Alles anzeigenMoin,
so kurz vor Weihnachten ist tatsächlich nicht die bevorzugte Zeit für einen Umzug
Wie hoch ist denn die Kaltmiete je m² und wie ist die Wohnung ausgestattet (EBK, Bad / Dusche oder beides etc.). Das würde mich einmal interessieren.
Grüße
Goldhut
Bin jetzt bei knapp 18 Euro kalt. EBK ist drin und es gibt 2 Bäder (Dusche+WC und Wanne+WC).
Ich kann wieder aus der Praxis berichten. Habe nun doch erst einmal neue Mieter für die Wohnung in Berlin gesucht. Ich war es gewöhnt, dass kurz nach dem "Freischalten" bei Immoscout mein Postfach explodiert ist. Da kam zum Anfang natürlich auch sehr viel Müll. Denke das waren so automatische Anfragen, von Suchenden die das so eingestellt hatten. Es war aber kein Problem in kurzer Zeit 12 Termine für einen Besichtigungstag zusammen zu stellen. Diesmal kamen 2!!! Anfragen direkt nach dem Freischalten. Und danach kam auch nur noch eine Handvoll. Keine Ahnung ob es daran liegt, dass ich die Kaltmiete nochmal erhöht habe, oder der Zeitpunkt schlecht ist oder weil ich einfach die Anzeige von vor 3 Jahren wieder aktiviert hatte statt eine neue zu erstellen. Ich habe neue Mieter gefunden, aber es lief ganz anders als in den Jahren zuvor. KI sagte auch: Bedarf an teuren Wohnungen in Berlin ist gedeckt.
Am US-Immobilienmarkt übersteigt die Zahl der Verkäufer die der Käufer laut Redfin derzeit um etwa 500.000, was die größte Lücke seit Beginn der Aufzeichnungen darstellt.
Der BHG hat das Urteil des OLG gekippt. Somit gibt's aus der Insolvenzmasse schon mal nix für die Aktionäre.
Mein Vorschlag war (zur Vermeidung von Problemen den Mieter beim geplanten Verkauf los zu werden!) primär, nicht DIREKT an den Bewohner zu vermieten, sondern an eine Firma o.ä. - als "2B" zur Unterbringung von Mitarbeitern/Praktikanten/...
--> "2B" statt "2C" gibt es i.a. keinen "Verbraucherschutz"!
Manche Krankenhäuser bauen extra Schwesternwohnheime, weil fehlender Wohnraum die Gewinnung von dringend benötigtem Personal erschwert...
Andere Möglichkeit ist: EIN Zimmer selber bewohnen ... und in der SELBST bewohnten Wohnung weitere Zimmer MÖBLIERT (unter)zuvermieten ...gibt dafür extra einen § im BGB ...
Ja den Gedanken hatte ich auch schon: an meine bessere Hälfte vermieten und sie vermietet unter... Ich warte jetzt erst mal, ob meine Mieter die andere Wohnung bekommen oder bei mir bleiben. Im Moment weiß ich auch nicht, was mir lieber wäre. Wenn sie gehen, würde das meine Verkaufsidee festigen. Kann ja auch erst mal an den potentiellen Käufer vermieten, aber kann dann vermutlich nix machen, wenn er sich dann entscheidet, Mieter zu bleiben....
Meine guten Mieter überlegen nun doch, umzuziehen. Ggf. habe ich ihnen zu früh von meinen Plänen erzählt.
Noch mal zur sicheren Sicherheit: Notarvertrag Kauf war am 21.06.2016. Das heißt ich könnte aus Spekulationssteuersicht frühestens am 22.06.2026 wieder beim Notar sitzen und den Kaufvertrag als Verkäufer unterzeichnen? Datum der Fertigstellung (war ja erst 2017) und Übergang von Nutzen und Lasten, und Datum der Grundbucheintragungen spielen alle keine Rolle - richtig?
Und hat noch jemand eine Idee, wie ich bis dahin noch legal Einnahmen erzielen könnte und trotzdem sicher gehen kann, das der Käufer eine Wohnung ohne Mieter bekommt? Befristeter Mietvertrag ist aus diesem Grund meines Wissens nicht möglich.
Danke
Alles anzeigenDu hast bestimmt vieles richtig gemacht, dennoch will ich meine Denke mal kundtun.
Auch für Bumerang
Da hast du mit Anzahlung, ich vermute mal 50.000€, am Ende nach 23 Jahren locker 270.000€ Darlehen plus die 50.000€ Anzahlung bezahlt.
70.000€ Zinsen an die Bank verschenkt.
Andere Herangehensweise, man hat 100.000€ vor 10 Jahren in EM investiert, welche jetzt 360.000€ Wert sind.
Dazu 500,- bis 600,- Kaltmiete…..im Schnitt 550*€ *12Monate*10 Jahre = 66.000€ verschenkt.
Ergebnis:
66.000€ Miete und 360.000€ EM Guthaben ergeben 294.000€ aber kein Haus.
Oder
22-23 Jahre Kredit ergeben, ein Haus….aber 320.000€ bezahlt .
Der eine steht mit Haus da und ist noch 13 Jahre gebunden und im Hamsterrad gefangen.
Der andere ist frei, kann ein Haus BAR kaufen oder das Land verlassen oder aufhören mit arbeiten, weil sein Invest den Lebensunterhalt abwirft.
Es gibt mehrere Weg zum Ziiel.
Du hast ganz gut geschätzt. Mit allen Nebenkosten und EBK habe ich knapp 77K EK eingesetzt und vielleicht sogar dafür auch Goldbestände versilbert. Den Rest deiner Rechnung verstehe ich nicht. Vielleicht weil du so rechnest, als würde ich die Bude selbst bewohnen. Ich habe aber vermietet. Würde doch nie selbst soooo teuer wohnen Ich habe also 77K bezahlt und im besten Fall sollte es dabei bleiben. Die 77K in Gold vor 10 Jahren wären heute 270K (was ich auch als Goldfan nicht erwartet hätte). Bei der Bude kann ich zum Vergleich nur einen ggf. fiktiven Verkauf im Sommer nächsten Jahres rechnen: Wenn ich 5000 Euro je m² bekomme (was ich aktuell als konservativ bezeichnen würde) wären es 420K. Abzüglich 124K Restschulden = 296K.
Das sieht doch trotz der sehr guten Goldpreisentwicklung noch prima aus. Entscheidend wäre natürlich wie viel Geld ein Verkauf dann tatsächlich bringen würde und wie der Goldpreis sich bis dahin entwickelt hat.
Auf jeden Fall wäre Gold zu halten natürlich viel entspannter gewesen. Also viel weniger Aufwand. Aber das Ganze mal mitzumachen ist auch interessant und man soll ja nicht alles auf eine Karte setzen.
Die Rechnung sieht halt ganz anders aus für jemand der eine auf Kante genähte Finanzierung für eine selbst bewohnte Immo eingegangen ist. Die ’gestiegene Miete‘ ist da ein hypothetischer Faktor. Und wie Du für ein kleines (Ver-)Mietobjekt die Monatsmiete innerhalb von 10 Jahren um 400 €/Monat aufgepumpt hast (ohne Mieterwechsel/Neuvermietung?) ist für mich auch nicht gerade selbsterklärend.
Es sind immerhin 84 m². Habe bei 11,50 Euro begonnen und bin jetzt bei 16,00 Euro. Ist tatsächlich der 4. Mieter drin, was zwar Aufwand war, aber ich konnte immer an die aktuellen Mieten anpassen.
Gebe dir bei deinen Punkten recht. Aber auch Mieter mussten in den letzten 10 Jahren vermutlich mehr fürs Wohnen abdrücken.
Deshalb sind aus meiner Sicht: staatliche Eingriffe (Mietendeckel auf 6 Euro würde mir zum Bsp. sehr weh tun), Demografie und Reparaturen/Handwerker größere Risiken als die 3,5% Zinsen.
Und deshalb überlege ich auch, ob ich das Projekt im nächsten Jahr beende, was eigentlich meine Altersabsicherung sein sollte.
Goldhut, vermutlich war mein Beitrag noch leicht vom Verdauungsschnaps inspiriert mit ein paar Prozenten mehr. 😅
Realistisch liegen die Finanzierungen heute trotzdem bei 3,5–4 % für solide private Kredite und 4–5 % bei gewerblichen oder hochbelehnten Fällen.
Der Punkt bleibt aber: Wer 2020 zu 1,2 % mit 2 % Tilgung unterwegs war, zahlt heute grob das Doppelte oder senkt die Tilgung, wodurch der Schuldenabbau faktisch stehenbleibt. Die echten Refinanzierungswellen kommen ab 2026–2028, dann werden wir sehen, wie viel Puffer in den Stressszenarien wirklich steckt.
Hier ich bin ein schönes praktisches Beispiel mit echten Zahlen:
Habe mir 2016 200K für 10 Jahre zu ca. 1,2% Zinsen für die Bude in Berlin geliehen. Anfängliche Tilgung waren aber 4%. War so geplant, dass ich nach der Anschubinvestition nix mehr zuzahlen muss - sollte aber auch nix groß über bleiben. Nächstes Jahr steht also ggf. Anschlussfinanzierung an. Restdarlehen dann 123,6K. Die Bank möchte für weitere 10 Jahre Zinsbindung jetzt gern 3,22% Zinsen haben. Meine Gesamtrate würde von 865 Euro auf 980 Euro je Monat steigen. Also 115 Euro Mehrbelastung.
Aber... die Kaltmiete, die ja schon zu Beginn alle Kosten gedeckt hatte, ist in der Zwischenzeit um 400 Euro je Monat gestiegen. Ich bin durch die Zinsanpassung also nicht in Schwierigkeiten, ich habe nur 115 Euro weniger Überschuss als jetzt, aber immer noch 285 Euro mehr Überschuss als kurz nach dem Kauf. Nach den weiteren 10 Jahren, wären dann noch knapp 32K offen, die dann vermutlich eh fast nix mehr wert sein werden. Oder ich gehe auf Volltilgung, dann wäre die Rate 995 Euro bis August 2039.
Will damit nur sagen, in vielen Fällen sollten die Vermieter in den letzten 10 Jahren auch die Einnahmenseite erhöht haben und somit die höheren Zinsen jetzt aushalten können.
Im beschissenen Cottbus, also kurz vor Polen, baut die Genossenschaft und wird dann 15 Euro Kaltmiete je m² aufrufen. Die Nachfrage ist angeblich groß. Mieten wird vermutlich weiter teurer werden bis es dann vielleicht wirklich ein Überangebot gibt. Aber selbst dann... hier ein paar Km von Kotzbus entfernt stehen viele Platten Wohnungen leer. Die Genossenschaft wird ab dem nächsten Jahr einige Plattenbauten stilllegen. Und trotzdem steigen selbst die Kaltmieten in den Plattenbuden.
Natürlich auf ganz anderem Niveau - von 5 Euro auf 5,80 oder so, aber sie steigen trotz Überangebot.
Ich sehe ja auch die Risiken: politische Eingriffe, Handwerker immer teurer und kaum noch zu finden, Demografie... Aber keine eigene Bude zu haben, bringt eben auch Risiken. Bin immer noch am Überlegen was ich nächstes Jahr in Berlin mache. Dann wären bei der ersten Bude 10 Jahre rum. Gekauft zu 3000 Euro je m² Neubau. Aktuell 16 Euro Kalt je m² und sehr pflegeleichte Mieter, die beim Bund arbeiten.
Im Juni wurde hier mal ein Mini Future genannt. Den hatte ich damals bei 1 Euro in die Wachtlist aufgenommen. Aktuell 0,45 Euro - also halbiert. Weiß aber nicht wie viel Rollverluste dabei sind.
Meint ihr, der wäre jetzt einen Einstieg wert?
Fällt TTF auf 28,34 Euro ist das Ding KO.
Ich vermute, dass KO und Basispreis mit der Zeit steigen, da man so die Finanzierungskosten mitzahlen muss.
Den Chart des Basiswertes meine ich hier gefunden zu haben:
Und vermutlich wird dann im November auf den nächsten Kontrakt gerollt. Da ist mir aber nicht bekannt, wie negativ sich das auf den Mini Future auswirkt.
Meine letzte Intex Erfahrung ist schon ein paar Monate her, war aber auch nicht so berauschend.
Abholung wurde vom Empfänger beauftragt.
Sendungsstatus sprang am Tag der Abholung plötzlich auf "abgeholt" oder so ähnlich, obwohl keiner geklingelt hatte. Der Empfänger hatte dann mit Intex tel. In meinem Briefkasten lag dann ein Safebag. Ich habe die Sendung eingepackt und den Zettel ins Sichtfenster und zugeklebt. Und später kam dann jemand, der geklingelt hatte: "ich soll hier was abholen".
Habe mir die Quittung zwar unterschreiben lassen, aber was bringt mir das? Ich kann nur hoffen, dass die Person für Intex oder ein Sub-Sub Unternehmen arbeitet. Wenn jemand mit dem Safebag kommt, hat man wenigstens den Safebag als kleinen Beweis, dass die Person die richtige ist.
Aber so fühlt es sich wirklich nicht sicher an. In meinem Fall ist alles gut gegangen, aber das System ist m.E. alles andere als sicher. Ich habe jedenfalls gehofft, dass an dem Tag nicht noch mal jemand klingelt und das der echte Abholer gewesen wäre. Jeder jämmerliche Ausdruck aus dem Hermesshop ist ein besserer Beleg, als die Unterschrift von einer Person, die man nicht identifizieren kann, auf einem Zettel den man selbst ausgedruckt hat.
Ja Ali, das stimmt. Aber wer zu zeitig verkauft, verliert auch ne Menge Geld und das mit Sicherheit. Also kurz vor Ende der Speku Frist zu verkaufen (solange es sie noch gibt) kann m.E. nicht sinnvoll sein. Da müsste in dem Jahr schon sehr, sehr viel passieren.
Und wenn doch alles schief geht, werde ich einfach Politiker der Linken 
Für meine Buchte in Berlin endet in einem Jahr die 10 jährige Zinsbindung. Bisher zu 1,2% finanziert werden mir jetzt 5 Jahre zu 2,95% oder 10 Jahre zu 3,06% angeboten. Die Restschuld wird bei ca. 30% des aktuellen Marktwertes liegen. Ich kann ja noch ein bisschen abwarten und werde dann vermutlich mein Bauspardarlehen (1,5% dafür aber paar Jahre Geld zu 0,0% dort liegen lassen) zur Ablösung nutzen. Und dann schaue ich mal, was ich bei einem Verkauf bekommen würde und wenn das noch passen sollte, werde ich wohl verkaufen.
Private Vermieter sollen Teile ihrer Bestände als Sozialwohnungen vermieten müssen, Mieter teilweise zugewiesen werden, andernfalls drohen Strafen.
WELT PAYWALL
hier for free:
Vonovia will nun ja gerade wieder investieren und bauen. Die freuen sich bestimmt über solche Ideen
Die ersten kommen schon drauf ...
https://tkp.at/2025/06/06/die-…der-hausbesitzer-beginnt/
Die können ja nicht mal Besitz von Eigentum unterscheiden...
Jup ein schönes Pfund Maus. Du hoffst doch nicht etwa, dass im gebildeten GSF jemand 1 Kg ausrechnet oder?
