Deutsche Immobilien kaufen j/n?

    Zitat von lelelimk

    Blöde Frage: Wird damit der Wohnbauzins steigen?


    Ja oder? Dann würden die Immobilienpreise tendenziell fallen, da mit dem Zins der Preis letztendlich diskontiert. Höherer Zins, niedrigere Preise.

    Ich habe für mich auch noch nicht klar, was das bedeutet.


    Plötzlich auftretende EK-Anforderungen in dieser Höhe können m.E. nur über Kapitalerhöhungen gestemmt werden. Da sich am Geschäft ansonsten erst mal nix ändert (also keine Fancy Übernahmen, Neuinvestitionen, o.ä.) müssen sich mehr Aktionäre das Ergebnis teilen. Dadurch sollte der Aktienkurs sinken.


    Da die Eigenkapitalquote steigt und die Renditeanforderung des Eigenkapitals höher ist als die des Fremdkapitals (hier aus perspektive Bank gesprochen) steigt die Ergebnisanforderungen und damit auch die Kreditzinssätze.


    Fraglich wird, in wie weit sie sich durchsetzen lassen:
    (a) sind alle betroffen -> dann wird das perspektivisch auf die Retailzinssätze durchschlagen, zunehmend mit Auslaufen der Altverträge/ Konditionenfestschreibungen
    (b) sind nicht alle betroffen, haben die betroffenen Banken einen Wettbewerbsnachteil und verschwinden aus dem Geschäft

    In der Allgemeinverfügung steht, dass die Anforderungen erst ab 01.02.2023 zu erfüllen sind, d.h. plötzlich treten die negativen Effekte auf Bankenseite nicht auf. Wenn man den in der Allgemeinverfügung genannten Paragraphen folgt, so sind auch eigentlich alle Banken betroffen.


    Die Banken werden jetzt periodengerecht Rückstellungen für die Kreditanteile bilden, die nach dem 01.02.2023 liegen und mit Eigenkapital unterlegt werden müssen, damit den zu erwartenden Gewinn reduzieren und ab sofort die höheren Kosten bei Neuverträgen schon jetzt einpreisen.


    Und, dass dies geschieht, sieht man auch im Graph ... am 12.01.2022 hat die BaFin die heute gekommene Allgemeinverfügung avisiert und prompt sind die über Interhyp im Rahmen einer Vermittlung eines Darlehensvertrages an Endkunden angebotenangebotenen Zinssätze gestiegen ... wahrscheinlich nicht nur deswegen, aber auch deswegen...

    so langsam kommen die Häuslebauer in die Prolongationsphase, die ersten 10/15 Jahre mit 2% Tilgung sind um und die Umschuldung steht an. Es gibt also noch eine Menge an die Bank zu zahlen und das bei steigenden Zinsen, starker Verteuerung der Lebenshaltungskosten, steigenden Arbeitsaufwendungen und steigenden Arbeitsplatzrisiken.


    Da ist jeder gut beraten, der sein Pulver derzeit trocken, inflationsgeschützt und gut versteckt vor der gierigen Staatskrake hält um innert der nächsten paar Jahre bei weiter steigenden Zinsen für Fremdkapital und fallenden Preisen für die Objekte, zuzuschlagen. Gerne dann auch mit einem Teil des eigenen Geldes entsprechender Fremdfinanzierung und sehr hoher Tilgung - sonst fällts auf und dann könnte wieder jemand hellhörig + gierig werden.

    Wer vor 10/15 Jahren eine Immobilie gekauft und finanziert hat, kann sich zunächst mal über 50-60% Wertzuwachs freuen, während die Bauzinsen seinerzeit eher bei 4% lagen... ein Auslaufen der Zinsbindung heißt hier zunächst einmal nichts anderes als geringere monatliche Belastung bei gestiegenem Immobilienwert. Es gibt schlimmere Schicksale.


    Gekniffen sind die, die in den letzten 5 Jahren gekauft haben und ihre Finanzierung auf Kante genäht haben. Da wird das böse Erwachen kommen. Bei den länger zurückliegenden ist noch viel Luft, bis es eng wird.

    Zitat von Bembelpetzer

    Interessant ist insbesondere der Starke Anstieg in dem jüngsten Zeitraum vom 03.01.2022 bis 31.01.2022
    10 Jahre von 1,00% auf 1,18%, macht +18%
    15 Jahre von 1,28% auf 1,46%, macht +14%
    20 Jahre von 1,43% auf 1,57%, macht +9,8%

    Moin,


    bevor hier die "explodierenden" Zinssätze zu sehr zu einem extremen Ereignis stilisiert werden: Bisher ist quasi nicht sonderlich viel passiert. Die o. a. hohen prozentualen Steigerungen resultieren zum großen Teil aus dem Basiseffekt. Wir haben immer noch ein extrem günstiges Zinsumfeld, insbesondere vor dem Hintergrund der hohen Inflation. Diese Steigerungen haben nicht sonderlich viel mit der geplanten Einführung des antizyklischen Puffers oder dem sektoralem Systemrisikopuffer zu tun. Diese Auswirkungen kommen erst noch und bestimmt nicht mit einer Steigerung von nur 0,18% ;) Die Zinsen für eine 10 jährige Zinsbindung werden im Schnitt um die 0,4-0,5% steigen. Da die Puffer auf die risikogewichtete Aktiva berechnet werden, werden schlecht abgesicherte bzw. hohe Blankoanteile überproportional nach oben entwickeln. Gute Realkredite hingegen werden sich nicht bewegen (finde ich gut :D ). Die jetzigen Zinssteigerungen haben auch mit einer Margenausweitung der Anbieter zu tun. Das ist auch logisch, weil immer mehr Banken als Anbieter von Finanzierungen an Bedeutung verlieren - mangels Eigenkapital. Die Fähigkeit von Kreditwachstum ist bei vielen Instituten sehr schwach ausgeprägt. Woher soll das auch so schnell beschafft werden? Die Regionalbanken können z. B. nachrangige Einlagen anbieten, die aber auch recht teuer sind. Die Genossenschaftsbanken haben zusätzlich die Möglichkeit, Geschäftsguthaben einzuwerben. Ist auch teuer und vor allem aufgrund der kleinteiligen Tranchen sehr aufwendig. Die Thesaurierungen aus dem Jahresergebnis reichen ebenfalls nicht für das benötigte Kreditwachstum aus. Somit werden die Banken das knappe Eigenkapital dort einsetzen (binden), wo es eine ordentliche Rendite zu verdienen gibt. Viele bisherige Glücksritter in Form von Immobiliensammlern ohne Eigenkapital bekommen bald keine Kohle mehr und dann gibt es ein steigendes Angebot auf den Immobilienmarkt - leider nur in den unteren Segmenten. Im gehobenen Segment ist einfach viel zu viel Eigenkapital unterwegs, als dass es dort nennenswert zu "Notverkäufen" kommen wird.
    Ich bleibe dabei: ab einem Zinssatz von >2,5% für 10 Jährige wird es erst echte spürbare Auswirkungen geben. Eine Katastrophe wird aber auch hier nicht eintreten.


    Grüße
    Goldhut


    Alle Mitteilungen in diesem Forum sind als reine private Meinungsäußerung zu sehen und keinesfalls als Tatsachenbehauptung. Hier gilt Artikel 5 GG und besonders Absatz 3 (Kunstfreiheit-Satire)
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    Zitat von Kinderkram

    so langsam kommen die Häuslebauer in die Prolongationsphase, die ersten 10/15 Jahre mit 2% Tilgung sind um und die Umschuldung steht an. Es gibt also noch eine Menge an die Bank zu zahlen und das bei steigenden Zinsen, starker Verteuerung der Lebenshaltungskosten, steigenden Arbeitsaufwendungen und steigenden Arbeitsplatzrisiken.

    Die schließen doch heut zu Tage Volltilgungskreditverträge ab.Sprich mit einer Laufzeit von 30 Jahren mit festem
    Zins- und Tilgungssatz.
    Bis dahin ist das Darlehen dann vollständig getilgt.
    Da gibt es dann kein Risiko für höhere Zinsen.
    Dazu noch eine Versicherung gegen Arbeitslosigkeit oder Tod.

    Zitat von Goldhut

    Moin,
    bevor hier die "explodierenden" Zinssätze zu sehr zu einem extremen Ereignis stilisiert werden: Bisher ist quasi nicht sonderlich viel passiert. Die o. a. hohen prozentualen Steigerungen resultieren zum großen Teil aus dem Basiseffekt. Wir haben immer noch ein extrem günstiges Zinsumfeld, insbesondere vor dem Hintergrund der hohen Inflation. Diese Steigerungen haben nicht sonderlich viel mit der geplanten Einführung des antizyklischen Puffers oder dem sektoralem Systemrisikopuffer zu tun. Diese Auswirkungen kommen erst noch und bestimmt nicht mit einer Steigerung von nur 0,18% ;) Die Zinsen für eine 10 jährige Zinsbindung werden im Schnitt um die 0,4-0,5% steigen. Da die Puffer auf die risikogewichtete Aktiva berechnet werden, werden schlecht abgesicherte bzw. hohe Blankoanteile überproportional nach oben entwickeln. Gute Realkredite hingegen werden sich nicht bewegen (finde ich gut :D ). Die jetzigen Zinssteigerungen haben auch mit einer Margenausweitung der Anbieter zu tun. Das ist auch logisch, weil immer mehr Banken als Anbieter von Finanzierungen an Bedeutung verlieren - mangels Eigenkapital. Die Fähigkeit von Kreditwachstum ist bei vielen Instituten sehr schwach ausgeprägt. Woher soll das auch so schnell beschafft werden? Die Regionalbanken können z. B. nachrangige Einlagen anbieten, die aber auch recht teuer sind. Die Genossenschaftsbanken haben zusätzlich die Möglichkeit, Geschäftsguthaben einzuwerben. Ist auch teuer und vor allem aufgrund der kleinteiligen Tranchen sehr aufwendig. Die Thesaurierungen aus dem Jahresergebnis reichen ebenfalls nicht für das benötigte Kreditwachstum aus. Somit werden die Banken das knappe Eigenkapital dort einsetzen (binden), wo es eine ordentliche Rendite zu verdienen gibt. Viele bisherige Glücksritter in Form von Immobiliensammlern ohne Eigenkapital bekommen bald keine Kohle mehr und dann gibt es ein steigendes Angebot auf den Immobilienmarkt - leider nur in den unteren Segmenten. Im gehobenen Segment ist einfach viel zu viel Eigenkapital unterwegs, als dass es dort nennenswert zu "Notverkäufen" kommen wird.
    Ich bleibe dabei: ab einem Zinssatz von >2,5% für 10 Jährige wird es erst echte spürbare Auswirkungen geben. Eine Katastrophe wird aber auch hier nicht eintreten.


    Grüße
    Goldhut

    Lieber @Goldhut, ob es nun so kommt oder nicht, Dir glaube ich mehr als dem Bundesbauminister.

    @Goldhut


    immobiliensammler ohne Eigenkapital - der Begriff gefällt mir und davon gibt es eine Menge, die sich mit wenig EK von den niedrigen Zinsen locken ließen - erinnert irgendwie an USA < 2008, jeder sollte seinen American Dream haben dürfen, auch die arme Kirchenmaus.


    Genau die meine ich, da wird einiges auf den Markt kommen, ob´s brauchbar ist, wird sich dann zeigen.

    Zitat von carokann

    Wer vor 10/15 Jahren eine Immobilie gekauft und finanziert hat, kann sich zunächst mal über 50-60% Wertzuwachs freuen, während die Bauzinsen seinerzeit eher bei 4% lagen... ein Auslaufen der Zinsbindung heißt hier zunächst einmal nichts anderes als geringere monatliche Belastung bei gestiegenem Immobilienwert. Es gibt schlimmere Schicksale.


    Gekniffen sind die, die in den letzten 5 Jahren gekauft haben und ihre Finanzierung auf Kante genäht haben. Da wird das böse Erwachen kommen. Bei den länger zurückliegenden ist noch viel Luft, bis es eng wird.

    Von dem Wertzuwachs hat man nun erstmal wenig, ok man freut sich.
    Realisiert wird er erst beim Verkauf ! Doch wohin dann mit der Kohle ?
    Dann hat man kein "Eigentum" (ok erstmal noch Bank) mehr, woanders kaufen ist auch "teuer" (selbst im Ausland sind die Preise gestiegen). Mieten ? Aktien ? Anleihen ? Wohnmobil ?
    Sehe einen leichten Preisrückgang bei Immos bei uns (Land), ist zur Zeit viel mehr im Angebot.
    Wobei man immer die Regionalität bwz. Ballungszentren betrachten muss, dass könnte da (noch) anders sein.
    Der "Sozialismus" geht weiter seinen Weg ! Wohlstand und Freiheit werden weniger.....


    Z


    Im Namen des Volkes

    Ja es gibt viele Angebote meist ältere Häuser meist zu Fantasiepreisen nicht zu verwechseln mit Fantastischen Preisen und, das bei aufkommenden
    - "unsicherer" Zukunft (Arbeit+Einkommen)
    - unsichere politische Verhältnisse (der greendeal werd für alle teuer)
    - verbunden mit ständig steigenden Abgaben in nahezu allen Bereichen
    - bzw. nicht kalkulierbare Bau/Nebenkosten/Renov.Kosten


    Wohnen muss man irggendwo, irgendwie und ich ahne zu ahnen :D das Mieten sich aufgrund der allsteigenden NebenkostenAbgaben eine "extreme" Entwicklung gehen wird. Hinzu kommt , das die Sicherheitsleistungen (Kaution) steigen werden weil die unsicherheiten des einst sicheren monatl.Einkommen,s je nach Region schwinden.



    Allein die Wartung der Biokläranlage Preissteigerung einfach so 11€ pro Wartung im Jahr 22,00€ + Steuer dazu die erhöhten Stromkosten (Endsumme unbekannt) Da bleibt nur zu hoffen das bald wieder die Sonne lacht und der Zähler rückwärts kracht. :D





    Wer es nicht schafft sich vorzubereiten,ist dafür vorbereitet, es nicht zu schaffen.
    Aber, was weiß ich schon [smilie_happy]


    Gruss Jocky

    Gefällt mir 1
    Zitat von Jocky

    und ich ahne zu ahnen das Mieten sich aufgrund der allsteigenden NebenkostenAbgaben eine "extreme" Entwicklung gehen wird.

    Du must nur eines bedenken:
    bei geschätzt 80 % der (Mieter)Haushalte ist alles auf Kante genäht


    --> "extreme" Mieterhöhungen sind da mangels übriger Kohle kaum durchsetzbar


    während bei Kaufpreisen in Nullzinszeiten mehr Luft nach oben ist - hier muss ja nur die Monatsrate zahlbar sein [smilie_happy]

    Zitat von skeptisch4ever

    Du must nur eines bedenken:bei geschätzt 80 % der (Mieter)Haushalte ist alles auf Kante genäht


    --> "extreme" Mieterhöhungen sind da mangels übriger Kohle kaum durchsetzbar


    während bei Kaufpreisen in Nullzinszeiten mehr Luft nach oben ist - hier muss ja nur die Monatsrate zahlbar sein [smilie_happy]

    Nebenkosten/Abgaben war ,das Sprichwort, das ist doch egal alles was extern der Miete ( Strom,Wasser,Gas,Telefon) kann bei nichtbegleichung der Rechnung einfach abgestellt werden. Ein Blick zu den Britten/Amis zeigt wie es geht und viel alternativen bleiben dann nicht. Entweder man baut seine Wohnung zum Matratzenlager um oder man kauft sich beim "Waldi" ein Zelt, den "Regierenden"innen" geht dieses am Arsch vorbei.





    Wer es nicht schafft sich vorzubereiten,ist dafür vorbereitet, es nicht zu schaffen.
    Aber, was weiß ich schon [smilie_happy]


    Gruss Jocky

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