Immobilien in der akt. Wirtschaftslage - Vermietete Eigentumswohnungen, Sozialwohnungen, Ferienhaus

    Hallo Zusammen,


    diesen Beitrag habe ich auch schon an anderer Stelle hinterlassen, da ich aber auf Seite 15 in einem Thema bin, dass schon ein Jahr lang läuft - auch wenn die Beiträge sehr aufschlussreich waren - an dieser Stelle noch einmal meine Frage zu folgendem Thema:


    Wie ist die Anlage in vermietete Eigentumswohnungen, mit "öffentlichen Mitteln" geförderten Wohnungen, sogenannten Sozialwohnungen, oder auch in ein Ferienhaus in der aktuellen wirtschaftlichen Lage zu bewerten?


    Wie würden in diesem Fall mögliche Szenarien bei einer Inflation, Hyperinflation oder auch einer Währungsreform aussehen (auch wenn ich persönlich der Meinung bin, dass es bis zu einer Hyperinflation / Währungsreform nicht kommen wird.) Man muss natürlich davon ausgehen (darauf hoffen), dass die Mieten auch in Extrem-Situationen gezahlt werden - lediglich eine extrem hohe Geldentwertung könnte bei vermieteten Sozialwohnungen problematisch werden, da die einzufordernde Miete vom Staat begrenzt ist, und somit nicht im gleichen Mass angepasst werden kann... - auf der anderen Seite könnte dies aber vielleicht auch von Vorteil sein, da der Staat der Kreditgeber ist, somit nicht mit einer Weitervermarktung der Grundschuld zu rechnen ist.


    Würde nicht bei einer Inflation im hohen einstelligen Bereich eine automatische Entschuldung über die Entwertung des Geldes passieren, dem gegenüber aber die vermietete Immobilie steht - an anderer Stelle wurde das Thema zur selbstgenutzten Immobilie bereits weitreichend diskutiert.


    Danke für Eure Meinungen / Tipps!

    :D Frage mal selbst bei Deiner Bank nach :D ob sie dir Geld gibt für ein Mietobjekt :D


    :D das ist schon recht schwierig :D denke ich :D die Hürdender Banken liegen sehr hoch , für Vermietungsobjekte :D


    Ansonsten , könnte ja jeder Depp , sich was kaufen :D das will doch keine Bank ;) :D


    Gruss


    alibaba :D

    " Wo ich willkommen bin' lass ich mich nieder ,ansonsten geh ich wieder " ;)


    " jeden Morgen steht die Lüge als erste auf ,bis die Wahrheit ausgeschlafen hat " :D


    "Ich bin für mein Textinhalt verantwortlich ,nicht für das was du verstehst" 8o

    ohne weitere Angaben ist kaum eine sinnvolle Meinungsäußerung möglich ...


    Wo? (in welcher Gegend/Lage/...)


    gesamte Vermögenssituation?


    Größe des ins Auge gefassten Investments?


    -> wenn EINE Mietzahlung ausfällt:
    kannst die Hypothek noch mit den restlichen 9 Mieten bedienen?
    oder ist dann Wettlauf zwischen Zwangräumung/Neuvermietung und Zwangsversteigerung angesagt???


    Gegenfrage:
    was würdest Du im Jahr 2000 auf die Frage, ob ich 10.000 Euro in ein Aktienpaket investieren soll, geantwortet haben???
    (ohne dass ich verrate, in welche Aktie und ob ich das Geld habe oder auf Kredit hätte spekulieren müssen??? )

    Zitat von Tesoro

    Würde nicht bei einer Inflation im hohen einstelligen Bereich eine automatische Entschuldung über die Entwertung des Geldes passieren, dem gegenüber aber die vermietete Immobilie steht - an anderer Stelle wurde das Thema zur selbstgenutzten Immobilie bereits weitreichend diskutiert.


    mhm, Tesoro


    knifflig, die eigene Immo ist natürlich zum Privatvergnügen da, unabhängig der Mietpreise...müsste ich meine armselige Hütte mit den 3 Bädern, 2 Küchen und dem ganzen anderen Platz vermieten... ich würde mir echt Sorgen machen oder die Immo umbauen in 2 oder wahrscheinlich sogar 3 einzelne Wohnungen. Nun gut, diese Frage stellt sich mir allerdings nicht.


    Doch in den vermieteten Objekten ? Was sagt denn der Mietvertrag aus :hae: Da wird doch sicher was drinstehen zur Änderung des Mietzinses und der Zeitpunkte wann dieses möglich ist! Der Vertrag ist bindend. Ungesetzliche Passagen i.d.R. unwirksam.


    In dem Fall kann man bei einer Hyperinfl. davon ausgehen, das Vermietung für Vermieter ein schlechtes Geschäft wird, die Miete läßt sich kaum zeitgerecht erhöhen, selbst wenn in diesem Falle Gesetze zur Mieterhöhung fallen werden, dennoch wird es Fristen geben, zunächst vielleicht jährlich, später monatlich, wöchentlich. Letztendlich wird das Problem auftauchen, das die Einkommen der Mieter nicht schritthalten können, die werden logischerweise ebenso nicht direkt nominal erhöht-Folge wird in diesem Szenario sein, das der Mietwert verfällt, sogar verfallen muss, sprich die Inflation dürfte eindeutig gegen den Vermieter arbeiten, sprich es wird sich die Frage stellen, lieber Peanuts noch vom bestehenden Mieter einzunehmen oder zu riskieren, das diese Wohnung nicht mehr neu vermietbar sein wird, da keiner die galoppierende Einkommensgarantie für die Zukunft geben kann. Sicher keine glückliche Kombination bei einer Hyperinfla. Demgegebenüber ist die selbstgenutzte Immo im Vorteil, hier müssen die Eigentümer nur noch klar kommen mit den gestiegenden Nebenkosten, und ggf. den Banken, die je nach dem ihre Zinsen für die ausstehenden Darlehen ebenso raufsetzen müssen. Wohl dem also, der in diesem Bereich dann keine Schulden mehr hat, ansonsten wird die selbstgenutzte Immo in Kürze der Bank gehören. Man mag drüber nachdenken.


    Wünsche


    ...einen goldigen Tag


    Tut

    Für den Fall, dass man bereits vor ein paar Jahren 2-3 kleinere Wohnungen gekauft hat - somit die Probleme mit der Bankfinanzierung nicht bestehen - und auch Mietausfälle über einen gewissen Zeitraum überbrückt werden können, sei es durch Überschüsse in der Gesamtvermietung oder durch weitere Einnahmen -, und auch sonst getreu dem Motto "nicht alle Eier in einen Korb" investiert wurde (wobei die EM bei mir zurzeit noch eher eine Nebenrolle führen, da vom Bankberater davon abgeraten wird :hae: ) - für diesen Fall würden mich Eure generellen Erfahrungen bzw. auch die oben bereits erwähnten Reaktionen in den bereits viel diskutierten Szenarien Hyperinflation usw. interessieren.


    Ursprünglich kam nämlich auch mir der Gedanke, noch weitere Mittel in den Kauf von Immobilien zu stecken, um über die hoffentlich adäquate zukünftige Inflation die Schulden zu minimieren - so wie auch z. B. von den USA erwartet, um die Staatsverschuldung überhaupt noch mal wieder senken zu können.


    Hier wäre ich auch dankbar für Eure Einschätzung zur Investition in Sozialwohnungen - hat jemand Erfahrung in Bezug auf Ablösung der staatlichen Mittel, Umfinanzierungen, etc...

    Weil ich direkt angeschrieben worden bin, wiederhole ich gerne nochmal unter A) ein altes Posting und gebe unter B) weiter Literaturhinweise für alle Immo-Interessierten und -Besitzer.


    A)
    Kauf einer selbstgenutzten Immobilie - Risiken auf den Punkt gebrachtJeder, der sich mit Kaufgedanken trägt, sollte eine persönliche/familiäre Risikoabwägung machen.


    1. Kauf mit 100% Eigenkapital:
    a) Es besteht kein existenzielles Risiko.
    b) Risiko besteht nur als Wertverlustrisiko (im Falle sinkender Immo-Preise), was nur im Verkaufsfalle relevant (scheidungsbedingt, berufswegzubedingt, krisenwegzugbedingt) wird und im Falle des dauerhaften Selbstbewohnens irrelevant ist
    c) Ein überschaubares Restrisiko besteht im Krisen- bzw. anschließenden Wiederaufbauszenario, wenn der Staat Zwangshypotheken eintragen läßt (hierzu gibt es ein Vorbild in der dt. Geschichte und man das schon bezahlte nochmals (teilweise) bezahlen muss. Auch das Risiko einer Komplettenteignung ist gering und nur im Extrem-Sozialsmus denkbar


    2. Kauf mit Fremdkapital:
    Zu den Risiken unter 1. treten folgende existenzielle Risiken (!) hinzu:
    a) Risiko, dass Zins- und Tilgung aus dem laufenden Einkommen nicht bezahlt werden können. Gründe: Einkommensverlust/-rückgang oder das verfügbare Einkommen wird für andere Dinge benötigt (im Krisenszenario z.B. für Lebensmittel oder im Falle einer Ehescheidung oder im Falle einer ernsthaften Erkrankung eines Familienmitgliedes).
    b) Risiko, dass der Kreditgeber aus sonstigen Gründen den Vertrag kündigt und sofortige Rückzahlung der Kreditsumme verlangt. Dies kann er laut Vertrag tun,
    1. wenn die Gefahr besteht (Gefahr reicht laut Kreditbedingungen aus - bitte genau lesen), dass die Immobilie den Kredit nicht mehr besichert, also der Immo-Wert in Richtung Restschuldhöhe sinkt
    2. wenn sonstige wichtige Gründe vorhanden sind (Verträge genau lesen!). Zum Beispiel, wenn bei einsetzender Hyperinflation die Gefahr besteht, dass sich der Kreditnehmer einfach entschulden könnte. Das will der Kreditgeber natürlich verhindern, denn er hat schließlich gutes Geld kreditiert und will nicht schlechtes Geld zurück. Er will dann lieber die Immobilie haben als eine Schubkarre voll wertlosen Geldes. Da der Kreditgeber den Vertrag vorgibt, hat er sich natürlich für diesen Fall jurist. abgesichert.
    Folge von a) und b) jeweils: Wegen der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ziemlich rascher Verlust der Immobilie und in der Regel Verlust des eingesetzten Eigenkapitalanteils sowie jahrelang bestehen bleibende persönliche Haftung


    Ergo: Jeder sollte diese Risiken kennen und sie nüchtern mit dem meist emotionalen Immokaufwunsch abwägen.


    B)
    Schulden in der Hyperinflation
    verfasst von tradi, 29.11.2008, 01:52
    Interessante Leserzuschriften bei Eichelburg
    ---------
    http://hartgeld.com/verschuldung.htm - 28.11.2008 - 22:00 Uhr
    Nachdem hier einige Fragen aufgetaucht sind versuche ich die einigermaßen zu beantworten, soweit das möglich ist. Was genau passieren wird kann niemand sagen ,weil die Entscheidungen hierzu rein politischer Natur sind und von zukünftigen politischen Machtverhältnissen in der Krise abhängen, die jetzt noch niemand sicher voraussehen kann.


    Zunächst muß man sauber drei Stadien unterscheiden :
    1. die Situation während laufender Hyperinflation.
    2. die Situation eines evtl. Währungsschnittes
    3. die Situation bei Währungsreform


    Zu 1.) a) Während der Hyperinflation 1923 hat das Reichsgericht in Leipzig gegen den eindeutigen Wortlaut des Gesetzes die Zahlungsverpflichtungen grundsätzlich aufgewertet, also zum Beispiel war für eine Wohnungsmiete 50 RM zu entrichten, die in der laufenden Hyperinflation nicht einmal mehr für eine Brezen gereicht haben, weil diese schon ein paar Millionen gekostet hat. Hier hat das Reichsgericht die Lehre vom Wegfall der Geschäftsgrundlage entwickelt und eine proportionale Anpassung der Miete an die Inflation verlangt.
    Dies gab einen Aufschrei in der Politik und sofort kamen Mieterschutzgesetze die die Anpassung zumindest deckelten, womit die Vermieter die Dummen waren. Also ist die Frage ob in einer Krise mehr rote Politik gemacht wird oder nicht. Da in Deutschland 66% der Menschen in irgendeiner Form vom Staat leben hat sich die Frage schon beantwortet…..
    b) Die Banken haben alle in ihren AGBs Klauseln, - wonach sie aus wichtigem Grund innerhalb eines Monats kündigen können - und /oder eine Nachbesicherung von Immobilien verlangen können


    SCHULDEN SIND DAHER TÖDLICH, SOBALD DIE INFLATION EXTREM WIRD, denn ganz abgesehen davon, dass die Einkommen nicht so schnell steigen wie die Lebenshaltungskosten (wenn man nicht gleich direkt arbeitslos wird) , WEIL DIE BANK IMMER AM LÄNGEREN HEBEL SITZT !!
    Kredite verfaulen nicht mit der Hyperinflation, sie werden fällig gestellt ab einem gewissen Zeitpunkt !!!!


    Zu 2.) Bei einem Währungsschnitt werden Guthaben z.B. 1:4 abgewertet, Schulden, vor allem private Schulden, wurden aber immer 1:1 stehengelassen also aufgewertet !! So zuletzt 2001 in Argentinien oder 2005 in der Türkei . Meist versprechen die Regierenden den Schuldnern einen Aufschub und eine spätere Sonderbehandlung der Schulden um diese ruhig zu halten, die dann aber nie kommt. Betriebliche Schulden werden aus volkswirtschaftlichen Gründen meist besser behandelt. Bargeld bleibt beim Währungsschnitt im Gegensatz zur Währungsreform erhalten.


    Zu 3.) Bei einer Währungsreform wird meist Bargeld nicht oder nur sehr beschränkt umgetauscht. Sodann wird Sachvermögensbesitzern ein irgendwie gearteter „ Lastenausgleich „ aufgebrummt, d.h. sie müssen eine Sondersteuer auf Sachvermögen bezahlen, wie z.B. 1948.


    Firmen- und Privatvermögen werden wieder getrennt behandelt. Während 1948 Schulden auf Firmen vom zu versteuernden Firmensachwert abgezogen werden konnten – also weniger Lastenausgleich zu zahlen war – besteht die Gefahr, dass eine rote Regierung vor allem Schulden auf Privatvermögen nicht berücksichtigt ( es sind dann Schulden und Lastenausgleich zu zahlen !!) oder sogar bereits zurückgezahlte Schulden ab einem bestimmten Stichzeitpunkt VOR der Währungsreform als wertsteigernd zum versteuernden Wert hinzurechnet !!!
    ES GILT DAHER SCHULDEN ZAHLEN , SCHULDEN ZAHELN UND NOCHMALS ZAHLEN !!!!
    Hugo Stinnes , einer der reichsten Männer des Deutschen Reiches, u.a. Inhaber der RWE, sagte 1923 auf dem Totenbett zu seinen Söhnen:
    „Was für mich Verbindlichkeiten sind, sind für euch Schulden ! Ihr musst Schulden zahlen, Schulden zahlen, Schulden zahlen…“



    Weitere Lektüre:
    a) Das Risiko von Schulden in der Hyperinflation: http://www.hartgeld.com/filesa…in-der-Hyperinflation.pdf
    b) Risiken bei Vermietungs-Immobilien siehe: Landlords: http://www.hartgeld.com/filesa…df/Anonymus-Landlords.pdf

    *
    Gebt den Kindern der kommenden Generationen eine Chance und beendet die unwirtschaftliche, kaum beherrschbare und letztlich katastrophale Kernspaltungstechnik mit ihrem jahrtausendelang lebensbedrohendem Müll.

    Einmal editiert, zuletzt von Wayne Schlegel ()

    Mit Immos die Inflation ausreiten geht tatsächlich wohl in dem hohen einstelligen Inflationsszenario noch am besten. Mietanpassungen sind genau geregelt, da hilft sonst der Haus- und Grundbesitzerverein weiter, die können Dir das verklickern. Diese relativ restriktiven Regelungen werden in einem Inflationsszenario ganz ganz sicher nicht vom Staat gelockert, weil das ja nur den superreichen und gierigen Immobesitzern zu gute käme, was wiederum beim gemeinen Volk nicht gut ankäme. Solange man noch langfristige Kredite mit niedrigen Zinsen am Laufen hat, und solange die Bank keinen Grund findet vorzeitig aus dem Kreditvertrag rauszukommen, ist das nicht so ein großes Problem. Wenn man in Zeiten hoher Inflation refinanzieren muss und die Mieter mit dem Einkommen nicht hinterherkommen, ist es das aber doch.



    Wenn in einem Inflationsszenario den Mietern schon das Geld fürs tägliche Essen fehlt, werden die die Mietzahlungen einstellen. Rausklagen dürfte in solch einer Situation nahezu unmöglich werden. Auch wenn die Schuld dann täglich weniger wert wird, kann sie dann noch zum Problem werden für den Immobesitzer, die Bank dürfte in solch einer Situation sehr ungeduldig sein.



    In Immos als Mietobjekte würde ich momentan eher nicht investieren. Viel zu immobil, illiquide, unflexibel und wenn nicht komplett mit Eigenkapital finanziert eben auch riskant. Egal ob Sozialwohnung oder nicht. Stock erstmal Deinen EM-Anteil am Vermögen auf 1/10 bis 1/3 des Gesamtvermögens auf, dann schau erstmal weiter.....Darauf, vom Bankberater den Tip physisches EM zu bekommen, kannst Du lange warten, der verdient an EM-Käufen seiner Kunden nichts. Ein Autoverkäufer verkauft auch keine Autos, an denen er nichts verdient, warum sollte ein Finanzproduktverkäufer Finanzprodukte verkaufen, an denen er nichts verdient?

    Zitat von Xray1

    Darauf, vom Bankberater den Tip physisches EM zu bekommen, kannst Du lange warten, der verdient an EM-Käufen seiner Kunden nichts. Ein Autoverkäufer verkauft auch keine Autos, an denen er nichts verdient,


    treffenderes Gleichnis:
    ... wird Dir auch nicht empfehlen, mit der S-Bahn oder dem Fahrrad in die Arbeit zu fahren und Dich für die unumgänglichen 1 bis 2 Fahrten im Monat bei der örtliche Carsharing-Organisation anzumelden 8)

    die Mieten werden unter Umständen nicht wie die Inflation steigen, ausserdem drohen Steuererhöhungen


    Mieteinnahmen müssen auch versteuert werden


    wenn ganz arg billig kann man kaufen

    Zitat von KROESUS

    die Mieten werden unter Umständen nicht wie die Inflation steigen, ausserdem drohen Steuererhöhungen


    Mieteinnahmen müssen auch versteuert werden


    wenn ganz arg billig kann man kaufen


    :D dachte immer bei Mietimmos , werden die öffentliche Lasten , dem Mieter übergehalftert :D


    Gruss


    alibaba :D

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