Haus / Grundschuld

[i]eine Grundschuld wird rechtlich zu einer Eigentümergrundschuld
sobald das Bankdarlehen abbezahlt ist
nicht dazu geschrieben hatte ich, daß für eine Umwandlung eine Löschungsbewilligung notwendig ist
ich bin davon ausgegangen, daß das allgemein bekannt ist.
Es scheinen aber wiedermal nur Theoretiker unterwegs zu sein,
die mir einen klaren Blick verordnen möchten
habt ihr eigentlich nix besseres zu tun und mich als doof hinstellen zu wollen
und am Ende habt ihr doch Unrecht,
muß euch doch so langsam langweilig und peinlich sein

Theorie mal beiseite. Gibt es einen belegbaren Fall, bei dem von dem Recht gebrauch gemacht wurde und der Gläubiger (Bank) Geld gefordert hat, obwohl der Kredit bereits abgezahlt war?

PS: Ich meine keine Fälligstellung eines bestehenden Darlehens.

Zitat von Tisc1

Theorie mal beiseite. Gibt es einen belegbaren Fall, bei dem von dem Recht gebrauch gemacht wurde und der Gläubiger (Bank) Geld gefordert hat, obwohl der Kredit bereits abgezahlt war?

Mir ist kein Fall bekannt, aber theoretisch ist es dennoch möglich, dass die Bank eine Immobilien Zawangsvollstrecken lässt, auch wenn Du gar keinen Kredit mehr bei der Bank hast. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung macht es möglich. Du kannst dich zwar rechtlich dagegen wehren und hast auch sehr gute Karten, dass die Bank Schadensersatz leisten muss, wenn die Immobilien deswegen weg ist, aber was machst du, wenn die Bank pleite ist?

Ich traue jedenfalls keiner Bank mehr und daher habe ich die Grundschulden die sammt und sionders nicht mehr volatiert waren, aus dem Grundbuch löschen lassen. Auch wenn der Fall sehr theoretisch ist.

Hallo,

vor der Zwangsvollstreckung muß die Urkunde (Grundschuld) zunächst zugestellt werden. Wer den Kredit getilgt hat und dann entsprechend reagiert, sollte die weitere Vollstreckung eigentlich auch erfolgreich verhindern können.

Edit: Sorry habe gerade gesehen, einige Banken stellen wohl auch gleichmal vorsorglich zu. War mir neu.

Zitat von bambi

vor der Zwangsvollstreckung muß die Urkunde (Grundschuld) zunächst zugestellt werden. Wer den Kredit getilgt hat und dann entsprechend reagiert, sollte die weitere Vollstreckung eigentlich auch erfolgreich verhindern können.

Meine Bank, Sparkasse, hat mir damals z.B. gesagt, dass sie die Urkunde auch nach der Tilgung des Kredits nur an einen Notar geben, mir wollten sie diese nicht aushändigen. Also hat sie sogar der Notar anfordern müssen.

Die Begründung war übrigens, ich könnte die Urkunde ja verlieren [smilie_happy].

Es geht noch besser: bei uns hat die sehr bekannte Bank einfach frech behauptet sie besitze solche Urkunden gar nicht...als ich es mittels Notar aber nachwies und mit Anwalt drohte fand man dort plötzlich wie durch ein Wunder die Dokumente, also mehr Stoff für einen schlechten Film braucht es nicht !

Zitat von Festus

eine Grundschuld wird rechtlich zu einer Eigentümergrundschuld
sobald das Bankdarlehen abbezahlt ist
nicht dazu geschrieben hatte ich, daß für eine Umwandlung eine Löschungsbewilligung notwendig ist
ich bin davon ausgegangen, daß das allgemein bekannt ist.

Nicht nur die Tatsache, daß man eine Löschungsbewilligung benötigt (die die Bank im allgemeinen nicht von sich aus rausrückt) hast Du hier unterschlagen, auch von einer Umwandlung berichtest Du erst jetzt. Diese Umwandlung muß man aber auch erstmal manuell in Gang setzen, automatisch geht da garnichts. Wenn man schonmal dabei ist kann man sich auch gleich noch den Grundschuldbrief aushändigen lassen, den es in den meisten Fällen ja geben müßte.

Zitat von Tisc1

Theorie mal beiseite. Gibt es einen belegbaren Fall, bei dem von dem Recht gebrauch gemacht wurde und der Gläubiger (Bank) Geld gefordert hat, obwohl der Kredit bereits abgezahlt war?

Ja, ich meine da wäre im Zusammenhang mit Lonestar auch die Schiene ausgetestet worden. Leider schlecht dokumentiert bzw. nicht auffindbar. Das einzige was ich da vorlegen kann ist eine Pressemitteilung der westfälischen Notarkammer, in der es u.a. heißt:

Zitat

Häufig entscheiden sich Immobilieninhaber gegen eine Löschung der Grundschuld, um zunächst einmal Kosten zu sparen. Die Risiken, die dabei bestehen, sind allerdings kaum bekannt.

Probleme kann es beispielsweise geben, wenn der noch eingetragene Kreditgeber die Grundschuld verkauft und der neue Inhaber die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld betreibt. Solche Fälle hat es schon gegeben. Die Eigentümer mussten in einem Rechtsstreit ihr Recht an einem bereits abbezahlten Besitz mit viel Kosten und Mühen erstreiten.

Praktisch kann übrigens niemand die Bank daran hindern nicht valutierte Grundschulden zu beleihen bzw. verpfänden - gibt halt erst auf die Mütze, wenn es auffällt, weil die Bank ihren Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Es muß also garnicht mal explizit eine Weitergabe mit der Absicht erfolgen, doppelt abzukassieren.

Zitat von Oliver

Nicht nur die Tatsache, daß man eine Löschungsbewilligung benötigt (die die Bank im allgemeinen nicht von sich aus rausrückt) hast Du hier unterschlagen, auch von einer Umwandlung berichtest Du erst jetzt. Diese Umwandlung muß man aber auch erstmal manuell in Gang setzen, automatisch geht da garnichts. Wenn man schonmal dabei ist kann man sich auch gleich noch den Grundschuldbrief aushändigen lassen, den es in den meisten Fällen ja geben müßte.

die Fremdgrundschuld wird durch Rückführung des Darlehens kraft Gesetzes zur Eigentümergrundschuld
also nicht automatisch mit einer Maschine, sondern kraft Gesetzes
eine Löschungsbewilligung ist notwendig um die Grundschuld aus dem Grundbuch streichen zu lassen
und wenn man das nicht macht, dient die Löschungsbewilligung, falls notwendig, als Beweismittel der Darlehensrückführung
ich habe nix unterschlagen ( oder muss ich jetzt ins Gefängnis),
ich bin aber nicht davon ausgegangen,
daß hier nur ein besserwissender Theoretiker unterwegs ist
und ansonsten Null Plan hat, habe es deshalb ergänzt
jetzt lerne erstmal die Gesetzeslage und in ein paar Monaten
können wir nochmal darüber schreiben
habe die Ehre

Ich hatte bei der DSL- Bank keine Probleme, habe allerdings gleich im Anschreiben darauf hingewiesen, dass ich sofort die Löschungsbewilligung und alle Ausgaben der vollstreckbaren Urkunde zugesandt bekommen möchte. Und ruck zuck hatte ich alles in der Hand!

Ich hab jetzt mal spaßeshalber eine Reihe von Banken angefragt, ob irgendewer von denen eine Immobilienfinanzierung ohne Grundschuld, aber dafür mit einer klassichen Hypothek macht: Fehlanzeige!
Keine Bank macht das mehr!
Krass oder?
Ein Schwein ist, wer Böses dabei denkt....

Aber nochmal zurück zu diesem Fall hier:

Zitat von Wurschtler

Zum Thema Grundschuld habe ich auch noch eine Frage.
Ein guter Freund von mir hat ein Haus mit einem Schuldenberg. (Schulden i.H.v. ca. 50% vom Immobilienwert)
Guthaben sind keine vorhanden, d.h. eine vorzeitige Tilgung kommt nicht in Frage.
Grundschulen hat er sogar von 4 verschiedenen Banken drin.
Ich habe schon versucht, ihn zum Verkauf zu überreden -> will er ums Verrecken nicht.

Tja, kann man da noch irgendwas tun, die Grundschuld etwas zu „entschärfen“?
Idee:
Alle Darlehen auf einen neuen Kredit bei einer neuen Bank umschulden und diesen nur über eine Hypothek besichern.
Wäre das was? Wenn ja, welche Bank bietet heute noch rein hypothekenbesicherte Immobilienkredite ohne Grundschulden an?

PS: Bin ich froh, dass ich schuldenfrei, grundschuldsfrei und bürgschaftsfrei bin. Ich könnte damit nicht mehr gut schlafen.

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Ich hab nochmal genau nachgefragt, Grundschulden sind sogar von 5 verschiedenen Banken drin.
Aber die Grundschuld mit dem höchsgten Rang für einen Kredit, der fast abbezahlt ist.

Idee: Diesen Kredit vorzeitig tilgen und aus der Grundschuld dann entweder eine Eigentümergrundschuld machen, oder vielleicht noch besser: An dieser Rangstelle ein lebenslanges Wohnrecht für ihn selbst eintragen lassen.
Frage: Wäre das mit dem Wohnrecht so überhaupt möglich und wenn ja, schützt das?
Schlimmstenfalls könnte man zwar das Eigentum am Haus verlieren, aber wenn man ein Wohnrecht ersten Grundbuchranges hat, sollte das doch unangreifbar sein.

Vorausgesetzt, das ist überhaupt möglich.
Kennt sich wer aus?

Hallo Wurschtler,
finde ich gut, daß du deine Bemühungen einstellst.

Zitat

Ich hab jetzt mal spaßeshalber eine Reihe von Banken angefragt, ob irgendewer von denen eine Immobilienfinanzierung ohne Grundschuld, aber dafür mit einer klassichen Hypothek macht: Fehlanzeige!
Keine Bank macht das mehr!

Das hatte ich zwar geahnt, aber nicht gewußt. Besonders krass empfinde ich hier nicht, da den Banken in Sachen Absicherung jegliche Bequemlichkeit im Schadensfall entgegenkommt. Wenn eine Grundschuld gelöscht wird, sollte alle weiteren Darlehen nicht mehr mit einer Grundschuld abgesichert werden. Zweckgebunde Kredite müßten eigentlich ohne diese Absicherung möglich sein.

Zitat von Theo

Hallo Wurschtler,
finde ich gut, daß du deine Bemühungen einstellst.

Klar mach ich das.
Die "Terrorherrschaft" der Banken gehört auch bekämpft.
Ich animiere Freunde, Familie, gute Bekannte und Verwandte schon die ganze Zeit dazu, Sparanlagen und Versicherungen aufzulösen, Schulden zu tilgen und sparsamer zu werden.

Zu den Banken, die keine Immobilienfinanzierung mit Hypothek mehr machen:
Dabei habe ich u. a. auch mal einen Finanzdienstleister angefragt: Dr. Klein.
Laut deren schriftlicher Stellungnahme bietet keine einzige ihrer Partnerbanken eine Immobilienfinanzierung mit Hypothek an, sondern nur mit Grundschuld.
Hier eine Liste der Partnerbanken:
http://www.drklein.de/unsere-partner.html

Das alleine ist schon eine ganze Menge.

Zitat von Wurschtler

Idee: Diesen Kredit vorzeitig tilgen und aus der Grundschuld dann entweder eine Eigentümergrundschuld machen, oder vielleicht noch besser: An dieser Rangstelle ein lebenslanges Wohnrecht für ihn selbst eintragen lassen.

Wenn noch weitere Eintragungen vorhanden sind ist das mit der Eigentümergrundschuld so eine Sache, da die anderen Gläubiger einen Löschungsanspruch geltend machen können, dürfte in dem Fall wohl für das Wohnrecht ähnlich aussehen. Dein Bekannter sollte seine Kohle beisammen (und in Händen) halten, dürfte die unkomplizierteste Lösung sein.

In der Regel sichern sich die nachranging eingetragenen Banken dahingehend ab, dass die Grundschuld NICHT auf dich privat übertragen werden kann. Bei Tilgung wollen sie auf einen "besseren" Platz rücken.
Also besser erst diese Sache abklären, bevor du weitere Pläne machst. Bei mir flog das auch erst auf, als wir schon fast beim Notar waren.... NIENTE.... die nachfolgende Bank hat das nicht erlaubt..... aber dann zumindest löschen.

Habe auf der Suche nach ganz anderen Dingen diesen Sachverhalt gefunden !

Auch die Herausgabe von getilgten Briefen getilgter Grundschulden und der Anspruch auf deren Löschung verjähren laut §196 BGB nach 10 Jahren.

Hier ist wahrscheinlich der 31.12.2011 Stichtag, auch für die Fälle, die vor dem 01.01.2002 noch einer 30 jährigen Verjährung unterlagen (letzter Link).

Wer also bisher tatenlos war, sollte ggf. in den verbleibenden Tagen des Jahres dringend einen Juristen in der Sache konsultieren.

Ich setze mal ein paar Links mit hinein :

http://www.frag-einen-anwalt.d…nn-loeschen-__f94745.html

[url]http://www.notar-in-rostock.de/service/immobilien/grundschulden.html[/url]

http://www.guellich-doebler.de/main.php?p=info&id=6

Und hier sind noch die Übergangsregelungen beschrieben, anderer Fall aber gleicher § :

http://www.frag-einen-anwalt.de/Verjaehrung-Kaufpreis-Grundstueck-und-Wegerecht-__f37089.html

Das ist ja mal eine ziemlich dicker Brocken, den Du da ausgegraben hast.

Hallo ECU,

auch von mir ein Danke schön. Diese Tatsache war mir nicht bewußt und ich frage mich natürlich, aus welcher Motivation der Gesetzgeber solch ein Gesetz ins BGB geschrieben hat. Das treibt seltsame Blüten mit der Grundschuld.

Der erste Link von ECU beschreibt:

Zitat

Frage: Die Sparkasse behauptet nun, ich müsse die Löschung beantragen oder die Löschungsbewilligung wieder zurück geben.
...
Antwort: Der Anspruch auf Löschung einer Grundschuld verjährt nach §196 BGB innerhalb von zehn Jahren nach Tilgung der gesicherten Forderungen, eine Verlängerung nach Vereinbarung mit der Bank ist auf 30 Jahre möglich.

Ich würde jedoch, falls Sie die Grundschuld nicht mehr für weitere Kredite benötigen, die Grundschuld umgehend löschen lassen.

Das werde ich mit Nennung des Paragraphen im Freundeskreis kommunzieren.

Nach meiner volksdummen Meinung sollte die Austragung nur eine juristische Formalie ohne Fristen sein! Im aufgezeigten Beispiel hat die Sparkasse natürlich Recht, wenn sie auf einer Austragung besteht. Das rechtfertigt aber nicht die Rückgabe der Löschbewillung, denn die dahinter stehende Schuld wurde abgetragen. Wie gesagt, außer dem Grund der Bereinigung sehe ich keine Motivation. Würde ja bedeuten, wenn ich nach zehn Jahren nicht ausgetragen habe, bekomme ich den Grundbucheintrag nicht mehr weg.

Zitat von ECU

Auch die Herausgabe von getilgten Briefen getilgter Grundschulden und der Anspruch auf deren Löschung verjähren laut §196 BGB nach 10 Jahren.

Hier ist wahrscheinlich der 31.12.2011 Stichtag, auch für die Fälle, die vor dem 01.01.2002 noch einer 30 jährigen Verjährung unterlagen (letzter Link).

In diesem Fall würde das heißen, dass ab 2012 bei alten, stehen gelassenen Grundschulden, deren gesicherte Forderung bereits seit länger als 10 Jahren erloschen bzw. getilgt ist, nur helfen würde, die Hausbank davon zu "überzeugen" vom möglichen (!) Recht der Einrede der Verjährung keinen Gebrauch zu machen oder sonst eben als "Rache" seine Geschäftsbeziehungen zu beenden.

Ich frage mich aber trotzdem, ob es wirklich sein kann, dass die Bank quasi rechtsgrundlos eine solche Position auf Dauer haben und behalten kann (ungerechtfertigte Bereicherung? ) . Zumindest wird man sich gegen ein Vorgehen der Bank wehren können, wenn diese versuchen wollte, die Grundschuld zu verwerten bzw. daraus zu vollstrecken.

Für die meisten "Schafe" bleibt das aber wohl sowieso (vorläufig? ) nur eine rein akademische Diskussion...

Weihnachtliche Grüße
Joyson

Nachtrag:

In Neuverträgen würde ich schauen, dass eine Klausel im nachfolgenden Sinne enthalten ist. Ob es sowas in alten Verträgen gibt, wo es noch keine 10jährige Verjährung des Grundschuldberichtigungsanspruchs gab, ist die Frage und ergibt sich nur durch einen sorgfältigen Blick in die Verträge:

Ansprüche des Eigentümers auf Rückgewähr der Grundschuld durch deren Löschung, Verzicht oder Rückabtretung und auf Rückgewähr des abstrakten Schuldversprechens sind aufschiebend bedingt und entstehen im Sinne der Paragrafen 199, 200 BGB erst mit ihrer ausdrücklichen Geltendmachung gegenüber dem Gläubiger.

Dadurch kann man den Beginn der Verjährungsfrist steuern.

Gruß
Joyson

Kurzes Update: Nachdem wir die Bank darüber informiert haben, demächst einen Anwalt mit der Vertretung unserer Interessen zu beauftragen, haben sie nochmal ganz gründlich gesucht, die beiden Grundschuldbriefe tatsächlich am nächten Tag gefunden und uns nebst korrigierter Löschungsbewilligung ausgehändigt. Die Grundschulden im Grundbuch sind inzwischen gelöscht.

Ein wichtiger Punkt in der To-Do-Liste der Vorbereitung auf den Tag X ist somit abgehakt.