Deutsche Immobilien kaufen j/n?

Zitat von Bumerang

Da du ja sehr gerne meine Beiträge gegen liest, um Fehler zu vermeiden , hast du sicher nicht übersehen, dass ich MEHRFACH geschrieben hatte, 2017 geflippt zu habe!

2008 REH gekauft das ich 2017 mit 70% Gewinn nach allen Kosten verkauft habe. Das EK hat sich in 9 Jahren verdreifacht und wurde angesetzt um 2017 ein MFH zu bauen.

...und das geht alles auch umgekehrt und noch viel schneller. Einfamilienhaus gekauft für 800 000,

solide 25 % EK, ,10 Jahre später das Haus verkaufen müssen, leider nur noch 600 000 erlöst (- 25 %)...das Eigenkapital iss futsch !

Nicht Germoney aber die Marktmechanik bleibt die gleiche.

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Ein Einfrieren, eine Verlangsamung und eine Pause: Der Wohnungsmarkt wird bald seinen wahren Preis zeigen

Dieses Diagramm zeigt, wie seltsam sich der Wohnungsmarkt entwickelt hat. Es verfolgt den Preis neuer Einfamilienhäuser geteilt durch den Preis bestehender Häuser. Normalerweise liegt dieses Verhältnis bequem über null, da neue Häuser einen offensichtlichen Aufschlag haben … sie sind größer, neuer und kommen mit Garantien und Anreizen der Bauunternehmen. Seit mehr als 50 Jahren wurden neue Häuser typischerweise 10–20 % teurer verkauft, manchmal sogar 30–35 % über dem Preis bestehender Häuser.

Aber schauen Sie sich die rechte Seite an … die Linie fällt auf null ab und taucht sogar leicht negativ ein. Das bedeutet, dass neue Häuser jetzt ungefähr denselben Preis haben oder etwas günstiger sind als bestehende. Diese Dynamik haben wir seit den frühen 1970er Jahren nicht mehr gesehen.

Die Gründe sind nicht rätselhaft. Der Zinssperreffekt hat das bestehende Angebot eingefroren, und Millionen von Eigentümern mit 2–3 %-Hypotheken weigern sich, zu verkaufen, es sei denn, sie werden gezwungen. Das hält das bestehende Inventar knapp und stützt die Preise künstlich. Bauunternehmen hingegen haben diesen Luxus nicht – sie brauchen Cashflow. Deshalb senken sie Preise, verkleinern die Quadratmeterzahl, subventionieren Hypothekenzinsen und werfen mit Anreizen um sich. Sie passen sich der Realität an, auf eine Weise, die Hausbesitzer nicht können. Und da so wenige bestehende Häuser angeboten werden, neigen diejenigen, die auf den Markt kommen, zu höheren Preisklassen, was den Durchschnittspreis bestehender Häuser nach oben treibt.

Diese Annäherung bedeutet also nicht, dass Wohnen günstig wird – sie bedeutet, dass Neubauten umpreist wurden, während die Preise bestehender Häuser durch niedrige-Zinsschwung und knappe Verfügbarkeit in der Schwebe gehalten werden.

Der Arbeitsmarkt ist der wahre Auslöser

Was als Nächstes kommt, hängt vom Arbeitsmarkt ab. Viele überforderte Käufer halten noch durch, aber die Arbeitslosigkeit ist der entscheidende Faktor. Die Psychologie dreht sich immer vor den Daten. Menschen müssen nicht ihren Job verlieren, um nervös zu werden … Berichte über Entlassungen, pausierte Gehaltserhöhungen und Einstellungsstopps reichen aus, um sie zurückzuziehen. Selbst wenn die Hypothekenzinsen fallen, verdampft die Bereitschaft, eine 30-jährige Schuldenlast aufzunehmen, wenn die Jobsicherheit bröckelt.

Und sobald die Arbeitslosigkeit steigt, tauchen Zwangsverkäufer auf. Plötzlich überschwemmt der Markt eine Welle von Leuten, die verkaufen müssen … Umzüge, Scheidungen, Investoren, die Liquidität brauchen, Kreditnehmer, die die Raten nicht mehr stemmen können. Das zerbricht die Illusion von keinem Inventar. Das eingefrorene Angebot beginnt unter Stress aufzutauen, und genau dann geraten die Preise bestehender Häuser endlich unter echten Abwärtsdruck. Die Zinssperre zählt, bis der negative Cashflow mehr zählt.

All das entfaltet sich, während die Geldpolitik hinterherhinkt. Es gibt die populäre Vorstellung, dass sobald die Fed die Zinsen senkt oder QE neu startet, die Nachfrage nach Wohnraum explodieren wird. Aber so funktionieren Zyklen nicht. Lockerere Politik trifft die Finanzmärkte sofort, aber die Realwirtschaft nimmt sie langsam auf – meist über 18–24 Monate. Historisch gesehen schneidet die Fed in Schwächephasen, nicht nachdem sie gelöst ist. Deshalb landen Sie oft in einer seltsamen Phase, in der Hypothekenzinsen fallen, aber Käufer nicht zurückkehren, weil Jobsicherheit und Vertrauen schneller erodieren, als die Politik helfen kann.

Das ist der Hintergrund, auf den dieses Diagramm anspielt. Neubauten haben sich der Realität bereits gebeugt. Bestehende Häuser wurden nicht umpreist, sie werden einfach nicht mehr gehandelt. Sobald die Arbeitslosigkeit steigt und die Psychologie umschlägt, wird diese Grundlage auf die Probe gestellt.

Das letzte Mal, als dieses Verhältnis nahe null schwebte, waren die 1970er – ein Jahrzehnt, geprägt von wirtschaftlichem Stress und einer langen, schleppenden Anpassung der realen Hauswerte. Sie brauchen nicht das ganze Jahrzehnt wiederholt, damit der Reim hält. Eine langsamere Wirtschaft, steigende Entlassungen und nervöse Käufer reichen aus.

Falls das der Weg ist, den wir einschlagen, liegt die Gefahr nicht darin, dass Preise ewig zu hoch bleiben. Es ist, dass sobald das Einkommensvertrauen bröckelt, Preise nur in eine Richtung gehen können … zuerst real nach unten, und wenn der Schaden am Arbeitsmarkt tief genug ist, auch nominal nach unten, selbst bei niedrigeren Hypothekenzinsen.

EndGame Macro (@onechancefreedm) auf X

A Freeze, A Slowdown, and A Break: Housing Is About to Show Its Real Price This chart is showing just how strange the housing market has become. It tracks the…

x.com

Moin,

ich könnte problemlos zig Gründe nennen, warum der Abstand zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien so gering ist.

1. Es werden kaum Neubaugebiete ausgewiesen und wenn doch, in relativ unattraktiven Lagen. Bestandsimmobilien in gewachsenem Umfeld sind häufig deutlich attraktiver.

2. Zeitpräferenz: Neubau dauert und birgt Fertigstellungsrisiken, Bestandsimmobilien können häufig relativ schnell bezogen werden.

3. etc.

Grüße

Goldhut

Zitat von Goldhut

warum der Abstand zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien so gering ist.

Aus Ungarn kommend haben wir uns erst einmal in Berg/Starnberg ein neu gebautes Haus gemietet. Das Haus enstand, zusammen mit anderen Häusern, auf einer großen Freifläche mitten in Berg. Jetzt kommt es, Bauabstände geringstmöglich, die anderen Häuser vermietet an Gutverdiener, deren EGO entsprechend war. Fazit: für 6.000,-€ kalt ein absolut vom Investor ausgequetschtes Haus gemietet….

Ich wollte nie wieder in DE in eine Immobilie investieren, musste es aber, um unser Verständnis von einem ruhigen Leben zu realisieren. Gekauft habe ich dann eine 1984 Bestandsimmobilie mit brutal guter Bausubstanz, nochmal den halben Kaufpreis als Renovierung draufgelegt und nun haben wir eine Superbude.

Fazit: Neubau nie wieder….

Salo III

Wohnst Du jetzt in Berg? Da wären wir ja fast Nachbarn............

aurora ...Käs...der wohnt 10 km unter mir...also da wo ich wohne ...nicht da wo meine Azienda ist.

cu DL...ich kenne das Haus heute und von früher.....

Zitat von aurora II

Salo III

Wohnst Du jetzt in Berg? Da wären wir ja fast Nachbarn............

wir haben da ein Jahr gewohnt, die alte Wurstfabrik, aber aus den genannten Gründen plus fehlende Infrastruktur, in Berg 2 ! Restaurants fussläufig und einen REWE Markt. Was passiert eigentlich mit dem alten Rathaus jetzt?

Hier wo wir hingezogen sind 24 ! Restaurants fussläufig und eine sehr gute Infrastruktur.

Zitat von PatroneLupo

aurora ...Käs...der wohnt 10 km unter mir...also da wo ich wohne ...nicht da wo meine Azienda ist.

cu DL...ich kenne das Haus heute und von früher.....

Bald ist der Poolrückbau fertig und dann komm mit den Mädels ….

Ich bin nicht aus Berg, aber Lks. STA keine Ahnung bzgl. Rathaus.........

Zitat von Goldhut

Moin,

ich könnte problemlos zig Gründe nennen, warum der Abstand zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien so gering ist.

1. Es werden kaum Neubaugebiete ausgewiesen und wenn doch, in relativ unattraktiven Lagen. Bestandsimmobilien in gewachsenem Umfeld sind häufig deutlich attraktiver.

2. Zeitpräferenz: Neubau dauert und birgt Fertigstellungsrisiken, Bestandsimmobilien können häufig relativ schnell bezogen werden.

3. etc.

Grüße

Goldhut

Alles anzeigen

Das ist richtig. Es gibt aber sehr alte Immobilien, die sich meistens nicht lohnen. Werden aber trotzdem gekauft, sehe ich in meinem Ort. Dann umfangreich renoviert. Das dauert mitunter nicht weniger lang.

Zitat von Salo III

Aus Ungarn kommend haben wir ....Gekauft habe ich dann eine 1984 Bestandsimmobilie mit brutal guter Bausubstanz, nochmal den halben Kaufpreis als Renovierung draufgelegt ...

Kommst du aus Ungarn?

Was hast du behalten, den Rohbau?

Als ich gebaut habe, hat der Rohbau (ohne Dach) ca 30% der Gesmatkosten ausgemacht, mit Keller!

Warum man sowas aber trotzdem macht bzw machen muss, ist wie oben von Goldhut beschrieben. Es werden kaum neue Baugebiete ausgewiesen. Wenn, darf man gerne bieten wie bei eBay! Keine normale Heizung darf mehr rein, max WP + Solar, oft überhaupt nur passiv möglich.

Wenn da die Immo-Lobby nicht dahinter steckt, fresse ich den Besen.

Zitat von LehmannBrothers

Neubauten haben sich der Realität bereits gebeugt. Bestehende Häuser wurden nicht umpreist, sie werden einfach nicht mehr gehandelt. Sobald die Arbeitslosigkeit steigt und die Psychologie umschlägt, wird diese Grundlage auf die Probe gestellt.

Neubauten haben sich keiner Realität gebeugt. Suche nun selbst Wohnungen, sollte ich das Haus verkaufen. Was da ausgerufen wird, kann ich nicht glauben. Oft steht schon reserviert daruf.

Da ich zwei kaufen muss, eine für mich eine fürs Kind, komme ich kombiniert auf bis zu 80% des Preises von meine MFH. Wenn ich an die Courtage und die GESt denke, kotze ich im Strahl. Ich hatte damals beim Bau das unerschlossen Grundstück gekauft, die teurere Erschließung wurde später gemacht und bezahlt. GESt waren Penuts, Courtage keine

Das führt beim mir zu folgendem psychologischen Verhalten: Den Preis den ich erzielen will, um zu verkaufen muss unverschämt teuer sein. Den drunter ist es kein Geschäft.

Verkaufen und mieten, bringe ich irgendwie nichts übers Herz. Ich zahle doch nicht an den Vermieter das was ich an die Bank zahle, für 3 WE, oder?

Ich schwanke grundsätzlich, ob ich verkaufen soll. Wenn einer aber noch anfängt mit mir groß zu verhandeln, ist es psychologisch aus. Ich werde eine WE vermieten und 2 behalten. Da habe ich jemand ständig im Haus, der sich kümmert.

Was Mietnomaden angeht, ich hätte schon zwei zuverlässige Pärchen über Bekannte, die morgen früh einziehen würden. Ohne Anzeige, ohne es bekannt gemacht zu machen außer im engsten Kreis.

Ich sage es immer wieder, der kalkulatorische Verkaufspreis der sich aus einer 3% Mietrendite ergibt, ist die Unterkanten in sehr vielen Fällen. Ja, manche müssen verkaufen, könne oder wollen nicht vermieten. Meistens aber ältere Immobilien wo noch einiges reingebuttert werden muss. Keine Spaßangelegenheit mal ganz vom Betrag abgesehen. Mein Leben auf der Baustelle.

Bauen war nie einfach, doch heutzutage ist es grausam. Materialien teuer, Auflagen ohne Ende und keine Handwerker.

Also, wenn ich so leben müsste, zig Sachen vor/rück/hoch/runter/könnte/würde/hätte kalkulieren müsste, ich würde mir den Rotwein geben .....

Zitat von Salo III

Also, wenn ich so leben müsste, zig Sachen vor/rück/hoch/runter/könnte/würde/hätte kalkulieren müsste, ich würde mir den Rotwein geben .....

Was meinst du was ich seit 5 Monaten mache ..hick, prost.

Mein Frau sagt immer kein Alkohol wenn es hell ist. Gottseidank wird es immer schneller dunkel

Blasen werden solange aufgeblasen, bis sie platzen.

Am Ende platzen sie alle.

Immobilien sind überteuert und überreguliert. Und die derzeitige, staatlich hoch manipulierte Nachfrage nach Wohnimmobilien entspricht nicht dem wirklichen Bedarf, der weit darunter liegt.

Das schreit geradezu nach einem Platzen der Blase und nicht nur nach einem wenig Luftablassen.

NeuBau ist die Pleite schon vorprogrammiert, und dasch wird noch schlimmer kommen

das ganze System ist völlig UNsozialasozial geworden, durch

die ChrisSozenVerschissene€nd€ignungsPohlitik und nun

wollen sie den NaziWasserCent einführen , damit der AllahLetzteTropfen

dir auch noch im Hals stecken bleibt, in verschissenen pohlitischen

SchwarzRotGrönen€dioten€xpertenHausHalt, nie wurde das

deutsche Volk so betrogen wie in den letzten 20Jahren um sein

geschaffenen WohlStand, den sie dir durch den Nato/Russia/Krieg

zerstört haben, €rst kam Corona, dann die NatoWaffenHriegsList,

Deutschland wurde von der €igenRegierung verraten an DrittLänder

die Deutschland zerstören und ausnehmen, für welches

GasWeihNachtsKriegsGeWinnlerWaffenLobby auch immer

"die Pleite im HäuserBau ist gesichert christlichsozialistisch dem

UNterGang geweiht"

"€rst schwindet der ArbeitsPlatz, dann dein KreditHaus"

Du bist das VerPflichtungsOpfer der UNbedienBarkeit geworden

Gruss

alibaba

Hab da auch Mal eine Frage an die Eggspärten hier...

Bin nun auch dabei meine wahrscheinlich "letzte" Bleibe zu erwerben. Nach sehr viel suchen und begutachten von überteuerten Bauruinen. Habe ich nun durch den Tip eines Kumpels eine 2WE Doppelhaushälfte gefunden, bevor diese offiziell auf den Markt kam.

Lage größe so wie Grundstück, alles OK für mich. Steht auf Erbpacht mit sagenhaften 200€ Pacht p.A. Läuft noch 30Jahre, so alt werd ich wohl nicht mehr...

Hat einem sehr gut betuchten Geschäftsmann gehört, welcher auch bis zum Januar 2025 dort gewohnt hat, dann plötzlich und unerwartet...

Ist Baujahr 1960 Vollunterkellert, mit der Möglichkeit im Keller eine Souterrain Wohnung einzurichten. Bad und Anschlüsse für Küche sind dort bereits vorhanden.

Keller ist mit 45cm KS gemauert, alles darüber mit 30Ks, Decken aus Beton.

Ca. 1995 wurde eine Verblendung mit 11,5er KS vorgenommen und mit 60mm Glaswolle gedämmt.

Das Dach wurde um.2010 neu gemacht und auch gedâmmt. Elektroinstallation und Verrohrung ist auch aktuell. Isolierglasfenster wurden in dem Zuge auch eingebaut. (Doppelverglasung)

2018 wurden zwei Viessmann Brennwertthermen eingebaut.

Kurz, der Bau ist in super Zustand und für 230000€ nicht zu teuer.

Hab dann direkt nach der Besichtigung zugesagt...

Wollte eigentlich, da Masse vorhanden direkt bezahlen, allerdings riet mir die Steuerberaterin 25% vom KP zu finanzieren wegen Abschreibung auf die Mieteinheit.

Nun braucht die Bank natürlich alles mögliche an Unterlagen.

Nach Anfrage beim Bauaktenarchiv, stellte sich heraus, dass die Bauakte verschwunden sei... Anscheinend beim digitalisieren falsch abgespeichert.

Ohne Bauakte können die Umbauten/energetischen Maßnahmen jedoch nicht nachgewiesen werden und somit noch nicht Mal ein Energieausweis erstellt werden.

Nun zu meinen Fragen:

Die Verantwortung für die Akten liegt beim Bauamt, kann ich diese irgendwie belangen?

Was würde der geneigte Florist an meiner Stelle machen?

Danke für das Lesen des Textes und für eure Ratschläge.

ich hatte ein Enegieausweis für ca. 55€ erworben, musste angeben

den Gasverbrauch und und andere Fragen beantworten, bis es gepasst

hat und dann gab es die AUsWeisung, die GasFirma wo ich nachgefragt

habe, war sehr Vermieterfreundlich unkompliziert in der AUskunft

ist aber auch schon wieder 3Jahr her oder so

Und denke daran an die InterSchwarzenStadtBildSchafe

PachtKirchenLand da gehört dir nicht der Grund und Boden,

dann werden noch GrundSteuer gezahlt werden müssen, oder

zahlt der Kirschner an Deutschland keine GrundSteuern da musste

mal nachfragen, zu selber einziehen und abwohnen ja, aber als

VerMietObjekt würd ich sowas nicht kaufen, wenn die BauPläne

verschwunden, ist das zwar komisch, bei BauJahr in den 60er Jahren

aber auch nicht weiter schlimm, aber es sollte je eine Zensus geben

die ja erst kürzlich zur ChristSozenWucherPflicht geworden,

da stehen ja viele Dinge auch drin und die sind nicht verschwunden

auf deutschen Boden, aufpassen sollte man auch mal in GrundBücher

ob da nicht noch eine jüdische Vergangenheit zum StolperStein wird,

von dubiose Schiebungen ..., und plötzlich sitzt eine in Leibzig auf sein

gepackten Koffer und trillert sein SternenKetteLied ...., weil du kannst

nicht erwerben €igentum was dem VerKäufer durch irgend ein......

traue keinen schon gar keine KirschenMaus, da bekommste erst am

Jööngsten Gericht ond dasch iss auch noch fraglich

MietsHäuser auf PachtGrundStücke, ist immer zweischneidig,

dein €rbe wird es dir nicht danken und noch eins,

warum verkauft der letzte Bewohner, wegen welcher Wahrheit,

traue keinen und Makler schon gar nicht, die winden sich später

wie der Wurm vom Hacken wenn was schief läuft

Für ein 60er Haus biete ihn 140Riesen an, ....

"das bessere Geschäft ist immer ein NichtKauf, wenn du den Preis nicht

kräftig drücken kannst"

Gruss

alibaba

PS: Bedenke wenn es so günstig wäre hätte es schon ein Schwager

aus dem VerKäuferUmFeld gekauft du musst mal mit den NachBarn sprechen, die NachBarn wissen immer mehr als wie die BesitzerVerKäufer

Preis geben wollen , iss einfach so und bedenke NachBarn bleiben

ewig, drum prüfe bevor du dich 30Jahre bindest ob nicht was besseres findest

Zitat von SirVival

Nach sehr viel suchen und begutachten von überteuerten Bauruinen...

Kenne ich nur zu gut. Ich hatte am Ende nichts gefunden und musste bauen.

Zitat von SirVival

Steht auf Erbpacht mit sagenhaften 200€ Pacht p.A. Läuft noch 30Jahre, so alt werd ich wohl nicht mehr...

Offenbar denkst du nicht an die Nachkommen oder hast keine. Dann ist das Ganze eine Rechnung wert.

Runden wir das Ganze auf 250k um alle Kaufnebenkosten und Sonstiges zu berücksichtigen und bei einer Lebenserwartung von 25 Jahren, da du ja wohl nicht mit 30 rechnest, sind es ca 850€/p.M., wenn du Garnichts mehr machen wirst, was aber bei 25 Jahre Nutzzeit ausgeschlossen ist. Rechnen wir noch 50k dazu, dann landest du bei 1050€ p.M. Miet-Equivalent.

Die Mieten werden sicher steigen , also man kann das schon so machen, muss man aber nicht, wenn man keine Nachkommen hat oder diese versorgt sind.

Zitat von SirVival

Ist Baujahr 1960 Vollunterkellert, mit der Möglichkeit im Keller eine Souterrain Wohnung einzurichten.

Feuchtigkeit messen. 90% Wahrscheinlichkeit, dass du im Souterrain niemanden unterbringen darfst, legal. Wenn doch, sehr gut.

Zur Akte kann ich nichts sagen, ist aber ein Risiko. Du weißt nicht, ob die Umbauten/Modernisierungen legal waren/sind.

SirVival :

Ich bin persönlich kein Fan von Erbbaurechten. Da werden auf 100 Jahre Sachen geregelt, die man nicht so lange regeln kann, weil sich die Zeit verändert.

Ein paar Hinweise (Keine Rechtsberatung, im Zweifel konsultieren Sie Ihren Anwalt…)

- Bitte begutachte das Erbbaugrundbuch genau. Das ist ein separates Blatt, welches das Erbbaurecht regelt. Da ist auch gerne mal auf den Erbbaurechtsvertrag zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem verwiesen, inkl. Rechte und Verpflichtungen (z.B. Instandhaltung, etc.).

- Den kaufst Du in aller Regel mit. Hier ist idR auch der ‚Heimfall‘ geregelt, also unter welchen Umständen das Erbbaurecht an den Erbbaugeber zurückfällt. Da automatisch das Gebäude als Bestandteil des Grundstücks mit auf den Grundstückseigentümer übergeht, sind (da solltest Du drauf achten) Kompensationsregeln für das Gebäude vereinbart (z.B. 2/3 vom Verkehrswert). Diese Regelungen sind entscheidend für den Wert des Erbbaurechtes. (Hier droht im Übrigen der meiste Ärger/Streitpotential, wenn es wirklich mal so weit ist).

- Wichtig: Schau, dass eine Preisanpassungsklausel für den Zins vereinbart ist; anderenfalls ist eine Sonderanpassung (Wegfall der Geschäftsgrundlage) möglich (Die Voraussetzungen dürften hier gegeben sein).

- Der Erbbaugeber hat in aller Regel ein Vorkaufsrecht, am besten vorher regeln, ob er davon Gebrauch machen will und den Erbbaugeber mit zum Notar nehmen, dass er sofort den Verzicht erklären kann.

umsonst sind die KirschnerVerPächter nicht die AllahReichsten

Ver€ine der Welt, sie leben nicht von sich selbst, sondern van den Anderen

ihr Hab & Gut, wie si dazu gekommen steht auf kein anderes Blatt

der KuttenTräger was so Mäschen€rZähler alles so schaffen,

wenn es genug HörigkeitsGläubiger gibt, die sogar Krieg führen

GlaubensKrieg und selber die den GötzenMoloch preisen

in welcher "VerGeldsGottForm auch immer" kein Wunder das am €nde

die KirschenMaus immer arm und ärmer dran ist, unter dem

Hacken der Kreuze , unser KreuzHacken ist sicher in Gold und goldige

Worte

Gruss

alibaba

PS: wieviele ScheiterHaufen mussten schon brennen um an den

WohlStand ran zukommen und nun der UrinePfennig auf

dein TrinkWasser durch die ChristSozen