Deutsche Immobilien kaufen j/n?

Zitat von Goldhut

In diesem Jahr wird es einen in der Geschichte beispiellosen Einbruch im Wohnungsbau bei gleichzeitig extrem sinkenden Mietangebot geben Die Geywitz wird das mit dem Kinderbuchautor schon in den Griff bekommen

ich nehme mal an, dass sie zumindest hier bei uns in ns deswegen und wg der ganzen traumatisierten kriegsflüchlinge aus unserem partnerland, welche von den gemeinden ja nach schlüsseln aufgenommen werden müssen, egal wie, angefangen haben, solch unscheinbare fragebögen rumzuschicken, ob der zweitwohnsitz denn überhaupt noch irgendwie genutzt wird.
das könnten die neo faschos zumindest teilweise zwar auch alles selber rausbekommen, aber da die michel ja alle so dämlich sind und es ihnen per zensus und grundsteuer schon alles abnehmen und porto für die briefwahlunterlagen karte zahlen, machen sie es halt so. das ganze porto kost nur einen bruchteil, als wenn man da wieder die profis der telekomiker-systems zum monatelange programmieren beauftragen müsste.

Zitat von mesodor39

Wer jetzt noch nicht raus aus kreditfinanzierten Immobilien ist, für den wird es bestenfalls teuer und schmerzhaft. allerschlimmstenfalls wird es ihn in der Luft zerreißen bis hin zur Verwertung der Immobilie durch die Bank, Privatinsolvenz mit Scheidung, Jobverlust, Krankheit / seelischen Problemen und dem ganzen Drama, was noch alles mit so dazu gehört inklusive!

Moin,

nee, ist klar, es wird alle ausnahmslos in den Abgrund reißen Der Immobilienmarkt besteht eben nicht zum größten Teil aus Immobilienriesen oder Privatpersonen, die ohne Eigenkapital zu überteuerten Preisen gekauft haben Diejenigen, die zu wirklich niedrigen Zinssätzen finanziert haben, bekommen erst in 7-8 Jahren Schwierigkeiten und das auch nicht mit Sicherheit. Sämtliche derzeitigen Zinsausläufe lagen ungefähr bei Abschluss auf heutigem Zinsniveau, durch zwischenzeitliche Tilgungen kann die Rate bei neuer Zinsbindung meistens noch reduziert werden (Tilgungsstreckung) . Somit kein Problem. Ohne Eigenkapital wurde nur ein sehr kleiner Teil der Käufe von den Banken finanziert, da bedurfte es schon einer entsprechenden erhöhten Kapitaldienstfähigkeit. Diese Erzählungen, dass Hilfsarbeiter mit acht Kindern ohne Eigenkapital unter Berücksichtigung des Wohngeldes eine Schrottimmobilie Marke Siedlerstolz ohne Probleme von der Bank haben finanziert bekommen, ist eine nette Erzählung, mehr auch nicht. Ich kenne auch wenige Menschen, die das Rad haben zu groß werden lassen, welches sie drehen, die meistens im Schrottimmobilienbereich unterwegs sind. Ich kann nur aus meiner Marktbeobachtung schreiben, dass sich zwischen Hamburg und Hannover bei den gut instand gehaltenen Immobilien preislich nichts tut und sich auch das Angebot nicht vergrößert hat. Das Angebot der Immo-Portale übrigens besteht größtenteils aus Schrott-Immos, von denen viele seit langer Zeit, teils Jahren im Angebot sind. Wirklich interessante Objekte habe ich noch nie auf Portalen gefunden. Sowohl Forward-Darlehen als auch Zinssicherungsdarlehen bei unechten Abschnittfinanzierungen wurden vielfach abgeschlossen. Es erschließt sich mir zudem nicht, warum Immobilienfinanzierungen von Vermietungsimmobilien mit einem Debt Service Coverage Ratio von >1,3 nun reihenweise bei der derzeitigen Mietnachfrage umkippen sollen. Auch bei eigengenutzten Häusern wird vom Eigentümer erst einmal alles andere versucht (Urlaub streichen usw.), bevor die Immobilie in den Zwang geht. Dennoch führt die derzeitige Politik dazu, dass Immobilieninvestoren, wie ich es bin, nichts mehr an Bestand aufbauen! Das geht auch meinem Bekanntenkreis so. Wir sind gut 2 Dutzend Kleinanleger, deren Bestand sich sämtlich zwischen 30 und 100 Wohneinheiten bewegt. Es gibt keinen einzigen, der wegen der gestiegenen Zinsen auch nur annähernd in Schwierigkeiten kommen würde Die meisten haben ihre Mieteinnahmen sogar deutlich steigern können.

Grüße
Goldhut

Zitat von Goldhut

Moin,
nee, ist klar, es wird alle ausnahmslos in den Abgrund reißen Der Immobilienmarkt besteht eben nicht zum größten Teil aus Immobilienriesen oder Privatpersonen, die ohne Eigenkapital zu überteuerten Preisen gekauft haben Diejenigen, die zu wirklich niedrigen Zinssätzen finanziert haben, bekommen erst in 7-8 Jahren Schwierigkeiten und das auch nicht mit Sicherheit. Sämtliche derzeitigen Zinsausläufe lagen ungefähr bei Abschluss auf heutigem Zinsniveau, durch zwischenzeitliche Tilgungen kann die Rate bei neuer Zinsbindung meistens noch reduziert werden (Tilgungsstreckung) . Somit kein Problem. Ohne Eigenkapital wurde nur ein sehr kleiner Teil der Käufe von den Banken finanziert, da bedurfte es schon einer entsprechenden erhöhten Kapitaldienstfähigkeit. Diese Erzählungen, dass Hilfsarbeiter mit acht Kindern ohne Eigenkapital unter Berücksichtigung des Wohngeldes eine Schrottimmobilie Marke Siedlerstolz ohne Probleme von der Bank haben finanziert bekommen, ist eine nette Erzählung, mehr auch nicht. Ich kenne auch wenige Menschen, die das Rad haben zu groß werden lassen, welches sie drehen, die meistens im Schrottimmobilienbereich unterwegs sind. Ich kann nur aus meiner Marktbeobachtung schreiben, dass sich zwischen Hamburg und Hannover bei den gut instand gehaltenen Immobilien preislich nichts tut und sich auch das Angebot nicht vergrößert hat. Das Angebot der Immo-Portale übrigens besteht größtenteils aus Schrott-Immos, von denen viele seit langer Zeit, teils Jahren im Angebot sind. Wirklich interessante Objekte habe ich noch nie auf Portalen gefunden. Sowohl Forward-Darlehen als auch Zinssicherungsdarlehen bei unechten Abschnittfinanzierungen wurden vielfach abgeschlossen. Es erschließt sich mir zudem nicht, warum Immobilienfinanzierungen von Vermietungsimmobilien mit einem Debt Service Coverage Ratio von >1,3 nun reihenweise bei der derzeitigen Mietnachfrage umkippen sollen. Auch bei eigengenutzten Häusern wird vom Eigentümer erst einmal alles andere versucht (Urlaub streichen usw.), bevor die Immobilie in den Zwang geht. Dennoch führt die derzeitige Politik dazu, dass Immobilieninvestoren, wie ich es bin, nichts mehr an Bestand aufbauen! Das geht auch meinem Bekanntenkreis so. Wir sind gut 2 Dutzend Kleinanleger, deren Bestand sich sämtlich zwischen 30 und 100 Wohneinheiten bewegt. Es gibt keinen einzigen, der wegen der gestiegenen Zinsen auch nur annähernd in Schwierigkeiten kommen würde Die meisten haben ihre Mieteinnahmen sogar deutlich steigern können.

Grüße
Goldhut

Nun ja,
bei positiven Einkünften (auch aus V+V, bei höherer Miete) freut sich das Finanzamt, auch bei "Kleinanlegern". Der Spagat ist nicht ganz einfach. Ok, nachkaufen...., oder z.Zt. "nichts mehr an Bestand aufbauen" (s.o.).
Dann ev. Steuern zahlen.

Z

Einigkeit und Recht und Freiheit

Zitat von Goldzorro

bei positiven Einkünften (auch aus V+V, bei höherer Miete) freut sich das Finanzamt

Moin,

oder man hat die Abschreibungen so verteilt, dass man aus V+V nicht so viel zu versteuern hat

Grüße
Goldhut

Zitat von Goldhut

Moin,
oder man hat die Abschreibungen so verteilt, dass man aus V+V nicht so viel zu versteuern hat

Grüße
Goldhut

Ja klar,
aber die Finanzierungskosten nehmen i.d.R. ab (bei EK-Einsatz dementsprechend schneller), die Mieten steigen. Das führt zum "Überschuß", also Steuern zahlen. Afa bleibt i.d.R. gleich.
Ok, man könnte immer noch "Modernisierungen" durchführen etc.
Wie gesagt, nicht ganz so einfach, nichts zu bezahlen.....

Z

Zitat von Goldhut

Moin,
nee, ist klar, es wird alle ausnahmslos in den Abgrund reißen Der Immobilienmarkt besteht eben nicht zum größten Teil aus Immobilienriesen oder Privatpersonen, die ohne Eigenkapital zu überteuerten Preisen gekauft haben Diejenigen, die zu wirklich niedrigen Zinssätzen finanziert haben, bekommen erst in 7-8 Jahren Schwierigkeiten und das auch nicht mit Sicherheit.......

Grüße
Goldhut

Ich mach´s kurz:
Wer nicht aus Jux und Dollerei zu mehr als 70% mit Kredit finanziert, für den ist der Ofen aus, bevor der Wert um 30% fällt. Denn: der hat nichts zum Nachschießen.

Und wer auf Kredit kauft und vermietet, der gerät quasi dreifach unter die Räder:
(1) Mietausfälle.
(2) Steigende Zinsen und/oder Aufforderung für Nachschüsse.
(3) Steigende Kosten für Instandhaltungen.

Mieterhöhungen kann er vergessen, der kann froh sein, wenn seine noch solventen Mieter nicht auzsziehen und sich was kleineres / billigeres nehmen, weil die nicht insolvent gehen wollen.

Nun zu Dir:

(4) wer 100% Eigenkapital drin hat, hat das Problem der Zinsen und des Wertrückgangs nicht, sofern er es nur auf die Mieten und nicht auf einen Exit durch Verkauf abgesehen hat. Das stimmt schon. So jemand wie Du hat aber viel bessere Chancen, als die Möchtegern-Immobilien-Eigentümer, denen die Wohnung erst dann real gehören würde, wenn ihre Kredite denn eines fernen Tages abbezahlt wären. Dem kanns egal sein, in einen "Markt" investiert zu haben, dessen Preise nur aufgrund von zwei Dingen dort sind, wo sie sind:
- nahezu problemlose Verfügbarkeit von Krediten auch bei nahe Null Eigenkapital in der Vergangenheit
- Erwartung immer weiter zurückgehender Zinsen und Renditen.

Was passiert, wenn sich Erwartungen ändern und Zinsen steigen ist dann doch klar.

Ebenso was das auslöst.

Zitat von mesodor39

- nahezu problemlose Verfügbarkeit von Krediten auch bei nahe Null Eigenkapital in der Vergangenheit
- Erwartung immer weiter zurückgehender Zinsen und Renditen.

Was passiert, wenn sich Erwartungen ändern und Zinsen steigen ist dann doch klar.

Ebenso was das auslöst.

Der wichtigste Umstand wird hier noch überhaupt nicht berücksichtigt. Das dem Besten Deutschland aller Zeiten in bälde durch die Rezession/Depression substanzielle Rückgänge auf der "Einnahmenseite" zuwinken. Wo wird er versuchen sich noch Geld zu holen. Bei den "Reichen" ... Wer auch immer das dann nach aktueller lesart sein wird.

Zitat von LehmannBrothers

Der wichtigste Umstand wird hier noch überhaupt nicht berücksichtigt. Das dem Besten Deutschland aller Zeiten in bälde durch die Rezession/Depression substanzielle Rückgänge auf der "Einnahmenseite" zuwinken. Wo wird er versuchen sich noch Geld zu holen. Bei den "Reichen" ... Wer auch immer das dann nach aktueller lesart sein wird.

Da liegt Hase im Pfeffer. Wir werden noch exorbitante Steuerlasten für jeden Aspekt des Lebens sehen. Die Reichen werden enteignet. All dies wird kommen, wenn die Schiene WEF/New Green deal so weiter läuft.

Zitat von heart of gold

Die Reichen werden enteignet.

Was verstehst du unter "Reiche". Etwa auch diejenigen, die am Ende des Monats noch was über haben, ohne zu betrügen? So wie die Parasiten in den Parteien und der Regierung?

Zitat von Lupus

Was verstehst du unter "Reiche". Etwa auch diejenigen, die am Ende des Monats noch was über haben, ohne zu betrügen? So wie die Parasiten in den Parteien und der Regierung?

also falls notwendig hab ich am Ende des Monats nix mehr - kauf ich halt noch was...

kein Problem - @PatroneLupo kann sicher Schampus + Ladies besorgen

Zitat von Lupus

Was verstehst du unter "Reiche". Etwa auch diejenigen, die am Ende des Monats noch was über haben, ohne zu betrügen? So wie die Parasiten in den Parteien und der Regierung?

Reiche sind all diejenigen bei denen es was substantielles zu holen gibt. Der Staat kann da sehr kreativ werden was das bedeutet.

unglaublich, dass man 3-stellig millionenschwer ist und nach Geldtipps fragt...

Zitat von Salorius II

Heute kam mein Makler des Vertrauens und hat auf eine Tasse eingeladen. Bei ihm ein 3-stellig millionenschwerer älterer Herr, voll fit. Hat sein Firmenimperium verkauft, komplett MIT Familie nach Ungarn gezogen, hat die „Wegzugsbesteuerung“ am Hals, von der er sagt „egal“ ich will meine Ruhe, wenn er an Deutschland denkt, bekommt er die Krise. Unausweichlicher Untergang, wo sollte er hin ?
Thema drehte sich dann darum „wohin mit dem Fiatgeld“…. Bin als Goldbug bekannt, konnte viele Tips geben…

Wir loben und preisen dich dafür, dass du dem Multimillionär helfen konntest.

Zitat von Bembelpetzer

... die ersten lauten Schreie wird es wahrscheinlich in 2024 geben, da da die Differenz merklich größer wird. Spätestens da kann der anfängliche Tilgungsanteil nicht mehr ohne weiteres reduziert werden, um den höheren Zins zu kompensieren. Für sehr viele wird dann der Traum einer abbezahlten Immobilie zum Renteneintritt (zumindest was die erstmalige Finanzierung der Immo betrifft) platzen.

Und Forwards haben die allerwenigsten abgeschlossen, selbst nach Hinweis nicht ... kostet ja doch Geld, was man nicht über hatte.

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Ich gehe davon aus, dass die Zinsen bereits 2023 wieder sinken werden spätesten 2024 im Schritt mit den 10/15 jährigen die fällig werden, ggf etwas drüber, so dass die Banken wieder Geld verdienen können, ohne den Markt zu destabilisieren.

Der Deutsche ist ein Sparfuchs, auch wenn er kaum Ahnung hat vom Finanzgeschäft hat. Die Forwards wurde sehr wohl geschlossen, die haben teilweise bis zu 12 Monaten sogar länger nichts gekostet, bei der ING z.B.

Zitat von Salorius II

Das ist natürlich eine Suggestivantwort von Dir…. lasse ich mal so stehen.Es dreht sich nicht um „Geldtipps“, die kannst Du mit Deiner Performance sicher besser geben….
Aber wenn man sagen wir mal für 10Mio. Gold kaufen will, mit deutschem Geld und das Gold aber im Ausland haben willst, dann nützt es nichts, wenn Deflationator seinen 2CV vollpackt und über die Grenze fährt.
Ja, für solche strukturierten Tips kommen Kunden aus aller Welt zu mir.

Ich denke jeder der so millionenschwer ist, hat das einer gewissen Offenheit verdanken, die ihn dahingebracht hat, Beratungsresistenz wird da nicht funktionieren.
Hey @Salorius II, beräts Du auch arme Schlucker wie mich, falls ich mal ein paar Unzen verladen will?

Zitat von heart of gold

auch arme Schlucker wie mich

Ich dachte Du bist ein süßes Mädchen aus Avatar - zumindest nach dem Foto

Zitat von Neo

Ich dachte Du bist ein süßes Mädchen aus Avatar - zumindest nach dem Foto

Tut mir leid Dich zu enttäuschen, ich bin ein alter Knacker