Deutsche Immobilien kaufen j/n?

Zitat von Neo

Die Russen können dann vielleicht noch Urlaub machen.

Und genau das machen sie schon heute gerne auch auf grichischen Inseln. Von dem Standpunkt betrachtet also besser als sonst wo kaufen.

Zitat von holundersirup

Und genau das machen sie schon heute gerne auch auf grichischen Inseln. Von dem Standpunkt betrachtet also besser als sonst wo kaufen.

naja die russischen Touris können in ein paar Jahren halt wählen, wenn die anderen nicht mehr kommen, um die Russen werden sich alle Länder verzweifelt reissen.

Sich selbst was vormachen bringt nix.

Die Empfehlung des Architekten: lieber zwei bis drei kleine Wohnungen in der Stadt kaufen und vermieten. Da habe ich keine wechselnden Gäste, für Strom und Wasser sind diese selbst verantwortlich und abzüglich der Steuern könne man mit 350 bis 400 Euro je nach Stadtteil und Beschaffenheit des Objektes rechnen (bei ca. 50 Quadratmeter).

Schnäppchen findet man da aktuell auch keine, teilweise finden sich Preise von knapp 3.000 Euro je Quadratmeter, wenn es ansprechend aussehen soll. Ich habe einige Kontaktdaten zu Maklern, die er kennt, diese werde ich anschreiben. Heißt: Markt beobachten und solange weiter Gold kaufen. Damit kann ich auch ziemlich gut leben. In einer Gruppe bei Facebook schrieb jemand zu meiner Frage, mit einem Verwalter als Dienstleister geht mehr für ihn und Steuern drauf als für mich übrig bleiben würden. Der griechische Staat langt ordentlich zu. Das könnte man womöglich mit der Gründung eines Unternehmens günstiger ausfallen lassen. Da wäre der Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Bleiben wir vorerst wohl beim altbewährten Gold.

"Wer umzieht, hat verloren": Baubranche geht von weniger als 200.000 neuen Wohnungen aus - ntv.de https://share.google/ws6VCCa8isu45KRUV

.. J.Ehrhardt/Finanzwoche

Immobilienaktien-Krieg als Einstiegsgelegenheit

. oder Rückkehr der Inflation?

Derzeit mehren sich die Anzeichen einer Erholung am

Wohnimmobilienmarkt. Nach Rückgängen seit Ende

2022 ist hier eine Trendwende seit Ende 2024 in Sicht.

Deutsche Wohnimmobilienaktien sind bislang jedoch

noch nicht gestiegen. Zu groß die Angst vor steigenden

Zinsen.

2025: Preisanstieg inline mit Mietwachstum /

Stabilisierung der Renditen

Laut Statistischem Bundesamt betrug der Anstieg im 3.

Quartal 2025 im Schnitt 3,3%. Somit dürften die Woh-

nimmobilienpreise in 2025 ungefähr gleichstark, wie

die Mieten steigen und die Mietrenditen stabil bleiben.

Im gleichen Zeitraum ist die Rendite 10jähriger Bundes-

anleihen von 2,4% auf 2,9% gestiegen. Insgesamt haben

sich jedoch die Finanzierungskosten bei Baudarlehen

bei etwas unter 4% stabilisiert. Auch die Preise für

den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude

ziehen wieder stärker an (im November 2025 um 3,2

% ggü. November 2024). Oftmals ein gutes Zeichen, da

sich Preise für Bestandsimmobilien u.a. an denen der

Neubauimmobilien orientieren. Das Transaktionsvolu-

men bleibt allerdings weiter auf niedrigem Niveau. Laut

CBRE erreichte der Investmentmarkt für Mehrfamilien-

häuser 2025 ein Transaktionsvolumen von 8,4 Mrd. €

(leicht unter Vorjahresniveau). Die Anzahl der Transak-

tionen stieg um mehr als 40 % auf 200 Deals, während

die durchschnittliche Dealgröße auf etwa 42 Mio. €

sank. Große Portfoliotransaktionen blieben deutlich

hinter dem Vorjahr zurück, wohingegen Einzeltransakti-

onen mit 4,3 Mrd. € ein Dreijahreshoch erreichten.

2026: Experten rechnen mit weiterem Preisan‑

stieg

Für 2026 erwartet CBRE eine weitere Marktbelebung,

getrieben durch Kapitalreallokation institutioneller

Investoren in Richtung Wohnen. Die Experten rech-

nen mit einem Anstieg beim Transaktionsvolumen

von bis zu 10 Mrd. €. Erwartet werden weiter stabile

Mietrenditen, so dass die Immobilienpreise wieder

im Gleichschritt mit den Mieten steigen sollten. Trotz

der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen Lage wird

getrieben durch anhaltende Wohnungsknappheit mit

einem anhaltend hohem Mietwachstum wie in 2025

gerechnet. Es bleibt allerdings abzuwarten, inwiefern

steigende Energiekosten v.a. bei Gaspreisen (Gashei-

zungsanteil immer noch 45%) zu einem Anstieg der

Nebenkosten führt, was das Mietwachstumspotential

bei den Kaltmieten begrenzen könnte.

Wohnungsknappheit treibt Preise & Mieten

Hauptreiber steigender Immobilienpreise und Mieten

dürfte die anhaltende Wohnungsknappheit sein. Zwar

stieg laut Statistischem Bundesamt die Anzahl der

Baugenehmigungen in 2025 erstmals wieder um 10,8%

auf 238.500 Wohnungen, jedoch bleibt der Wohnungs-

markt von struktureller Knappheit geprägt, während

Entwickler weiterhin mit hohen Baukosten und rest-

riktiver Kreditvergabe zu kämpfen haben. Die Zahl der

Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser verharrt

auf niedrigem Niveau, wenngleich sie erste Anzeichen

einer Erholung, die sich 2026 fortsetzen dürfte, zeigen.

Erschwerend hinzu kommt, dass die Fertigstellung zeit-

verzögert (26 Monate, bei Geschosswohnungen sogar

34 Monate) erst kommen. Laut Prognose des Instituts

der deutschen Wirtschaft dürften die Fertigstellun-

gen neuer Wohnung in diesem Jahr von 235.000 ggü.

252.000 im Vorjahr auf 215.000 nochmals schrumpfen.

Entspannung ist hier frühestens 2027 in Sicht; aber

auch nicht in einem Ausmaß, welches die Wohnungs-

knappheit lindern könnte – dafür bräuchte es mindes-

tens rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr.

Wohnimmobilienaktien historisch günstig trotz

sich abzeichnender Erholung

Trotz sich verdichtender Anzeichen einer Erholung am

deutschen Wohnimmobilienmarkt haben deutsche

Wohnimmobilienaktien die Hausse am Aktienmarkt im

letzten Jahr nicht mitgemacht. Normalerweise antizi-

pieren Immobilienaktien i.d.R. bereits bei Erreichen der

Talsohle eine Erholung (die oftmals mit wieder steigen-

den Preisen einhergeht). Investoren befürchten jedoch

einen Zinsanstieg bzw. die Renditen bei 10jährigen

Bundesanleihen sind auch im letzten Jahr um 50Bp auf

2,9% gestiegen. So war letztendlich die Zinskorrelation

ausschlaggebender als die fundamental sich abzeich-

nende Erholung am Immobilienmarkt. Hierbei könnte

sich es aber nun um eine Einstiegsgelegenheit handeln.

Insbesondere wenn die Zinsen nicht weiter steigen

– Rendite 10jähriger Bundesanleihen aktuell 2,951

nahezu unverändert. Die Bewertung sind historisch

gesehen günstig. Obwohl alle Immobilienbestände im

Schnitt von 15%-20% abgewertet worden sind und die

Preise in 2026 tendenziell eher weiter steigen sollten,

notieren deutsche Wohnimmobilienaktien mit einem

deutlichen Abschlag zum Nettovermögenswert – nahe

Allzeithoch. Vonovia notiert aktuell mit einem Abschlag

von 53,4%, LEG von 57,4% und TAG von 37%/. EUR

inklusive des prognostizierten Verkaufsergebnis aus

Polen. Im Schnitt rechnen alle Gesellschaften mit

einem anhaltend hohem Mietwachstum von 3-4%,

welches steigende Zinskosten mehr als kompensieren

kann. Zusätzliches Wachstum generiert Vonovia aus

dem Nichtvermietungsgeschäft (Dienstleistungs- mit

eigenen Handwerken, Entwicklungs- sowie Privatisie-

rungsgeschäft). Bis 2028 soll 9-12% des EBITDAs aus

dem Geschäft kommen. Der Gewinn vor Steuer soll im

mittleren einstelligen Bereich steigen. TAG will zusätz-

liches Wachstum durch den Ausbau des Polengeschäft

genieren. Ende 2025 hatte man 3.526 Wohnungen im

Bestand und will bis Ende 2028 10.000 Einheiten ver-

mieten. Mit Vantage und Robyg hat man zwei Entwick-

ler gekauft, die neue Wohnung bauen. Zum Teil werden

diese auch erfolgreich verkauft. Für 2026 erwartet TAG

ein Verkaufsergebnis von 92-98 Mio. EUR in Polen. Die

Bewertung nach Ertragskraft P/FFO (Kurs im Verhältnis

zum nachhaltigen Cashflow) ist aktuell bei Vonovia

bei 10,13, LEG 8,72 sowie TAG bei 12,88 auf historisch

niedrigem Niveau trotz eines Gewinnwachstums im

mittleren einstelligen Bereich und zudem auf Basis sehr

niedriger Istmieten. Bei Vonovia etwa liegt die Kaltmiete

per Ende 2025 bei 8,2 EUR/m2 ggü. einer Marktmiete

von über 12€/m2. LEG hat zwar weder ein signifikantes

Nichtvermietungsgeschäft noch Expansionsmöglich-

keiten wie TAG in Polen, jedoch laufen bis 2028 knapp

bei knapp der Hälfte der noch rund 30 tsd. geförderten

Wohnungen die Sozialbindung aus. Die Miete liegt hier

gut 60% unter der Marktmiete und kann anschließend

sukzessive im Rahmen gesetzlichen Möglichkeiten (alle

3 Jahre um 15% bei angespannten Lagen mit Mietpreis-

bremse) erhöht werden.

Eskalation im Nahen Osten / Rückkehr der Infla‑

tion?

Aktuell lastet die Eskalation im Nahen Osten wie ein

Damoklesschwert über den Aktien. Angesichts des

hohen Öl- und Gaspreises ist mit einer Rückkehr der

Inflation zu rechnen. Die europäische Zentralbank

rechnet damit, dass die Inflation in diesem Jahr von

derzeit 1,9% auf durchschnittlich 2,6% steigt. Das sind

0,7% mehr als in der Projektion vor drei Monaten. Zu

befürchten ist jedoch ein höherer Anstieg, insbeson-

dere bei länger andauerndem Krieg inklusive Blockade

der Straße von Hormus sowie weiterem Beschuss der

Öl- und Gasinfrastruktur. Somit ist gut möglich, dass

die Zinsen wieder steigen (seit Kriegsbeginn bereits

50Bp). Sollte es nicht zu einem baldigen Kriegsende

kommen, ist doch davon auszugehen, dass angesichts

steigender Zinsen die Erholung der Immobilienpreise

ins Stocken gerät bzw. die Preise sogar nochmals unter

Druck geraten könnten. Von essentieller Bedeutung

wird zudem in welchem Ausmaß die Öl- und Gasinfra-

struktur in der Golfregion beschädigt wird. So hat Israel

jüngst das größte Gasfeld der Welt angegriffen. Das ira-

nische Militär nimmt verschärft die Energieinfrastruktur

in einigen Golfstaaten ins Visier. Der Wiederaufbau

könnte 3 bis 5 Jahre dauern. Die Inflation könnte somit

über einen längeren Zeitraum auf ein höherem Niveau

verharren. Angesichts sich abschwächender Konjunktur

in den USA sowie eine ohnehin schwache Konjunktur in

Europa sind Zinserhöhungen der Notenbanken aller-

dings auch unwahrscheinlich. Gerade für langfristig ori-

entierte Anleger könnten die aktuellen Inflationssorgen

eine Einstiegsgelegenheiten bedeuten. Selbst im Worst

Case Szenario ist davon auszugehen, dass der Krieg

zumindest innerhalb der nächsten 6 Monaten „irgend-

wann“ einmal ein Ende findet – spätestens wenn einer

der beiden Kriegsparteien die Munition ausgeht. Der

Wiederaufbau der Öl- und Gasinfrastruktur sollte hin-

gegen länger dauern, jedoch auch hier haben insbeson-

dere die Golfstaaten ein Interesse an einer schnellen

Wiederherstellung der Infrastruktur. D.h. „irgendwann“

sollte sich die Inflation doch wieder normalisieren, auch

wenn zu jetzigen Zeitpunkt eine seriöse Schätzung nicht

möglich ist.

Fazit

Der Krieg im Nahen Osten hat zu einer starken Kurskor-

rektur bei deutschen Wohnimmobilienaktien geführt.

Hierbei könnte es sich um eine gute Einstiegsgele-

genheit handeln. Insbesondere wenn bald der Krieg

im Nahen Osten beendet werden könnte. Deutsche

Wohnimmobilienaktien sind bewertungstechnisch

interessant. Zudem zeichnet sich getrieben durch die

Knappheit an Wohnraum eine weitere Erholung der

Immobilienpreise bei anhaltend hohem Mietwachstum

ab. Die große Unbekannte ist die weitere Entwicklung

der Zinsen. Hierbei dürfte die weitere Entwicklung des

Ölpreises eine entscheidende Rolle spielen. Ein langan-

haltender hoher Ölpreis birgt das Risiko einer Rückkehr

der Inflation und könnte zu wieder steigenden Zinsen

führen. In einem solchen Szenario dürften die Aktien

trotz attraktiver Bewertung weiter unter Druck bleiben.

Alle Bestandshalter haben eine relativ hohe Verschul-

dung, die ohnehin das Gewinnwachstum mittelfristig

begrenzt. Die Verschuldung hat im Schnitt eine Fällig-

keit von rund 6 Jahren, was sukzessive zu steigenden

Refinanzierungskosten führen würde.

ein Blinder kann sehen, dass Immo-Fonds ein Scheiß Geschäft wird...

Grund wird wohl sein, dass die Preise nicht steigen und alle zugleich raus wollen.

Bumi du bist ein TraumTänzerImmoMän , du hast keine Ahnung

von die Gesetze im ZazikiLänd, die werden dir die Schlübber runter

ziehen..... , iss einfach so VerMietImmos da gehst du Pleite und verlierst

dein PrivatVerMösen auch noch, ein GrossTeil an die Gerichte und an deine

Mieter + ZerStörungen , mach es nicht, du bist nicht böse genug und kennst

nicht dir richtige Leute die dich vertreten im AussenLand

iss einfach so

Gruss

alibaba

Zitat von alibaba

Bumi du bist ein TraumTänzerImmoMän , du hast keine Ahnung

von die Gesetze im ZazikiLänd, die werden dir die Schlübber runter

ziehen..... ,

Wo habe ich das Gegenteil behauptet?

Zitat von Deflationator

ein Blinder kann sehen, dass Immo-Fonds ein Scheiß Geschäft wird...

Grund wird wohl sein, dass die Preise nicht steigen und alle zugleich raus wollen.

Stimme voll zu.

"gating the fund protects remaining investors". oder in Versicherer Sprech " die Auszahlungen wurden ausgesetzt um die Versicherungsgemeinschaft zu schützen".

Das ist die "Schokoladenseite" des Systems. Deshalb braucht es ständigen Wachstum, damit der Ponzi nominal immer weiter gehen kann. So können die Massen von Realen Werten die ihnen gehören weggelockt und in Versprechen hinein getrieben werden.

Wer glaubt, mit ETF kann das nicht passieren, wird bald überrascht werden.

Zitat von Bumerang

Wer glaubt, mit ETF kann das nicht passieren, wird bald überrascht werden.

Bei ETF ist es ganz anders. Es sind nicht direkt Kredite dahinter. Der Markt ist liquide.

Börsen können aber kurz zu sein.

Zitat von Deflationator

Bei ETF ist es ganz anders. Es sind nicht direkt Kredite dahinter. Der Markt ist liquide.

Börsen können aber kurz zu sein.

Moin,

bei einem synthetischen ETF (Swap-ETF) würde ich nicht gerade behaupten, dass der Markt immer liquide ist Die Krise bei den Immo-Fonds besteht darin, dass nicht ausreichend Liquidität für die Auszahlungswünsche vorhanden ist. Dann muss der Fonds eigentlich rentable Immobilien am Markt unter Zeitdruck verkaufen und dann hagelt es Abschläge ggü. den Gutachterwerten, die bei ausreichend bemessener Vertriebszeit durchaus erzielbar wären. Es sind nicht die Kredite. Das Problem der Immofonds besteht zudem darin, dass man mit vielen Idioten in einem Boot sitzt und wenn die anfangen zu laufen, dann bringt es nichts, als einer der wenigen sitzen zu bleiben. Darum gehören mir meine Immos allein, es redet mir keiner rein, die Finanzierungen liegen bei max 25% und gut ist.

Grüße

Goldhut

"...dass man mit vielen Idioten in einem Boot sitzt und wenn die anfangen zu laufen, dann ..."

Das Problem haben wir ja nicht nur bei Immofonds, sondern heutzutage fast bei allem..

Danke Goldhut, Du hast mir wieder mal ein Lachen auf das Gesicht gezaubert

Sonnige Grüße

Neo