Beiträge von FoersterX

Beim Wort Eigenmietwert dürfte manchem ein kalter Schauer über den Rücken laufen.

In der Schweiz funktioniert er aber ohne Probleme. Dort darf man dann aber auch Kreditzinsen und Instandhaltungskosten von der Steuer absetzen.
Würde wetten dass sie bei uns nur den Mietwert ohne die Vorteile einführen würden.

Naja, wenn die Preise mal ins rutschen kommen lohnt es sich kaum die Buden brach legen zu lassen.
Habe mir letztens laienhaft einige Preiskorrekturen der letzten Jahrzehnte in anderen Ländern angeschaut. Es dauerte vom Top meistens 2-4 Jahre bis Preise ein niedriges Plateau gefunden hatten und von dort nur noch wenig weiter gefallen sind. Insgesamt waren es von top dann so 3-9 Jahre bis zum Einsetzen eines neuen Aufwärtstrends.

Die Kaltmieten haben natürlich wegen den Flüchtlingen angezogen und wären ansonsten wegen der schrumpfenden Bevölkerung im Sinkflug

Es ist immer von der Marktsituation abhängig (Käufermarkt, Verkäufermarkt) welche Preise dominieren. Immobilienpreise sind sehr stark von marginalen Phänomenen beeinflusst, also wenige Prozent Immobilien zu viel oder zu wenig können eine sehr große Auswirkung auf die Preise haben

Die 3000€/m² Baukosten sind Kosten für das Hinzufügen einer weiteren Immobilie und sehr relevant, so lange wir uns im absoluten Verkäufermarkt/Vermietermarkt befinden und die günstigsten neu hinzugefügten Einheiten den Preis setzen. Auch der komplette Bestand orientiert sich daran und dessen Preise ziehen in diese Richtung. Die Käufer sind gezwungen gegenseitig in Auktionskonkurrenz zu treten und ihre begrenzte maximale Kaufkraft bestimmt den Preis.

Im Verkäufermarkt/Mietermarkt gibt es dagegen einen strukturelles Überangebot an Häusern und es ist ziemlich egal was neue Häuser kosten. Langfristig haben die Neubaupreise zwar eine Bedeutung, aber sie können viele Jahre nicht preissetzend wirken. Der Preis wird nur durch das Aushalten der Verkäufer/Vermieter bestimmt und die Durchschnittsmieten streben in die Richtung des niedrigsten Preises den die VK/VM aushalten können. Der Preis kann sehr tief sein, weil die meisten in Deutschland keine 3000€/m² bezahlt haben sondern eher 800€.

Normale Häuser in Deutschland vor 1970 hatten Baukosten pro m² unter 400€, vor 1980 unter 800€, vor 2010 unter 1400€. Das durchschnittliche Haus in Deutschland ist ungefähr von 1980 und hat sich bereits amortisiert. Die Erbauer dieser Bestandsimmobilien und auch die große Gruppe der Erben kulieren bei der Vermietung meist nicht mehr mit der eisernen Feder und sie müssen auch im Bullenmarkt nicht den allerletzten Euro rausdrücken, weil sie sich oft mit der aktuellen Miete reich beschenkt fühlen. Die Baisse stecken sie auch viel leichter weg oder zumindest leichter als Käufer, die zum absoluten Höchstpreis an der Schmerzgrenze finanziert haben.

Hier hat man es noch etwas genauer aufgelöst:
https://report.europace.de/index-epx-mean/

Ohne Glättung (Index oben benutzt einen gleitenden Durchschnitt über 3 Monate) bei den Eigentumswohnungen 15% Abschlag vom Hochstand und bei den Bestandshäusern ca. 10% Abschlag.

Schwäche ist das es nur ein Fünftel aller Finanzierungen wiederspiegelt und nicht bekannt ist welche Biases in dem Datenset stecken. Käufer die finanzieren sind im Schnitt keine klassischen Goldhüte und sehr empfindlich im Bezug auf das Zinsniveau.

Gerade richtig um die Zyklik des Marktes zu verstärken in dieser pivotalen Situation.

Würde bei Silber den Effekt nicht unterschätzen, dass wenn es teurer wird, die Nachfrage möglicherweise anzieht, weil sich die Wertdichte vergrößert. Es würde sich dann wie ein Veblen-Gut/Luxusgut verhalten. Nicht wegen "Snob"-Effekt, sondern weil die allgemeinen Eigenschaften als Investment-Metall durch den höheren Preis besser werden.

Die Theorie dahinter ist, dass die physische Nachfrage vieler wohlhabender Haushalte aktuell beim Silber mutmaßlich durch Volumen und Gewicht gedeckelt ist und beim Gold dagegen durch den absoluten Wert. Steigt Silber im Wert, so wird es insgesamt attraktiver relativ zu Gold.

Die Wertdichte der Geldmetalle ist ein Spektrum bei dem Kupfer das untere Ende markiert. Kupfer und die meisten Buntmetalle sind bezüglich der Wertdichte einfach tod und werden es auch bleiben. Niemand legt sich physisch Kupfer hin. Platin, Palladium und Gold sind dagegen auf so hohem Niveau, dass dort Preisveränderungen im Bezug auf die Wertdichte für die meisten Investoren kaum einen Unterschied machen.

Silber ist momentan an einem sweet spot um vom Faktor der höheren Wertdichte zu profitieren und wird zwischen 50 und 200€ pro Unze richtig interessant werden. Viele Investoren werden dann in der physischen Allokation erstmalig in ihre nominalen Limits laufen und nicht mehr wie heute bei XXkg oder XXXkg sagen "jetzt reicht es aber". Für viele kleine private braucht es dann ggf. überhaupt keinen Goldanteil mehr da sie auch auch an Silber nicht mehr zu tode schleppen und alles gut unterbringen können.

Sehe das 100% genau wie mesodor.
Das letzte mal, das Space mining so promoted wurde, war ca. im April 2012.
https://trends.google.com/tren…m%2F05lzxd,Space%20mining

Wer ist schon so blöd und kauft Gold, wenn man digitale Betrugscoins kaufen kann und einem irgendwelche Luftschloss-Milliardäre versprechen zukünftig das Kilo Gold aus dem Weltraum für ein paar Euro vor die Tür zu liefern.

Zitat von LehmannBrothers

Bye the way mal was zur Börse heute.

Credit Suisse -20%
META -25%
Amazon -20% nach börsen schluss

...

Das ist der Tritt des Marktes in die Eier jüngerer Investoren auf den ich schon länger gewartet habe. Wenn das anhält wird es Auswirkungen auch auf viele Sachwerte haben. Quasi ein negativer Wealth-effekt.

Leider will das FA den münzkundlichen Wert sehen in Form von mindestens 250% Aufschlag auf den Metallwert oder?

Wenn darunter wird unterstellt die Münze sei nichts von Wert.

Dieses plötzliche wegbrechen von Nachfrage (bzw. das vorherige Auftürmen) kommt daher, dass die Leute bei Knappheit ihren Suchradius erheblich ausdehnen und eine Vielzahl an "Bewerbungen" einreichen. Das geschieht dann auch für Objekte, die sie sonst kaum in Betracht gezogen hätten.
Wenn die Chance in die engere Wahl zu kommen nur ein paar Prozent beträgt dann wirft man überall seinen Hut in den Ring.

Immobilien hatten ihren realen Zenit im Sommer 2021.
Was sollte denn bitte noch besser werden?

- Zinsen nahe 0
- Internet-Portale leer
- Vollbeschäftigung
- Inflation niedrig
- Grundsteuern niedrig
- Banken willig
- hohe Einkommen
- kaum Insolvenzen/ZV
- Aktien und sonstige Assets mit jahrelangen Steigungen (= hohe Vermögen)
- Demografie am Anschlag (Kinder der Babyboomer kaufen + kleinere Sterbejahrgänge wegen 2.WK)
- Corona sperrt Leute zwei Jahre zu Hause ein (wollen besser wohnen)
- Immobiliengurus locken Nullchecker in den Markt
- 15 Jahre steigende Mieten und Kaufpreise
- Handwerker X-Monate ausgebucht
- Ukrainer fegen den Mietmarkt leer (ein paar Monate später)

Zum Augenblicke durft man sagen:
»Verweile doch, du bist so schön!

Ihn sättigt keine Lust, ihm genügt kein Glück,
So buhlt er fort nach wechselnden Gewerken;
Den letzten, schlechten, leeren Preisanstieg,
Der Arme wünscht ihn festzuhalten.

LEMUR, solo. Wer hat das Haus so schlecht gebaut
Mit Schaufeln und mit Spaten?

LEMUREN, Chor. Dir, dumpfer Gast im hänfnen Gewand,
Ists viel zu gut geraten.

LEMUR, solo. Wer hat den Saal so schlecht versorgt?
Wo blieben Tisch und Stühle?

LEMUREN, Chor. Es war auf kurze Zeit geborgt;
Der Gläubiger sind so viele...

Zitat von Bumerang

Doch wie ich Eingangs sagte, wird die EZB bald zurück rudern. Spätestens wenn die Menschen (Mieter und Eigentümer zugleich) auf der Straße stehen, weil sie die Energie und die Nahrung nicht mehr bezahlen können.

Die Frage ist was man den Leuten zumuten können muss. Darf es keine Loser mehr geben? Es gibt mittlerweile wirklich viele die überhaupt noch nie vom Markt rasiert wurden. Ein Einknicken wird auch für Fiat-Geld insgesamt kritisch. Ganz einzuknicken wird man sich überlegen.

Zum Spaß stelle ich mir manchmal vor wie es wäre wenn die Regierung für jede Maßnahme echtes Gold rankarren müsste.

Die 200 Milliarden entsprechen alleine schon den kompletten deutschen Goldreserven. Ohne Fiatgeld wäre das wohl nicht so eben durchgewunken worden.

Ich finde das Bekenntnis unserer Finanzminister zu einem ausgeglichenen Haushalt auch sehr amüsant. Wie jemand der einen zu großspurigen Lebensstil führt und nur in den besten Zeiten gerade so keine Schulden macht . Aber naja, in der Fiatgeld-Welt sind diese Defizite wohl so vorgesehen.

Bezüglich günstiger Echtheitstests kann ich nur empfehlen die Smartphone-Apps "Pingcoin" (kostenlos) und "Precious Coin Tester" (für manche Münzen kostenpflichtig) zu installieren. Damit kann jeder sehr einfach die Resonanz testen in dem man die Münze anpingt. Es ist für Münzen mit fremden Metallanteil quasi unmöglich so einen Test zu bestehen.

Alles was verschweißt und in Blistern kommt würde ich eher vermeiden oder man kauft sich wirklich so ein 800€ Gerät. Mir wäre das aber viel zu teuer.

Große gefälschte Silberbarren sind in Deutschland eher selten. Habe hier im Forum auch lange nichts davon gelesen. Gute Fälschungen lohnen sich kaum im Vergleich zur Goldfälschung. Bei den Silbermünzen sind fast alle Fakes untergewichtig. Daneben können sie Test mit der App nicht bestehen. Würde bei Masterpacks und Tubes alleine wegen der Masse an Münzen aufpassen.

Goldbarren würde ich ohne Testgerät nur vom Händler kaufen. Fälschungen sind oft in Blistern. Auch bei Goldmünzen gibt es viele Fälschungen, aber sie fallen auf jeden Fall bei den Apps durch und können somit für jeden sehr einfach identifiziert werden, ohne das man diverse Geräte braucht.

Anbei ein Video wie ein fake US Eagle den Test nicht besteht:

Die haben eine Spin-off Firma außerhalb von Frauenhofer gegründet und ein paar Preise gewonnen, da sich die Story gut anhört. Silber macht immerhin ca. 10% den Kosten an einer Solarzelle aus.
https://pv2plus.com
Sind aber nicht die einzigen die an Kupfer-Alternativen arbeiten.

Mögliche Nachteile sind imho:
- Fertigung wird durch den komplexen Einsatz von Kupfer teurer
- Lebensdauer der Zellen eher niedriger, da das Kupfer an der Luft oxidiert und zusätzlich mit der Zeit das Silizium "verseucht"
Sicher kann man das lösen, aber mit welchem Aufwand zu welchen Preis?

Zitat von Deflationator

Porzellan-Herstellung hat zich Kriege überlebt - aber nicht die grüne EU.

EU wie ein Elefant im Porzellanladen!
Und das passt!
Alles wird zertrümmert!

War am Mittwoch zufällig in Triptis vor Ort gewesen, da ich auf der Autobahnfahrt von Garmisch nach Berlin eine Pause brauchte.

Ich habe nur oberflächliches Wissen über Porzellan und den Porzellan-Markt, aber was ich dort gesehen habe hat mich nicht so beeindruckt. Gehe aus aus Gründen der Pietät jetzt nicht auf die Details ein, aber ich hatte das Gefühl, das viele der modernen Serien eher Me-too Produkte waren. Das Zwiebelmuster haut Leute ohne DDR Bezug auch nicht so vom Hocker.

Insgesamt ist es einfach eine Firma die gegenüber KPM und Meissen keinen großen Stich macht, aber sich trotzdem irgendwie Positionieren muss. Am unteren Ende des Marktes sind Hersteller aus Asien wahrscheinlich deutlich günstiger.

Die Insolvenz ist denke ich einfach Teil einer NOTWENDIGEN Marktbereinigung, die jetzt viele Branchen trifft. Dieser Porzellanhersteller ist ja nun auch schon mehrmals insolvent gegangen (1997, 2004) und ich möchte nicht wissen wie viele Subventionen in den letzten 30 Jahren dorthin geflossen sind.

Zitat von Salorius

Bin gerade auf einer Rundtour durch DE. Im Allgäu, Super Biergarten, Küche alles perfekt. Wegen Personalmangel hat die Wirtin alles umgestellt [...] Die Wirtin findet trotz Hochsaison keine Kräfte mehr, wie sonst üblich.

Dann weiter an den Bodensee, dito, Restaurant offiziell wegen Personalmangel geschlossen, nur Hotelgäste können bekocht werden (Hochsaison)! Die Wirtin in 4. Generation völlig frustriert….

Liegt sehr stark an der demografischen Entwicklung.
Wer arbeitet in diesen einfachen service Jobs?
Sind das nicht in der Hauptsache junge Leute zwischen 15 und 30 Jahren?

Das sind genau die Jahrgänge die nun 20-30% kleiner ausfallen und zudem noch viel mehr mit humanistischer Bildung durchseucht sind als in der Vergangenheit. Nichts gegen Bildung, aber sie führt oft dazu, dass die Leute eben nicht in solchen Tätigkeiten arbeiten wollen.

Lustig ist auch, das fast zeitgleich am oberen Ende der Alterspyramide eher viele aus dem Arbeitsmarkt scheiden.

Die Immobilienbären setzen übrigens darauf, dass in ein paar Jahren genau diese Entwicklung auch zu 30% weniger Käufern führt und am oberen Ende dazu noch viele wegsterben. Wann kaufen die Leute? Mit 30-50 Jahren? Kann natürlich sein, dass die Regierung wieder irgendeine Trumpfkarte spielt und den Bären in die Parade fährt.

Zumindest bei den Unternehmensinsolvenzen tut sich bisher nichts was großartig aus dem langjährigen Trend ausbrechen würde. Die Zinsen sind ja erst ein paar Monate etwas höher gelegen und der Verbraucher läuft auch noch nicht ganz auf dem Zahnfleisch.
Es dauert bis sich die überwiegend eher negativen Effekte durchfressen.

- steigende Kreditkosten
- weniger frei verfügbares Einkommen der Verbraucher durch Energiekosten
- wegfall der Friedensdividende
- absolute technologische Vorteile werden geringer
- zweifelhafte demografische Entwicklung / Fachkräftemangel
- Disruption durch Angebotsschocks im Markt weiterhin spürbar

+ Realisierung von Effizienzsteigerungen durch Digitalisierung
+ staatliche Nachfrage in bestimmten Bereichen
+ normalisierung des Konsums
+ Reperatur der Demografie durch Flüchtlinge
+ Covid aktuell kein großes Thema mehr für viele

Er hat scheinbar Angst dass der Handel einfach ausgesetzt oder zumindest für Private stark eingeschränkt wird. Barren würden in den entsprechenden Jurisdiktion dann ziemlich illiquide werden. Was bringt dir der Handel in Asien, wenn du XXXkg Silberbarren hier in irgendwelchen Schließfächern liegen hast?
1965 ist in den USA das cut-off Jahr bis zu dem es extrem viel Junk-Silber in Form von Umlaufmünzen gibt, die wohl eher nicht verboten werden. Genau wie numismatische Edelmetalle insgesamt.

Bei Kryptowährungen kritisiert er richtig die mangelnde Fungibilität und das bestimmte Staaten jeden Bitcoin schnell aus dem Verkehr ziehen können. (Auf die Blacklist und schon ist er unhandelbar. Bald wird man wohl solche Coins auch auf der Blockchain nicht mehr bewegen können, weil die Miner Transaktionen mit diesen coins nicht mehr zulassen werden um ihrerseits nicht sanktioniert zu werden.)

Die Aktien von Vonovia und Deutsche Wohnen sprechen eigentlich schon seit der Bundestagswahl eine deutliche Sprache.

Diese Aktien stehen wohl stellvertretend für einfache bis mittlere Immobilien ausschließlich aus Renditesicht. Aktien reagieren auch deutlich sensitiver als der Immobilienmarkt insgesamt welcher wohl eine gewisse Masseträgheit besitzt.
Oder kennt sich jemand mit diesen Werten aus und weiß warum die sich vom Immobilienmarkt abgekoppelt entwickeln sollten?

Indirekt hängen die meisten Sachwerte auch am Kredittropf. Besonders diejenigen aus der Kategorie "Lustkauf", die eher so semi-Anlagestatus haben und real dem Konsum zuzurechnen sind.

Warum? Weil die meisten Käufe in diesem Bereich im Grenzbereich angesiedelt sind und wieviel überschüssige Kaufkraft für solche Güter mobilisiert werden kann, stark vom Aktien- und Immobilienmarkt mitbestimmt wird (mit die Hauptquellen überschüssiger Kaufkraft). Hohe Zinsen machen es auch schwieriger z.B. unternehmerisch Geld zu verdienen. Diese fehlende Kaufkraft ziehen die Leute dann von den nice-to-have Sachwerten ab.

Bei vielen Sachwerten macht die Geldschwemme bei den unteren zwei Drittel der Käufer einen großen Unterschied und ohne dieses "Extra-Geld" würden sie überhaupt nicht auf diesen Märkten als Käufer auftreten oder kleinere Brötchen backen. Die Zahl derer die sich berufen fühlen mitzumischen ist momentan sehr groß.

Wenn es wirtschaftlich schlechter aussieht, werden die sich um ihre Grundbedürfnisse kümmern müssen und so Späße wie drittklassige Boote, nicht benötigte Autos, Luxusuhren, Investment-Wein etc. bleiben lassen.

Die allererste Sahne der Sachwerte wird jedoch immer teuer bleiben. Das liegt daran, dass es einfach genügend wohlhabende/glückliche/begabte Leute gibt, denen es egal sein kann, ob der DAX nun bei 2000 oder 20.000 steht oder die Zinsen bei 2 oder 20%. Die haben so viel, dass es immer für die erste Sahne reicht und die wollen auch nur die erste Sahne!

Die Sache der steigenden Zinsen hat mich etwas beschäftigt.
In den USA erodiert jedes Prozent mehr Zinsen die Kaufkraft für Immobilienkredite nur um etwa 10%. ( https://datawrapper.dwcdn.net/FEIwf/6/). Wie stellt sich das in Deutschland dar?
Die rechnen bei der Belastung halt überschlagen auch 1.25% jährliche Grundsteuer und 0.5% Versicherung im Jahr ein.

Tatsächlich wirkt sich der Zinsanstieg isoliert betrachtet also nicht so fatal aus. Zumindest nicht: Zinsen von 1% auf 3% = dreifache Belastung.

Den folgenden Chart würde ich trotzdem eher verkaufen als kaufen.
Er zeigt wie viele Kilo Silber und Unzen Gold ein durchschnittliches US-EFH kostet. Für Deutschland wird das nicht viel anders aussehen. Wenn es überrollt, können sich beide schon in den nächsten 3-4 Jahren im mittleren zweistelligen Bereich wiederfinden.