Goldhut hast es mit seinen Posts auf gut zusammengefasst deshalb gehe ich nur noch ergänzend auf einige Punkte ein und am Ende noch meine auf direkter Erfahrung basierte Sichtweise bezüglich eines Immo Crashes (im Osten) mit den entsprechenden Zinserhöhungen etc pp und wie sich der Markt danach erholt hat, darstellen.
Das scheint aber genau das Problem zu sein. Die Freunde können es aushalten, aber ein KÄUFER, der auf dem Niveau einsteigt, kann und will die Halbierung eben nicht aushalten. Fazit: die Immos „kleben“ an den Freunden, weil die es aushalten können und werden derzeit nicht gekauft, weil die heutigen Käufer in das fallende Messer greifen und das können sie nicht aushalten. Kein gutes Setup für die Zukunft…
Der Markt besteht aus Angebot und Nachfrage. Wenn niemand zu einem Preis verkauft, gibt es keinen Markt. Nur wer verkaufen MUSS, hat ein Problem. Deren Zahl hat eine sehr geringen Einfluss auf den Gesamtmarkt. Ich hatte mal hier vorgerechnet, ab cca wann die Prolongationen für einige beginnen zum Problem zu werden, lange nicht für alle. Wir brauchen noch ca 3-5 Jahre.
Die Eigentümer verkaufen deshalb nicht, weil eine reale Verzinsung des erzielten Kapitals unterhalb der Mietrendite liegt. Solange das so bleibt, wird nicht verkauft. Ob Immo Mogul oder Eigenheimbesitzer (Rate vs Kaltmiete). Wenn nicht gebaut wird, steigen die Mieten. Die Nachfrage steigt derzeit auch.
Handwerkspräsident Jörg Dittrich hat vor einem Kollaps der Baubranche gewarnt. "Wir fahren beim Bau mit hohem Tempo auf eine Mauer zu, und die Bundesregierung schafft es einfach nicht, auf die Bremse zu treten", sagte Dittrich der "Bild am Sonntag". "Das Baugewerbe mit seinen 2,33 Millionen Beschäftigten ist eine Schlüsselbranche für das Handwerk. Und dieser Sektor droht gerade komplett einzubrechen."
Genau. Was passiert mit den Preisen und Mieten? Letztere steigen sicher und ziehen anschließend die Preise mit sich. Denn, Investoren haben kaum Alternativen die Cash Flow generieren. Gold tut es nicht und "die Aktien", ja mein Lieber Neo , deren Fallhöhe ist irgendwo in den Wolken und der cash flow, falls vorhanden, bescheiden.
Da nützt es nicht, eine Immo (oder irgend eine andere) Aktie nachträglich herauszupicken. Ich kann dir auch die besten Immos irgendwo in Paris, Barcelona oder London herauspicken um dir eine Steigerung um Faktor 10 in den letzen 10 Jahren zu zeigen.
Merke: Eine Immo-Aktie is keine Immo, eine Gold-Aktie ist kein Gold und eine Öl Aktie ist kein Öl. In allen Fällen handelt es sich um Unternehmen die man kennen muss, die ungleich hoher wirtschaftlichen und politischen Risiken ausgesetzt sind als Häuser und die auch noch gut wirtschaften müssen. Ich kenne persönlich in Deutschland keine Aktien-Millionäre, aber einige Immo-Millionäre, die nicht geerbt haben (bzw genauso wenig/viel wie die anderen die bevorzugt haben in Aktien zu gehen). Ich höre aber das Gejammer der Aktionären jetzt wo die Indizes nach oben zeigen. Komisch, was? Drei ganz konkrete Fälle:
1) Kollege 40k verbrannt in den letzten 7 Jahren. Zum Glück hat er ein Eigenheim (fast abgezahlt)
2) Neuer Bekannter aus der Covid VT Gruppe 
. Als wir In Dezember 2021 noch un geimpft und ohne Test in einer Pizzeria die nicht kontrolliert hatte, saßen, sagte er ( IT-ler) dass er bald das Land verlässt und mit seinen ausschließlich nicht deutschen Aktien (Pfizer gehörte dazu z.B.) bald das Land verlässt und nur noch Remote dazuverdient. Aus der Auswanderung ist nix geworden und ins Büro geht er jetzt trotzdem. Er wartet noch, "die Kurse werde sicher bald sehr stark steigen".
3) Zweiter (neuer) Bekannter aus der selben Gruppe. Hat letztes Jahr einen Bauernhof inkl. Fachwerk ca 5k qm Grundstück plus ein Paar Hektar Land, 100 Km von der Großstadt entfernt, den er geerbt hatte, verkauft (Marktwert damals ca 400k) und alles in Aktien gesteckt: Er hatte aber schon Aktien, da er bereits jenseits von 60 ist und auf Aktien schwört. Neulich beim Abendessen: Scheiße, heute habe ich 15k verloren. Er wollte "das Zeug loswerden bevor der Crash kommt". Nun wartet er auf den Crash (der noch nicht sichtbar ist, im Gegenteil solche Bauernhöfe sind leicht teurer geworden) und schaut zu, wie sein Depot fällt. Ach, falls es nicht klar war, er zahlt eine relativ (weil schon länger drin) hohe Miete im Zentrum einer schönen Stadt im Einzugsgebiet der Großstadt. Von Gold hält er auch nix.
So, nun zum Crash im Osten (meine Heimat).
Nach der Wende waren die Immos (2 bis 3 Zimmer Platte) in der Stadt ca 2-3k DM! Ich habe eine geerbte 2ZKB für 2k DM verkauft und bin nach DE. Meine Mutter versuchte mich vom Verkauf abzuhalten, zwecklos. Das war meine Lektion fürs Leben!
Bereits 5 Jahre danach kosteten sie zwischen 20 und 30k DM. Als die Euroeinführung und die EU Aufnahme ins Gespräch war, wurden die Preise behalten die Währung auf Dollar umgestellt. Bam, 100% Steigerung! Dann kam die Euroeinführung, später war er höher als der USD, gleiche Preise nun in EUR. Ich sah zu und fluchte, habe aber eine 4ZKB für 36k EUR gekauft.
Als die EU Aufnahme sich abzeichnete, stiegen die Preise für 4ZKB auf 80k. Nach der EU Aufnahme kam die Kredit-Welle die die Preise kontinuierlich noch oben trieb. Vor der Krise 2008 auf dem Peek kostete meine Wohnung 120k! Ich habe überlegt zu verkaufen, aber ich habe die Wohnung gebraucht für die Zeit die ich dort verbrachte, also behalten.
Crash - Preise zurück auf ca 80k, je nach Lage und Nachfrage, also ca 33% Preisrückgang allerdings vom absoluten Peek. Ab ca 100k war der Preis absolut in keiner Relation mehr zum Einkommen, mal von den Zinssätzen ganz abgesehen. Diese extra 20k kamen überwiegend aus dem Ausland, sprich, von denen die im Ausland gearbeitet haben und Zuhause sich den Immotraum verwirklicht haben.
Wichtige Unterschiede zum deutschen Markt:
- Kredite wurden zu 99% in EUR/USD/CHF gewährt!
- NUR variable Zinssätze
- wie schon erwähnt starke "Auslandsnachfrage" (das Kapital)
- buchstäblich jeder der Volljährig und nicht arbeitslos war, hat Kredit bekommen zu Zinssätze von 5/6 % die ein Traum waren in Vergleich zu den Zinssätzen in Landeswährung die bei 15% lagen.
Das hat eine irrsinnige Nachfrage erzeugt. Die Plattenbesitzer hatten bereits einige Jahre davor, vor allem aber vor dem Peek, angefangen zu Flippen, von der Platte zum EFH/DHH/RH um die Stadt herum. Preise von 150k für ein Haus waren normal geworden. Irrsinn im Verhältnis zum damaligen Einkommen von ca 500€. Doch, nach verkauf der Wohnung war die Differenz bezahlbar/finanzierbar. Nach dem Crash blieben diese Preise (Häuser) mehr oder weniger stehen, max 10 bis 15k zurück, je nach Lage und Qualität, nur die Platten gingen stark nach unten. Logisch, Ostblock Silos, 30-50 Jahre alt.
Die Altbau Platten haben sich nicht mehr ganz erholt, ich habe vor 2 Jahren mit 95 verkauft und geflippt zu einer DHH für bereits 190k aber in der besten Gegend in einem Neubaugebiet am Rande der Stadt aber mit einem alten Kern (Dorf gewesen) . Heute trotz "Crash" hat man mir 250 angeboten und laut meinem Makler 280 erzielbar ohne lange Wartezeit. Das ist aber keine Option, den ich "remote" von hier jetzt. Das 3FH in DE is bewohnt von der Familie die sich an der Finanzierung beteiligt :-). Eine (meine) WHG wird aber wahrscheinlich vermietet, mal schauen, aber auch nur an sehr nahen Bekannten.
Was ich aber damit sagen wollte.
Selbst die alten hässlichen Platten im Osten vielen nicht tiefer als ca 33%, haben sich aber wieder etwas erholt und stehen bei nur ca - 20% vom Peek 2008. Diese Platten machen ca 80% des Bestands in den Städten aus, noch immer. Aber der Neubau ist nur noch nach oben gegangen.
Auch bei Immos muss man wissen, wann man flippen soll. Diese Punkte die ich oben erwähnt hatte, treffen/trafen auf DE nicht zu!
OK, in DE gibt stattdessen strengere Gesetze die den Wert mindern
Also kann man davon ausgehen, dass der ziemlich alte Bestand in nicht besten Lagen um bis zu ca 30% fällt, aber alles was hochwertig ist relativ stabil bleibt, vielleicht sich in einer Bandbreite von +/- 10% bewegt, je nach Situation.
Doch jetzt kommt die Inflation ins Spiel:
Im Osten hat das zu Preissteigerungen in den letzten ca 20 Jahren von 400% bei den alten Platten geführt (wenn ich mal die ersten Preise nach der Wende nicht betrachte, bei denen fast nur Dumme wie ich verkauft haben)
Das gab es in DE nicht. Der Bestand ist deutlich besser und die Steigerungen waren max 300% (Altbau). Die Fallhöhe ist deutlich geringer.
Eine neue Inflation steht vor der Türe. Sie ist unausweichlich, egal was HaBock da sagen. Mathematik ist gnadenlos. Das was nach 2008 kam, wird nach dem Grünen Crash auch kommen MÜSSEN. QE to infinity, wie Peter Schiff zu sagen pflegt. Somit werden die Preise steigen, alle.
Ob die Aktien (welche?) besser performer werden, bezweifele ich stark. KI und Remote Work, sowie die geopolitische Lage werden den Aktienmarkt und die Globale Wirtschaft komplett durchmischen. Wenn die Wirtschaft wieder boomt, egal wer den Wettbewerb gewinnt, werden die Mieten sicher steigen, die Aktienkurse hier und da, nur fehlt mir die Glaskugel um die künftigen Gewinner zu sehen. Die Zahl der Verlierer wird aber groß sein. Das wirkt sich auf ETF und Fonds negativ aus. Glückselig wer die Glaskugel hat.
Und ja, die politische Apocalypse kommt, wir werden alles verlieren und im Gulag landen.
Dazu bediene ich mich eines Spruchs der Fiat-Anhänger, den sie als Argument gegen die langfristigen Goldkurse verwenden:
Langfristig sind wir alle tot.
Bis dahin bleibe ich Immo Fan mit Gold Backup und werde mich im Gulag an diese schöne Zeit erinnern .
