Ganz ehrlich gesagt...
lieber ne vernünftige Immo selber haben als teuer inzwischen Miete löhnen.
Immo ist gefesselt.
Kommt natürlich drauf an, wie man es sich schön rechnet.
Ups, Gestern hat mein Traum aus Glas und Beton weniger als Heute gekostet.
Mein Sohn hat sich Anfang des Jahres auch so was hergetan 
War 150,000€ günstiger, als sich der Makler das vorgestellt hat.
Erst mal verkaufen und dann weiterreden!!!
Nachtwächter
Alles anzeigenda für die nächsten Jahre weitere Millionen Zuwanderer und deren Angehörige ins Land strömen diese Personen in private Wohnungen zugewiesen werden, da immer noch kein angemessenes
Alternativ könnte die Grundsteuer (die ohnehin aktuell geändert werden soll)
Ab einer Überfremdung von mehr als 10 %
Ich denke es läuft in gefragten Gegenden auf "gated communities" hinaus.
Das kostet dann mal schnell weitere 500 bis 1000 je Monat für den Wachdienst
Wenn man jetzt auch noch berücksichtigt, dass Energie immer teurer wird und die Steuern weiter anziehen werden (die Zugereisten müssen doch angemessen alimentiert werden!!!!), wird wohnen, so wie wir es heute noch kennen, nur noch für die Eliten finanzierbar. Die Massen werden in schrankähnliche Behausungen ziehen müssen oder 2 Stunden und mehr für die Anfahrt zur Arbeit aufwenden; japanische Verhältnisse für die Arbeiterklasse.
Der letzte Absatz steht in Widerspruch zum Rest Deiner Ausführungen. Nach der Logik ist eine Investition nie sinnvoll, denn ein Meteorit könnte alles kaputt machen.
Echt, nie war die Pyramide billiger als gestern zu haben
Der Michel wird leider fast immer auf dem falschen Fuß "erwischt". In einem Fiatsystem gepaart mit der deutschen Baubürokratie und -Lobby, haben die Preise grundsätzlich eine Richtung. Kurzfristig kann man verlieren, langfristig selten, wenn man die Basics des Immoinvestments betrachtet.
Man muss irgendwann aber die Investitionsentscheidung treffen. Man kann sich nicht nicht entscheiden. Man entscheidet sich gegen die Investition, wenn man keine Immo kauft.
Diejenigen die vor 10 Jahren nicht gekauft haben, beißen sich heute in den Hintern und erfinden Ausreden. Sie ignorieren völlig, dass sie inzwischen mehr Miete Zahlen als die Eigentümer an die Bank.
Zugegeben sind heute die Preise sehr hoch. Aber die entscheidende Frage ist, was passiert mit der Währung? Ja, unsere tolle Fiatwährung die für ein "Gleichgewicht der Preise" sorgen soll - das stimmt noch nicht mal für Kartoffeln - ist quasi am Anschlag. Steigende Zinsen? Wenn, dann aber zweistellig gepaart mit der Hyperinflation. Würde für den Fall ein Kilobarren Gold helfen? Na klar! Aber nicht als Gegenentscheidung zur Immo.
Alles anzeigenImmo ist gefesselt.Kommt natürlich drauf an, wie man es sich schön rechnet.
Ups, Gestern hat mein Traum aus Glas und Beton weniger als Heute gekostet.
Mein Sohn hat sich Anfang des Jahres auch so was hergetan
War 150,000€ günstiger, als sich der Makler das vorgestellt hat.
Erst mal verkaufen und dann weiterreden!!!
Nachtwächter
Es kommt auch darauf an, wie schön man sich das Mieterdasein rechnet.
Dein Zahlenbeispiel ist ohne Kaufpreis, Instandhaltung, ggf Mieterträge oder -Ersparnis, nicht nur der Verkaufspreis, wenig aussagekräftig.
Immo kaufen, alles richtig aber die Frage ist doch ob man hier "gefesselt" wohnen bleiben möchte bei steigender Überfremdung zum Beispiel.
Da bekommt man doch Günstigeres woanders in netterer Umgebung.
Ok, mit Meerblick ist auch nicht günstig aber 10 min. bis zum Strand laufen müsste noch zu schaffen sein.
man kann sich abmelden , oder wie andere Gruppen einfach seine Papier verschwinden lassen ,
und sich mit neue schönere Papiere sich das Leben versüssen achnee dat jet ja nua bei Einreisa
von Süd nach Nord
Du kannst doch die Hütte verkaufen ,wenn du bessere Arbeit findest woanders ,oder zu kaufen
oder sagt man zukreditieren
Gruss
alibaba
PS: Einer der keine Ahnung hat sollte immer , im BekanntenKreis schauen ob sich Jemand findet der sich
die gebrauchte Hütte mit ansieht , oder mehre Gewerker wie Zimmermann , HeizungsFirma ...
Keller und Dach die schiwerigsten AugenMerke , weil teuer in der Sanierung 
Diejenigen die vor 10 Jahren nicht gekauft haben, beißen sich heute in den Hintern und erfinden Ausreden. Sie ignorieren völlig, dass sie inzwischen mehr Miete Zahlen als die Eigentümer an die Bank.
Wer Entwicklungen aus der Vergangenheit in die Zukunft überträgt macht eine 50 : 50 Wette auf die Zukunft.
Wer bei den heutigen Preisen ein Grundstück in 1 A Lage nicht auf den Markt wirft verkennt die Zukunftschancen.
die Preissteigerungen um 5-15 % p. a. der letzten 15 Jahre sollte man jetzt konservieren und ggf. mobil machen.
Marktveränderungen durch weitere Restriktionen am Hypothekarmarkt zeichnen sich ab.
Sollten die Zinsen durch die USA gesteuert, jetzt wieder ansteigen, sinken automatisch die Kaufpreise und der
Verkäufer-Markt wandelt sich in einen Käufermarkt.
Bei weiteren Bauordnungsverschärfungen wie der EnEV 2017 dürfte Bauen ein kaum zu bezahlender Luxus werden.
Nachdem jetzt auch noch Warmwasserleitungen geprüft werden müssen, Brandmelder installiert werden müssen, und Energiegutachten vorgelegt werden müssen, lobe ich mir meinen überwiegend selbst genutzten kleinen Altbau. Das ist überschaubar und auch im Rentenalter noch mit überschaubaren Mitteln zu erhalten.
Ich würde jetzt kein Geld mehr immobil anlegen.
Wenn die Einwanderungspolitik sich nicht unverzüglich ändert könnten sich immer mehr Leistungsträger und solvente Rentner genötigt sehen, dieses Land zu verlassen.
Ich will dann mal sehen wer die Zuwanderer finanziert und was aus den Immobilienpreisen wird, wenn die Mittelschicht abwandert. Es gibt auch zunehmend weniger Rechtssicherheit. Ein GEZ-Nichtzahler wird inhaftiert, ein Migrant, der mit 7 Identitäten sich 21.000 Euro Hartz IV-Leistungen ergaunert, erhält 1,5 Jahre Haft auf Bewährung!!
Welcher Migrant musste denn bis heute eine Vermögensauskunft erteilen bevor er alimentiert wird??????
Ich muß doch nur in die Dörfer hinter den Speckgürtel schauen, dann sehe ich was ne Immobilie wert ist, wenn die Leistungsträger gegangen sind.
Wir hatten ja solche Diskussionen auch schon oft hier in Forum. Da gibt's aus verschiedenen Gründen natürlich nie einen Konsens, da sich die Meinungen pro oder kontra Immo immer auch aus persönlichen und beruflichen Erfahrungen, und Gemengenlagen speisen (die nicht näher ausgeführt werden), d.h. die Interessen und Absichten der Handelnden widerspiegeln - und, ganz wichtig, die Erwartungen für die Zukunft!: logisch, dass sich die Front Immobilieneigentümer oder -anleger vs. Mieter auch in der Diskussion wiederfindet, ja? Ein Immoeigentümer wird wohl i. d. R pro Immo argumentieren, während ein Verkäufer/Mieter auch seine bewusste Entscheidung gegen einen Immokauf auch mit validen Argumenten rechtfertigen wird. So bewegen sich dann die Diskussionen heutzutage eigentlich immer, und niemand wird die Gegenseite vom Gegenteil überzeugen (trifft ja auch auf anderen Themen zu), denn es bleibt letztlich eine persönliche Entscheidung.
Ich persönlich habe mich z.B. vor Jahren gegen einen Immokauf entschieden. Weiß nicht, ob es.. also für mich war es eine vernünftige, keine gefühlbasierte Entscheidung - aber ein Kauf wäre sicherlich angesichts der Marktentwicklung (Gold vs. Immo) bis jetzt jedenfalls auch eine gute Investition gewesen (unter rein finanziellen Aspekten). Aber letztlich weiß man's nie, wie's langfristig (d.h. bis zum Tod) aussieht. Die Zukunftserwartungen eben, ich bin ja da auch eher skeptisch, aber wie auch immer... was man hat, das hat man. Und letztlich zählt abseits der finanziellen Aspekte natürlich die Lebensqualität. Was man nicht hat, hat man nicht. Der eine tickt halt so, der andere so ...
Jedenfalls trotzdem natürlich interessant, eure Meinungen zu lesen.
Immo kaufen, alles richtig aber die Frage ist doch ob man hier "gefesselt" wohnen bleiben möchte bei steigender Überfremdung zum Beispiel.
Da bekommt man doch Günstigeres woanders in netterer Umgebung.
Ok, mit Meerblick ist auch nicht günstig aber 10 min. bis zum Strand laufen müsste noch zu schaffen sein.
Die Angst vor der generellen "Überfremdung" ist die halbe Wahrheit. Man muss bestimmte Regeln beachten und alles ist gut. Insbesondere die soziale Schicht berücksichtigen, nicht nur die Herkunft der Bewohner einer Gegend. Neben "Chantalen und Kevins" will man auch nicht unbedingt wohnen. Die soziale Spaltung der Gesellschaft ist im vollen Gange und für mindestens 50 Jahre wohl unumkehrbar. Also ist die Lage, mehr den je, ein Ausschlusskriterium.
Wer an den Strand möchte, kann gerne dort kaufen und solange er nicht Rentner ist, vermieten und in der Stadt mieten. Das kann durchaus aufgehen. Werde ich demnächst auch machen. Nicht wirklich am Strand, aber am äußeren Speckgürtel im Grünen und das Haus in Frankfurt (teuer) verkaufen.
Meine Gründe dafür sind vielfältig. Zugegeben, das Publikum in Frankfurt ist ein wichtiger, aber nicht der einzige Grund. Ich wollte schon immer ins Grüne, das war uns bisher aus verschiedenen Gründen nicht wirklich möglich bzw. wäre umständlich gewesen. Jetzt ist es perfekt. Die hohen Preise in Frankfurt und dadurch den großen Gewinn will ich realisieren und weiter investieren. Die berufliche und Familiensituation über mehrere Genrationen hinweg passen zum Vorhaben genau. Home Office wird den Rest bringen.
PS - Ich beobachte als Nutzer der öffentlichen Verkehrsmitteln das mitfahrende Publik und stelle folgendes fest. Verglichen mit der Zeit von vor 10 bis 15 Jahren, sind die Menschen aggressiver und bedrückter, außerdem hapert es mit der Körperhygiene immer öfter.
Auffällig sind (vermutlich) erwerbslose oder geringfügig beschäftigte junge Menschen, deren Frustration und Aggressivität bereits vom Weiten erkennbar ist und teilweise demonstriert wird (Rauchen am Gleis oder in der U-Bahn Station, laute Musik am Smartphone, der sogenannte böse Blick, etc) aber auch solche die resigniert haben und einfach nur müde durch die oder auf die "Scheibe" schauen.
Aber auch ältere Menschen werden aggressiver. Sie sind bedrückt und wollen regelrecht streiten, weil man sich "drängelt", Musik hört und "laut ist". Ich meine damit Schüler die natürlich lachen und mal einen Witz erzählen. Die Musik ist zwar oft bemerkbar, meist aber nicht störend. Offensichtlich hat die Rentenkürzung seine Auswirkungen. Warum sind ansonsten immer mehr Rentner zur rush hour unterwegs?
@ Zweifler0815
Dass Mieter und Eigentümer unterschiedlich ticken, liegt in der Natur der Sache. Trotzdem müsste man einigermaßen objektiv argumentieren können. Von den Mieter höre ich selten, ich kann es mir grad oder überhaupt nicht leisten, anderseits, aber immer wieder das Keinargument "man weiß nie was kommt". Ja, man hat auch nicht gewusst, dass sich die Immobilienpreise und Mieten in relativ kurze zeit verdoppeln werden.
Natürlich gibt es unter den Eigentümer welche, die zur falschen Immobilie oderund mit dem falschen Preis zugegriffen haben, die das nicht zugeben und die Amortisation bei den Urenkeln suchen.
Kein Mensch argumentiert objektiv, das liegt eben in der (subjektiven) Natur der Sache, d.h. man hat immer einen selektiven Ansatz (bei der Auswahl der Argumente). Objektivität wird nur oft in Diskussionen behauptet und dient der Untermauerung des eigenen Standpunkts. Die meisten Experten sind auch nicht objektiv, da fremde und eigene Interessen im Spiel sind. Letztlich ist das auch Banane... Jeder will natürlich auch irgendwie Recht haben, nur darum gehts.
Man braucht eben auch immer nur zu schauen, wer was ist - Sein (und Haben) bestimmen das Bewusstsein...
Schreibst du ja selbst: "... großen Gewinn will ich realisieren... berufliche und Familiensituation über Generationen..." q.e.d.
Kein Mensch argumentiert objektiv, das liegt eben in der (subjektiven) Natur der Sache, d.h. man hat immer einen selektiven Ansatz (bei der Auswahl der Argumente). Objektivität wird nur oft in Diskussionen behauptet und dient der Untermauerung des eigenen Standpunkts. Die meisten Experten sind auch nicht objektiv, da fremde und eigene Interessen im Spiel sind. Letztlich ist das auch Banane... Jeder will natürlich auch irgendwie Recht haben, nur darum gehts.
Man braucht eben auch immer nur zu schauen, wer was ist - Sein (und Haben) bestimmen das Bewusstsein...
Schreibst du ja selbst: "... großen Gewinn will ich realisieren... berufliche und Familiensituation über Generationen..." q.e.d.
Du verwechselst eine konkrete persönliche Situation mit der Subjektivität die sich daraus ergeben kann.
Da wir uns hier alle nicht kennen und (angeblich) helfen wollen, gehe ich persönlich zunächst davon aus, dass man an einer objektiven Diskussion interessiert ist und wenn nur zweitrangig Recht haben möchte.
Solange man überzeugt ist, Recht zu haben, ist alles OK. Wenn man es nicht mehr ist aber weiterhin seine Position vertritt, ist das was ganz Anderes.
Ich kann z.B. kein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten kaufen bzw finanzieren. Deshalb würde ich trotzdem keinem der ein Paar Millionen auf dem Konto davon abraten. Das Gegenteil wäre subjektiv.
Ich lese immer wieder, dass als Faustregel 20 Jahre Kaltmiete in etwa dem Kaufpreis entsprechen sollen.
Angeblich liegt der Faktor aktuell in Frankfurt bei ca. 19, in München eher bei 25. Für FFM kann ich das im Moment in etwa bestätigen.
Dazu folgendes Beispiel zweier gleichartiger Neubauten die ich mir aus den Fingern gesaugt habe:
Immo A wird für 2000€ im Monat vermietet
Immo B für 480.000€ (Miete * 240 Monate) verkauft.
Der Käufer finanziert 100% Der Kaufsumme und latzt 2000€ pro Monat an die Bank. Die anfängliche Tilgung beträgt hierbei 3%.
Nach 10 Jahren haben sowohl Käufer als auch Mieter 240.000€ an die Bank gelatzt. Der Mieter wohnt noch immer zur Miete
Der Käufer hat jetzt noch 320.000€ zu zahlen. Er hat in den letzten 10 Jahren 160.000€ getilgt und 80.000€ Zinsen gezahlt.
Nach 25 Jahren hätten beide 600.000€ an die Bank bzw den Vermieter gezahlt, der Käufer wäre allerdings schuldenfrei.
Jetzt ist die Frage, wie kommen die Preise zustanden? Wann ist ein Preis am Markt angemessen? Ich denke die wichtigste Einflussgröße ist hierbei nicht, ob die Immo 10, 20 oder 30 Jahreskaltmieten kostet, sondern wie lange die Masse der Marktteilnehmer braucht, um das Ding voraussichtlich zu bezahlen und ob Mieten nicht mittelfristig billiger ist?
Beispiel: Der gleiche Immokredit bei 6% Zins könnte bei bei einer monatl. Kaltmiete von 2000€ nicht gestemmt werden, da die Tilgung -1% betragen würde. Es müsste also entweder der Kaufpreis heruntergesetzt werden, vergleichbare Mieten müssten steigen oder der Kauf müsste subventioniert werden. Die Zeiten von großzügig subventioniertem Wohneigentum sind mMn lange vorbei. (Angeblich gabs bei meinen Großeltern in den 70ern noch 50.000 DMark für 10 Jahre zinsfrei, also bei vergleichsweise starker Inflation eine Subvention von mehreren Normalo-Jahresgehältern… Weiß jemand mehr?)
Bleiben also steigende Mieten oder verringerte Kaufpreise um die Geschichte um zukünftiges Miet- Kaufpreisverhältnis ins Gleichgewicht zu rücken.
Um weiterhin voraussichtlich25 Jahre für die Finanzierung einer solchen Hütte zu benötigen, müssten also Entweder die Kaufpreise in Richtung 330k laufen oder aber die Miete fürs Nachbarhaus müsste 3100€ betragen. In beiden Fällen würde sich das Verhältnis von Jahresmieten zum Kaufpreis herunterbewegen, das heißt weniger Jahre Miete zahlen um sich ein Haus kaufen zu können.
Bei Steigenden Zinsen und
steigenden Mieten: Käufer gewinnt, weil er nicht betroffen ist.
sinkende Immopreise: Kommt darauf an, wie schnell und stark die Immopreise sinken – im obersten Beispiel hätte der Käufer nach 10 Jahren die gleichen Fixkosten wie der Mieter gehabt und nach 10 Jahren das Haus 0 auf 0 verkaufen können. Nachteil: er war 10 Jahre immobil. Vorteil:Er war 10 Jahre sein eigener Herr im Haus. Langfristig gewinnt mMn in aller Regel der Eigentümer, solange man es sich vernünftig leisten kann.
Nunja, ab dem Faktor 20 kommt man in den "teuren" Bereich, da sollten die subjektive Gründe dafür sprechen, warum man kauft.
Aber in Deiner Rechnung hast Du die Instandhaltungskosten für den Käufer unterschlagen. Um den "Wert" zu erhalten, musst Du etwa 1,5% des aktuellen Wertes pro Jahr nebenher für die kommenden Instandhaltungskosten für Abwohnen und Verfall ansparen. (Marktschwankungen für die Wertbetrachtung außen vor gelassen.)
Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar und nur von dem Eigentümer (Deinem Käufer) zu tragen - in deinem Zahlenbeispiel beträgt die Monatsmiete also entweder nur 1400 EUR oder Du musst die Käuferkalkulation auf der jährlichen Ausgabenseite entsprechend anpassen.
Hinzukommen noch weitere nicht umlegbare Kosten, die allein der Eigentümer/Käufer zu zahlen hat (z.B. Straßenbeiträge, etc.).
vor runde 10 Jahr konnte man sogar PreisVorSchläge dem VerKaufsOpfer unterbreiten nach unten natürlich ,
da gabs schon mal einige billige bis saubillige Objekte "im EK liegt der EndGewinn" die Kunst ist oder
war damals einfach nicht zu kaufen , bis der EK passte 
"teuer kaufen kann jeder Depp , nur nicht der Sepp"
Heute sind die Seppen wieder die Gewinner , wenn sie verkaufen an die NeueGeneration von schlauen Deppen
Immos muss jeder für sich selbst entscheiden passt es für mich und die Zukunft , viele Dinge sind zu überlegen
.... aber es stimmt , eine MietImmobilie zahlt der Mieter dem Vermieter kreditmässig ab ,in der Regel
sollte es innerhalb von 10 Jahre passieren , oder noch schneller je nach EK und KaltMiete 
zu grosse MietHäuser stressen , finde ich jedenfalls , bis 5FMH wäre die SchmerzGrenze , die laufen
unkompliziert
aber die SchnäpchenHäuser haben alle schon die KleinstKapitalisten ergattert , als sie keine haben wollte
für den SchmalenTaler als Merkel das Land noch nicht so ausgeüllt hatte , mit Dinge die den Deutschen gegen
den Strich gehen "ich fordere sie auf closed the WallNuss" im Namen der deutschen mühsamfleissigen
EichHörner
Gruss
alibaba
PS: und ja die Menschen sind dumm im weitesten Sinne natürlich
Faktor 20, Aha... (und auch darüber hinaus, z.B. beim Neubau). Der Faktor gibt die prozentuale Rendite (vor Steuern zzgl. etw. Kosten) wieder, Faktor 20 also 5%. Im Neubau begnügt sich der Investor/Vermieter mit 3-4 %, Faktor 25-33 (ist aber alles neu und hält dementsprechend). Ok, Ausfallrisiko, aber was bekomme ich wo anders, Anleihen, Aktien, Bank etc. (auch hier individuell, ggf. Risikostreuung).
Ich kann mich erinnern, dass vor 10-12 Jahren der Faktor bei 12-15 lag. Also immer im Bezug vorauf.
Natürlich hat man einen gr. Gewinn gemacht in den letzten 10-15 Jahren (ca. 50 bis über 100%), mittlere bis gute Lagen in "durchschnittlichen bis guten Städten".. Sofern man auch verkauft! Und natürlich, wozu benötigt man das Geld? Für Umschichtungen? Wohin?
Die Zinsen für Baufi sind aber auch drastisch gesunken (und daher der Kaufpreisanstieg, zumindest ein Mitgrund). Folglich kann man nur Zeitspannen messen und bewerten. Prognose für die nächsten 10 Jahre genauso???
Das Ganze hat mit so vielen Dingen zu tun und ist sehr komplex.
Zünglein an der Waage ist immer die mit Kaufkraft ausgestattete Nachfrage (im Bezug auf Alternativen) und das Zinsniveau.
Für mich ist eine gute Struktur (Nachbarn) sehr wichtig. Doch das kann sich schnell ändern. Dann kann der Wert schnell runtergehen oder ich kann nur an "Bestimmte Käufer" veräußern (mit Abzug versteht sich). Hier sehe ich ein gr. Risiko, Tendenz steigend.
Zur Zeit sind in vielen Städten die Kaufpreise höher gestiegen als die Mieten (Mietanpassung daher auch teilweise nicht so leicht durchzusetzen).
Wobei auch in Teilbereichen eine Sättigung eingetreten ist.
Im hohen Segment (ca. über 5000 €/m²) ist die Nachfrage zurückgegangen bei durchaus vorhandenen Angebot/Bestand/Neuprojekten. Wie gesagt im Bezug auf bestimmte Städte, lässt sich nicht auf alles andere
anwenden.
Beim mittleren Preissegment (1.500 - 2.500 €/m²) steigt die Nachfrage, aber kaum Angebot. Dies ist mit "günstigsten und einfachsten Neubau" wohl nicht zu bedienen.
Vor 10-12 Jahren war eine Vollfinanzierung möglich, heutzutage sind die Banken da anders drauf. Bei 200.000 Euro kommt meistens ein unabhängiger Gutachter raus, ab ca. 300.000 € immer. Tricksen wird immer schwieriger, wobei das m.E. auch ok ist. Selbst bei einem EK von 20 % kanns eng werden (berichtete mir ein Freund).
Sollten die Zinsen wieder steigen (und wie hoch?), wobei ich da nicht so überzeugt bin, wird wohl eine Korrektur stattfinden. Doch wieviel ? Pleiten? Werden die Mieten dann auch fallen??
Dies bezieht sich auf vermietete Einheiten. Bei Eigenbedarf siehts etwas anders aus, wobei auch Risiken drohen.
Vor 10-15 Jahren war die Anlage von Geld viel einfacher als heute und man hatte ein durchaus gutes Gefühl.
Was gestern richtig war kann morgen schon falsch sein und manchmal auch umgekehrt.
Es bleibt spannend....
Z
Jetzt ist die Frage, wie kommen die Preise zustanden? Wann ist ein Preis am Markt angemessen? Ich denke die wichtigste Einflussgröße ist hierbei nicht, ob die Immo 10, 20 oder 30 Jahreskaltmieten kostet, sondern wie lange die Masse der Marktteilnehmer braucht, um das Ding voraussichtlich zu bezahlen und ob Mieten nicht mittelfristig billiger ist?
Die preise kommen durch Angebot und Nachfrage zustande. 
Ansonsten absolut richtig! [Blockierte Grafik: http://www.goldseiten-forum.com/wcf/images/smilies/thumbup.png]
Wobei Mieten so gut wie nie billiger ist. Denn eins hast Du weggelassen. Die Wertsteigerung.
Nunja, ab dem Faktor 20 kommt man in den "teuren" Bereich, da sollten die subjektive Gründe dafür sprechen, warum man kauft.
Aber in Deiner Rechnung hast Du die Instandhaltungskosten für den Käufer unterschlagen. Um den "Wert" zu erhalten, musst Du etwa 1,5% des aktuellen Wertes pro Jahr nebenher für die kommenden Instandhaltungskosten für Abwohnen und Verfall ansparen. (Marktschwankungen für die Wertbetrachtung außen vor gelassen.)
Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar und nur von dem Eigentümer (Deinem Käufer) zu tragen - in deinem Zahlenbeispiel beträgt die Monatsmiete also entweder nur 1400 EUR oder Du musst die Käuferkalkulation auf der jährlichen Ausgabenseite entsprechend anpassen.
Hinzukommen noch weitere nicht umlegbare Kosten, die allein der Eigentümer/Käufer zu zahlen hat (z.B. Straßenbeiträge, etc.).
Genau diese Wertsteigerung hast auch Du weggelassen. Wer vor 10 Jahren gekauft hat, hat ca 40% bis 60% Wertsteigerung, wer vor 20 Jahren gekauft hat ca 60% bis 80% und wer vor 30 Jahren gekauft hat, 100 bis 150%. Ich denke, da ist eine Renovierung sicher drin .
alibaba
Um den "Wert" zu erhalten, musst man ca. 1,5% p.a. für Instandsetzung rechnen. Der höhere "Betrag" kommt durch die Inflation und den dann jeweiligen Marktschwankungen. Im Prinzip musst Du eine inflationsbereinigte Barwertbetrachtung machen.
Beispiele wieso Deine gefühlte "Wertsteigerung" nicht von ungefähr kommt:
10 Jahre bei 2,5% Inflation machen 28%, bei 20 Jahren 64% und bei 30 Jahren 110%
10 Jahre bei 3% Inflation machen 35%, bei 20 Jahren 80% und bei 30 Jahren 140%
(in den 90er waren wir auch mal bei 6%)
Anbei die Ergebnisse EINER Untersuchung für den Wohnimmobilienmarkt, inflationsbereinigt und unter der Vorraussetzung, dass man keinen Investitionsstau aufkommen lässt, indem man jeglichen Instandsetzungsmasnahmen nachgeht (geglättet und auf die einzelen Jahre verteilt). Und diese deckt sich auch mit meinen Erfahrungen in meinem Umfeld - klar, die Betragsmäßigen Zahlen wachsen, sind aber meist nicht viel mehr Wert. So manchen Verkaufswilligen trifft dann die Keule des Wunschdenkens.
Ansonsten besteht die Rendite natürlich im günstigen Einkauf und teuren Verkauf - und dem richtigen Abpassen des Zyklus. Ich wollte Tinkomat lediglich aufzeigen, dass er mit seiner vereinfachten Rechnung zu kurz greift.
PS: bumerang, warum unterschreibst Du mit alibaba ??? Kommt da jemand mit seinen Identitäten durcheinander ???
Weiß nicht, ob's hier gerade reinpasst, aber aktuell bevorzuge ich eindeutig Immo-Aktien! Zum einen kann man schön streuen und geht kein so großes Klumpenrisiko ein, dann kann man sich jederzeit davon trennen und außerdem gibt's rd 4% Dividende je nach Wert (manche sogar mehr). Das ist vermutlich mehr, als man als Immo-Käufer im Moment realisieren kann. (außerdem finde ich Immo-Aktien im Moment sogar sehr günstig im Vergleich zu vielem Anderen)
Ich lese immer wieder, dass als Faustregel 20 Jahre Kaltmiete in etwa dem Kaufpreis entsprechen sollen.
Angeblich liegt der Faktor aktuell in Frankfurt bei ca. 19, in München eher bei 25. Für FFM kann ich das im Moment in etwa bestätigen.
In Thüringen und angrenzend sind diese Werte in interessanten Städten und Objekten schon lange überschritten. Hier sind wir beim 30 bis 40-fachen der Jahreskaltmiete.
Dazu die gestiegenen Kaufnebenkosten. Die Grundwerwerbssteuer als Beispiel von 3,5 auf 6,5 % in wenigen Jahren.
F.
Alles anzeigenFaktor 20, Aha... (...) Ich kann mich erinnern, dass vor 10-12 Jahren der Faktor bei 12-15 lag.
(...)
Beim mittleren Preissegment (1.500 - 2.500 €/m²) steigt die Nachfrage, aber kaum Angebot. Dies ist mit "günstigsten und einfachsten Neubau" wohl nicht zu bedienen.
Vor
Ja, das wäre auch etwa der Faktor, der rauskommt, wenn in meinem Beispiel die Miete bei bleibendem Kaufpreis bzw der bei bleibender Miete der Nominalwert der Immo steigt.
Und auch der andere Punkt: Sollten die Kaufpreise in Zukunft bei steigenden Zinsen drastisch sinken, werden nur diejenigen verkaufen, die es müssen, weil heute zu knapp beim Finanzieren kalkuliert haben. Und von denen gibt's mehr als man denkt. Trotzdem sollte das ein ebenfalls die Angebote und damit den Preisverfall begrenzen.
Alles anzeigenUm den "Wert" zu erhalten, musst man ca. 1,5% p.a. für Instandsetzung rechnen. Der höhere "Betrag" kommt durch die Inflation und den dann jeweiligen Marktschwankungen. Im Prinzip musst Du eine inflationsbereinigte Barwertbetrachtung machen.
(...)
Ansonsten besteht die Rendite natürlich im günstigen Einkauf und teuren Verkauf - und dem richtigen Abpassen des Zyklus. Ich wollte Tinkomat lediglich aufzeigen, dass er mit seiner vereinfachten Rechnung zu kurz greift.
Guude,
Ich hab die Inflation bewusst weggelassen um die Rechnung zu vereinfachen. Würde man die mit reinrechnen und sie bliebe positiv, würde der Mieter wegen inflationsbedingt steigender Miete noch schlechter abschneiden. Und warum sollte man die von Dir veranschlagten 1.5% nicht auf die Mieter abwälzen? Wärs ein Minusgeschäft, würd doch keiner vermieten sondern gerade bei aktuellen Preisen verkaufen. Abermir ging es im Übrigen nicht darum, herauszufinden ob ,mit der Immo bei Verkauf ein Gewinn erzielt wird wenn man sie wieder vertickt, sondern ob der Einstiegszeitpunkt vertretbar ist oder man zu besser mieten sollte.. So hab ich den Threads hier zumindest verstanden.
Hauptsache die GrundVerkaufsSteuer kommt nicht ,zusätzlich wegen den BösisSonderFinazierungen ,
oder die SonderAbBeissSteuerErweiterung wird verlängert auf lebenslänglich , möglich ist alles und vieles
wenn das Schiff am sinken ist , BRD Merkels absterbender Ast beklatscht von ihre alten Kumpels und WegGefährten aus GDR
Gruss
alibaba
Klar ergibt sich die Wertsteigerung insbesondere durch die Inflation!
Genau das ist der Trick. Man kauft aber die Immobilie nicht zu diesem inflationierten Preis sonder eben nur für "die Hälfte". Als Eigennutzer 10 oder 15 Jahre "keine Mieterhöhung" und die Mietersparnis oben drauf.
Als Investor ist es etwas komplizierter, aber im Grunde ähnlich.
Bezgl 'alibaba' - Ich gehöre zu den Paranoiden nicht zu den Schizophrenen!
Ich hatte ihm beide Daumen hochgehalten und lediglich den @ vergessen.
