Er sagt: schaue nach fruchtbarem Boden fuer die Wohnortwahl!
Meiner Meinung nach nicht zu vernachlaessigen, von Gemüse, ein paar Hühner und Oliven sowie Früchten kann man gut sich und andere essenstechnisch versorgen
Schon der Freude wegen, würde sowas immer berücksichtigen.
Allerdings ist es für mich die Frage, ob es in Zukunft wirklich zu wenig zu essen gibt, eher zu viel.
Das Problem ist eher, dass die Menschen der KI Kontrollkrake standhalten.
Ob sich die nächsten Jahre Ferienhäuser in Griechenland noch vermieten lassen, da hege ich ganz ganz GROSSE Zweifel.
Wobei zu bedenken ist:
Wer HEUTE nach Thailand oder Kadstadt oder auf die Malediven jettet - der wird auch in 2028 oder 2031 in Urlaub fliegen wollen ...
Nur wenn bei einem Ölpreis von 250 USD/Barrel Langstreckenflüge plötzlich das doppelte kosten, dann könnten Ziele mit noch halbwegs bezahlbarer Anreise gefragt sein ...
Wobei zu bedenken ist:
Wer HEUTE nach Thailand oder Kadstadt oder auf die Malediven jettet - der wird auch in 2028 oder 2031 in Urlaub fliegen wollen ...
Nur wenn bei einem Ölpreis von 250 USD/Barrel Langstreckenflüge plötzlich das doppelte kosten, dann könnten Ziele mit noch halbwegs bezahlbarer Anreise gefragt sein ...
Das ist mit dem Urlaub das ist in naher Zukunft aus vielerlei Gründen sowieso durch.
Geld, Zeit, Leben ...
Die Russen können dann vielleicht noch Urlaub machen.
Das ist mit dem Urlaub das ist in naher Zukunft aus vielerlei Gründen sowieso durch.
Geld, Zeit, Leben ...
Die Russen können dann vielleicht noch Urlaub machen.
Der Urlaub bzw das fliegen ist für mich eh durch, digitale Biometrie, Laptops/Handys beschlagnahmen/auslesen, Impfbescheinigung, ..... und dann wirst Du auch noch von Moslems / Talibans an den Gepäckkontrollen gefilzt - genau mein Ding .....
Die Russen können dann vielleicht noch Urlaub machen.
Und genau das machen sie schon heute gerne auch auf grichischen Inseln. Von dem Standpunkt betrachtet also besser als sonst wo kaufen.
Und genau das machen sie schon heute gerne auch auf grichischen Inseln. Von dem Standpunkt betrachtet also besser als sonst wo kaufen.
naja die russischen Touris können in ein paar Jahren halt wählen, wenn die anderen nicht mehr kommen, um die Russen werden sich alle Länder verzweifelt reissen.
Sich selbst was vormachen bringt nix.
Die Empfehlung des Architekten: lieber zwei bis drei kleine Wohnungen in der Stadt kaufen und vermieten. Da habe ich keine wechselnden Gäste, für Strom und Wasser sind diese selbst verantwortlich und abzüglich der Steuern könne man mit 350 bis 400 Euro je nach Stadtteil und Beschaffenheit des Objektes rechnen (bei ca. 50 Quadratmeter).
Schnäppchen findet man da aktuell auch keine, teilweise finden sich Preise von knapp 3.000 Euro je Quadratmeter, wenn es ansprechend aussehen soll. Ich habe einige Kontaktdaten zu Maklern, die er kennt, diese werde ich anschreiben. Heißt: Markt beobachten und solange weiter Gold kaufen. Damit kann ich auch ziemlich gut leben. In einer Gruppe bei Facebook schrieb jemand zu meiner Frage, mit einem Verwalter als Dienstleister geht mehr für ihn und Steuern drauf als für mich übrig bleiben würden. Der griechische Staat langt ordentlich zu. Das könnte man womöglich mit der Gründung eines Unternehmens günstiger ausfallen lassen. Da wäre der Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Bleiben wir vorerst wohl beim altbewährten Gold.
"Wer umzieht, hat verloren": Baubranche geht von weniger als 200.000 neuen Wohnungen aus - ntv.de https://share.google/ws6VCCa8isu45KRUV
.. J.Ehrhardt/Finanzwoche
Immobilienaktien-Krieg als Einstiegsgelegenheit
. oder Rückkehr der Inflation?
Derzeit mehren sich die Anzeichen einer Erholung am
Wohnimmobilienmarkt. Nach Rückgängen seit Ende
2022 ist hier eine Trendwende seit Ende 2024 in Sicht.
Deutsche Wohnimmobilienaktien sind bislang jedoch
noch nicht gestiegen. Zu groß die Angst vor steigenden
Zinsen.
2025: Preisanstieg inline mit Mietwachstum /
Stabilisierung der Renditen
Laut Statistischem Bundesamt betrug der Anstieg im 3.
Quartal 2025 im Schnitt 3,3%. Somit dürften die Woh-
nimmobilienpreise in 2025 ungefähr gleichstark, wie
die Mieten steigen und die Mietrenditen stabil bleiben.
Im gleichen Zeitraum ist die Rendite 10jähriger Bundes-
anleihen von 2,4% auf 2,9% gestiegen. Insgesamt haben
sich jedoch die Finanzierungskosten bei Baudarlehen
bei etwas unter 4% stabilisiert. Auch die Preise für
den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude
ziehen wieder stärker an (im November 2025 um 3,2
% ggü. November 2024). Oftmals ein gutes Zeichen, da
sich Preise für Bestandsimmobilien u.a. an denen der
Neubauimmobilien orientieren. Das Transaktionsvolu-
men bleibt allerdings weiter auf niedrigem Niveau. Laut
CBRE erreichte der Investmentmarkt für Mehrfamilien-
häuser 2025 ein Transaktionsvolumen von 8,4 Mrd. €
(leicht unter Vorjahresniveau). Die Anzahl der Transak-
tionen stieg um mehr als 40 % auf 200 Deals, während
die durchschnittliche Dealgröße auf etwa 42 Mio. €
sank. Große Portfoliotransaktionen blieben deutlich
hinter dem Vorjahr zurück, wohingegen Einzeltransakti-
onen mit 4,3 Mrd. € ein Dreijahreshoch erreichten.
2026: Experten rechnen mit weiterem Preisan‑
stieg
Für 2026 erwartet CBRE eine weitere Marktbelebung,
getrieben durch Kapitalreallokation institutioneller
Investoren in Richtung Wohnen. Die Experten rech-
nen mit einem Anstieg beim Transaktionsvolumen
von bis zu 10 Mrd. €. Erwartet werden weiter stabile
Mietrenditen, so dass die Immobilienpreise wieder
im Gleichschritt mit den Mieten steigen sollten. Trotz
der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen Lage wird
getrieben durch anhaltende Wohnungsknappheit mit
einem anhaltend hohem Mietwachstum wie in 2025
gerechnet. Es bleibt allerdings abzuwarten, inwiefern
steigende Energiekosten v.a. bei Gaspreisen (Gashei-
zungsanteil immer noch 45%) zu einem Anstieg der
Nebenkosten führt, was das Mietwachstumspotential
bei den Kaltmieten begrenzen könnte.
Wohnungsknappheit treibt Preise & Mieten
Hauptreiber steigender Immobilienpreise und Mieten
dürfte die anhaltende Wohnungsknappheit sein. Zwar
stieg laut Statistischem Bundesamt die Anzahl der
Baugenehmigungen in 2025 erstmals wieder um 10,8%
auf 238.500 Wohnungen, jedoch bleibt der Wohnungs-
markt von struktureller Knappheit geprägt, während
Entwickler weiterhin mit hohen Baukosten und rest-
riktiver Kreditvergabe zu kämpfen haben. Die Zahl der
Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser verharrt
auf niedrigem Niveau, wenngleich sie erste Anzeichen
einer Erholung, die sich 2026 fortsetzen dürfte, zeigen.
Erschwerend hinzu kommt, dass die Fertigstellung zeit-
verzögert (26 Monate, bei Geschosswohnungen sogar
34 Monate) erst kommen. Laut Prognose des Instituts
der deutschen Wirtschaft dürften die Fertigstellun-
gen neuer Wohnung in diesem Jahr von 235.000 ggü.
252.000 im Vorjahr auf 215.000 nochmals schrumpfen.
Entspannung ist hier frühestens 2027 in Sicht; aber
auch nicht in einem Ausmaß, welches die Wohnungs-
knappheit lindern könnte – dafür bräuchte es mindes-
tens rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr.
Wohnimmobilienaktien historisch günstig trotz
sich abzeichnender Erholung
Trotz sich verdichtender Anzeichen einer Erholung am
deutschen Wohnimmobilienmarkt haben deutsche
Wohnimmobilienaktien die Hausse am Aktienmarkt im
letzten Jahr nicht mitgemacht. Normalerweise antizi-
pieren Immobilienaktien i.d.R. bereits bei Erreichen der
Talsohle eine Erholung (die oftmals mit wieder steigen-
den Preisen einhergeht). Investoren befürchten jedoch
einen Zinsanstieg bzw. die Renditen bei 10jährigen
Bundesanleihen sind auch im letzten Jahr um 50Bp auf
2,9% gestiegen. So war letztendlich die Zinskorrelation
ausschlaggebender als die fundamental sich abzeich-
nende Erholung am Immobilienmarkt. Hierbei könnte
sich es aber nun um eine Einstiegsgelegenheit handeln.
Insbesondere wenn die Zinsen nicht weiter steigen
– Rendite 10jähriger Bundesanleihen aktuell 2,951
nahezu unverändert. Die Bewertung sind historisch
gesehen günstig. Obwohl alle Immobilienbestände im
Schnitt von 15%-20% abgewertet worden sind und die
Preise in 2026 tendenziell eher weiter steigen sollten,
notieren deutsche Wohnimmobilienaktien mit einem
deutlichen Abschlag zum Nettovermögenswert – nahe
Allzeithoch. Vonovia notiert aktuell mit einem Abschlag
von 53,4%, LEG von 57,4% und TAG von 37%/. EUR
inklusive des prognostizierten Verkaufsergebnis aus
Polen. Im Schnitt rechnen alle Gesellschaften mit
einem anhaltend hohem Mietwachstum von 3-4%,
welches steigende Zinskosten mehr als kompensieren
kann. Zusätzliches Wachstum generiert Vonovia aus
dem Nichtvermietungsgeschäft (Dienstleistungs- mit
eigenen Handwerken, Entwicklungs- sowie Privatisie-
rungsgeschäft). Bis 2028 soll 9-12% des EBITDAs aus
dem Geschäft kommen. Der Gewinn vor Steuer soll im
mittleren einstelligen Bereich steigen. TAG will zusätz-
liches Wachstum durch den Ausbau des Polengeschäft
genieren. Ende 2025 hatte man 3.526 Wohnungen im
Bestand und will bis Ende 2028 10.000 Einheiten ver-
mieten. Mit Vantage und Robyg hat man zwei Entwick-
ler gekauft, die neue Wohnung bauen. Zum Teil werden
diese auch erfolgreich verkauft. Für 2026 erwartet TAG
ein Verkaufsergebnis von 92-98 Mio. EUR in Polen. Die
Bewertung nach Ertragskraft P/FFO (Kurs im Verhältnis
zum nachhaltigen Cashflow) ist aktuell bei Vonovia
bei 10,13, LEG 8,72 sowie TAG bei 12,88 auf historisch
niedrigem Niveau trotz eines Gewinnwachstums im
mittleren einstelligen Bereich und zudem auf Basis sehr
niedriger Istmieten. Bei Vonovia etwa liegt die Kaltmiete
per Ende 2025 bei 8,2 EUR/m2 ggü. einer Marktmiete
von über 12€/m2. LEG hat zwar weder ein signifikantes
Nichtvermietungsgeschäft noch Expansionsmöglich-
keiten wie TAG in Polen, jedoch laufen bis 2028 knapp
bei knapp der Hälfte der noch rund 30 tsd. geförderten
Wohnungen die Sozialbindung aus. Die Miete liegt hier
gut 60% unter der Marktmiete und kann anschließend
sukzessive im Rahmen gesetzlichen Möglichkeiten (alle
3 Jahre um 15% bei angespannten Lagen mit Mietpreis-
bremse) erhöht werden.
Eskalation im Nahen Osten / Rückkehr der Infla‑
tion?
Aktuell lastet die Eskalation im Nahen Osten wie ein
Damoklesschwert über den Aktien. Angesichts des
hohen Öl- und Gaspreises ist mit einer Rückkehr der
Inflation zu rechnen. Die europäische Zentralbank
rechnet damit, dass die Inflation in diesem Jahr von
derzeit 1,9% auf durchschnittlich 2,6% steigt. Das sind
0,7% mehr als in der Projektion vor drei Monaten. Zu
befürchten ist jedoch ein höherer Anstieg, insbeson-
dere bei länger andauerndem Krieg inklusive Blockade
der Straße von Hormus sowie weiterem Beschuss der
Öl- und Gasinfrastruktur. Somit ist gut möglich, dass
die Zinsen wieder steigen (seit Kriegsbeginn bereits
50Bp). Sollte es nicht zu einem baldigen Kriegsende
kommen, ist doch davon auszugehen, dass angesichts
steigender Zinsen die Erholung der Immobilienpreise
ins Stocken gerät bzw. die Preise sogar nochmals unter
Druck geraten könnten. Von essentieller Bedeutung
wird zudem in welchem Ausmaß die Öl- und Gasinfra-
struktur in der Golfregion beschädigt wird. So hat Israel
jüngst das größte Gasfeld der Welt angegriffen. Das ira-
nische Militär nimmt verschärft die Energieinfrastruktur
in einigen Golfstaaten ins Visier. Der Wiederaufbau
könnte 3 bis 5 Jahre dauern. Die Inflation könnte somit
über einen längeren Zeitraum auf ein höherem Niveau
verharren. Angesichts sich abschwächender Konjunktur
in den USA sowie eine ohnehin schwache Konjunktur in
Europa sind Zinserhöhungen der Notenbanken aller-
dings auch unwahrscheinlich. Gerade für langfristig ori-
entierte Anleger könnten die aktuellen Inflationssorgen
eine Einstiegsgelegenheiten bedeuten. Selbst im Worst
Case Szenario ist davon auszugehen, dass der Krieg
zumindest innerhalb der nächsten 6 Monaten „irgend-
wann“ einmal ein Ende findet – spätestens wenn einer
der beiden Kriegsparteien die Munition ausgeht. Der
Wiederaufbau der Öl- und Gasinfrastruktur sollte hin-
gegen länger dauern, jedoch auch hier haben insbeson-
dere die Golfstaaten ein Interesse an einer schnellen
Wiederherstellung der Infrastruktur. D.h. „irgendwann“
sollte sich die Inflation doch wieder normalisieren, auch
wenn zu jetzigen Zeitpunkt eine seriöse Schätzung nicht
möglich ist.
Fazit
Der Krieg im Nahen Osten hat zu einer starken Kurskor-
rektur bei deutschen Wohnimmobilienaktien geführt.
Hierbei könnte es sich um eine gute Einstiegsgele-
genheit handeln. Insbesondere wenn bald der Krieg
im Nahen Osten beendet werden könnte. Deutsche
Wohnimmobilienaktien sind bewertungstechnisch
interessant. Zudem zeichnet sich getrieben durch die
Knappheit an Wohnraum eine weitere Erholung der
Immobilienpreise bei anhaltend hohem Mietwachstum
ab. Die große Unbekannte ist die weitere Entwicklung
der Zinsen. Hierbei dürfte die weitere Entwicklung des
Ölpreises eine entscheidende Rolle spielen. Ein langan-
haltender hoher Ölpreis birgt das Risiko einer Rückkehr
der Inflation und könnte zu wieder steigenden Zinsen
führen. In einem solchen Szenario dürften die Aktien
trotz attraktiver Bewertung weiter unter Druck bleiben.
Alle Bestandshalter haben eine relativ hohe Verschul-
dung, die ohnehin das Gewinnwachstum mittelfristig
begrenzt. Die Verschuldung hat im Schnitt eine Fällig-
keit von rund 6 Jahren, was sukzessive zu steigenden
Refinanzierungskosten führen würde.
ein Blinder kann sehen, dass Immo-Fonds ein Scheiß Geschäft wird...
Grund wird wohl sein, dass die Preise nicht steigen und alle zugleich raus wollen.
Bumi du bist ein TraumTänzerImmoMän , du hast keine Ahnung
von die Gesetze im ZazikiLänd, die werden dir die Schlübber runter
ziehen..... , iss einfach so 
VerMietImmos da gehst du Pleite und verlierst
dein PrivatVerMösen auch noch, ein GrossTeil an die Gerichte und an deine
Mieter + ZerStörungen , mach es nicht, du bist nicht böse genug und kennst
nicht dir richtige Leute die dich vertreten im AussenLand ![[smilie_happy]](https://goldseiten-forum.com/wcf/images/smilies/smilie_happy_058.gif "smilie_happy"){kind=small}
iss einfach so 
Gruss
alibaba 
Bumi du bist ein TraumTänzerImmoMän , du hast keine Ahnung
von die Gesetze im ZazikiLänd, die werden dir die Schlübber runter
ziehen..... ,
Wo habe ich das Gegenteil behauptet?
ein Blinder kann sehen, dass Immo-Fonds ein Scheiß Geschäft wird...
Grund wird wohl sein, dass die Preise nicht steigen und alle zugleich raus wollen.
Stimme voll zu.
"gating the fund protects remaining investors". oder in Versicherer Sprech " die Auszahlungen wurden ausgesetzt um die Versicherungsgemeinschaft zu schützen".
Das ist die "Schokoladenseite" des Systems. Deshalb braucht es ständigen Wachstum, damit der Ponzi nominal immer weiter gehen kann. So können die Massen von Realen Werten die ihnen gehören weggelockt und in Versprechen hinein getrieben werden.
Wer glaubt, mit ETF kann das nicht passieren, wird bald überrascht werden.
Wer glaubt, mit ETF kann das nicht passieren, wird bald überrascht werden.
Bei ETF ist es ganz anders. Es sind nicht direkt Kredite dahinter. Der Markt ist liquide.
Börsen können aber kurz zu sein.
Bei ETF ist es ganz anders. Es sind nicht direkt Kredite dahinter. Der Markt ist liquide.
Börsen können aber kurz zu sein.
Moin,
bei einem synthetischen ETF (Swap-ETF) würde ich nicht gerade behaupten, dass der Markt immer liquide ist 
Die Krise bei den Immo-Fonds besteht darin, dass nicht ausreichend Liquidität für die Auszahlungswünsche vorhanden ist. Dann muss der Fonds eigentlich rentable Immobilien am Markt unter Zeitdruck verkaufen und dann hagelt es Abschläge ggü. den Gutachterwerten, die bei ausreichend bemessener Vertriebszeit durchaus erzielbar wären. Es sind nicht die Kredite. Das Problem der Immofonds besteht zudem darin, dass man mit vielen Idioten in einem Boot sitzt und wenn die anfangen zu laufen, dann bringt es nichts, als einer der wenigen sitzen zu bleiben. Darum gehören mir meine Immos allein, es redet mir keiner rein, die Finanzierungen liegen bei max 25% und gut ist.
Grüße
Goldhut
"...dass man mit vielen Idioten in einem Boot sitzt und wenn die anfangen zu laufen, dann ..."
Das Problem haben wir ja nicht nur bei Immofonds, sondern heutzutage fast bei allem..
Danke Goldhut, Du hast mir wieder mal ein Lachen auf das Gesicht gezaubert 
Sonnige Grüße
Neo
KI:
Die kurze Antwort vorab: Ja, auch bei ETFs können Handel und Auszahlungen ausgesetzt werden. Allerdings sind die Gründe, die Dauer und die Wahrscheinlichkeit dafür fundamental anders als bei offenen Immobilienfonds.
Um das zu verstehen, müssen wir uns ansehen, wie ETFs funktionieren, worin sich physische und synthetische unterscheiden und was in einem extremen Mega-Crash passieren würde.
Hier ist die detaillierte Aufschlüsselung:
Immobilienfonds frieren Gelder ein, weil eine Diskrepanz in der Liquidität besteht (sog. Liquidity Mismatch). Anleger wollen ihr Geld täglich abziehen, aber der Fonds kann ein Hochhaus nicht an einem Tag verkaufen. Wenn die Barreserven leer sind, muss der Fonds schließen.
ETFs investieren in börsengehandelte Papiere (Aktien, Anleihen). Diese sind hochliquide. Ein ETF (z.B. auf den MSCI World) wird nur dann vom Handel ausgesetzt, wenn der zugrundeliegende Markt nicht mehr funktioniert oder geschlossen ist. Beispiel: Als 2022 der Krieg in der Ukraine ausbrach und die Moskauer Börse schloss, konnten ETFs auf russische Aktien nicht mehr gehandelt werden. Sie wurden eingefroren und später liquidiert. Wenn man die Aktien im ETF nicht mehr kaufen oder verkaufen kann, kann auch der ETF nicht mehr bepreist und gehandelt werden.
In einem hypothetischen Mega-Crash (schlimmer als 2008 oder Corona) gibt es tatsächlich feine, aber wichtige Unterschiede zwischen den beiden Replikationsmethoden:
Wenn wir uns ein Szenario vorstellen, in dem das globale Finanzsystem am Abgrund steht, betrifft das dich als ETF-Anleger auf drei Ebenen:
Stufe 1: Explodierende Spreads (Geld-Brief-Spanne) Bevor ein ETF vom Handel ausgesetzt wird, wird es extrem teuer, ihn zu verkaufen. Die "Market Maker" (die Akteure, die Kurse für ETFs stellen) können in der Panik die Aktienmärkte nicht mehr richtig einschätzen. Um sich selbst zu schützen, weiten sie die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis extrem aus. Dein ETF steht im Depot vielleicht bei 100€, aber du kannst ihn in diesem Moment nur für 85€ verkaufen.
Stufe 2: Circuit Breakers (Automatische Handelsstopps) Börsen haben automatische Sicherungen eingebaut. Wenn der US-Markt (S&P 500) z.B. um 7%, 13% und 20% an einem Tag fällt, wird der Handel für 15 Minuten oder den ganzen Rest des Tages komplett gestoppt. In dieser Zeit sind auch Auszahlungen/Verkäufe deiner US-ETFs ausgesetzt. Dies passierte im März 2020 (Corona) mehrmals. Es ist aber nur ein temporärer Stopp zur Beruhigung.
Stufe 3: Kompletter Systemkollaps (Das "Was wäre wenn..."-Szenario) Wenn die gesamte Infrastruktur zusammenbricht – Banken gehen massenhaft pleite, das Clearing-System (die Abwicklung von Wertpapiergeschäften) funktioniert nicht mehr –, dann würden Börsen weltweit auf unbestimmte Zeit geschlossen. In diesem Moment: Ja, du kämst nicht an dein Geld im ETF.
ETFs auf breite Indizes (wie MSCI World, FTSE All-World) gehören zu den liquidesten Finanzinstrumenten der Welt.
Sollte es zu einem Mega-Crash kommen, bei dem der Handel mit einem MSCI World ETF für Wochen oder Monate ausgesetzt wird, bedeutet das, dass das globale kapitalistische System auf unbestimmte Zeit eingefroren ist. In einem solchen Szenario (Zusammenbruch des Fiat-Geldsystems, Ausfall der globalen Banken-IT, Weltkrieg) hättest du auch keinen Zugriff mehr auf dein Bankkonto und Bargeld würde rapide an Wert verlieren. Der ETF als Sachwert (Anteile an den größten Unternehmen der Welt) wäre nach der Krise vermutlich sogar sicherer als das Geld auf dem Konto.
Bei ETF ist es ganz anders. Es sind nicht direkt Kredite dahinter. Der Markt ist liquide.
Börsen können aber kurz zu sein.
Als Ergänzung zu Goldhut Beitrag.
Der ETF Markt kann plötzlich sehr illiquide werden wenn die Fonds ihre Anteile nicht mehr zurück kaufen können, mangels Liquidität , auch bei nicht synthetischen ETFs.
Anders als bei Aktien, die nicht an die AG zurück gegeben werden können und im Zweifelsfall auch eher von Aktionären behalten werden, könnte das Interesse an ETFs plötzlich ganz weg sein. Dann wenden sich die Anteilseigner direkt an die Fondsgesellschaften und wollen "ihr Geld zurück".
Darum gehören mir meine Immos allein
eigentlich müssten wir z.b. die querdenker stiftung gründen, wo wir alle unsere immos reinpacken können
