die StadtMusikanten singen schon ihr KlageLied ,so las ich gerade bei Phönix im UnterTitel ,welch eine Freude für die Eigentümer und Nachbarn
nicht vergessen 
Gruss
alibaba
PS:
änlich wie in der chinesischen Demokratie , alles VolksEigentum ,so auch beim christlichen Ferkel CFU
Ich habe mal versucht einen Kauf mit anschließender Vermietung durchzukalkulieren. Können die erfahrenen Miethaie und Großgrundbesitzer ggf. mal schauen, ob meine Annahmen korrekt sind? Danke.
Bsp. ich kaufe eine 100m² große 3 Raum Neubauwohnung in Frankfurt Main für 375 TEUR inkl. TG Stellplatz. Mit Erwerbsnebenkosten sind es dann schon mal 400 TEURO.
Ich gehe davon aus, dass 12 Euro Kaltmiete erzielbar sind - also 1200 Euro im Monat. Das ergibt dann eine m.E. recht bescheidene Bruttomietrendite von 3,6% (ich habe mal gelesen, dass die Rendite bei mind. 5% liegen sollte um nachhaltig einen Überschuss erzielen zu können).
Nun sind aber ja auch die Finanzierungskosten sehr niedrig.
Der Baufirechner offeriert mir gerade1,5x % Zinsen bei 10 jähriger Zinsbindung, 2% anfänglicher Tilgung und 100 TEUR Eigenkapital. Kredit also 300 TEUR - monatliche Rate ca. 900 Euro.
Von den 1200 Euro Mieteinnahmen gehen dann ja noch Kosten ab, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Verwaltergebühren, Instanthaltung, größere Reparaturen und sicher noch viel mehr). Ich schätze diese Kosten mal mit 100 Euro je Monat ein und hoffe, das ist großzügig bemessen. Also bleiben 1100 Euro über, wenn das nicht noch die Steuer wäre. Ich gehe davon aus, dass ich unter dem Strich die 1100 Euro, die tatsächlich über bleiben, versteuern muss? Wie ist das eigentlich mit der Instanthaltungsrücklage? Ah gerade ergoogelt: die wird erst als Ausgabe anerkannt, wenn diese "ausgegeben" wird. Also muss ich ca. 1150 Euro versteuern.
Von den 1150 Euro kann ich jetzt 2% AfA abziehen. Die 2% berechnen sich von den Bruttokosten also den 400 TEUR - richtig? Also 666 Euro je Monat. Dann darf ich noch die Zinsen, die ich zahle abziehen. Bei 300 TEUR Kredit sollten das zu Beginn 375 Euro monatlich sein - aber mit der Zeit immer weniger werden. Bleiben zu Beginn also noch ca. 110 Euro je Monat zu versteuern. Bei 40% Grenzsteuersatz ca. 45 Euro Steuern. Also bleiben von den Mieteinnahmen nach "Eigentümerkosten" und Steuern zu Beginn ca. 1050 Euro über. Das reicht für die Rate und bringt sogar noch ein paar Quitscher für die 100 TEUR eingesetztes EK.
Nach 10 Jahren sind dann noch 235 TEUR Kredit übrig und dann kommt es drauf an, was die Hütte wert ist und wie hoch die Zinsen dann sind.
Habe ich etwas übersehen oder falsch kalkuliert?
Die krasse Alternative dazu wäre in Chemnitz zu kaufen. Dort gibt es Nachwendebauten ETWs teilweise für ca. 500 Euro den m² zu kaufen. Der Preis für eine 60m² Wohnung ist also kaum höher als die Grunderwebssteuer in o.g. Bsp. Die Kaltmiete liegt bei ca. 5 Euro (ist in Chemnitz aber auch oftmals noch tiefer). Die Rendite ist also ungleich höher. Allerdings gibt es in Chemnitz scheinbar in so ziemlich jeder Eigentümergemeinschaft Hausgeldrückstände und wenn der Mieter einmal auszieht, muss man erst mal einen neuen finden.
Vermutlich haben dort vor einigen Jahren auch viele zu deutlich höheren Preisen gekauft und hatten sich auch höhere Mieten erhofft. Und nun sind diese Käufer nicht mehr so recht zahlungsfähig.
Nicht, dass o.g. Bsp. in Frankfurt dann auch so endet...
Und dann geht mir noch ein Frage durch den Kopf. Ist es erlaubt, wenn ich meine derzeit noch selbst bewohnte ETW kostenlos meiner Freundin überlasse und sie diese dann an einen Dritten vermietet (ich bin dann natürlich ausgezogen)? Sie hat einen günstigeren Grenzsteuersatz und somit würde mehr übrig bleiben.
Oder ist das dann schon "steuerliche Gestaltung"? 
Meine ehrliche Meinung: Finger weg vom "Frankfurter Investment"!
Warum? Darum:
100.000 € EK von Dir bringen keinerlei Rendite.
AfA gibt's auch nicht für die gesamten 400 T € (nämlich nicht für Grund + Boden).
Dazu generell Ausfallwagnisse wg. schlechter Zahlungsmoral beim Mieter wg. Arbeitslosigkeit etc. .
Zukünftige Geschenke des Staates an die Vermieter wie Zwangshypotheken oder ähnliches.
Wie sieht Deine Kalkulation konkret aus:
steuerlich:
14.400 € p.a. Miete ./. 4.500 € Zinsen ./. 6.400 € (ca.) AfA ./. 1.200 € Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltervergütung u.a.m. = 2.300 € Überschuß
abzüglich 920 € Steuern (40 % von 2.300 €]
real:
14.400 € p.a. Miete ./. 10.500 € Zinsen + Tilgung ./. 1.200 € Hausverwalter u. ä. (s. o.) ./. 920 € EST
Ergebnis: Wenn alles gut läuft, hast Du 150 € mtl. mehr in der Tasche. Aber nur dann,
meint "Ex-Immohai" Goldmohr
auch würde da mehr KaltMiete rein kommen ,wenn die Mieter zahlen monatlich pünktlich
aber bedenke ,je weiter eine Hütte wech iss , je schwieriger kann man die Sache händeln 
da wäre es gut eine Vertrauensmann vor Ort zu haben so kann man auch händeln ,einfach
2 x 3 bis 5 FamilienHäuser sind überschaubar , vermutlich gibt es die zum/unter Preis einer ETW in FrankFurt
eigendlich sagen die Profis LageLageLage ,aber das gilt nicht , jede Lage kann sich schlagartig ändern im Zeichen der AsylBegatter
im Land der blühenden Landschaften ist das Risiko geringer betroffen zu sein "der Mob das Pack " lehnt die ÜberFremdung ab und wehrt sich
mit Hände und Füssen , gegen MillionenZuWanderung von der Achse des Guten
Eine NeuBundesImmo sollte den KP schon nach 8Jahre drin haben , ohne reinzustecken
375€ : 8 Jahre = 46875 : 12 KaltMieten =ca. 3906 € im Monat im GlücksFall bekommste für dein GeldEinsatz 2x 5 FamilienHäuser ,
also 10 WE für weniger Geld ,schätze mal so bei geschickter Verhandlung und VermieterGlückKauf 2Häuser für unter 300 Riesen oder noch billiger
wie bei jeden guten Geschäft ,ist die Kunst ein Haus nicht zu kaufen wenn es nicht passt ,vom KP
Gruss
alibaba
PS:
das schnellste KommZuRückKaufPreisGeldGeschäft sind derzeit bzw. waren es noch vor dem MegaAnSturm solch alte Schulen ,TurnHallen
aber die verkauft keiner derzeit
PS: vor ein paar Jahren gab es mit viel Glück noch , Immos die brachten nach 6Jahre schon den kompletten KP , zurück 
ich kaufe am kommenden Donnerstag eine weitere Immobilie. Gut verhandelt, das Objekt überzeugt mich. Freue mich drauf. Die Nutzung halte ich mir erstmal offen, da schweben mir diverse Modelle vor.
interessehalber: gut verhandelt = wieviel % Nachlass?
es gibt z.B. Studie:
ZitatVon denjenigen, die weniger gezahlt haben, zahlten
• 20 Prozent bis zu 5 Prozent weniger
• 33 Prozent 5 - 10 Prozent weniger
• 16 Prozent 10 - 15 Prozent weniger
• 11 Prozent 15 - 20 Prozent weniger
• 6 Prozent über 20 Prozent weniger
....... da kann man vom KP schon mal ordentlich was drücken , die Maklerprovision sollte man den Makler schon zu 100% des UrKaufPreis in aussicht
stellen ,so arbeitet auch der Makler gut , man bedenke die Verkäufer von LagerWare sind meisst schon am verzweifeln ,weil der Moloch immernoch
nicht verkauft iss so sind die Verkäufer schon genervt genauso wie der Makler der schon das Objekt länger anbietet
also allerbeste Lage um die Trümpfe aus zuspielen "18'20'Kontra'Reh'Bock'Zippe" passe gibs auch noch ,dann schaut man weiter und alle
Anderen in die NixsVerkauftRöhre
Gruss
alibaba
Oki super, dass ihr euch meinen Beitrag angeschaut und sogar nachgerechnet habt. Ich schaue es mir gleich im Detail an. Aber irgendwie würde ich auch lieber für 500 Euro je m² kaufen statt für fast 4000 Euro je m².
Von den 1200 Euro Mieteinnahmen gehen dann ja noch Kosten ab, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Verwaltergebühren, Instanthaltung, größere Reparaturen und sicher noch viel mehr). Ich schätze diese Kosten mal mit 100 Euro je Monat ein und hoffe, das ist großzügig bemessen.
Hängt von vielen individuellen Parametern ab, generell würde ich sagen, daß Du da deutlich untertreibst. Den Punkt hätte ich persönlich allerdings geklärt, bevor ich mir über die Finanzierung Gedanken mache.
Dann darf ich noch die Zinsen, die ich zahle abziehen. Bei 300 TEUR Kredit sollten das zu Beginn 375 Euro monatlich sein - aber mit der Zeit immer weniger werden
Könnte gut sein, daß der Wohnungswert mit der Zeit auch immer weniger wird.
Achja, abgesehen davon, daß Du Dir Leerstand sowieso nicht leisten kannst werden derzeit zunehmend die Daumenschrauben bei Immobilienbesitzern mit leerstehendem Wohnraum angezogen...kurzum: es ist einfach nicht die Zeit Geld in Immobilien zu investieren und erst recht nicht für Kredite.
...kurzum: es ist einfach nicht die Zeit Geld in Immobilien zu investieren und erst recht nicht für Kredite.
Diese These halte ich für sehr gewagt. Grundsätzlich gibt es wohl keine risikolose Geldanlage. Fakt ist, dass die Bauzinsen im Moment extrem niedrig sind und nächstes Jahr Hunderttausende neuer Mieter auf den Markt drängen, die haben dann auch noch alle Freimiete auf Staatskosten und ein Ende des Zustroms scheint unwahrscheinlich.
Wer will denn Leerstand? Die Stadt in der ich lebe würde im Moment jeden ehemaligen Schweinestall anmieten um da Flüchtlinge unterzubringen.
Einfache Immobilien in einfachen Lagen, aber nicht auf dem Land und dann noch "billig", da sehe ich im Moment Potential.
Kenne auch interessante/billige Resthöfe mit viel Grundstück, nah an Boomregionen.
Eigengenutze Immos sowieso gut.
Diese These halte ich für sehr gewagt. Grundsätzlich gibt es wohl keine risikolose Geldanlage. Fakt ist, dass die Bauzinsen im Moment extrem niedrig sind und nächstes Jahr Hunderttausende neuer Mieter auf den Markt drängen, die haben dann auch noch alle Freimiete auf Staatskosten und ein Ende des Zustroms scheint unwahrscheinlich.
Wer will denn Leerstand? Die Stadt in der ich lebe würde im Moment jeden ehemaligen Schweinestall anmieten um da Flüchtlinge unterzubringen.
Einfache Immobilien in einfachen Lagen, aber nicht auf dem Land und dann noch "billig", da sehe ich im Moment Potential.
Kenne auch interessante/billige Resthöfe mit viel Grundstück, nah an Boomregionen.
Eigengenutze Immos sowieso gut.
Ich sehe das genauso wie elpollo, die Zinsen sind niedrig und es gibt bedarf an Wohnraum. Nur würde ich nicht in sehr hochpreisigen Lagen wie z.b. in Frankfurt investieren.
Ich bin selbst grade für mich auf Wohnungssuche und es gibt bei mir in der Gegend sehr viele Ladenhüter die man relative Billig bekommt. Nur sollte man auch daran denken das man die Wohnung auch mal wieder verkaufen will. Bei mir in der Gegend in Schwerin gibt es z.b. eine 3-Raum-Wohnung 65m² für 39.900€. Diese Wohnung befindet sich in einen renovierten Plattenbau und seht seit über einen Jahr zum Verkauf. Vermietet würde man die Wohnung sicher kriegen, u.a. wegen unsern lieben Freunden aus Syrien. Aber wenn man sie man wieder verkaufen will sieht es schwarz aus, wer das Geld zum kaufen hat kauft sich eine Wohnung in anderen Stadtteilen, auch zum x-fachen Preis.
Also kurz um gibt es 3 Faktoren für die Wohnungssuche: die Lage, die Entfernung zum Wohnort und der Wiederverkaufswert
interessehalber: gut verhandelt = wieviel % Nachlass?
es gibt z.B. Studie:
dann bin ich bei den 11%
Goldmohr und alibaba: danke nochmals für eure ausführlichen Antworten!
Goldmohr: ja OK es bleiben nur 150 Euro im Monat über - aber dabei zahle ich ja noch ca. 7000 Euro jedes Jahr ab ohne eigenes Geld in die Hand nehmen zu müssen - wenn also alles nach Plan laufen würde, wäre das trotzdem ein zufriedenstellendes Geschäft
die Risiken wie Mietausfall, weniger Miete, Preisverfall wären in dem Fall aber besonders schmerzhaft
@ali: vor so einem Mehrfamilienhaus habe ich immer Respekt weil ich weder Zeit noch Plan habe mich zu kümmern, wenn etwas ist - bei ner ETW hat man ja den Verwalter - aber vermutlich kann man auch für ein MFH einfach einen Verwalter engagieren
das Thema, dass die Hütte nicht zu weit weg soll sollte ist auch korrekt. In Frankfurt bin ich nun ja leider dauernd... Im blühenden Osten dann ehr am Wochenende. Bei mir direkt vor Ort gibt es leider so gut wie nie etwas zu kaufen. Vor kurzem ist hier ein Haus Bj. 2000 ohne besondere Ausstattung mit 140m² WF und keinen 200 m² Grundstück für 270 TEUR weggegangen... Die spinnen langsam.
am besten man nihmt Mieter die handwerklich begabt sind ins MFH ,ich hatte mal ein Maler ,HeizungsBauer, studierte Dame , und fürs DG
suchte ich ein Mieterin 9o/6o/9o
bei der Besichtigung der Dame äääääh DachGeschossWohnEinheit, sagte ich "kannst ooch koofen"
und plötzlich war das Haus die GoldGrube verkauft ein Schatz auf dem DachBoden hinter einer alten HolzWand welche geöffnet wurde
kam auch noch zu T age
naja so ist das bei alte´Häuser aus 19Hundert " was für ein ein Schatz ,iss für ein anderen der Moloch "
Gruss
alibaba
PS:
bei ein MFH ist das KaltMietTotalAusFall geringer ,als wie bei nur einer KaltMietQuelle die besten Häuser im aufbau sind die um ab1901
solch HolzOsbMoloch würde ich nicht kaufen gebraucht ,die können nicht so oft vererbt werden ,der letzte Erbe iss der HolzWurm ,meiner Meinung
nach
PS:
ein KPangebot sollte bei 51% bis 53% des kaufObjekt liegen bei "LangZeitLagerObjekte" ,dann kommt der Gegenvorschlag und meist nur ein
paar Scheine drüber und Pozenttechnisch KP mit etwas KaufGlück um 39% bis 43% unter AufRufPreis ,oder auch nicht
Hat da jemand Erfahrungen?
Ich verstehe das nicht ganz.
Da ist man also verpflichtet die Immo so gut wie zumutbar (was ist zumutbar? ) zu erhalten. Darf aber nix ohne Bewilligung dran machen ausser vielleicht in den Wohnungen zu streichen. Nicht mal das Treppenhaus darf man anscheinend schön machen ohne Bewilligung...
Ist das mühsam mit denen? Sagen wir ich will den Rost am Metall entfernen und Hammerite anbringen.
Was kostet es ein teilweise undichtes Dach zu reparieren. (Schindeln?)
Wie sieht es aus mit denkmalgeschützten Krassen Ruinen die die Umgebung unzulässig gefährden? Der Vorbesitzer hat sicher nicht wirklich erhalten... Müssen da Ausländer auch dafür haften?
Kann mir da der Staat mehr als nur die Immo wegnehmen?
Sagen wir ich lasse das Ding einfach einstürzen und habe dann weniger kosten...
Fakt ist, dass die Bauzinsen im Moment extrem niedrig sind und nächstes Jahr Hunderttausende neuer Mieter auf den Markt drängen, die haben dann auch noch alle Freimiete auf Staatskosten und ein Ende des Zustroms scheint unwahrscheinlich.
Gerade bei Asylantenheimen in der Nähe oder an Asylanten vermieteten Wohnraum wäre ich vorsichtig, da werden die Preise ordentlich nach unten gehen, weil niemand noch dafür bezahlen will, sowas in der Nachbarschaft zu haben. Dementsprechend könnten Banken auf die Idee kommen, die ein oder andere Finanzierung unter den neuen Gesichtspunkten nochmal durchzurechnen.
Ist das mühsam mit denen?
Das hängt von der zuständigen Person ab, da gibt es durchaus Fälle, wo man an deren Zurechnungsfähigkeit zweifeln darf. Generell würde ich die Finger davon lassen, es sei denn man läßt sie so verfallen, daß man 'nen Abriß durchbekommt. An sich ist es eine Schande, da man mit wesentlich weniger Verwaltungsaufwand wesentlich mehr historische Bauten erhalten könnte, statt mit dem Stellungskrieg, der da praktiziert wird...Eigentum ist jedenfalls was anderes.
Gerade bei Asylantenheimen in der Nähe oder an Asylanten vermieteten Wohnraum wäre ich vorsichtig,
Direkt neben Turnhallen oder leerstehenden Hotels würde ich auch nicht kaufen. Ansonsten wohnen in den einfachen Lagen im Westen sowieso schon zu 30, 40, 50 % ? Ausländer, ich glaube da sind die neuen Syrer als Nachbarn oft sogar noch angenehmer, bzw. fallen zumindest nicht weiter auf.
Dementsprechend könnten Banken auf die Idee kommen, die ein oder andere Finanzierung unter den neuen Gesichtspunkten nochmal durchzurechnen.
Nach Vertragsabschuss? Man kriegt Geld für 20 Jahre fest für 2%.
Nach Vertragsabschuss? Man kriegt Geld für 20 Jahre fest für 2%.
Aber selbstverständlich. Nennt sich Störung der Geschäftsgrundlage.
Bitte Beispielfälle verlinken. Wenn es heißt Bank xy ändert nachträglich die Zinsen bei Baukrediten, wäre Bank xy meiner Meinung nach für alle Ewigkeit in dem Geschäftsfeld erledigt. Ist ja nicht so, dass es unter Baugeldverleihern keine Konkurrenz gibt oder Banken nicht überhaupt um Geschäftsfelder kämpfen müssten.
