt es heute leider nur noch z.B. in Polen), natürlichen Baumaterialien ohne Kunststoffe (keinerlei Folien o.ä.), Strahlungsheizung und traditionellen Fenstersystemen werben. Beste Energieeffizienz und gesundes Wohnen zu günstigem Preis, solche Häuser halten mehrere Generationen lang.

[quote]Also Ihr meint, auch ein Immofonds, der vorwiegend in D anlegt, könnte innerhalb der nächsten 3 Monate an Wert verlieren?[/quot€]

In Krisen verlieren Fonds immer schneller an Wert als andere Investments.

Ob Aktien oder Immobilienfonds macht da keinen Unterschied.

Zitat

Original von Schlange
Du machst keinen Denkfehler, sondern hast meiner Meinung nach vollkommen recht. Immobilien werden bei uns in den nächsten Jahrzehnten deutlich an Wert verlieren. Diejenigen, die noch auf Immobilien setzen, schließen von der Vergangenheit auf die Zukunft, ohne nachzudenken. Nur weil etwas die letzten 50 Jahre funktioniert hat, muß es nicht immer so weitergehen.

Daß die Immobilien in gesuchten Lagen (innerstädtisch) im Preis steigen oder gleichbleiben, glaube ich auch nicht. Schaut euch doch mal an, wie viele Städte jetzt die alten Güterbahnhöfe und Gleisanlagen als neue Stadtviertel zum Bebauen umwandeln. Mehr Baugrund für weniger Menschen --> auch hier ein Preisverfall.

Bei einem Punkt muß ich aber einhaken:

Schau dir die Häuser an, die seit 10-15 Jahren gebaut werden. Da gibt es viele (preisgünstige, schnell hingestellte) Neubauten, die sind schon bei der Schlüsselübergabe Bauruinen. Die Lebensdauer moderner Häuser nimmt stetig ab. Und je mehr Altbauten jetzt mit "modernsten energiesparenden Maßnahmen" malträtiert werden, desto mehr von diesen Häusern werden ebenfalls zu dauerhaften Sanierungsfällen.

Ich kann nur immer wieder für das altbewährte Bauen mit massiven Baustoffen wie Backsteinen (gibt es heute leider nur noch z.B. in Polen), natürlichen Baumaterialien ohne Kunststoffe (keinerlei Folien o.ä.), Strahlungsheizung und traditionellen Fenstersystemen werben. Beste Energieeffizienz und gesundes Wohnen zu günstigem Preis, solche Häuser halten mehrere Generationen lang.

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Deine Beschreibung kann ich bestätigen. Neubauten nach 3-4 Jahren Sanierungsfälle (Wellnescenter und Seniorenwohnanlage vor Ort). Waren im übrigen polnische Maurerkolonnen!

Deshalb: Holz, Lehm und Stroh macht froh.

Gruß
Eulenspiegel

Vergesst Beton nicht.

Nachdem der US Grundinvest von Kanam geschlossen wurde, wurde jetzt auch der Grundinvest geschlossen.

http://de.reuters.com/article/…ews/idDEBEE49R0LT20081028

Ich gehe mal davon aus, dass aus "Panik" jetzt massiv offene Immofonds verkauft werden. D.h. raus so lange es noch geht ...

o.w.T.