Wenn sich die Nebenkosten und CO2 Abgaben 2027 verdoppeln oder verdreifachen wird sich der Häusermarkt in einem steigenden Angebot mit fallenden Preisen niederschlagen…..die meisten können und einige wollen dann kein Haus mehr besitzen bzw. Unterhalten.
Aha, und wo werden sie wohnen?
Bei Samariter die ihnen den Wohnraum unentgeltlich zur Nutzung überlassen?
Wohnen ist ein Existenzbedürfnis!
Du scheinst nicht zu begreifen, das in Deutschland die wenigsten Häuser abbezahlt sind oder keine Modernisierungskredite am Laufen haben.
Häuslebauer sind im Normalfall verschuldet…..ohne wenn und aber.
Einen Kredit abzubezahlen plus steigende Kreditraten plus steigende Nebenkosten plus steigende Lebenshaltungskosten plus steigende Handwerker und Materialkosten kann nicht jeder finanzieren.
Ein Großteil hat sich übernommen…..Punkt….du darfst nicht immer von dir ausgehen.
Das ist nunmal die Realität.
Einzige Möglichkeit bleibt die Hütte unfertig oder abgewohnt zu veräußern und zur Miete zu wohnen.
Der Bank ist doch scheißegal wo du wohnst.
Ob die Leute das wollen oder nicht.
Am Ende werden Campingplätze und Zelte in D zunehmen…..Amerika eben.
nur Reiche verdienen an deine Schulden und davon gibt es sehr sehr viele,
die an dem Leid und Armut sehr gut daran verdienen,
die Bank mach ein VerMögen an die Asylanten , durch die
DummGutGläubigenDeutschen die alles bezahlen, selbst die
Konten und alles andere , was der Stamm der Asylanten verbraucht und braucht,
und das ist nur ein BruchTeil , geh du mal zum Amt und sarge dein Herd
oder €isSchrank .., "ich will neu haben, Merkel hat UNs Allahe eingeladen"
"gib Geld, sonst NazieSau zur Frau oder Weisch€iMann" ![[smilie_happy]](https://goldseiten-forum.com/wcf/images/smilies/smilie_happy_058.gif "smilie_happy"){kind=small}
Deutsche laschen sie überall ficken , von Fremde
Aber wehe der Deutsche 4Mark50 MiniJobber der soll noch weitere
5Jobs an nehmen, um sich ein KööhlSchrank zu leisten
kein Wunder das sich JobLeute sich verkleiden wenn sie am FeierAbend
aus dem Büro auf den HeimWeg machen, ich hätte da auch schiss
Frei nach, "damit konnte keiner rechnen, das die BeArbeiter von
KöhleSchränke verfolgt werden , auf ObDachLosenZeltPlatz
Gruss
alibaba 
Bumerang, dein Punkt „am Ende wollen doch alle in Immobilien" und das die Immo-Leute weiter der Sonne entgegen reiten dürfen, setzt voraus, dass Inflation die Schulden neutralisiert und die Eigentümer durchtragen. Genau dort liegt der Denkfehler.
Inflation wirkt sehr asymmetrisch: Kosten steigen sofort (Energie, Handwerk, Versicherungen, Grundsteuer, ESG-CapEx), Mieten bleiben politisch gebremst, und die Refinanzierung kommt nominal zu 5–6 % – nicht „real bereinigt“.
Entscheidend ist nicht, wie viele „nicht verkaufen wollen“, sondern wie viele verkaufen müssen. Der Marktpreis wird am Rand gemacht – von Zwangs- und Liquiditätsverkäufen, nicht von Absichtserklärungen.
Ein richtiges Stadthaus in Berlin/München (Neubau, gute Lage, 4–6 Einheiten) kostet heute 3–5 Mio €. Bei ~4 k/oz sind das ~750–1 200 Unzen Gold. Historisch lag dieselbe Qualität bei ~300–400 Unzen (in Stressphasen tiefer) – damals mit 6–8 % realer Netto-Rendite. Heute ist die reale Rendite nahe null. Wenn Gold auf 10–12 k läuft und Immo-Preise nur seitwärts gehen, fällt die Ratio rechnerisch auf ~250–350 Unzen – genau der historische Korridor. Realistisch ist zusätzlich ein nominaler Rücklauf um 20–40 % bei auslaufender Niedrigzinsbindung; dann siehst du temporär ~150–250 Unzen. Dort kauft der Investor, nicht vorher.
Dass „viele Gold besitzen“ heißt nicht, dass sie zu jedem Preis in Beton wechseln. Goldhalter sollten das Speichenrad erst drehen, wenn zwei Bedingungen stimmen: Ratio zurück im Korridor und wieder echter Cashflow. Übersetzt: ≤ 0,4 oz/m² in Prime-Lage und 7–9 % Netto bei konservativer Finanzierung. Vorher tauscht du Stabilität gegen Zinsrisiko.
Die Anschlussfinanzierung ist kein Randthema. In den nächsten Jahren rollen massenhaft 1–2 %-Kredite auf 5–6 % – da kippt der Zinsdeckungsgrad unter 1,0, lange bevor „alle in Immobilien wollen“. Dann kommen die stillen Verkäufe: erst Projektentwickler und später überhebelte Bestandshalter. Es braucht nicht „alle“ – ein paar Prozent forced sellers setzen dann den neuen Preis.
In den Großstädten gibt es auch oft diese „Perlenkäufer“ Family Offices/Fonds oder was auch immer, die sich mit ihrem Namen schmücken wie mit einem Adelstitel. Für mich sind das keine Investoren mehr, sondern Narrativ-Manager. Ich kenne die Denkweise: da geht es nicht um Rendite, sondern um Bewertungsfortschreibung. Die Deals müssen laufen, weil die Gutachter sonst die Bewertungen nicht mehr plausibilisieren können.
Stillstand wäre ein Eingeständnis, dass der Bewertungslevel tot ist.
Viele dieser Vehikel dürfen auch gar nicht untätig sein, sonst trocknen die Gebührenflüsse aus. Deshalb kauft man lieber ein Haus, das man nicht braucht, zu einem Preis, den man nicht glaubt, mit Geld, das man nicht hat.
Aha, und wo werden sie wohnen?
...
Wohnen ist ein Existenzbedürfnis!
Die Frage ist nur, ob dafür eine 160 qm Einfamilienhaus benötigt wird ... oder ob man sich in einer 60 qm 2 1/2 Zimmer-Wohnung zusammenquetscht ...
Im beschissenen Cottbus, also kurz vor Polen, baut die Genossenschaft und wird dann 15 Euro Kaltmiete je m² aufrufen. Die Nachfrage ist angeblich groß. Mieten wird vermutlich weiter teurer werden bis es dann vielleicht wirklich ein Überangebot gibt. Aber selbst dann... hier ein paar Km von Kotzbus entfernt stehen viele Platten Wohnungen leer. Die Genossenschaft wird ab dem nächsten Jahr einige Plattenbauten stilllegen. Und trotzdem steigen selbst die Kaltmieten in den Plattenbuden.
Natürlich auf ganz anderem Niveau - von 5 Euro auf 5,80 oder so, aber sie steigen trotz Überangebot.
Ich sehe ja auch die Risiken: politische Eingriffe, Handwerker immer teurer und kaum noch zu finden, Demografie... Aber keine eigene Bude zu haben, bringt eben auch Risiken. Bin immer noch am Überlegen was ich nächstes Jahr in Berlin mache. Dann wären bei der ersten Bude 10 Jahre rum. Gekauft zu 3000 Euro je m² Neubau. Aktuell 16 Euro Kalt je m² und sehr pflegeleichte Mieter, die beim Bund arbeiten.
Im beschissenen Cottbus, also kurz vor Polen, baut die Genossenschaft und wird dann 15 Euro Kaltmiete je m² aufrufen. Die Nachfrage ist angeblich groß. Mieten wird vermutlich weiter teurer werden bis es dann vielleicht wirklich ein Überangebot gibt. Aber selbst dann... hier ein paar Km von Kotzbus entfernt stehen viele Platten Wohnungen leer. Die Genossenschaft wird ab dem nächsten Jahr einige Plattenbauten stilllegen. Und trotzdem steigen selbst die Kaltmieten in den Plattenbuden.
Natürlich auf ganz anderem Niveau - von 5 Euro auf 5,80 oder so, aber sie steigen trotz Überangebot.
Ich sehe ja auch die Risiken: politische Eingriffe, Handwerker immer teurer und kaum noch zu finden, Demografie... Aber keine eigene Bude zu haben, bringt eben auch Risiken. Bin immer noch am Überlegen was ich nächstes Jahr in Berlin mache. Dann wären bei der ersten Bude 10 Jahre rum. Gekauft zu 3000 Euro je m² Neubau. Aktuell 16 Euro Kalt je m² und sehr pflegeleichte Mieter, die beim Bund arbeiten.
Ja, das stimmt, liegt aber daran dass hier entsprechen hohe Renten durch den Bergbau gezahlt werden , außerdem genügend Faultiere in Beamtenanstellung, geplante Medizinische Uni, das treibt die Preise , ansonsten kann man sich bei ca. 20 % Ausländeranteil nur an den Kopf greifen. Cottbus ist Boomtown lt. dem roten Bürgermeister. Man kann nur noch kot...en, über die hirnrissige Politik hier. Wenn man Visionen hat, sollte man zum Pschologen gehen und nicht in die Politik.
Kotzsmile 
Die Anschlussfinanzierung ist kein Randthema. In den nächsten Jahren rollen massenhaft 1–2 %-Kredite auf 5–6 % – da kippt der Zinsdeckungsgrad unter 1,0, lange bevor „alle in Immobilien wollen“.
Moin,
allerdings sollte man nicht Phantasie-Zinssätze in die Diskussion werfen, um das aktuelle Zinsänderungsrisiko stark überzeichnet darzustellen 
Bei Verbrauchern wurde seitens der Darlehensgeber gem. WKR ein Anschlußszenario mit höherem Zinssatz berücksichtigt, bei dem die Kapitaldienstfähigkeit immer noch gegeben sein muss. Zudem wurden seitens der Banken im Niedrigzinsniveau höhere Mindesttilgungssätze verlangt und bei Prolongation wäre ggfs. eine Laufzeitstreckung durch Absenkung der Tilgung möglich. Im gewerblichen Bereich wurde kaum eine Immobilie mit einem DSCR von unter 1,2 finanziert. Auch hier besteht „Luft“ in der mtl. Ratenhöhe. Es gibt aus meiner Sicht eher Risiken auf der Einkommensseite. Ich fühle mich jedenfalls Wohl mit meinem Beton. Es lässt mich jedenfalls gut - nein, sehr gut leben 
Grüße
Goldhut
Goldhut, vermutlich war mein Beitrag noch leicht vom Verdauungsschnaps inspiriert mit ein paar Prozenten mehr. 😅
Realistisch liegen die Finanzierungen heute trotzdem bei 3,5–4 % für solide private Kredite und 4–5 % bei gewerblichen oder hochbelehnten Fällen.
Der Punkt bleibt aber: Wer 2020 zu 1,2 % mit 2 % Tilgung unterwegs war, zahlt heute grob das Doppelte oder senkt die Tilgung, wodurch der Schuldenabbau faktisch stehenbleibt. Die echten Refinanzierungswellen kommen ab 2026–2028, dann werden wir sehen, wie viel Puffer in den Stressszenarien wirklich steckt.
Ein Großteil hat sich übernommen…..Punkt….du darfst nicht immer von dir ausgehen.
Das ist nunmal die Realität.Einzige Möglichkeit bleibt die Hütte unfertig oder abgewohnt zu veräußern und zur Miete zu wohnen.
Entscheidend ist nicht, wie viele „nicht verkaufen wollen“, sondern wie viele verkaufen müssen. Der Marktpreis wird am Rand gemacht – von Zwangs- und Liquiditätsverkäufen, nicht von Absichtserklärungen.
Das System kann das nicht verkraften! Warum? Weil so ein Szenario bei der Golddeckung gegeben hat, die quasi den Ausverkauf erzwang. Beim FIAT aber nicht! Die Bank muss nicht (indirekt) ihr Gold vom Kreditnehmer zurückholen, weil sie selbst anderen Gold schuldet! Nein, sie schuldet FIAT, und das bekommt sie von der Zentralbank! Egal wie viel What ever it takes halt.
Das muss man begreifen!
Dass „viele Gold besitzen“ heißt nicht, dass sie zu jedem Preis in Beton wechseln.
Das Geld das durch die Preissteigerung von Gold geschöpft wird, muss irgendwo fließen! Aktien sind überbewertet und Goldbugs die Gewinne realisieren sind eher Aktien avers.
Schaut euch doch die Beiträge hier an! Die meisten "Immo-Gegner" warten auf den Crash um was zu tun? Genau, eine Immo billig zu erwerben. Das Bedürfnis ist da und wird zum Bedarf sobald Gold den Preis erreicht, bei dem man umschichten wird. Freilich hat jeder eine eigene Grenze. Aber bei Szenarien von 10k pro Unze dürfte sie bei vielen längst überschritten sein.
Die Frage ist nur, ob dafür eine 160 qm Einfamilienhaus benötigt wird ... oder ob man sich in einer 60 qm 2 1/2 Zimmer-Wohnung zusammenquetscht ...
Das könnte man auch heute tun. Manche müssen das tun. Die Bedürfnisse sind so wie sie immer sind. Wer ein EFH kaufen kann wird keine 2ZKB kaufen.
Im beschissenen Cottbus, also kurz vor Polen, baut die Genossenschaft und wird dann 15 Euro Kaltmiete je m² aufrufen. Die Nachfrage ist angeblich groß. Mieten wird vermutlich weiter teurer werden bis es dann vielleicht wirklich ein Überangebot gibt. Aber selbst dann... hier ein paar Km von Kotzbus entfernt stehen viele Platten Wohnungen leer.
Ich habe das immer wider gesagt. Immo ist nicht gleich Immo, wie bei der Unze Gold oder Silber! Genauso bei Aktien.
Platte in der Pampa ist kein Neubau in der Stadt oder im Speckgürtel! Viele Immobilien sind wertlos, jetzt schon. Ob wegen der Substanz oder der Lage, wurscht. Attraktive Lagen werden weiter steigen, teilweise sehr stark. Auf dem Land wird entscheiden sein, wie schön es dort ist für die Remote-Worker. Hässliches Land ist dem Untergang geweiht. Metropolen, Ballungszentren und Erholungsgebiete werden steigen.
Realistisch liegen die Finanzierungen heute trotzdem bei 3,5–4 % für solide private Kredite und 4–5 % bei gewerblichen oder hochbelehnten Fällen.
Der Punkt bleibt aber: Wer 2020 zu 1,2 % mit 2 % Tilgung unterwegs war, zahlt heute grob das Doppelte oder senkt die Tilgung, wodurch der Schuldenabbau faktisch stehenbleibt. Die echten Refinanzierungswellen kommen ab 2026–2028, dann werden wir sehen, wie viel Puffer in den Stressszenarien wirklich steckt.
Diese Diskussion gab es schon mal.
Ich will nicht wiederholen was Goldhut gesagt hat, nur eine Ergänzung.
Das System muss laufen und es wird laufen! Die Zentralbanken haben nur eine Waffe: Gelddrucken. Diese Szenarien in den die Banken einem die Immos in großen Mengen wegschnappen sind 100 Jahre alt oder älter.
Nicht zu vergessen, dass die EU bzw die Eurozone noch gar nicht dort angekommen ist wo die USA beim Thema Kredite längst sind.
Haftung nur durch die Immobilie, aber nicht mit dem Privatvermögen!
Sollte das kommen und ich halte das nicht für unwahrscheinlich, gerade bei höheren Zinssätzen, wird die Post abgehen.
Ein weitere üblicher Denkfehler.
Wenn die Preise abstürzen, mal angenommen, wer kauft dann im großen Stil? Denn einer muss ja kaufen, sonst gibt es keine neuen Preise.
Zum einen solche die immer gewartet haben und bei einem niedrigeren Preis die Finanzierung stemmen. Soweit so klar.
Aber auch Investoren! Diese zahlen den Preis, bei dem eine Mindestrendite von 2 bis 3% erzielt werden kann! Ja, mache wollen die 5 oder 6%, aber mangels andere Möglichkeiten mit kontinuierlichem Cash Flow, wohin wollen sie?
In Frankfurt Riedberg z.B. zahlt man inzwischen 22€/qm bei Neubau oder neuwertig. Da wird nichts großartig einstürzen. Ich sehe da max 15% vom heutigen immer noch sehr hohem Niveau.
Man zahlt aber auch 8k pro qm Neubau! Irre. Warum? Weil die 2-3% Rendite diesen Preis rechtfertigt. Und guess what! Der Bauträger muss verkaufen, er lebt davon. Es gibt wohl genügend Nachfrage.
Zudem kommen die Investoren nicht nur aus Dummland! Mit Blick auf Paris, Barcelona, London etc ist da noch viel Luft nach oben. Zins hoch oder nicht, solche Metropolen, egal wie viele Migranten da sind oder noch kommen, bleiben gefragt.
.............und plötzlich steht die Stadt voller Bauruinen und eingestellten Bauprojekten ala Benko, siehe München
.............und plötzlich steht die Stadt voller Bauruinen und eingestellten Bauprojekten ala Benko, siehe München
Da lassen sich doch bestimmt klasse Asylantenheime daraus machen. 
Jetzt will der Staat die BRD, die BauGenehmigungen beschleunigen
vereinfachen, vermutlich wie die türkischen HausBauGeschichten,
wo der Fliegende Teppich beim FamilienVolksTanzFeier
1StockWerk tiefer fällt, bis dahin wo die BetonMischung hält
Wir haben eben nur €dioten€xperten , wo alle es auf Andere schieben
wenn mal wieder alles etwas länger dauert, wie bei der Bahn ,
wo die LÄNGSTE BahnVerSpätung = 1Jahr gedauert hat,
die neue TaliBahn Berlin/Köln
Es werden weniger Häuser und MietWohnRaum geschaffen, weil
die Pohlitik der Sanktionen , sämtliche BauPreise erhöht hat bis
ver5facht , selbst das BauWasser wird schon verdünnt, da will
man am Zement gar nicht mehr nach denken
... der BauZug ist durch die Sozen & Pak tParteien abgefahren,
immer mehr Fremde kommen hinzu und brauchen dringend
WohnRaum für Null€uro , und sie bekommen auch WohnRaum Gratis,
sie wurden ja LebensLänglich eingeladen, von der Regierung samt
AllahKosten, wäre ich sehr arm aus ein Busch oder KriegsLand
wäre ich auch schon ins SchlarAffenDeutscheLand
als Asylant ein ganz normaler Weg 
"MesserPimmelMäner in ArbeitsKonzentrationsLager , wer arbeitet
soll essen, wer nicht soll ... gepudert werden"
das Leben mit einander könnte schön sein, wenn sich jeder benehmen
würde nach deutschen Recht, ob BinGo oder BonGo , BunGaBunGa
RegierungsPartys
Deutschland klappt zusammen, aber an jeder €cke,
Weihnachten die GrossPleiteFirmen schliessen ihre Hütte zu und
machen sie in BilligSklavenLohnLänder wieder auf,
Gute Nacht Deutschland, die MärzerPäkt haben Deutschland
in den totalen UNterGang geführt
die InFlatertion ist nicht mehr auf zuhalten, selbst wenn das PapierGeld
wieder gemordet wird wie die DM , durch €dioten€xpertenVolksWohlStandsZerStörer
Gruss
alibaba
PS: "Jedem WählerVolk sein Verdamnis" Zeit für April 
alles hat 1€nde auch der März , es geht alle vor rüber es geht alles
vorbei auch der Merz und die anderen NegaTivBauPak tPartein
Da lassen sich doch bestimmt klasse Asylantenheime daraus machen.
ja eh klar, aber selbst dafür müßten diese erst mal fertig gebaut werden. mit welcher Kohle 
mit welcher Kohle
Na ein neues Sondervermögen.
USA:
Wir sind weltweit erst ganz ganz ganz am Anfang dieser Entwicklung. Ich denke in 2 Jahren kommt da etwas mehr Dynamik rein. Roboter brauchen keine Wohnung, bestenfalls eine Schrank.
Die müssen aber auch gebaut und gewartet werden.
cu DL...also dauert es etwas länger
Im Blauen Kakadu könnt ihr ab 2028 Robomäuse mausen
Die müssen aber auch gebaut und gewartet werden.
cu DL...also dauert es etwas länger
Im Blauen Kakadu könnt ihr ab 2028 Robomäuse mausen
Du meinst die Schränke ? 
