Deutsche Immobilien kaufen j/n?

Zitat von Bumerang

Die Furcht vor der Anschlussfinanzierung ist für den Gesamtmarkt unbegründet. Einzelne werden über den Jordan gehen, aber nicht alle! Warum? Sollte der Zinssatz so steigen, dass 40%, 50% oder gar mehr der Häuslebauer pleite gehen, auch die Banken über den Jordan schieben.

nicht "die Banken"!

nur manche ...

(was ggfs. willkommene Gelegenheit für ad hoc Regelbrüche ist?)

und vielleicht haben manche Schwarze Felsen andere Interessen als die örtliche Sparsam intellektuell bemittelte kasse:

Wäre doch ein Jahrhundert-Deal, 20 % oder 40 % eines nationalen Immobilienbestandes zu Schlußverkaufspreisen in einem EFT einsacken zu können

Zitat von LehmannBrothers

Dein Beitrag beschreibt perfekt das Psychologische Verhalten von Verlustaversion in Kombination mit Hopeium.

Mai Ling Ding Dong aus dem fernen Osten oder Mohammed der 4. in der Sozialdynastie wird dieses System nicht Retten.

Das wird dem NPC Michel ab 2026 und den kommenden Jahren erstmal richtig klar werden dass er entgangene "Buchgewinne" nicht mehr zurück holen kann.

Dieser ganze Thread existiert nur wegen einem ( ! ) Dauerbullen mit dem hier alle staendig diskutieren. Eigentlich gehört der Thread geschlossen, den Immos stehen vor einer Jahrzehnten Baisse - leider.

Blaue Balken helfen.

Zitat von Bumerang

Wer nur eine hat, wird sich schwer tun zu verkaufen,

EINE Immobilie ist i.a. Konsumgut und NICHT primär "Investtion"!

Zitat von LehmannBrothers

Dein Beitrag beschreibt perfekt das Psychologische Verhalten von Verlustaversion in Kombination mit Hopeium.

Mai Ling Ding Dong aus dem fernen Osten oder Mohammed der 4. in der Sozialdynastie wird dieses System nicht Retten.

Das wird dem NPC Michel ab 2026 und den kommenden Jahren erstmal richtig klar werden dass er entgangene "Buchgewinne" nicht mehr zurück holen kann.

Du hast nicht aufmerksam gelesen!

Zum einen muss Michel keine "Buchgewinne zurückholen"! Er wohnt in seiner Immobilie und ist zufrieden!

Lediglich die, die vor 2-5 Jahren verkaufen wollten (weil z.B. geerbt) werden sich ärgern, falls sie an einem Mondpreis festgehalten haben. Das ist aber IMMER so, nichts neues!

Dieser Anteil ist nicht durch die Situation bedingt, von der hier die rede ist - nämlich eine sehr hoher Goldpreis und dessen Einfluss auf den Immo-Markt!

Zweitens: Die Verlustaversion in Kombi mit Hopeium auf mich bezogen hinkt gewaltig. Dieses Verhalten bezieht sich auf FIAT. Das ist bei mir nicht der Fall. Ich bin ziemlich sicher, in FIAT +/-das Gleiche zu bekommen wie vor 2 Jahren. Selbst wenn ich noch 10% drauf lege und es bekommen würde, weiß ich nicht ob ich verkaufen will! Ich habe noch ca 25% Schulden die mit rund 1% und der ersparten Miete abtrage, mühelos. Vermieten will ich eigentlich nicht. Aber irgendwann wird das einfach lukrativer sein (aus meiner Sicht) als zu verkaufen, wenn Gold weiter stark steigt! Ich Rede nicht von 4k€ sondern von 6, 7 oder mehr. Aber keiner weiß, ob das kommt. Und wenn es kommt, wie lange es dauert bis FIAT hops geht und die Preise sich ohnehin neu kalibrieren.

10T Gold gibt es nur mit QE, das muss man verinnerlichen. Ob der Preis durch QE ausgelöst oder danach als Folge eintreten wird, ist sogar wurscht.

Zitat von skeptisch4ever

EINE Immobilie ist i.a. Konsumgut und NICHT primär "Investtion"!

Alles was einen Ertrag erzeugt, ist eine Investition! Bei Vermietung sowieso, bei Eigennutzung auch durch die ersparte Miete. In der Schweiz zahlt man darauf sogar Einkommenssteuer!

Zitat von Neo

Dieser ganze Thread existiert nur wegen einem verbohrten Dauerbullen mit dem hier alle staendig diskutieren. Eigentlich gehört der Thread geschlossen, den Immos stehen vor einer Jahrzehnten Baisse - leider.

Blaue Balken helfen.

Danke für den Hinweis. Gerade für dich aktiviert. Bist in museo's Liga gerade eingetreten. Leb wohl!

Kaufmarkt stabilisiert sich auf hohem Niveau. Das zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer für das 3. Quartal 2025.

Das Wichtigste im Überblick:

• Die Nachfrage nach Wohneigentum liegt deutschlandweit deutlich über Vorjahresniveau, trotz leichtem Dämpfer im dritten Quartal.
• Kreisfreie Städte haben den größten Nachfragezuwachs im Jahresvergleich.
• Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand und Neubau entwickeln sich im dritten Quartal seitwärts bis leicht steigend und liegen durchweg über Vorjahresniveau.
• Bestandshäuser zeigen mit +4,1 Prozent innerhalb eines Jahres die dynamischste Preisentwicklung im deutschlandweiten Durchschnitt.

Der deutsche Wohneigentumsmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil. Das Kaufinteresse liegt weiterhin deutlich über dem Vorjahresniveau – trotz eines leichten Dämpfers der Nachfrage im Quartalsvergleich. Die Angebotspreise entwickeln sich deutschlandweit moderat. In den Metropolen ziehen insbesondere die Neubauwohnungspreise wieder stärker an – getrieben durch hohe Grundstückspreise und steigende Baukosten.

https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html?

Naja ob man immoscout24 trauen kann ist die Frage

Ich glaube dass die naechsten Jahre Häuser in Gold gerechnet immer billiger werden

Wenn es dann wegen Massenarbeitslosigkeit keine Kredite mehr gibt sowieso

Zitat von KROESUS

Ich glaube dass die naechsten Jahre Häuser in Gold gerechnet immer billiger werden

Das kann schon sein. Du verdienst aber FIAT! und in FIAT gibt es nur eine Richtung!

Also, wenn du über +4 Kg Gold verfügst, kannst du warten. Wenn dein Au Bestanden heute unter 50k ist, könnte das (zu lange) Warten, nach hinten los gehen.

TauschGeschäfte ,

Beton gegen Gold, ist derzeit nicht interessant, weil der GoldPreis

zu hoch ist, für BetonKopfBürger

Demnächst gibt es wieder ganze StrassenZüge für 1Unze Gold,

wenn die PleiteInFlationsMärzWelle an hält

PapierGeld hat die totale KaufKraft verloren, seit Deutschland die

Ukraine stützt mit welcher GasLeitung auch immer

iss einfach so

Herr Adolf Hitler, hatte auch auf das falsche Pferd gesetzt

und wieder werden es die Deutschen Bürger ausbaden,

wie man an Hand der SprengPreise sieht und das €nde

der UrinStange ist noch nicht erreicht

Gruss

alibaba

PS: selbst wenn der KP sich noch mal verdoppelt, macht man nur noch

KaufKraftVerLust , Merkel ist UNschuldig

"ich soll sie schön grüssen vom OtzenFritzWucherer aus Berlin"

den Todes€ngel des deutschen Volkes

Wenn sich die Nebenkosten und CO2 Abgaben 2027 verdoppeln oder verdreifachen wird sich der Häusermarkt in einem steigenden Angebot mit fallenden Preisen niederschlagen…..die meisten können und einige wollen dann kein Haus mehr besitzen bzw. Unterhalten.

Bis dahin verdoppelt sich Gold mindestens…..ein winwin für Goldhalter.

Zitat von hammwolln

Wenn sich die Nebenkosten und CO2 Abgaben 2027 verdoppeln oder verdreifachen wird sich der Häusermarkt in einem steigenden Angebot mit fallenden Preisen niederschlagen…..die meisten können und einige wollen dann kein Haus mehr besitzen bzw. Unterhalten.

Aha, und wo werden sie wohnen?

Bei Samariter die ihnen den Wohnraum unentgeltlich zur Nutzung überlassen?

Wohnen ist ein Existenzbedürfnis!

Du scheinst nicht zu begreifen, das in Deutschland die wenigsten Häuser abbezahlt sind oder keine Modernisierungskredite am Laufen haben.

Häuslebauer sind im Normalfall verschuldet…..ohne wenn und aber.

Einen Kredit abzubezahlen plus steigende Kreditraten plus steigende Nebenkosten plus steigende Lebenshaltungskosten plus steigende Handwerker und Materialkosten kann nicht jeder finanzieren.

Ein Großteil hat sich übernommen…..Punkt….du darfst nicht immer von dir ausgehen.

Das ist nunmal die Realität.

Einzige Möglichkeit bleibt die Hütte unfertig oder abgewohnt zu veräußern und zur Miete zu wohnen.

Der Bank ist doch scheißegal wo du wohnst.

Ob die Leute das wollen oder nicht.

Am Ende werden Campingplätze und Zelte in D zunehmen…..Amerika eben.

nur Reiche verdienen an deine Schulden und davon gibt es sehr sehr viele,

die an dem Leid und Armut sehr gut daran verdienen,

die Bank mach ein VerMögen an die Asylanten , durch die

DummGutGläubigenDeutschen die alles bezahlen, selbst die

Konten und alles andere , was der Stamm der Asylanten verbraucht und braucht,

und das ist nur ein BruchTeil , geh du mal zum Amt und sarge dein Herd

oder €isSchrank .., "ich will neu haben, Merkel hat UNs Allahe eingeladen"

"gib Geld, sonst NazieSau zur Frau oder Weisch€iMann"

Deutsche laschen sie überall ficken , von Fremde

Aber wehe der Deutsche 4Mark50 MiniJobber der soll noch weitere

5Jobs an nehmen, um sich ein KööhlSchrank zu leisten

kein Wunder das sich JobLeute sich verkleiden wenn sie am FeierAbend

aus dem Büro auf den HeimWeg machen, ich hätte da auch schiss

Frei nach, "damit konnte keiner rechnen, das die BeArbeiter von

KöhleSchränke verfolgt werden , auf ObDachLosenZeltPlatz

Gruss

alibaba

Bumerang, dein Punkt „am Ende wollen doch alle in Immobilien" und das die Immo-Leute weiter der Sonne entgegen reiten dürfen, setzt voraus, dass Inflation die Schulden neutralisiert und die Eigentümer durchtragen. Genau dort liegt der Denkfehler.

Inflation wirkt sehr asymmetrisch: Kosten steigen sofort (Energie, Handwerk, Versicherungen, Grundsteuer, ESG-CapEx), Mieten bleiben politisch gebremst, und die Refinanzierung kommt nominal zu 5–6 % – nicht „real bereinigt“.

Entscheidend ist nicht, wie viele „nicht verkaufen wollen“, sondern wie viele verkaufen müssen. Der Marktpreis wird am Rand gemacht – von Zwangs- und Liquiditätsverkäufen, nicht von Absichtserklärungen.

Ein richtiges Stadthaus in Berlin/München (Neubau, gute Lage, 4–6 Einheiten) kostet heute 3–5 Mio €. Bei ~4 k/oz sind das ~750–1 200 Unzen Gold. Historisch lag dieselbe Qualität bei ~300–400 Unzen (in Stressphasen tiefer) – damals mit 6–8 % realer Netto-Rendite. Heute ist die reale Rendite nahe null. Wenn Gold auf 10–12 k läuft und Immo-Preise nur seitwärts gehen, fällt die Ratio rechnerisch auf ~250–350 Unzen – genau der historische Korridor. Realistisch ist zusätzlich ein nominaler Rücklauf um 20–40 % bei auslaufender Niedrigzinsbindung; dann siehst du temporär ~150–250 Unzen. Dort kauft der Investor, nicht vorher.

Dass „viele Gold besitzen“ heißt nicht, dass sie zu jedem Preis in Beton wechseln. Goldhalter sollten das Speichenrad erst drehen, wenn zwei Bedingungen stimmen: Ratio zurück im Korridor und wieder echter Cashflow. Übersetzt: ≤ 0,4 oz/m² in Prime-Lage und 7–9 % Netto bei konservativer Finanzierung. Vorher tauscht du Stabilität gegen Zinsrisiko.

Die Anschlussfinanzierung ist kein Randthema. In den nächsten Jahren rollen massenhaft 1–2 %-Kredite auf 5–6 % – da kippt der Zinsdeckungsgrad unter 1,0, lange bevor „alle in Immobilien wollen“. Dann kommen die stillen Verkäufe: erst Projektentwickler und später überhebelte Bestandshalter. Es braucht nicht „alle“ – ein paar Prozent forced sellers setzen dann den neuen Preis.

In den Großstädten gibt es auch oft diese „Perlenkäufer“ Family Offices/Fonds oder was auch immer, die sich mit ihrem Namen schmücken wie mit einem Adelstitel. Für mich sind das keine Investoren mehr, sondern Narrativ-Manager. Ich kenne die Denkweise: da geht es nicht um Rendite, sondern um Bewertungsfortschreibung. Die Deals müssen laufen, weil die Gutachter sonst die Bewertungen nicht mehr plausibilisieren können.

Stillstand wäre ein Eingeständnis, dass der Bewertungslevel tot ist.

Viele dieser Vehikel dürfen auch gar nicht untätig sein, sonst trocknen die Gebührenflüsse aus. Deshalb kauft man lieber ein Haus, das man nicht braucht, zu einem Preis, den man nicht glaubt, mit Geld, das man nicht hat.

Zitat von Bumerang

Aha, und wo werden sie wohnen?

...

Wohnen ist ein Existenzbedürfnis!

Die Frage ist nur, ob dafür eine 160 qm Einfamilienhaus benötigt wird ... oder ob man sich in einer 60 qm 2 1/2 Zimmer-Wohnung zusammenquetscht ...

Im beschissenen Cottbus, also kurz vor Polen, baut die Genossenschaft und wird dann 15 Euro Kaltmiete je m² aufrufen. Die Nachfrage ist angeblich groß. Mieten wird vermutlich weiter teurer werden bis es dann vielleicht wirklich ein Überangebot gibt. Aber selbst dann... hier ein paar Km von Kotzbus entfernt stehen viele Platten Wohnungen leer. Die Genossenschaft wird ab dem nächsten Jahr einige Plattenbauten stilllegen. Und trotzdem steigen selbst die Kaltmieten in den Plattenbuden.

Natürlich auf ganz anderem Niveau - von 5 Euro auf 5,80 oder so, aber sie steigen trotz Überangebot.

Ich sehe ja auch die Risiken: politische Eingriffe, Handwerker immer teurer und kaum noch zu finden, Demografie... Aber keine eigene Bude zu haben, bringt eben auch Risiken. Bin immer noch am Überlegen was ich nächstes Jahr in Berlin mache. Dann wären bei der ersten Bude 10 Jahre rum. Gekauft zu 3000 Euro je m² Neubau. Aktuell 16 Euro Kalt je m² und sehr pflegeleichte Mieter, die beim Bund arbeiten.

Zitat von eineunze

Im beschissenen Cottbus, also kurz vor Polen, baut die Genossenschaft und wird dann 15 Euro Kaltmiete je m² aufrufen. Die Nachfrage ist angeblich groß. Mieten wird vermutlich weiter teurer werden bis es dann vielleicht wirklich ein Überangebot gibt. Aber selbst dann... hier ein paar Km von Kotzbus entfernt stehen viele Platten Wohnungen leer. Die Genossenschaft wird ab dem nächsten Jahr einige Plattenbauten stilllegen. Und trotzdem steigen selbst die Kaltmieten in den Plattenbuden.

Natürlich auf ganz anderem Niveau - von 5 Euro auf 5,80 oder so, aber sie steigen trotz Überangebot.

Ich sehe ja auch die Risiken: politische Eingriffe, Handwerker immer teurer und kaum noch zu finden, Demografie... Aber keine eigene Bude zu haben, bringt eben auch Risiken. Bin immer noch am Überlegen was ich nächstes Jahr in Berlin mache. Dann wären bei der ersten Bude 10 Jahre rum. Gekauft zu 3000 Euro je m² Neubau. Aktuell 16 Euro Kalt je m² und sehr pflegeleichte Mieter, die beim Bund arbeiten.

Ja, das stimmt, liegt aber daran dass hier entsprechen hohe Renten durch den Bergbau gezahlt werden , außerdem genügend Faultiere in Beamtenanstellung, geplante Medizinische Uni, das treibt die Preise , ansonsten kann man sich bei ca. 20 % Ausländeranteil nur an den Kopf greifen. Cottbus ist Boomtown lt. dem roten Bürgermeister. Man kann nur noch kot...en, über die hirnrissige Politik hier. Wenn man Visionen hat, sollte man zum Pschologen gehen und nicht in die Politik.

Kotzsmile

Zitat von FoersterX

Die Anschlussfinanzierung ist kein Randthema. In den nächsten Jahren rollen massenhaft 1–2 %-Kredite auf 5–6 % – da kippt der Zinsdeckungsgrad unter 1,0, lange bevor „alle in Immobilien wollen“.

Moin,

allerdings sollte man nicht Phantasie-Zinssätze in die Diskussion werfen, um das aktuelle Zinsänderungsrisiko stark überzeichnet darzustellen Bei Verbrauchern wurde seitens der Darlehensgeber gem. WKR ein Anschlußszenario mit höherem Zinssatz berücksichtigt, bei dem die Kapitaldienstfähigkeit immer noch gegeben sein muss. Zudem wurden seitens der Banken im Niedrigzinsniveau höhere Mindesttilgungssätze verlangt und bei Prolongation wäre ggfs. eine Laufzeitstreckung durch Absenkung der Tilgung möglich. Im gewerblichen Bereich wurde kaum eine Immobilie mit einem DSCR von unter 1,2 finanziert. Auch hier besteht „Luft“ in der mtl. Ratenhöhe. Es gibt aus meiner Sicht eher Risiken auf der Einkommensseite. Ich fühle mich jedenfalls Wohl mit meinem Beton. Es lässt mich jedenfalls gut - nein, sehr gut leben

Grüße

Goldhut

Goldhut, vermutlich war mein Beitrag noch leicht vom Verdauungsschnaps inspiriert mit ein paar Prozenten mehr. 😅

Realistisch liegen die Finanzierungen heute trotzdem bei 3,5–4 % für solide private Kredite und 4–5 % bei gewerblichen oder hochbelehnten Fällen.

Der Punkt bleibt aber: Wer 2020 zu 1,2 % mit 2 % Tilgung unterwegs war, zahlt heute grob das Doppelte oder senkt die Tilgung, wodurch der Schuldenabbau faktisch stehenbleibt. Die echten Refinanzierungswellen kommen ab 2026–2028, dann werden wir sehen, wie viel Puffer in den Stressszenarien wirklich steckt.